③ 主力店 / 次主力店客流贡献占比（目标主力店占比≥40%，次主力店占比≥30%）；

品牌运营指标：

① 商户租金缴纳率（目标≥98%）；

② 品牌复购率（目标体验类≥35%、餐饮类≥40%、零售类≥25%）；

③ 快闪店销售额与 “转正” 意愿；

数据来源：客流统计系统、POS 销售系统、会员系统、商户运营报表。

2. 季度评估：综合效益分析与策略调整

评估维度：

① 业态适配度（如体验业态客流带动效果、餐饮业态翻台率）；

② 品牌健康度（如首店品牌影响力、本地品牌在地性）；

③ 政策补贴落地情况（如首店补贴、改造补贴到账率）；

调整措施：

① 对连续 2 季度坪效＜3 元 /㎡/ 天的品牌，启动 “约谈 - 整改 - 淘汰” 流程；

② 对体验效果好的快闪店，优先签订长期租赁合同；

③ 根据客群反馈优化业态配比（如若 Z 世代客流增长超预期，可增加 4 层潮流餐饮占比）。

3. 年度优化：长期战略适配与资源整合

评估内容：

① 业态与品牌优化对项目整体效益的贡献（如销售额增长率、租金坪效提升率）；

② 与 “星海湾文旅生活枢纽” 定位的契合度（如文旅客群占比、社交平台曝光量）；

③ 行业对标分析（与大连同类项目相比，业态创新度、品牌影响力排名）；

优化方向：

① 引入 “新兴体验业态”（如宠物友好体验、元宇宙互动）；

② 深化 “首店经济”（聚焦 “东北首店”“特色主题首店”，提升项目影响力）；

③ 加强 “本地资源整合”（与星海广场、会展中心合作，扩大文旅联动效应）。

（五）总结：业态与品牌优化的核心价值

本项目通过 “业态比例重构 + 分层品牌焕新”，实现三大核心价值：

客群精准匹配：从 “单一客群” 到 “全客群覆盖”（文旅客群、家庭客群、Z 世代、周边居民），各楼层业态与品牌高度适配目标客群，客群停留时长增加 25%，复购率提升 15%；

商业价值提升：体验业态引流、餐饮业态黏客、零售业态转化的闭环形成，2025 年目标租金坪效提升至 4.5 元 /㎡/ 天，项目总销售额增长 30%，首店品牌贡献销售额占比达 28%；

定位差异化落地：通过 “文旅体验 + 本地特色品牌”，强化 “星海湾文旅生活枢纽” 定位，区别于大连传统购物中心，形成 “有记忆点、有竞争力” 的市场标签。

通过动态评估与持续优化，业态与品牌将成为项目长期发展的 “核心引擎”，为后续运营、资产增值奠定坚实基础。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库

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