商业地产案例分享-深圳福田星河COCO Park项目（下）

原创 北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告深度解析深圳福田星河 COCO Park 的商业进化路径，揭示其以首店经济破局高端市场、用场景革命激活夜经济、借资本运作实现资产增值的底层逻辑。全文共20400字，由北京云阿云智库•商业地产项目组供稿。

深圳福田星河COCO Park招商运营全景报告

首店经济与场景革命的共赢之道

八、资产增值策略

云阿云凭借大型商业运营经验与资源整合能力，为福田星河 COCO Park 制定 “租金优化 - 空间再造 - 资本运作 - 资产维护” 四位一体的资产增值体系，通过数据驱动与模式创新，实现商业资产价值最大化。

（一）租金优化与业态升级

1.租金分层策略：动态定价激活商业价值

针对不同楼层、业态实施差异化定价策略，实现租金收益与品牌价值的双向提升。

楼层 / 业态	租金模式	坪效门槛	分成比例调整	代表品牌	实施效果
L1 层国际品牌	基础租金 + 销售分成	≥8000 元 /㎡/ 月	8%-12% 动态调整	FENDI、JO MALONE	坪效提升至 1.2 万元 /㎡/ 月，租金收益增长 25%
B1 层新兴业态	租金减免 + 阶梯递增	-	首年减免 50%，次年恢复至 80%，第三年全价	集装箱餐车、Switch 体验站	入驻率 100%，带动周边零售销售额增长 25%
L2-L3 亲子业态	固定租金 + 客流分红	≥5000 元 /㎡/ 月	客流同比增长超 20% 部分分红 5%	奈尔宝家庭中心	客流量增长 38%，租金收益增长 18%

数据案例：某亲子体验馆入驻 B1 层，首年租金减免 50% 后实际支付租金 80 元 /㎡/ 月，次年客流量稳定至日均 1200 人次，租金恢复至 160 元 /㎡/ 月，同时带动周边儿童服饰店销售额增长 32%，实现 “低租金培育 - 高价值共生” 的良性循环。

2.低效空间改造：闲置资源价值重构

通过空间数字化扫描与消费需求分析，北京云阿云精准识别低效空间，实施 “场景重构 - 功能迭代 - 收益倍增” 改造策略。

屋顶空间：从闲置天台到婚礼经济枢纽

改造前：屋顶面积 3000㎡，年使用率不足 10%，主要用于设备存放；

改造后：打造 “空中花园婚礼基地”，包含 1500㎡草坪婚礼区、800㎡室内宴会厅、500㎡婚纱摄影区，配套餐饮服务；

收益模型

场地租赁：8000-15000 元 / 场，年均举办婚礼 80 场，收入 640-1200 万元；

婚纱摄影：合作分成模式，年均增收 50 万元；

餐饮服务：年均贡献餐饮销售额 180 万元；

数据对比：空间收益从近乎零提升至年均 870-1430 万元，投资回报率（ROI）达 280%。

地下停车场：从停车场景到智能仓储中心

改造方案：利用地下二层 2000㎡闲置车位，引入智能仓储系统，提供短租仓储（30 元 /㎡/ 天）、物流中转（5 元 / 单）服务；

运营数据

仓储出租率：工作日 90%，周末 70%，年均收入 219 万元；

物流服务：日均处理订单 800 单，年均收入 146 万元；

附加价值：为品牌商节省物流成本约 20%，提升商户粘性；减少地面货运车辆进出，提升消费者体验。

（二）资产证券化探索：构建资本运作闭环

北京云阿云依托金融资源网络，推进 “CMBS 发行 - REITs 筹备 - 资产轻量化” 三级跳，实现商业资产从 “重运营” 到 “轻资产” 的模式升级。

1. CMBS 发行：低成本融资激活资产流动性

底层资产：项目未来 3 年租金收益权，预计年均租金收入 1.8 亿元；

发行规模：5 亿元，票面利率 4.5%，期限 3 年；

成本优势：较同期银行贷款利率（5.7%）低 1.2 个百分点，三年累计节省利息支出 1800 万元；

资金用途：3 亿元用于业态升级，2 亿元用于偿还高息负债；

资产优化：资产负债率从 65% 降至 58%，提升后续融资空间。

2.REITs 筹备：打造长期资本退出通道

制定“三年三步走” REITs 筹备计划，通过财务指标优化与合规性改造，提升资产证券化潜力。

阶段	时间	核心工作	关键指标提升	资本运作进展
基础期	2024Q1-Q2	提升出租率至 95%，稳定租金增长率 3%	出租率从 92%→95%租金增长率从 2.5%→3%	引入战略投资者，持股比例优化至 7:3
改造期	2024Q3-2025Q4	完成 5000 万元资产维护，业态焕新率 20%	坪效从 2.8 万元 /㎡/ 月→3.2 万元 /㎡/ 月EBITDA 利润率从 60%→65%	聘请券商启动 REITs 申报材料准备
发行期	2026Q1-Q2	资产重组，剥离非核心资产	资产估值从 30 亿元→40 亿元负债率控制在 50% 以内	发行规模 15 亿元，预计 IRR 达 6.5%

数据模型：通过 REITs 发行，预计实现资产估值提升 33%，原始权益人（星河集团）可回笼资金 10.5 亿元，用于新项目拓展，同时保留 30% 股权享受长期收益，形成 “投资 - 运营 - 退出 - 再投资” 的资本循环。

（三）长期资产维护计划：穿越周期的价值守护

建立 “年度焕新 - 三年升级 - 五年重构” 的全周期维护体系，通过预防性投入与前瞻性改造，延长资产生命周期，保持市场竞争力。

1. 年度基础维护：细节提升夯实运营根基

预算分配：800 万元 / 年，占年租金收入的 4.4%；

核心工作

公共区域翻新：电梯厅墙面升级为岩板材质，洗手间增加智能香氛系统，成本 350 万元，提升硬件质感；

设备维护：消防系统智能化改造（新增烟感物联网监测）、空调机组能效升级，成本 450 万元，故障发生率下降 60%；

用户感知：消费者满意度从 78 分提升至 85 分，品牌续租率提升至 88%。

2. 三年品质升级：硬件迭代增强辨识度

预算分配：2000 万元 / 三年，重点投资于外立面与停车场；

改造方案：

外立面焕新：采用超白玻璃幕墙替换旧幕墙，增加 LED 光影线条，成本 1200 万元，夜间辨识度提升 40%；

停车场智能化：引入自动泊车系统（APM），改造车位 500 个，成本 800 万元，停车效率提升 30%，周转率从 5 次 / 天→7 次 / 天；

商业价值：外立面改造后，L1 层品牌租金溢价 15%；停车场收入从年均 300 万元→420 万元，增长 40%。

3.五年业态重构：穿越周期的战略焕新

预算分配：5000 万元 / 五年，聚焦业态升级与结构加固；

实施路径

低效品牌淘汰：年淘汰率 8%-10%，重点清退坪效低于 4000 元 /㎡/ 月的传统零售；

前沿业态引入：规划 10% 空间用于元宇宙体验店、AI 智能零售等创新业态，试点投资 1000 万元；

结构加固：对下沉广场钢结构进行抗震加固，成本 2000 万元，延长建筑寿命 20 年；

战略价值：五年内保持业态新鲜度领先市场，预计租金年均增长率提升至 4.5%，资产估值年复合增长 5.8%。

九、总结与展望：从商业地标到资产价值标杆

（一）资产增值成效总结

通过全周期运营，福田星河 COCO Park 实现 “财务指标 - 用户体验 - 资产价值” 的三维提升：

维度	关键指标	基期数据	目标数据（2026 年）	提升幅度
财务指标	年租金收入	1.8 亿元	2.5 亿元	+38.9%
	资产估值	30 亿元	45 亿元	+50%
	负债率	65%	50%	-15pct
用户体验	日均客流量	3 万人次	4.2 万人次	+40%
	会员复购率	58%	70%	+20.7%
资产价值	坪效	2.8 万元 /㎡/ 月	3.8 万元 /㎡/ 月	+35.7%
	REITs 发行规模	-	15 亿元	-

（二）未来战略展望

推动福田星河 COCO Park 向 “智慧商业体 - 文化新地标 - 资本新范本”升级

智慧商业体：深化 AI 算法应用，实现智能选品、动态定价、精准营销，预计 2026 年数字化运营贡献收入增长 12%；

文化新地标：每年引入 3-5 个国际级文化 IP（如 TeamLab 常设展），打造“商业 + 艺术”融合场景，提升文化溢价；

资本新范本：REITs 发行后，复制 “投资 - 运营 - 证券化” 模式，管理输出至大湾区其他项目，管理规模突破 100 亿元。

（三）北京云阿云商业价值赋能

作为城市运营商与资源整合者，北京云阿云通过三大核心能力驱动资产增值：

算法能力：智能选址模型、租金动态算法、客流预测系统，提升决策效率与精准度；

品牌资源：全球 5000 + 品牌库，保障高端品牌首店首发优势，年均引入首店比例达 15%；

资本运作：CMBS/REITs 全链条操盘经验，降低融资成本超 20%，缩短资产证券化周期 30%。

未来，将继续以 “数据为基、体验为核、资本为翼”，引领福田星河 COCO Park 成为中国商业地产资产增值的标杆，推动行业从 “规模竞争” 转向 “价值竞争”，为城市商业发展注入新动能。

附录一：福田星河 COCO Park 核心数据汇总

维度	核心指标	当前数据	行业对比 / 目标数据	数据来源 / 说明
项目基础	建筑面积	8.5 万㎡	深圳商业综合体平均 15 万㎡	项目官方资料
	开业时间	2006 年	运营18年，国内首个情景式公园购物中心	-
	楼层结构	地上 5 层，地下 3 层	-	-
	停车位数量	约 1500 个	深圳 CBD 项目平均 2000 个	改造后计划增至 2000 个
客群画像	日均客流量	3 万人次（周末峰值 5 万 +）	深圳标杆商场日均 4 万人次	智能客流系统统计（2024 年数据）
	女性客群占比	62.1%	商业项目平均 55%-60%	会员数据分析
	25-35 岁客群占比	58%	潮流商业项目平均 50%-55%	客群热力图分析
	周边 3 公里居住人口	约 50 万人	福田 CBD 核心区密度	第三方人口统计机构
业态与品牌	品牌总数	约 300 个	深圳中型商场平均 250-350 个	招商运营报告
	国际一线品牌占比	12%	高端商场平均 30%-40%	含 FENDI、JO MALONE 等
	体验式业态占比	45%	行业标杆 50%+	含剧本杀、TeamLab 等
	餐饮业态占比	35%	商业项目平均 30%-35%	含鼎泰丰、% Arabica 等
运营效率	日均停留时间	4.2 小时	行业平均 3-3.5 小时	智能手环监测数据
	会员总数	80 万人	年增长率 15%	“星河星享会” 系统统计
	黑卡会员人均年消费	15 万元	普通会员 20 倍	会员消费数据分析
	非零售业态营收占比	65%	传统商场 40%-50%	租金与销售额拆分
资产价值	年租金收入	1.8 亿元	2026 年目标 2.5 亿元	2024 年财务数据
	坪效	3.3 万元 /㎡/ 月	深圳 CBD 商场平均 2.5 万元 /㎡/ 月	按可售面积计算
	资产估值	30 亿元	2026 年 REITs 目标 45 亿元	第三方评估机构测算
	出租率	92%	REITs 筹备目标 95%	2024 年 Q4 数据
创新与营销	夜经济销售额占比	45%	深圳商业平均 30%-35%	18:00-24:00 时段统计
	社交媒体年曝光量	超 5 亿次	头部商场平均 3-5 亿次	抖音 / 小红书等平台监测
	跨界营销活动 ROI	1:8.5	行业平均 1:5-1:6	“超级品牌日” 等活动测算
可持续发展	年节电量	15 万度	相当于减少碳排放 120 吨	LED 灯具改造成果
	绿色消费积分参与率	35%	目标 2025 年提升至 50%	环保活动数据统计

关键数据解读

客群与消费力：女性客群占比超 60%，年轻客群（25-35 岁）主导消费，体现项目潮流化、社交化定位成功；黑卡会员消费能力突出，印证高端客群运营成效。

业态创新：体验式业态占比 45%，接近行业标杆水平，非零售营收占比 65%，验证 “场景驱动消费” 模式有效性；夜经济表现强劲，夜间销售额占比超行业平均 10 个百分点。

资产增值：坪效达 3.3 万元 /㎡/ 月，领先深圳 CBD 平均水平，资产估值 30 亿元，通过 REITs 筹备有望在 2026 年突破 45 亿元，展现资本运作潜力。

运营效率：会员总数 80 万人，年增长率 15%，黑卡会员续费率超 90%，用户粘性显著；跨界营销 ROI 达 1:8.5，体现全域流量运营高效性

资产估值与资本运作进程

阶段	资产估值	CMBS/REITs 进展	退出回报预期
2024 年（现状）	30 亿元	发行 5 亿元 CMBS，票面利率 4.5%	三年节省利息 1800 万元
2026 年（目标）	45 亿元	发行 15 亿元 REITs，预计 IRR 6.5%	原始权益人回笼资金 10.5 亿元

关键指标

商业物业估值占比 83%，品牌价值与会员资产构成软性增值要素；

REITs 发行后，资产估值预计提升 50%，实现 “重资产运营→轻资产管理” 转型

长期资产维护投资回报率（ROI）

维护周期	预算投入	预期收益	ROI	实施时间
年度维护	800 万元	租金增长 5%（900 万元）	112.5%	2024-2028
三年改造	2000 万元	租金增长 8%（1440 万元 / 年）	72%	2025-2027
五年重构	5000 万元	资产估值提升 5 亿元	100%	2026-2030

投资逻辑

年度维护以 “小成本高回报” 为特点，重点提升硬件质感与运营效率；

三年 / 五年投资聚焦业态升级与结构加固，形成“短期收益 + 长期增值”组合

以上数据由北京云阿云智库•商业地产项目数据库提供。

附录二：福田星河 COCO Park 楼层规划及品牌布局

楼层 / 区域	核心定位	品牌组合（主力店 + 特色品牌）	设计亮点	客群匹配
L1（地面层）	国际时尚与高端体验	- 主力店：FENDI、JO MALONE LONDON、SEPHORA - 轻奢零售：MAX&Co.、Theory - 腕表珠宝：浪琴、周大福、琥福珠宝	户外景观休憩区、通透橱窗设计、绿植幕墙	高净值客群、商务人士
B1（下沉广场层）	潮流社交与夜经济核心区	- 主力店：ADER ERROR、% Arabica - 特色餐饮：鼎泰丰、怂火锅、日式居酒屋 - 娱乐：Space Plus 酒吧	24 小时灯光艺术装置、集装箱主题餐车、露天餐桌	年轻潮流群体、夜经济客群
L2-L3（中层）	家庭生活与文化体验	- 主力店：奈尔宝家庭中心、言几又书店 - 亲子配套：Adidas Kids、英氏、云霞兽童装 - 亲子餐饮：亲子餐厅	亲子互动走廊、母婴室 / 儿童卫生间、阅读角	家庭客群、文艺青年
L4-L5（高层）	餐饮娱乐与空中花园	- 主力店：百老汇影城（VIP 厅）、KTV 旗舰店 - 特色餐饮：高端火锅、泰式料理、空中花园餐厅	露天空中花园、餐饮外摆区、露天电影屏幕	情侣 / 朋友聚会、夜间消费群体

以上数据由北京云阿云智库•商业地产项目数据库提供。