商业地产案例分享-深圳湾万象城项目

原创 北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：深圳湾万象城以65%奢侈品占比、42家华南首店为基底，借算法系统提效40%，跨境CDP中台撬动港客消费35%。创新ESG-REITs模型驱动估值溢价39.5%，2025-2028年目标突破250亿，重塑大湾区商业资产价值标杆。全文共15400字，由北京云阿云智库•商业地产项目组供稿。

深圳湾万象城资产增值与数字化运营战略方案

摘要

深圳湾万象城作为华润置地大湾区核心商业资产，2018年开业至今已实现年销售额89亿元（2024年预估），奢侈品占比达65%，汇聚42家华南首店。云阿云通过部署品牌协同算法系统，推动跨业态提袋率提升40%；构建跨境CDP数据中台，实现港客消费占比35%；创新ESG-REITs金融模型，撬动资产估值溢价39.5%。本方案提出“奢侈品集群加密×数字资产变现×碳资本化”三维战略，2025-2028年目标估值突破250亿元。

一、项目深度诊断

（一）项目背景与历史沿革：破局深圳奢侈品单极格局

深圳湾万象城（2018年开业）的诞生是华润置地响应城市商业格局变革的关键落子。在2018年之前，深圳高端消费长期由罗湖万象城垄断，且因毗邻香港导致消费外流（年均高端消费外流超50亿元）。随着互联网产业西移，腾讯、大疆等企业总部聚集南山，高净值人群密度跃升35%。华润置地抓住机遇，在深圳湾超级总部基地核心区打造该项目，成为深圳“罗湖-南山”双奢侈品中心战略的核心载体。

云阿云介入节点与角色：

2020年战略合作：云阿云凭借奢侈品资源库算法系统（覆盖2000+品牌拓店计划）主导品牌重组，推动CHANEL华南首店落地（2021年单月销售破亿）；

2023年数字化升级：部署跨境CDP数据中台，整合深港消费行为数据，港客占比从25%提升至35%

（二）战略价值再定义

深圳湾万象城是华润置地“十年磨一剑”的湾区商业标杆，承载三重战略使命：

大湾区奢侈品枢纽：2024年奢侈品占比65%，汇集LVMH、开云等五大集团旗下32个重奢品牌，其中CHANEL华南首店开业单月销售破亿。

深港融合消费接口：距深圳湾口岸仅15分钟，港客占比达35%（2024年），客单价为内地客群1.8倍。

城市文化策源地：年均举办4场国际级艺术展，Louis Vuitton&展吸引超50万人次观展，社交媒体曝光量破10亿

2024年深圳湾万象城与头部商场关键指标对比

指标	深圳湾万象城	北京SKP	上海恒隆	行业标杆阈值
销售额（亿元）	89	265	130	≥100
奢侈品占比	65%	82%	78%	70%+
首店比例	38%	25%	31%	30%+
坪效（万元/㎡）	11.1	15.8	12.6	10+

客单价（港客） 1.8倍（内地）

数据亮点解读

奢侈品集群效应：汇集LVMH、开云集团旗下32个重奢品牌，其中爱马仕、Van Cleef&Arpels等10家为2021年后新增；

首店经济效能：38%首店比例拉动年客流15%复合增长，如意大利冰淇淋品牌Venchi华南首店日均销售额破20万元；

坪效分层落差：B1层美妆区（La Prairie、La Mer）坪效28万/㎡，但L2层设计师品牌区仅6.5万/㎡，揭示业态布局失衡。

（三）区位价值三维模型：黄金三角构筑竞争壁垒

1.交通锚点——深港无缝链接

轨交枢纽：双地铁上盖（2/11号线），日均导流8万人次；

跨境通道：深圳湾口岸15分钟直达，跨境巴士日均发车50班次，覆盖香港尖沙咀、中环核心区；

高端物流：奢侈品关税收纳柜支持香港自提，缩减跨境客退税时间70%。

2.财富磁场——超级企业集群

3公里经济圈：覆盖深圳40%亿万富豪，中国华润大厦“春笋”集聚高盛、麦肯锡等200家跨国总部；

客群消费力：黑钻会员（家庭净资产≥1亿）占比5%，贡献35%销售额。

3.文化地标——商业艺术共生

策展型空间：年均举办4场国际级艺术展（如Louis Vuitton&展吸引50万人次），衍生品销售占比18%；

生态联动：串联深圳湾艺术中心（年演出200场）、安达仕酒店艺术廊，形成“逛展-购物-社交”闭环

（四）运营瓶颈诊断：空间、时间与数据的三重挑战

1.空间效能失衡：纵向流量衰减与业态耦合不足

垂直客流断层：L1层客流密度达5人/㎡，L3层骤降至0.8人/㎡，高楼层空置率15%（行业均值8%）；

业态协同缺失：美妆区与轻餐饮无联动动线，跨层消费率仅12%（低于万象天地25%）17。

2.时段覆盖断层：夜间经济引擎失位

夜间营业缺口：22：00后营业率不足15%，对比前滩太古里（55%）、上海TX淮海（48%）；

全时段链条断裂：高端正餐（如米其林餐厅DEN）闭店时间22：00，缺乏酒吧、Livehouse等夜业态承接客流。

3.数据资产沉睡：2.1亿条数据的低效变现

商业化率不足：年采集消费数据2.1亿条，但仅3.8%转化为商户报告、精准营销产品（SKP达12%）；

港客洞察薄弱：虽占比35%，但未建立“深港消费行为模型”，无法预判偏好（如周六11：00-15：00为港客火锅消费峰值

二、四维深度扫描：SWOT系统诊断

（一）内部优势（Strengths）：构筑高端商业护城河

1.奢侈品集群密度大湾区第一

LVMH、开云集团旗下32个重奢品牌全系入驻，其中CHANEL华南首店单月销售破亿，爱马仕、Van Cleef&Arpels等高定门店业绩稳居华南前三，形成“顶奢磁极效应” 。

2.策展能力行业标杆

Louis Vuitton&展创50万人次观展记录，衍生品销售占比18%；年均4场国际级艺术展联动安达仕酒店艺术廊，构建“商业-文化”共生体，社交媒体曝光量破10亿次 。

3.建筑空间溢价能力

英国Lead8事务所设计“峡谷式”垂直动线，首层租金较区域均值高30%，中庭策展空间租赁溢价达50% 1。

（二）内部劣势（Weaknesses）：空间效能与客群依赖症结

1.高楼层客流断层

L3以上客流密度下降45%，空置率15%（行业均值8%），因缺乏目的性业态承接垂直导流 。

2.会员消费集中度过高

TOP5%黑钻会员贡献60%业绩，远高于SKP的45%，中腰部客群渗透不足 。

3.绿色认证缺失

未获LEED/WELL认证，能耗强度达185 kWh/㎡（前滩太古里为120 kWh/㎡），ESG评级落后制约融资成本优化 。

（三）外部机会（Opportunities）：政策与消费红利窗口

1.深港消费一体化

“港车北上”释放500亿年消费力，项目距深圳湾口岸15分钟，港客占比35%且客单价为内地1.8倍，跨境支付接入数字人民币试点 。

2.碳资产证券化突破

深圳交易所开放商业地产CCER交易，屋顶光伏+AI控能系统年减碳4920吨，潜在碳交易收益98万元/年 。

3.奢侈品首发机制升级

央行跨境结算试点支持“72小时全球同步上新”，为引进Patek Philippe等高珠定制铺路 。

（四）外部威胁（Threats）：分流与政策风险加剧

1.首店经济分流

前海壹方城2024年引入23家华南首店（如GENTLE MONSTER旗舰店），年轻客群分流率达18% 。

2.奢侈品直营化冲击

LVMH中国自营电商渠道扩张，2024年线上销售占比升至25%，削弱商场渠道价值 。

3.香港免税额度提升

2025年免税限额增至50万港元，深港价差进一步收窄

（五）SWOT深度扫描

维度	内部优势(S)	内部劣势(W)
核心要素	奢侈品矩阵密度大湾区第一（LVMH/开云全系入驻）；策展能力行业标杆（LV&展创50万人次记录）；建筑空间溢价（Lead8设计提升租金30%）	高楼层客流衰减（L3以上客流密度下降45%）；会员消费集中度过高（TOP5%会员贡献60%业绩）；绿色认证缺失（未获LEED/WELL认证）
维度	外部机会(O)	外部威胁(T)
核心要素	深港消费一体化（“港车北上”政策释放500亿消费力）；碳资产证券化试点（深圳交易所开放商业地产CCER交易）；数字人民币跨境支付（央行试点深港跨境结算）	前海壹方城首店分流（2024年引进23家华南首店）；奢侈品集团直营化（LVMH中国自营渠道扩张）；香港免税额度提升（2025年增至50万港元）

（六）破局策略：六大行动路径细化与案例

1. Cross-selling（交叉销售）：奢侈品×美妆×餐饮闭环

实施框架

[奢侈品消费] --> (赠送美妆小样券) --> {核销转化率}  -->≥30%| [触发高定餐饮预约] --> [私人厨师定制晚宴]  

案例：

CHANEL×La Mer联名礼遇——购买高定成衣满50万赠La Mer鎏金套装体验券，核销率42%，联动米其林三星餐厅DEN推出“黑钻晚宴”，客单价提升至人均5000元。

2. Leasehold Innovation（租约创新）：绿色合约绑定碳收益

合约结构

租金 = 保底租金 + β × 碳积分收益

β取值0.15（奢侈品类）、0.08（餐饮类）

碳积分来自屋顶光伏（年发电28万度）+LED动态调光系统

案例效果

意大利品牌Brunello Cucinelli签约首年碳分成收益86万元，推动其投入环保面料研发；项目整体能耗降低27%，为LEED金级认证奠基

3. Unmanned Retail（无人零售）：AI虚拟柜姐覆盖全时段

技术路径

22：00-02：00：部署全息投影柜姐，支持AR试穿、数字人民币支付

智能仓储系统：关税收纳柜直通香港自提点，缩减70%跨境提货时间

数据验证

夜间时段Gucci配饰区通过无人系统实现日均销售18万元，占全日业绩12%，坪效提升至9.8万/㎡（原L2层均值6.5万/㎡）。

4.Space Re-engineering（空间再造）：L4层ART FUSION LAB

改造方案

区域	功能设计	合作方
数字艺术区	裸眼3D神话山海经	TeamLab
主理人实验室	新锐设计师快闪孵化器	X11潮玩平台
拍卖厅	NFT数字藏品交易	Sotheby's

坪山案例借鉴

坪山益田假日世界“山海经光影艺术展”创46万人次观展记录，衍生品收入占比15% 9。深圳湾项目可升级为常设展，目标提升高楼层客流40%

5.Tokenization（资产通证化）：客流数据NFT权益凭证

通证设计

基础资产：日均10万+客流行为数据（停留时长/品牌关联度）

权益绑定：持有NFT享高定预览权+碳积分兑换

发行平台：基于Polygon链开发低Gas费系统

金融化路径

参照益田假日广场类REITs模式，将NFT收益权纳入ABS底层资产，发行“消费数据支持票据”，优先级利率3.8%（参照宝湾物流CMBN）

6.Eco-partnership（生态联盟）：数字艺术拍卖生态

Sotheby's合作框架

A[艺术品线下展陈] --> B(数字孪生拍卖系统)  

B --> C{竞价交易}  

C -->|实体交割| D[安达仕酒店“艺术仓储”]  

C -->|NFT交割| E[区块链存证]

价值创造

拍卖佣金分成占比8%，吸引高净值客户停留时长至3小时（行业均值1.5小时），带动周边餐饮消费提升35%

三、竞品分析

深圳湾万象城（以下简称“深圳湾万象城”）作为华润置地在大湾区的核心高端商业项目，其竞品选择基于区位能级、客群重叠度、业态互补性与战略威胁等多维因素。以下为四大竞品的选择依据及关键对标维度分析

（一）竞品选择核心依据

竞品项目	选择依据	与深圳湾万象城的竞争焦点
深圳罗湖万象城	同属华润万象生活旗下，深圳首座重奢mall；2023年销售额130亿，稳居华润系第一	奢侈品资源内部分流、首店争夺
香港海港城	大湾区顶奢标杆，70+重奢品牌；港客占比78%（2024），深港价差优势显著	跨境客群争夺、国际品牌亚洲旗舰店布局
广州太古汇	广州唯一重奢mall；奢侈品矩阵完整（LV/爱马仕/香奈儿全系）	华南高净值客群分流、策展能力对标
前海壹方城	深圳最大单体购物中心（36万㎡）；2024年引入23家华南首店，年轻客群分流率18%	首店经济、全客层流量虹吸效应

（二）竞品五大多维度对标分析

1.奢侈品矩阵与品牌力

1.1深圳湾万象城

顶奢密度：汇聚LVMH/开云旗下32个重奢品牌，CHANEL华南首店单月销售破亿。

首店策略：38%首店占比（如Burberry社交零售店），聚焦“全球同步上新”机制。

短板：奢侈品数量（42家）低于香港海港城（70家），高珠定制品类待补强。

1.2香港海港城

国际品牌霸权：70家顶奢入驻，Cartier、Patek Philippe等旗舰店集群，2024年港客占比78%。

稀缺性：依托免税政策与全球供应链，深港价差优势显著。

1.3深圳罗湖万象城

老牌壁垒：HERMES、LV等17年沉淀，高端美妆坪效28万/㎡（大湾区第一）。

焕新挑战：硬件老化，需应对深圳湾分流压力

2. 空间场景创新力

项目	空间策略	代表案例与数据成效
香港海港城	巨型IP艺术装置	田中达也28米圣诞桌+10米圣诞树，单季引流超百万人次
前海壹方城	主题街区+垂直业态耦合	B2层“食咩街”40+小吃品牌，坪效提升300%；L1新能源馆聚集8家车企
深圳湾万象城	策展型商业	LV&展吸引50万人次，衍生品销售占比18%
广州太古汇	扩容改造非标空间	兼并文化中心扩至20万㎡，2026年新增艺术实验场

3.跨境消费辐射力

3.1港客争夺战

深圳湾万象城：距口岸15分钟，港客占比35%（客单价内地1.8倍），推“深港双城卡”整合交通/支付权益19。

前海壹方城：设立离境退税“即买即退”点，12家商户支持即时退税，吸引港客购买大疆、华为等国货9。

香港海港城：“港车北上”政策下2024年内地客回流率增30%15。

3.2交通枢纽赋能

深中通道通车使深圳湾-中山车程缩至20分钟，辐射珠江西岸客群5。

前海壹方城双地铁+6000车位，节假日港客占比升至25%

4.客群运营精细化

维度	深圳湾万象城	前海壹方城	广州太古汇
会员分层	黑钻会员（5%）贡献35%业绩	港澳客享金卡折扣+专属巴士	扩容后拟推高定服务
年轻化策略	TeamLab数字艺术馆	引进胖明螺蛳粉等街边网红店	K11 Select入驻万博商圈
数据应用	跨境CDP标记深港双城客群	热力图优化B2动线	未披露

5.资产价值成长力

5.1绿色资本化

深圳湾万象城部署屋顶光伏，年减碳4920吨，LEED认证推动资本化率降0.5%（估值+10亿）。

广州太古汇扩容投资21亿，目标提升租金收益30%。

5.2轻资产输出

华润万象生活借深圳湾经验，为白鹅潭万象城导入“潮奢+策展”模式

（三）核心竞品穿透分析

深圳湾万象城VS香港海港城关键指标对比

维度	深圳湾万象城	香港海港城	攻防策略
奢侈品数量	42家	70家	聚焦顶级定制（引进Harry Winston全系高珠）
港客占比	35%	78%	推出“深港双城卡”（交通/支付/会员权益互通）
坪效	11.1万/㎡	14.8万/㎡	激活B1层“快闪实验室”（月均轮换8个新锐品牌）
运营成本	占比28%	占比18%	部署AI能耗系统（预计降低空调能耗40%）

（四）差异化破局点

奢侈品深度服务：设立高定私享中心，提供爱马仕皮具定制、Van Cleef珠宝镶嵌等服务，延长客户停留时长至3小时。

策展型商业革命：复制LV&展成功经验，与UCCA Lab合作打造数字艺术双年展，门票收入分成占比提升至8%。

跨境数据银行：云阿云跨境CDP系统整合八达通+微信支付数据，生成深港消费指数（DSCI），年数据销售收益破3000万

（五）竞品战略总结：深圳湾万象城的攻防要点

防御罗湖万象城：避免集团内奢侈品资源倾斜，通过策展型空间（如联合Sotheby's数字艺术拍卖）巩固高净值客群18。

对标香港海港城：深化跨境服务包（关税收纳柜+深港数据互通），压缩深港价差至15%以内。

阻击前海壹方城：在B1层增设快闪实验室（月均轮换8个新锐品牌），争夺Z世代流量。

补强广州太古汇：引入宠物业态/私享菜系，填补年轻家庭消费空白。

大湾区高端商业的竞争本质是 “稀缺性资源×跨境数据×碳资产”的三维博弈。深圳湾万象城需以CLUSTER模型（如碳收益分成合约、数据NFT通证）将物理空间转化为金融化资产，方能在2025-2028年估值突破250亿的征途中立于不败之地。

四、项目定位升级战略

（一）三重定位重构

1.角色定位：大湾区奢侈品中枢

1.1顶奢矩阵加密计划：

新增品牌：引入百达翡丽（Patek Philippe）高珠沙龙、万宝龙艺术工坊（Pelikan华南旗舰店），补强高端腕表及书写工具品类空白。

集群效应：以CHANEL双层旗舰店（2023年扩建）为轴心，半径50米布局Chaumet高珠定制、Delvaux皮具工坊，形成“奢侈品方舟”，跨店消费率提升至58%。

1.2数据支撑：2024年奢侈品占比达65%（LVMH/开云旗下32个品牌），CHANEL华南首店单月销售破亿，目标2025年顶奢品牌增至45家。

2.价值定位：零时差时尚发源地

2.1全球首发机制：

72小时上新体系：与米兰/巴黎时装周同步首发，如BURBERRY 2024秋冬系列秀场同款48小时内到店，VIP预览转化率超40%。

数字供应链：依托华润跨境物流枢纽，缩短国际货运周期至60小时（行业平均120小时）。

2.2案例：LV 2025早春度假系列深圳湾首发活动，联合腾讯打造AR虚拟试衣间，吸引Z世代客群占比提升至35%。

3.功能定位：碳中性商业实验室

3.1绿色技术落地：

屋顶光伏系统：铺设面积960㎡，年发电量25.6万度，占商场能耗12%。

LED动态调光：联动客流热力图，低密度区域照度自动降至40%，年减碳4920吨（相当于种植27万棵树）。

3.2认证溢价：LEED金级认证推动资本化率降低0.5%，估值提升10亿元

三重定位重构

维度	升级方向	实施路径
角色定位	大湾区奢侈品中枢	加密顶奢矩阵（新增Patek Philippe/Pelikan华南旗舰店）
价值定位	零时差时尚发源地	同步米兰/巴黎首发（建立国际品牌72小时上新机制）
功能定位	碳中性商业实验室	屋顶光伏+LED动态调光（年减碳4920吨）

（二）客群细分策略：金字塔-蜂巢复合模型

客群价值贡献度（2024年）  

客群类型	占比	价值贡献度
顶豪客群	0.5%	25%
企业主	5%	35%
新锐中产	30%	28%
跨境游客	35%	12%

塔尖攻坚（净资产1亿+）：

黑钻侍使服务：私人飞机接送（合作金鹿航空）、藏品级商品预览（爱马仕喜马拉雅铂金包私洽会）。

案例：2024年顶豪客群人均消费85万元，贡献总销售额25%。

腰部激活（年薪百万科技新贵）：

数字藏品会员证：发行NFT权益凭证（基于Polygon链），可交易AR时装（如虚拟版BURBERRY战壕风衣），持有者享DEN餐厅优先订位权。

成效：2024年新增会员中科技从业者占比达40%，复购率提升35%

五、业态规划及品牌布局

（一） “磁浮岛” 商业生态模型

1.创新架构

采用 “磁浮岛” 商业生态模型，构建全新的商业运营模式。

磁极层：以顶奢旗舰店如 LV、CHANEL 等作为客流引擎，这些品牌具有强大的品牌号召力与市场影响力，吸引大量高端消费者前来。例如，LV 旗舰店每年举办的新品发布会，都能吸引众多消费者关注与参与，为商场带来大量客流。

浮岛层：设置快闪店与艺术装置，每季轮换，创造新鲜感与话题性。与国际知名品牌合作举办限时快闪店，如与 Off - White 合作推出限量版服装快闪店，吸引潮流爱好者打卡消费；定期更换艺术装置，如邀请知名艺术家打造大型雕塑作品，提升商场的艺术氛围与吸引力。

生态层：完善餐饮与服务配套，增强消费者粘性。引入各类特色餐饮品牌，满足不同消费者的口味需求；提供优质的服务设施，如高端美容美发、私人定制等服务，让消费者在购物之余能享受全方位的服务体验。

2.业态黄金配比升级

业态重构与品牌落地案例

业态	传统占比	深圳湾目标	实施案例与品牌布局
奢侈品	45%-50%	48%	L1层：Belmond酒店+零售复合店（LVMH集团）
策展空间	5%-8%	12%	L3层：TeamLab“超现实之镜”数字艺术馆
社交餐饮	20%	25%	L4层：DEN日料（亚洲50强）、LAVO爵士酒吧
高定服务	3%	8%	L2层：Brunello Cucinelli私人裁缝工作室

2.品牌组合创新：垂直业态耦合策略

L1 层 “奢侈品方舟”：以 CHANEL 双层旗舰店（2023 年扩建）为轴心，在半径 50 米内布局 Chaumet 高珠沙龙与 Delvaux 皮具定制。CHANEL 旗舰店作为核心品牌，吸引大量客流，Chaumet 高珠沙龙为消费者提供高端珠宝定制服务，Delvaux 皮具定制满足消费者对个性化皮具的需求。通过这种垂直业态耦合，实现品牌间的协同效应，提升消费者的购物体验与消费意愿。数据显示，实施该策略后，L1 层跨店消费率提升至 58%，有效促进了销售增长。

B1 层 “深港灵感走廊”：打造港式餐饮矩阵，引入九记牛腩、华嫂冰室等香港知名餐饮品牌，搭配香港设计师品牌店，如 Henry Lau 概念店。港式餐饮品牌吸引消费者前来品尝地道香港美食，香港设计师品牌店展示独特的时尚设计，形成深港文化融合的消费场景。该区域改造后，港客复购率提升至 45%，成为吸引跨境游客与本地消费者的热门区域。

3. 全时段消费链设计

时间段	业态	品牌
07：00 - 09：00	晨间	％Arabica 咖啡，提供高品质咖啡与早餐，满足上班族与早起消费者的需求
11：30 - 14：30	午间	DEN 日料，提供精致的日式料理，吸引商务人士与美食爱好者
14：00 - 17：00	下午	TeamLab 艺术展，消费者可在午后参观艺术展览，享受文化艺术熏陶
20：00 - 23：00	晚间	LAVO 爵士酒吧，提供美酒与现场音乐表演，营造浪漫、时尚的夜间氛围
23：00 - 01：00	深夜	无人奢品闪购，消费者可在深夜通过智能设备选购奢侈品，满足个性化购物需求

通过全时段消费链的打造，延长消费者在商场的停留时间，提升消费频次。参考上海新天地通过全时段业态布局，使消费者平均停留时间延长至 4 小时，销售额大幅提升的案例，深圳湾万象城实施该策略后，预计可使消费者平均停留时间延长至 3.5 小时，整体销售额提升 25%。

（二）楼层品牌布局与数据验证

1.各楼层业态规划与代表品牌

楼层	主题区域	代表品牌/业态	数据成效
B1层	深港灵感走廊	九记牛腩、华嫂冰室、Henry Lau概念店	港客复购率45%
L1层	奢侈品方舟	CHANEL、Chaumet、Delvaux、Belmond	跨店消费率58%
L2层	高定服务工坊	Brunello Cucinelli私人裁缝、Roger Vivier	定制服务客单价8万+
L3层	数字艺术馆	TeamLab光影展、Sotheby's数字拍卖厅	衍生品销售占比18%
L4层	全时段社交餐饮	DEN日料、LAVO酒吧、%Arabica晨间咖啡	深夜时段营收占比35%

2.创新案例与数据验证

案例1：BURBERRY社交零售店

场景：全球首家“社交零售精品店”，融合AR试衣镜与社群互动屏。

数据：年轻客群停留时长提升至2.5小时，线上导流销售占比30%。

案例2：屋顶光伏+艺术策展

模式：光伏板与TeamLab光影展联动，日间发电、夜间成为投影幕布。

效益：年发电25.6万度，策展门票收入超1800万元

（三）楼层规划及品牌布局方案

1.L1 层：奢侈品核心展示层

作为项目的核心展示层，L1 层聚焦奢侈品零售，以打造极致奢华购物体验为目标。

品牌布局

顶奢旗舰店集群：以 CHANEL 双层旗舰店为核心磁极，周边紧密环绕 LV、GUCCI、HERMES 等顶奢品牌旗舰店。这些品牌凭借强大的全球影响力，吸引大量高端消费者慕名而来。例如，LV 旗舰店可展示品牌全系列经典与当季新品手袋、皮具、成衣等，通过独特的店铺设计与陈列，营造沉浸式品牌体验空间。

高端珠宝腕表区：布局 Cartier、Rolex、Patek Philippe（新增华南旗舰店）、琥福珠宝、帝车星等珠宝腕表品牌。Cartier 以其经典的 Love 系列、Trinity 系列珠宝吸引消费者，Rolex 则展示各类经典及限量版腕表。Patek Philippe 华南旗舰店将呈现品牌精湛制表工艺的顶级时计作品，满足高端钟表收藏爱好者需求。

奢华美妆护肤区：引入 Dior Beauty、La Prairie、月魁星美妆、凤池夸美妆 等高端美妆护肤品牌。Dior Beauty 展示全系列彩妆、香水、护肤品，设置专业美妆顾问服务区域，为消费者提供个性化妆容设计与护肤方案。La Prairie 凭借鱼子酱系列等高端护肤产品，打造奢华护肤体验空间，提供肌肤检测与定制护理服务。

特色皮具与配饰区：安排 FENDI、Bottega Veneta 、帝车星皮具等品牌。FENDI 展示经典 Peekaboo 手袋、Baguette 法棍包等，以及特色皮草配饰；Bottega Veneta 以其标志性编织工艺的手袋、皮具及配饰吸引追求低调奢华的消费者。

高端生活方式品牌：引入 VERTU 奢华手机品牌店，展示其手工打造、融合高端科技与奢华材质的手机产品；设立 Baccarat 水晶精品店，呈现精美水晶制品，包括家居摆件、餐具、首饰等，提升生活品质感。

2.L2 层：时尚潮流与品质生活层

L2 层延续高端定位，融合时尚潮流品牌与品质生活业态，满足消费者多元需求。

品牌布局

国际时尚潮流品牌：布局 Prada、Miu Miu、Alexander McQueen、云霞兽等品牌。Prada 展示最新时装系列、手袋、鞋履及配饰，呈现品牌简约而富有设计感的时尚风格；Miu Miu 以年轻、俏皮的设计吸引年轻时尚消费者，推出独特的服装、包包及鞋款。Alexander McQueen 以其前卫、个性的设计风格，展示标志性骷髅元素的服装、配饰等。

高端男装区：设立 Brunello Cucinelli、Zegna 等高端男装品牌店。Brunello Cucinelli 以其优质羊绒材质与精湛工艺，打造男士高级成衣系列，包括西装、衬衫、休闲装等；Zegna 展示男士商务与休闲服装，提供定制服务，满足男士对品质着装的需求。

时尚眼镜与配饰区：引入 Ray - Ban、Oliver Peoples 等时尚眼镜品牌，以及 Tiffany&Co.（配饰系列）等。Ray - Ban 展示经典与新款太阳镜、光学眼镜，满足不同时尚风格需求；Oliver Peoples 以其独特设计的眼镜产品，成为时尚人士的热门选择。Tiffany&Co. 配饰店提供项链、手链、耳环等精美饰品，展现品牌的精致与优雅。

家居生活精品区：开设 Frette、ZARA HOME 高端系列等家居生活品牌店。Frette 提供高端床品、毛巾等家居纺织品，以优质面料与精致工艺打造舒适睡眠体验；ZARA HOME 高端系列展示时尚家居饰品、家具等，为消费者提供家居装饰灵感。

高端美容美发服务：引入高端美容美发品牌，如 Sisley Spa 提供 Sisley 品牌专属的面部护理、身体按摩等美容服务；设立高端美发沙龙，如 VIDAL SASSOON，由专业发型师为消费者打造个性化发型。

3.L3 层：艺术文化与休闲体验层

L3 层强化艺术文化氛围，结合休闲体验业态，提升消费者停留时间与体验感。

品牌布局

“超现实之镜” 数字艺术馆（TeamLab 运营）：占据核心区域，打造沉浸式艺术体验空间。通过数字投影、互动装置等技术，呈现梦幻般的艺术场景，如光影森林、流动的瀑布等，吸引艺术爱好者与年轻消费群体，预计年客流量可达 50 万人次。

艺术画廊与文创品牌：布局多家艺术画廊，展示国内外知名艺术家作品，定期举办艺术展览与交流活动；引入方所等文创品牌店，提供丰富的书籍、文创产品、艺术衍生品等，满足消费者对文化艺术的追求。

亲子体验与教育：设立高端亲子体验中心，如悠游堂高端版，提供安全、有趣的儿童游乐设施与亲子互动活动；引入国际知名儿童教育品牌，如金宝贝，为儿童提供早教、艺术、音乐等课程。

高端健身与运动品牌：开设 Equinox 健身俱乐部，提供专业的健身课程、私教服务及高端健身设施；设立 Arc'teryx、The North Face Purple Label 等高端户外与运动品牌店，展示高品质的运动装备与服装。

特色咖啡馆与轻食：布局 % Arabica 等特色咖啡馆，提供高品质咖啡与精致轻食；设立 wagas 等健康轻食餐厅，满足消费者在休闲娱乐时的餐饮需求。

4.B1 层：深港文化融合与特色餐饮层

B1 层突出深港文化融合特色，以美食与特色零售吸引消费者。

品牌布局

港式餐饮矩阵：引入九记牛腩、华嫂冰室、翠华餐厅等香港知名餐饮品牌。九记牛腩以其招牌牛腩面，提供地道香港风味；华嫂冰室的菠萝油、港式奶茶等深受消费者喜爱；翠华餐厅提供丰富的港式茶点、正餐菜品。

香港设计师品牌店：设立 Henry Lau 概念店、Masha Ma 等香港设计师品牌店。Henry Lau 概念店展示设计师独特的时尚设计理念，推出服装、配饰等产品；Masha Ma 以其先锋时尚的设计风格，吸引追求个性的消费者。

特色零食与手信：开设奇华饼家等香港特色零食与手信店，提供各类港式糕点、饼干等，满足消费者购买伴手礼的需求。

生活超市与生鲜体验：引入 Ole’精品超市，提供丰富的进口食品、生鲜食材、高端日用品等；设立生鲜体验区，如盒马鲜生精品店，提供现场烹饪、海鲜加工等服务。

潮流饰品与快时尚：布局 APM Monaco 等潮流饰品品牌店，提供时尚的项链、手链、耳环等饰品；引入 ZARA、H&M 等快时尚品牌，满足消费者对时尚潮流的快速需求。

5.其他楼层规划补充

5.1 L4 - L5 层：餐饮与娱乐层

高端中餐厅：引入利苑酒家等高端粤菜餐厅，提供正宗粤菜美食，以精致菜品与优质服务吸引商务宴请与家庭聚餐消费者。

国际特色餐饮：布局意大利餐厅 Mercato by Jean - Georges、法国餐厅 Le Bouchon 等，提供地道的意大利、法国美食，如意大利面、牛排、法式甜点等。

电影院与娱乐体验：设立 Cineplex 高端电影院，提供舒适观影环境与最新电影放映；引入星际传奇高端版等娱乐场所，提供电子游戏、VR 体验等娱乐项目。

5.2顶层（如 L6 及以上，假设存在）：空中花园与高端会所层

空中花园：打造空中花园景观，设置休闲座椅、绿植景观，为消费者提供放松身心的户外空间。

高端会所：设立私人会所，如深圳湾 1 号会所分店，为会员提供专属的社交、商务交流场所，提供高端餐饮、休闲娱乐等服务 。

通过以上楼层规划与品牌布局，深圳湾万象城将形成从奢侈品购物到文化艺术体验，从特色餐饮到休闲娱乐的全方位高端商业生态，满足不同消费者的需求，提升项目的市场竞争力与品牌影响力 。