商业地产案例分享-上海青浦吾悦广场项目（下）

原创  北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：上海青浦吾悦广场作为新城控股在上海打造的首个“吾悦”系城市综合体，自2014年12月开业以来，已成为青浦区的商业地标。该报告围绕上海青浦吾悦广场，从项目诊断定位切入，经运营优化策略，到资产增值创新，全方位阐述打造新零售地标的路径与实践，极具行业借鉴价值。全文共33600字，由北京云阿云智库•商业地产项目组供稿。

上海青浦吾悦广场资产运营管理优化报告

打造新零售时代商业地标

报告的主要内容如下：

项目概述与价值定位：介绍项目基础情况和核心价值，使用数据表格展示运营表现。

SWOT分析与竞品对标：分析项目优势、劣势及竞争环境，包含竞品案例对比表。

战略定位与挑战破局：阐述项目定位升级方向和突破策略。

业态规划与品牌策略：提出业态创新方案，包含品牌配置表格。

招商策略与资源整合：说明招商创新模式和云阿云资源整合路径。

运营管理与服务创新：描述运营体系优化和服务升级措施。

资产增值与创新实践：设计资产增值方案，包含REITs结构示意图。

行业启示与合作建议：总结模式创新点和未来发展建议。

目录

第一部分 项目诊断与战略定位

一、项目概述与价值定位

二、SWOT分析及战略发展路径

三、竞品深度分析与对标策略

四、项目战略定位升级

第二部分 运营优化与资产增值

五、业态规划与品牌组合创新

六、招商策略进阶路径

七、运营管理与服务创新

八、运营创新与资产增值

九、行业启示与合作建议

七、运营管理与服务创新

2. 绿色服务标准体系

绿色服务标准体系维度	具体内容	经济价值占比	核心作用	实施方式	预期效果
碳积分激励	建立碳积分系统，消费者通过绿色消费行为（如自带环保袋购物、选择低碳商品等）获取碳积分，积分可兑换商品折扣、停车券或礼品	35%	激发消费者参与绿色行动的积极性，培养绿色消费习惯，同时提升消费者粘性	开发碳积分管理平台，与商户系统对接，实时记录消费者绿色行为并发放积分；设置多样化积分兑换渠道和奖品	消费者绿色消费行为占比提升 40%，会员活跃度提高 25%，带动商场整体销售额增长 15%
包装降本	推行商品包装轻量化、可降解化，减少过度包装，降低包装材料采购成本与处理成本	25%	降低商场及商户运营成本，减少资源浪费与环境污染，践行绿色发展理念	与供应商签订绿色包装协议，要求使用环保包装材料；对商户包装成本进行核算与优化，定期评估包装改进效果	包装材料采购成本降低 30%，包装废弃物处理成本减少 25%，提升商场环保形象
政府补贴	积极申报政府绿色商业相关补贴项目，如节能改造补贴、绿色商场创建奖励等	20%	获取政府资金支持，减轻商场绿色服务体系建设与运营的资金压力	安排专人关注政府补贴政策动态，组织材料申报符合条件的补贴项目；与政府部门保持良好沟通，确保项目顺利通过审核	成功申请到 3 - 5 个政府补贴项目，获得补贴资金 [X] 万元，助力绿色项目持续推进
品牌联合营销	联合商场内环保品牌、绿色产品商家开展主题营销活动，以绿色消费为主题吸引客流，提升品牌影响力	20%	整合商场品牌资源，形成绿色营销合力，扩大绿色服务体系宣传，提升商场品牌形象	定期策划绿色主题营销活动，如 “绿色消费周”“环保品牌节”；利用线上线下渠道进行联合宣传推广，共享营销资源	活动期间参与品牌销售额平均增长 20%，商场绿色消费相关话题曝光量达 [X] 万次，提升商场绿色品牌知名度

实施路径：

包装革命：联合陶氏化学开发可降解包装（成本降低30%），设置环保积分奖励（每拒绝1个塑料袋获10碳分）

能源优化：屋顶光伏+电梯动能回收，年减碳1800吨，满足LEED金级认证标准

碳交易变现：通过上海环交所将碳减排量证券化，预计年收益200万元

（三）数智化底座升级：云阿云“商业大脑”落地框架

1.系统架构三层进化

层级	功能模块	关键技术	产出价值
感知层	500+物联网设备（摄像头/WiFi探针/POS）	边缘计算节点实时处理	全场景客流覆盖，轨迹还原精度99%
分析层	租户健康度评估模型	机器学习（品牌存活率预测准确率92%）	提前90天预警掉铺风险
决策层	智能招商系统	知识图谱（匹配2000+品牌资源库）	招商周期缩短40%

2.核心功能落地示例：品牌销售预警

核心功能	触发条件	预警级别	处理流程	智能诊断维度	输出优化方案	预期效果
品牌销售预警	品牌当前销售额低于基准销售额（历史平均销售额 ×（1 + 行业增长率））的 80%	紧急预警	1. 系统自动触发预警，生成预警报告 2. 立即推送预警信息至商场运营负责人、品牌负责人 3. 24 小时内组织专项会议，分析问题原因	1. 品牌自身销售数据（销售额、客流量、客单价、转化率、复购率等） 2. 商场整体客流量及变化趋势 3. 同楼层、同业态竞争对手销售数据及策略	1. 调整品牌店铺位置，优化店铺动线；2. 提供专项营销活动扶持，如联合推广、满减优惠等 3. 进行商品结构调整建议，根据销售数据优化商品品类和 SKU；4. 提供员工培训支持，提升服务质量和销售技巧	1. 品牌销售额在 1 个月内恢复至基准值的 90% 以上；2. 品牌客流量和转化率有所提升；3. 避免品牌因经营不善而提前撤场，维护商场品牌稳定性
品牌销售预警	品牌客流量转化率低于 15% 或会员月复购次数低于 1.5 次	一般预警	1. 系统自动触发预警，生成预警报告 2. 推送预警信息至商场运营人员和品牌相关人员；3. 48 小时内安排沟通会议，讨论改进措施	1. 品牌店铺陈列和布局合理性；2. 商品价格竞争力分析 3. 促销活动效果评估 4. 会员服务质量和忠诚度计划执行情况	1. 优化店铺陈列和布局，提高商品展示效果 2. 调整促销策略，增加促销活动频率或力度 3. 完善会员服务体系，推出会员专属优惠和活动；4. 进行商品定价优化，提高价格竞争力	1. 品牌客流量转化率在 2 周内提升至 18% 以上；2. 会员月复购次数在 1 个月内提升至 1.8 次以上；3. 品牌经营状况得到改善，为后续发展奠定基础

3.租约管理自动化流程

流程环节	执行主体	数据交互	核心功能	产出成果	时间节点	系统支持
续约意向提交	商户	商户 APP→商业大脑	商户通过 APP 提交续约意向，填写基本信息（续约期限、面积需求、经营计划等）	电子续约申请表	合同到期前 90 天	商户 APP、商业大脑系统
数据调取分析	商业大脑	商业大脑→数据库→商业大脑	调取商户历史销售数据、客流量数据、客单价数据、会员数据等；结合行业数据、商场整体运营数据进行分析	品牌健康度评分报告（包含销售表现、市场竞争力、发展潜力等维度评分）	3 个工作日	商业大脑系统、数据库
租金方案生成	算法引擎	商业大脑→算法引擎→招商人员	基于品牌健康度评分、市场租金水平、行业平均分成比例等因素，通过算法模型生成个性化租金方案（基础租金 + 销售额分成比例）	租金方案建议书（包含多种方案对比及推荐方案）	2 个工作日	算法引擎、商业大脑系统
谈判决策	招商人员	招商人员→商户→招商人员	招商人员与商户进行线上或线下谈判，根据商户反馈调整租金方案；结合商场整体业态规划和品牌战略，做出最终决策	谈判记录、最终租金方案确认书	7 个工作日	招商管理系统
合同签署	招商人员、商户	招商人员→电子签约系统→商户	双方在线完成合同条款确认；通过电子签名技术签署租赁合同	电子租赁合同	3 个工作日	电子签约系统
存证与同步	电子签约系统	电子签约系统→区块链→REITs 管理系统	将电子合同存证至区块链，确保合同不可篡改；同步合同信息至 REITs 管理系统，用于资产估值和收益计算	区块链存证证明、REITs 管理系统更新记录	实时	区块链系统、REITs 管理系统

成效：合同审批从14天压缩至72小时，REITs信息披露效率提升60%

（四）执行保障机制

技术联盟：联合华为部署边缘计算节点（响应速度<50ms），OPPO提供智能穿戴设备补贴

组织变革：设立“数字运营官”岗位，统领商业大脑与业务部门协同

灰度测试：在B1层盒马健康市集试点无感支付+健康检测系统，迭代成熟后全馆推广

成本效益测算：

总投入约1200万元（其中云阿云系统授权费300万），预计12个月内通过会员消费提升、能耗节约、招商效率优化收回投资，第3年起年均创造运营效益2800万元。

数据依据：参照杭州湖滨银泰in77数字化改造项目ROI模型

该升维计划将推动青浦吾悦广场从“传统空间运营商”向“健康消费数据服务商”进化，形成可复制的智慧商业新范式

八、运营创新与资产增值

（一）健康IP资本化：从流量到资产的三大变现路径

1. IP授权收入体系（年目标：5000万元）

授权模式	合作案例	分润机制	收益预测
品牌联名费	OPPO×吾悦健康手环	销售额3%保底+5%封顶	1200万元/年
课程订阅分成	Keep定制“吉尼斯健身课”	会员费20%分成	800万元/年
设备租赁分成	O2 ARK高压氧舱	单次消费15%分成	600万元/年
数据服务费	向泰康保险提供健康画像	年费300万元	300万元/年

2.标杆实践：

lululemon联名款分成：

使用“吾悦爱健康”IP开发青浦限定瑜伽裤，支付销售额5%授权费（单款年销2000万元→分润100万元）

复用吉尼斯课程IP，联合开发“星空瑜伽课”，课程收入分成20%

（二）REITs价值再优化：三大信用增强策略

基于2017年国内首单商业REITs（东证资管-青浦吾悦）运作经验，通过结构性升级提升资产评级至AAA：

1. 租户结构升级（现金流稳定性提升）

租户类型	改造前占比	目标占比	信用增强效应
健康科技品牌	15%	35%	租约期限从3年→5年+
绿色餐饮	20%	25%	流水分成占比40%（抗通胀）
传统零售	65%	40%	淘汰低信用商户（占比-25%）
成效：健康业态占比提升至50%，租金波动率从±12%降至±5%，现金流稳定性提升40%

2. 绿色资产认证（资本成本降低）

2.1GRESB三星认证

屋顶光伏发电（年减排300吨）

AI节能系统（降低能耗35%）

盒马健康市集区块链溯源（食材碳足迹降低28%）

2.2资本化率优化：获认证项目资本化率较行业均值低0.5%，按估值30亿元测算→年增值1500万元

3. 数字化增信（现金流透明度提升）

3.1区块链租金管理系统

实时上链数据：销售额/客流/会员复购率

智能分账系统：自动执行分成协议（减少人工干预）

3.2增信效果：现金流预测准确率从75%→92%，投资者信心溢价提升20%

（三）资产证券化创新：三维资本通道构建

graph TB

  [健康IP内容资产] --> (知识产权证券化)--> [资产包估值提升30%]

  [绿色建筑认证] --> (ESG债券)--> [资产包估值提升30%]

  [稳定租金收益] --> (REITs扩募) --> [资产包估值提升30%]

1. 知识产权证券化（ABS）

底层资产：

“吾悦爱健康”IP评估价值2亿元（收益法测算）

未来5年IP授权合同（保底收益1.2亿元）

交易结构：

优先级A类份额（AAA评级）：募资1.5亿元，利率4.2%

次级B类份额：新城控股自持，增强信用

2. ESG债券发行

募资用途：绿色改造（屋顶光伏/垂直农场）

政策红利：

上海市绿色债券贴息30%

免税额度：利息收入免征企业所得税

成本优势：综合融资成本3.8%（较普通债券低1.2%）

3. REITs扩募升级

3.1资产包重组

资产类型	占比	估值逻辑
健康主题商业体	60%	租金收益×15倍PE
健康数据CDP平台	20%	年收入×20倍PS
IP授权权益	20%	保底收益×8倍

3.2扩募效益：

发行规模从10.5亿→25亿元，估值溢价率30%

（四）实施成效与行业对标

1. 财务效益预测

指标	升级前	升级后目标	增长引擎
资产估值	30亿元	42亿元	健康IP溢价+ESG认证
综合融资成本	5.7%	4.2%	绿色债券贴息
轻资产收入占比	8%	35%	IP授权+数据服务

2.2. 行业标杆对比

凯德星REITs模式：

数字化资产包估值溢价25%（青浦目标30%）

轻资产收入占比40%（青浦目标35%）

华润万象生活IP变现：

IP授权收入占比12%（青浦目标15%）

（五）风险控制与政策适配

1.IP估值波动应对

签订OPPO/Keep等5年保底分成协议锁定收益

购买知识产权保险（覆盖侵权/贬值风险）

2.政策合规保障

接入上海数据交易所确权（健康数据资产登记）

符合证监会公募REITs指引（收益分配≥90%）

终极目标：通过“IP资本化×绿色认证×REITs创新”三维联动，将项目打造成健康商业金融化标杆——资产估值突破45亿元，综合融资成本降至4%以下，为新城控股轻资产战略提供核心引擎。此模式已申报上海金融创新奖，计划2026年前复制至全国20座吾悦广场。

九、行业启示与合作建议

（一）协同价值最大化路径

1. 算法赋能：构建商业决策神经中枢

1.1动态定位匹配系统

基于云阿云AI算力平台（参考华为昇腾云架构），接入青浦商圈实时客流热力、消费偏好、竞争动态数据，通过时空卷积神经网络模型预测业态演进趋势。例如，通过分析健康品类消费增速（2024年青浦区社零增速8.5% vs 上海市6.2%），动态调整“健康零售35%+体验服务30%”的黄金比例阈值，使定位偏离率降低40%。

1.2品牌存活率预筛机制

整合历史闭店数据、品类坪效、会员渗透率等200+维特征，构建生存分析模型（参考APUS医疗大模型80.3%准确率）。对新入驻品牌实施“180天存活指数”评分，对低风险品牌开放绿色通道，对中高风险品牌启动“联营保底”模式，将招商失败率从行业平均25%降至12%以下。

2. 资源枢纽：全球化品牌数字生态

2.1品牌数字护照系统

建立涵盖品牌基因（客单价/坪效标杆）、供应链能力（冷链覆盖率/碳足迹）、用户匹配度（客群重合率）的三维认证体系，接入全球2000+健康品牌数据库。参考酒云网“人货场闭环”，为lululemon、Fitbit等灯塔品牌生成专属招商档案，决策周期从45天压缩至7天。

2.2首店经济加速器

联合阿里云魔搭社区，开发虚拟店态仿真引擎。品牌方可在线模拟青浦项目场景参数（客流密度/消费力区间），预览开业6个月销售曲线，降低实地考察成本。2025年目标引进亚洲首店3家、定制旗舰店15家，首店贡献客流占比提升至30%。

3. 资本链接：REITs+产业基金双轮驱动

A[开发期] --> B(健康产业基金注资)

B --> C[培育期]

C --> D{运营达标}

D -->|是| E[REITs扩募装入]

D -->|否| F[基金回购优化]

E --> G[险资战投接盘]

全周期资本闭环设计

前端开发：联合新城控股、红杉资本设立10亿元健康消费基金，采用“5+2”结构，优先投资智慧健身舱（如Keep Lab）、功能餐饮（如盒马健康市集）等创新店态，占股30%-49%；

中期培育：对年复合增长＞25%的品牌，由云阿云REITs管理平台提供租金换股权方案；

后端退出：达标项目装入公募REITs资产包（参考北京保租房REIT剥离低效资产策略），引入平安寿险等长期资本，实现资产增值率150%+。

（二）发展建议深化实施路径

1. 健康产业基金：从财务投资到生态孵化

1.1基金架构创新

层级	出资比例	功能定位	标杆案例
GP层	51%	投决管理+数字赋能	红杉资本AI孵化器
LP层	新城30%	商业场景供给	万达消费产业基金
战略层	政府引导基金19%	政策资源导入	上海生物医药天使引导基金

1.2投资组合策略

种子轮：投资AI健康筛查镜（类APUS岐黄大模型）、可降解包装技术（陶氏化学合作项目），单个项目注资≤2000万元；

成长轮：控股区域性黑珍珠健康餐饮（如“Green Option”），注资5000万换取华东独家经营权；

生态并购：收购智能健身链品牌（参考超级猩猩），整合至吾悦广场高区形成集群效应。

2. 城市更新示范：政策红利深度捆绑

“幸福生活圈”申报工具箱

政策红利类型	占比	申报条件	核心申报材料	申请流程	预期收益	协同价值
容积率奖励	40%	1. 项目纳入 “幸福生活圈” 重点改造计划 2. 新增社区服务功能（如老年活动中心、儿童乐园等）面积占比≥15% 3. 配套公共绿地面积增加 20% 以上	1. 项目改造方案（含功能布局图、面积计算表） 2. 社区服务功能专项设计方案及运营承诺书 3. 绿化规划设计图及第三方评估报告	1. 向区规划资源局提交申请 2. 组织专家评审会 3. 公示 7 个工作日 4. 获得容积率调整批复	1. 可增加计容建筑面积约 2 万平方米 2. 增加可售 / 可租面积，提升项目整体价值约 1.5 亿元	1. 提升项目吸引力，带动商业人气 2. 为 REITs 扩募提供更多优质资产
改造补贴	30%	1. 采用绿色建筑技术（如节能系统、雨水收集系统等） 2. 智能化改造投入占总改造费用≥10% 3. 改造后能效提升 20% 以上	1. 绿色建筑认证证书 2. 智能化改造方案及投资预算 3. 能效提升第三方检测报告	1. 向市住建委提交申请 2. 项目初审 3. 现场核查 4. 资金拨付	1. 获得改造费用 30% 的补贴，约 3000 万元 2. 降低改造成本，缩短投资回收期	1. 优化项目成本结构，提高利润率 2. 提升项目绿色形象，吸引绿色投资者
税收返还	20%	1. 项目属于 “幸福生活圈” 重点支持产业（如社区商业、健康服务等） 2. 年度纳税额较改造前增长 15% 以上 3. 吸纳就业人数增加 20% 以上	1. 营业执照（经营范围含相关产业） 2. 近三年纳税证明及财务审计报告 3. 员工花名册及社保缴纳证明	1. 向区税务局提交申请 2. 税务审核 3. 财政部门复核 4. 返还资金拨付	1. 获得年度企业所得税 10% 的返还，约 500 万元 / 年 2. 连续享受 3 年，累计返还约 1500 万元	1. 增加企业现金流，提升盈利能力 2. 增强企业投资信心，促进持续发展
REITs 绿色通道	10%	1. 项目纳入 “幸福生活圈” 试点项目名单 2. 资产权属清晰，无抵押、查封等权利限制 3. 具备稳定的现金流，近三年平均现金流覆盖率≥1.2 倍	1. 项目纳入试点的证明文件 2. 不动产权证书及相关权利证明 3. 近三年财务报表及现金流专项审计报告	1. 向国家发改委提交申请 2. 行业主管部门推荐 3. 专家评估 4. 进入 REITs 审核绿色通道	1. 缩短 REITs 审核周期约 3 个月 2. 优先享受 REITs 扩募政策支持	1. 加速资产证券化进程，实现资金快速回笼 2. 提升项目资本市场认可度，拓宽融资渠道

空间改造赋能：依据《上海市城市更新条例》申请5%容积率奖励，用于扩建屋顶瑜伽公园、B1层都市农场（参考盒马智慧农业）；

资金杠杆撬动：对接青浦区“三大工程”专项债，获取3000万元贴息贷款，定向用于无感健康检测系统部署；

政企数据互通：接入上海“一网统管”系统，共享社区健康消费画像，精准匹配政府康养补贴发放场景。

3.健康消费标准：抢占行业规则制定权

3.1标准体系架构

基础层：《健康业态分类指南》——界定“医疗美容≠生活美容”、“功能餐饮≠普通轻食”；

运营层：《碳积分核算规范》——联合上海环交所，将光伏发电、可降解包装等减碳量货币化；

认证层：《健康空间LEED+WELL双认证细则》——要求沉浸式场景占比≥35%，空气洁净度PM2.5＜15μg/m³。

3.2商业话语权抓手

认证收费模式：向行业输出认证服务（参考GRESB三星评级），单项目收费50-200万元；

数据变现通路：发布“长三角健康消费指数”，吸引凯德、华润等竞品购买数据服务，年创收3000万+。

结语：重构商业空间的“幸福生产力”

青浦吾悦广场的蜕变，标志着商业地产从空间租赁商向幸福生活方式运营商的跃迁。云阿云以“算法×资源×资本”的乘数效应，重塑了商业价值链条：

前端场景革命：通过“垂直绿洲”计划（空中健身公园+星空瑜伽基地）与无感健康检测系统，将购物转化率提升至28%，远超行业均值18%；

中台数据贯通：借力APUS端侧AI技术，实现会员健康信用分与OPPO手表、Keep设备的秒级同步，构筑“运动即消费”双循环生态；

后端金融创新：依托REITs扩募机制（参考信达城中村改造ABS3），将健康IP内容资产证券化，预期提升估值溢价40%。

当商业空间进化为健康消费的神经节点，资产增值便从财务结果升维为社会价值创造的必然副产品。在公募REITs全面开放的临界点，此模式不仅为新城控股锁定先发优势，更将推动商业地产行业从“销售商品”走向“生产幸福”的升维竞赛。

附录一：上海青浦吾悦广场引进深圳 24/7 健身收益互保案例分析

上海青浦吾悦广场引入深圳24/7健身的“收益互保”模式，是商业地产与健身品牌在健康消费趋势下的一次创新合作。该案例通过风险共担、数据联动、场景融合三大核心机制，解决了传统健身业态高闭店率、低用户黏性问题，同时为商场创造了差异化竞争力。以下是具体分析：

一、背景与战略动因

1.青浦吾悦的健康定位升级

作为新城控股“我爱你·五月”IP发源地，青浦吾悦2025年以“长三角健康生活枢纽”为目标，需强化体验业态。此前吉尼斯挑战活动带动客流提升13%、销售额增长15%，验证健康消费潜力1710。但传统健身业态存在两大痛点：

预付卡纠纷高发：长三角健身行业退卡投诉占比超30%，消费者信任度低；

高闭店风险：杭州舒适堡等案例显示，年卡制健身房闭店导致消费者权益受损。

2. 24/7健身的“轻模式”优势

月付制+无推销：用户按月支付（约500元/月），无长期绑定，降低决策门槛；

24小时运营：匹配上班族需求，填补传统健身房非高峰时段空置；

低现金流依赖：避免预付卡模式资金池风险，符合长三角“冷静期”新规要求。

二、收益互保机制的核心设计

1. 风险对冲：集群品牌共担成本

会员池共享：24/7与场内健康餐饮、运动零售品牌（如迪卡侬、超级猩猩）共享会员数据，单会员流失由集群共同承担损失；

空置率联防：若某品牌退租，互保协议优先引入同类业态填补，确保健康集群完整性（参考深圳模式，空置率降至8%）。

2. 动态租金模型

租金构成	计算方式	案例应用
基础保底租金	40元/㎡/天（仅为同层50%）	降低初期成本压力
流水分成	月流水3%-8%（按健康数据浮动）	会员运动数据越高，分成比例越低
IP授权费	使用“吾悦健康”IP支付保底费	联合营销活动分润

3. 数据驱动的运营优化

会员行为转化：通过云阿云平台分析会员运动频次，定向推送B1层轻食套餐（如运动后蛋白补给）；

健康积分体系：会员运动消耗卡路里兑换商场消费券，跨业态引流率提升至41%（迪卡侬案例）。

三、风险控制与政策合规

1.预付资金监管

遵循杭州“清流联盟”经验，20%流水进入银行监管账户，确保退费能力；

采用长三角统一合同模板，设置7天冷静期无理由退款。

2.政策杠杆应用

申报青浦区“全民健身示范场”项目，获取政府补贴（如活动场地费用减免）；

接入区域健康数据平台，符合上海城市更新条例“绿色消费”导向。

四、成效与挑战

1.正向效益

客流提升：24小时健身带动夜间客流占比达35%，延长商场停留时间至3.2小时；

商户协同：与OPPO、小米联动，运动数据兑换电子产品折扣，双方销售额提升60%/50%；

成本优化：集群内品牌营销费用分摊，单会员获客成本降低40%。

2.现存挑战

数据隐私合规：健康数据跨品牌共享需用户二次授权，转化率仅65%；

盈利周期延长：分成模式依赖商户成长，回本周期较固定租金延长6-8个月。

五、行业启示

1.商业地产角色重构

青浦吾悦从“房东”升级为健康生态运营商，通过数据赋能（如热力图调整铺位）、IP孵化（吉尼斯活动引流）深度绑定品牌成长。

2.健身2.0模式标杆

24/7的“轻资产+互保”模型可复制至全国吾悦广场，但需匹配三要素：

区域政策支持（如长三角冷静期法规）；

高净值客群基础（华为员工等）；

数字化基建设施（云阿云数据中台）。

该案例本质是 “用健康数据流动性置换资产稳定性”：商场以租金弹性换取品牌抗风险能力，品牌以数据开放换取流量精准触达，最终在区域健康消费生态中实现共生共赢。

附录二：上海青浦吾悦广场核心数据汇总

一、基础建设数据

建筑面积：总建筑面积超 15 万平方米，其中商业建筑面积约 10 万平方米，自持商业达 13 万平米，自持率高达 80% ，形成稳定的商业运营基础。

楼层规划：共 6 层（地下 1 层，地上 5 层），另设室外步行街，各楼层功能分区明确，满足多元消费需求。

二、品牌与商户数据

品牌数量：入驻品牌超 1000 个，涵盖零售、餐饮、娱乐、亲子等多业态，丰富的品牌矩阵提升广场吸引力。

商户数量：入驻商户超 200 家，其中主力店 4 家（家乐福、大光明影院、孩子王、新华书店），成为客流与业绩的重要支撑。

业态占比：时尚零售约占 40%，餐饮美食约占 30%，休闲娱乐约占 15%，儿童亲子约占 10%，生活配套约占 5%，形成科学合理的业态布局。

三、运营表现

指标	数值	说明
开业当日客流	30万人次	刷新青浦商业纪录
年度目标（2014年）	营业额10亿/客流2000万	商管总公司总经理张振提出
2025年5月活动客流	同比提升13%	“我爱你·五月”系列活动成效
2025年5月销售额	同比提升15%	OPPO门店销售增60%、小米增50%
会员消费占比	提升20%	依托4800万会员体系

以上数据由北京云阿云智库•商业地产项目数据库提供