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商业地产案例分享-北京西单大悦城项目（四） |
商业地产案例分享-北京西单大悦城项目 原创 北京云阿云智库•商业地产项目组 导读：西单大悦城依托其核心区位、年轻化定位、“重度运营”理念在北京激烈的商业格局中稳居潮头。其与云阿云等重要伙伴的合作，标志着其在数字化深度运营和构建智慧商业生态方面迈入了新的阶段，为未来的持续增长和资产价值提升奠定了坚实基础。2024年的双高增长是其综合实力和战略有效性的有力证明。全文共31900字，由北京云阿云智库•商业地产项目组供稿。 北京西单大悦城资产运营管理优化战略报告 目录 第一部分 项目诊断与战略定位 一、项目概述与现状分析 二、项目SWOT分析及总结 三、竞品分析及战略破局路径 四、项目定位重构 五、核心挑战与应对策略 第二部分 运营优化与资产增值策略 六、业态规划及品牌布局优化 七、招商策略升级 八、运营管理优化 九、运营创新及资产升值 十、发展计划及实施路径 十一、项目启示及行业意义 十、发展计划及实施路径 3.里程碑执行图谱：2025-2026攻坚节点
关键节点说明： 区块链分账上线（2025-09-30）：早于寿司郎开业，确保高流量品牌结算效率； 八吉岛2.0升级（2026-03-31）：同步《咒术回战》剧场版上映，借势IP热度； 青年议会投票（2026-04-30）：百万积分用户淘汰末位15%商户，强化共治生态。 4.风险对冲：三级防御体系
（四）战略内核：从物理空间到数字生态的升维 1.空间场景化： 屋顶集装箱市集≠临时摊位，而是可编程商业模块（周末潮牌/工作日办公）； LED环幕≠广告屏，而是UGC艺术策展平台（会员作品日均播放200次）。 2.数据穿透力： 悦云系统≠管理工具，而是青年消费行为解码器（Z世代偏好预测准确率92%）； 会员积分≠折扣券，而是社群治理选票（百万积分用户决定商户去留）。 3.轻资产输出： 悦云SaaS≠软件出租，而是三线城市商业进化加速器（烟台项目6个月客流追平一线）； REITs发行≠融资手段，而是将减碳资产转化为资本语言（光伏年发电600万kWh=ESG评级提升=估值溢价15%）。 终极蜕变： 当传统商业还在计算“租金坪效”时，西单大悦城已用区块链定义结算权、用NFT重释会员价值、用绿电书写资产故事——这不仅是商场改造，而是构建青年消费宇宙的底层协议，让每平方米空间都成为流淌数据与创造力的液态资产。 十一、项目启示及行业意义：重构商业价值的三大模式 西单大悦城的优化实践，为存量商业改造与青年消费生态构建提供了系统性解法，其核心启示体现为三大范式升级： 模式一：重度运营驱动资产增值——从“收租方”到“价值共创者” 行业痛点：传统商业依赖区位红利与品牌招租，陷入同质化与客流下滑困局（如汉光百货2024年租金收入降10.2%）。 西单破局： 数据驱动精细化运营： 悦云系统整合450亿条消费数据，实现招商预测误差率<5%（滨寿司翻台率7.5次/天超预期）； NOI率从4.2%提至5.7%，超越行业均值（4.8%），逼近新加坡凯德商用水平（6.1%）。 情感链接的内容创造： 联合芒果TV《100道光芒》拍摄，衍生品单日销售破400万； “非遗国潮节”将会员UGC内容转化为商品（售罄率92%），情绪价值直接变现。 标杆验证：长沙大悦城复制该模式，三年实现 “地产价值→情绪价值”跃迁： 客流量增长57%，销售额增83%； 会员复购率从28%升至52%，验证重度运营的可复制性。 模式二：年轻力生态的系统解法——空间×业态×社群的黄金三角 行业迷思：Z世代消费力被高估？静安大悦城用数据证伪： 8%的二次元业态（八吉岛主题区）贡献年销售额8000万，坪效达商圈均值2.3倍； “快闪+谷子店+会员积分”闭环：2023年《原神》展衍生品售罄率92%，撬动非租金收入占比35%。 西单升级：构建 “场景-内容-身份”三位一体模型：
行业意义：证明年轻客群需 “专属领地认同” 而非简单货架，静安-西单双案例为行业提供标准化路径。 模式三：技术赋能的服务业本质回归——地产即服务 西单实践： 会员深耕（悦客会）： 打通住宅/写字楼100万会员池，积分抵物业费（1:1），动卡率98%（武汉案例）； “青年议会”让百万积分用户投票淘汰商户，服务权交还用户。 商户协同（美味不用等）： 共享脱敏消费标签，指导滨寿司推出炙烤系列（销售额增30%）； 供应链集采降低日料店成本15%，构建 “商场-品牌”共生体。 行业引领：推动商业地产从 “开发思维” 转向 “服务操作系统” ： 轻资产输出悦云SaaS（烟台项目6个月客流追平一线）； REITs培育中ESG溢价（光伏减碳1000吨=估值提升15%）。 终极启示：中国商业地产的价值深耕时代 西单大悦城的升级，映射行业三大转型趋势： 从规模扩张到数据密度 传统开发依赖地段红利，而西单用 2000个蓝牙探针 将每平米空间转化为数据矿藏； 从货架陈列到情感契约 当汉光百货堆砌美妆柜台时，西单以 “会员策展权” 让青年用热爱定义商场内容； 从零和博弈到协同共生 打破“房东-租户”对立，通过 区块链分账（T+0） 与 供应链集采 重塑价值链分配。 行业宣言： 在消费理性回归与竞争加剧的时代，唯有以 数据洞察连接需求、以 内容创新激活情感、以 协同共生重塑生态 ，才能实现资产持续增值。西单大悦城的真正价值，不仅是85亿到100亿的估值跃迁，更是赢得Z世代 “用脚投票”的青年共识——这将成为存量商业无可替代的护城河。 附录：北京西单大悦城核心数据汇总 一、销售额数据 2023 年：全年销售额达到 35 亿元，相较于上一年度，实现了约 20% 的同比增长。其中，在 “618” 购物节期间，销售额达到了 1.2 亿元，同比增长 25%；“双 11” 购物节期间，销售额更是攀升至 2 亿元，同比增长 30%。这表明西单大悦城在重要促销节点对消费者的吸引力不断增强，销售增长势头良好。 2024 年：销售额取得了进一步的突破，达到 41.55 亿元，同比提升幅度约为 18.7%。店庆双日期间，销售额表现尤为突出，近 5100 万元，与上一年同期相比，提升了 34%。这不仅反映出店庆活动的成功举办，也显示出消费者对于西单大悦城品牌和活动的高度认可，会员消费占比达到 57% 的高位，体现了会员群体的强大消费力和忠诚度。 2025 年：“五一” 期间，总销售额表现亮眼，达到 1.8 亿元，与 2024 年同期相比，提升超过 35%。这一增长得益于节日期间的消费热潮以及商场精心策划的促销活动和优质的服务体验，吸引了大量消费者前来购物消费。 二、客流量数据 2023 年：全年客流量近 1800 万人次，同比增长约 15%。在周末和节假日等高峰时段，客流量明显增加，周末日均客流量达到 8 万人次，节假日日均客流量更是超过 10 万人次。这显示出西单大悦城作为商业中心，在休闲娱乐和购物消费等方面，对于消费者具有持续的吸引力。 2024 年：客流量持续增长，全年近 2200 万人次，同比提升约 22.2%。店庆单日客流量表现惊人，近 15 万人次，与 2023 年店庆单日客流量相比，提升近 50%，创下了自开业以来店庆单日客流量的新高。这充分表明西单大悦城通过不断的品牌调整、活动策划和服务升级，成功吸引了更多消费者前来，进一步巩固了其在北京商业市场的重要地位。 2025 年：“五一” 期间，总客流量呈现出大幅增长态势，超过 60 万人，与 2024 年 “五一” 期间的总客流量相比，增长近 30%。这一显著增长不仅体现了节日效应的推动，也反映出商场在品牌影响力、业态布局和营销策略等方面的优化调整，有效吸引了更多消费者前来休闲购物，形成了良好的商业氛围。 三、租金收入数据 2023 年：租金收入为 6.07 亿元，出租率维持在较高水平，约为 98%。平均租金单价经过计算约为 992 元 / 平米 / 月。这一租金收入和出租率水平，反映出西单大悦城在商业地产市场中的强大吸引力和竞争力，能够吸引众多优质商户入驻，同时也为商场带来了稳定的收益。 2024 年：租金收入为 5.975 亿元，出租率约为 95%，平均租金单价同比增长约 3%。尽管出租率略有下降，但平均租金单价的上升，表明商场在品牌调整和商户优化方面取得了一定成效，通过引入更具品质和影响力的品牌，提升了单位面积的租金收益，实现了租金收入在一定程度上的稳定。 2025 年（截至目前部分数据）：截至 9 月 30 日，出租率约 95%，平均租金单价同比增加约 2%。从这部分数据可以初步判断，2025 年商场在保持出租率稳定的同时，继续通过合理的租金策略和品牌运营，推动平均租金单价的增长，有望在全年实现租金收入的稳定或适度增长。 四、品牌调整数据 2023 年：引入了众多具有特色的品牌，包括餐饮、零售等多个业态。在餐饮方面，引进了银河烧鳗北京首店、曾三仙北京首店等特色餐饮品牌，为消费者带来了全新的美食体验。在零售领域，引入了独立香氛品牌 METAL WOOL、露营装备品牌 Naturehike 等，丰富了商场的品牌矩阵，满足了消费者多样化的消费需求。同时，为了盘活高层空间垂直动线，在商场 9 层引入了很久以前羊肉串、半天妖烤鱼、火炉火自助餐等高人气餐饮品牌，通过高人气餐饮品牌的引流作用，提升高层区域的商业活力。 2024 年：品牌调整力度进一步加大，调整率达到 22%。引入了 45 家首店、旗舰店，在品牌质量和与项目的匹配度方面表现出色。首层及 2F 品牌更新提级，先后引入了 Ralph Lauren 香氛华北首店暨全国最新形象店、华北首家乐高品牌标杆店、Butterful & Creamorous 歌剧院概念店、grotto 形象定制店 / 区域首店、agete 最新定制形象旗舰店、mardi mercredi 区域首店、ECCO Alpha 高尔夫旗舰店等优质品牌，这些品牌的入驻极大地提升了商场的品牌形象和商业档次。B1 层则引入了头部国潮品牌组合，落地 UNIFREE 北京首店、MASOOMAKE 北京首店、FUFUSOUL 北京首店、ZAUO 华北首店等品牌，持续深化项目时尚潮流定位，吸引了更多年轻消费者的关注和喜爱。 2025 年（截至目前部分数据）：1 月 6 日，polo Ralph Lauren 正式亮相，为 2025 年商场的品牌升级拉开序幕，展现出商场在持续优化品牌结构、提升品牌品质方面的决心。后续还将有更多品牌调整计划逐步实施，预计会继续引入一些符合商场定位、具有市场潜力和创新特色的品牌，进一步丰富消费者的购物选择，提升商场的市场竞争力。 以上数据由北京云阿云智库•商业地产项目数据库提供 |
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2025-6-20 21
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