商业地产案例分享-SM天津滨海城市广场项目（二）
原创 北京云阿云智库•商业地产项目组
导读：亚洲最大单体商业航母SM天津滨海广场，以56万㎡体量打造"三化融合"新范式：借5G-A智慧系统重构消费场景，以首店经济×非遗活化激活流量，凭REITs资本化撬动资产价值跃升，树立空港文商旅枢纽新标杆。全文共35500字，由北京云阿云智库•商业地产项目组供稿。
SM天津滨海城市广场资产运营管理优化报告
超大型商业综合体转型升级路径
目录
一、项目概述
二、项目SWOT分析及破局方向
三、竞品分析及对标策略
四、项目定位升级
五、业态规划与品牌布局优化
六、招商策略升级
七、运营管理创新
八、运营创新与资产升值
九、发展计划与实施路径
十、项目启示与行业意义
五、业态规划与品牌布局优化
（四）业态规划及品牌布局
1. 主题区域业态规划升级
金环核心区：科技秀场（L1-L3）
业态配比：科技零售50% + 数字娱乐40% + 服务10%
品牌布局：
楼层 | 核心品牌 | 面积 | 特色内容 | 坪效目标 |
L1 | 华为全屋智能 | 2000㎡ | 智慧家居场景实验室 | 42元/㎡/天 |
| 大疆机甲大师竞技场 | 1500㎡ | 青少年机器人编程赛事基地 |
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L2 | 网易伏羲裸眼3D剧场 | 1800㎡ | 《津门风云》定制剧目 | 38元/㎡/天 |
| 移动云手机体验站 | 300㎡ | 远程操控咖啡机器人 |
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L3 | 蔚来NIO House | 2500㎡ | 车友俱乐部+飞行器模拟舱 | 45元/㎡/天 |
磁极效应：
万达IMAX升级ScreenX三面屏，联动云游戏舱推出“观影+电竞”通票（定价198元）
2.水环主题区：品质生活圈（B1-L2）
区域 | 核心品牌 | 特色服务 | 家庭黏性策略 |
B1 | 永辉精标店 | 每日18：00折扣菜市 | 积分换托育服务 |
| 盒马奥莱 | 临期食品盲盒机 |
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L1 | 孩子王G10 | 婴儿游泳+早教测评 | 会员免预约特权 |
| 海马体家庭馆 | 祖孙三代旗袍写真 |
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L2 | 新东方厨艺工坊 | 亲子烘焙课（99元/节） | 课程换食材 |
| 同仁堂健康厨房 | 药膳定制服务 |
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3.木环创新区：青年创造力中心（L3-L5）
楼层品牌规划
楼层 | 业态集群 | 代表品牌 | 青年社交场景 |
L3 | 国漫基地 | 快看漫画体验店 | 作者签售会（月均2场） |
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| 玄机科技全息剧场 |
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L4 | 电竞综合体 | VSPO电竞馆 | 高校联赛总决赛 |
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| 雷蛇装备实验室 |
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L5 | 创作者公社 | 泡泡玛特DIY工坊 | 潮玩设计师孵化营 |
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| 小米影像工作室 |
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4.火环活力区：健康社交港（L4-L6）
健康品牌矩阵：
类型 | 品牌组合 | 特色项目 | 运营模式 |
运动零售 | Lululemon社区店 | 免费瑜伽课程（早7：00） | 运动社群裂变 |
| 迪卡侬概念店 | 夜跑存包服务站 |
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轻食餐饮 | Wagas能量厨房 | 蛋白粉自助调配吧 | 扫码获取运动配方 |
| 超级猩猩餐吧 | 健身餐外卖站 |
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健康管理 | 妙健康AI体测站 | 3分钟生成运动处方 | 联动机器人理疗师 |
5.进驻品牌汇总（部分）
主力连锁品牌——
综合商超：永辉超市（2025 年完成升级改造，重装开业后三天销售超 770 万元，位列全国永辉门店同期第一）。
影城娱乐：万达影城（天津最大 IMAX 影厅，可容纳 526 人，为空港经济区首家 IMAX 影城）。
运动户外：迪卡侬（提供全品类运动装备及器材）。
生活服务：名创优品（扩店至 600 余平方米，从水环二层搬迁至金环一层，打造三大草莓熊 IP 打卡区）。
潮流时尚品牌——
服装服饰：优衣库、ZARA、H&M、URBAN REVIVO、MLB、EVISU、CHOCOOLATE、VANS、CONVERSE、云霞兽 等。
鞋履箱包：百丽、思加图、TATA、新百伦、ECCO、帝车星、新秀丽（SAMSONITE）等。
美妆护肤：丝芙兰、屈臣氏、完美日记、花西子、自然堂、月魁星、凤池夸、悦诗风吟等。
黄金珠宝：周大福、中国珠宝、琥福珠宝等黄金珠宝品牌
生活服务与体验类——
亲子儿童：嘉文梦幻王国（室内游乐场）、ANTA KIDS、巴拉巴拉、FILA Kids 等。
休闲娱乐：大玩家超乐场、汤姆猫亲子乐园、VR 体验馆、密室逃脱。
健康服务：威尔士健身、星聚会 KTV、克丽缇娜等美容 SPA 会所。
餐饮品牌矩阵——
正餐：西贝莜面村、外婆家、绿茶餐厅、云海肴、炉鱼、江边城外、新石器烤肉等。
快餐轻食：肯德基、麦当劳、必胜客、汉堡王、SUBWAY、吉野家、味千拉面。
特色餐饮：亚惠美食广场、韩宫宴、局气、南京大牌档、五条人糖水铺等。
饮品甜点：喜茶、奈雪的茶、星巴克、COSTA、DQ、哈根达斯、VENCHI 巧克力。
运动与户外品牌——
运动品牌：耐克、阿迪达斯、安踏、FILA、UNDER ARMOUR、李宁、PUMA、NEW BALANCE 等。
户外装备：北面（THE NORTH FACE）、哥伦比亚（Columbia）、探路者、始祖鸟（ARC'TERYX）、迪卡侬。
家居生活与数码——
家居用品：无印良品、名创优品（升级版）、NOME、OCE、全棉时代。
数码电子：华为体验店、苹果授权店、小米之家、大疆无人机、BOSE 音响。
区域特色与首店品牌——
首店亮点：华北首店新锐设计师品牌、国际 IP 联名店（如草莓熊主题店）、空港首家 IMAX 影城（万达影城）、永辉超市升级概念店。
本土元素：天津老字号餐饮（如狗不理、十八街麻花专柜）、非遗手作体验店。
6.品牌布局逻辑
商场按 “金环、水环、木环” 三大区域规划：
金环一层以主力店（永辉、万达影城）、高端美妆及名品集合店为主；
水环二层聚焦潮流服饰、亲子体验与生活服务；
木环三层集中布局餐饮、休闲娱乐及运动户外业态。
整体业态配比为零售 45%、餐饮 30%、体验类（娱乐 / 亲子）25%，形成 “购物 + 体验 + 社交” 的复合商业生态。
六、招商策略升级
（一） 品牌组合三维战略
1. 主力店锚定升级计划
类别 | 现有主力店 | 2025 年新增升级引擎 | 核心设施及亮点 |
影院娱乐 | 万达 IMAX 影院 | —— | 天津最大 IMAX 厅（526 座），空港首家 IMAX 影城 |
体验娱乐 | 11LAB 电玩城 | 水下体验中心 | 内设深潜训练池，定期举办美人鱼表演赛，打造沉浸式水下互动场景 |
运动体验 | —— | 极限运动公园 | 配备 15 米攀岩墙，规划为奥运选手训练基地，兼具专业运动与大众体验功能 |
实施路径：
深潜中心合作框架：
落地阶段 | 合作内容 | 具体举措及目标 |
设备采购 | 与 Oceanic 合作 | 引入专业潜水装备（如 BCD 浮力控制器、潜水电脑表），确保设备符合国际安全标准 |
资质获取 | 申请 PADI 认证中心 | 成为 PADI（国际专业潜水教练协会）认证基地，获取潜水培训及证书颁发资质 |
课程体系 | 开发 “滨海探秘” 特色课程 | 结合天津滨海地理特点，设计针对新手的浅滩体验课与进阶潜水员的水下探秘路线 |
极限运动生态：
业态 | 代表品牌 | 联动机制 | 坪效目标 |
攀岩馆 | 岩时攀登 | 联售IMAX冒险电影票 | 40元/㎡/天 |
滑板公园 | VANS职业碗 | 潮牌快闪店入驻 |
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蹦极体验塔 | AJ Hackett | 短视频挑战赛引流 |
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2. 首店经济攻坚方案
三年50+首店实施矩阵：
首店类型 | 数量 | 占比 |
国际美妆 | 35 | 35% |
设计师品牌 | 40 | 40% |
科技体验 | 25 | 25% |
标杆案例落位：
品类 | 品牌 | 区域 | 特色内容 | 首店级别 |
美妆集合 | HarMAY话梅 | 金环L1 | 工业风仓储式+AI测肤 | 华北首店 |
设计师零售 | LOOKNOW | 木环L3 | 数字试衣魔镜+设计师直播 | 天津首店 |
科技体验 | TeamLab无界 | 火环B1 | 滨海主题沉浸光影展 | 环渤海首展 |
资源保障：
SM集团全球品牌库优先调配权
首店专项补贴：前6个月租金折让50%
3. 本地品牌孵化工程
“津门匠心”专区运营模型：
核心模块 | 子模块 | 具体案例 | 运营举措及体验形式 |
非遗传承 | —— | 杨柳青年画 | 数字拓印体验（结合 AR 技术还原年画制作流程） |
老字号焕新 | 采芝斋国潮版 | 中药糕点实验室 | 传统中药与现代糕点融合，推出养生零食系列 |
新锐孵化 | 水墨熊猫巧克力 | 3D 打印定制 | 以天津水墨文化为灵感，提供巧克力造型定制服务 |
成功模式复制要素：
要素 | 水墨熊猫案例 | 推广机制 |
文化符号 | 熊猫+水墨 | 城市IP联名计划 |
技术赋能 | 3D巧克力打印 | 共享设备中心 |
渠道创新 | 影院衍生品店 | 主力店捆绑入驻 |
（二）创新招商机制设计
1. 算法赋能选商系统
云阿云品牌匹配引擎架构：
核心模块 | 子模块 | 协同案例 | 具体匹配举措及逻辑 |
20,000 + 品牌数据库 | —— | —— | 整合多品类品牌数据，构建底层数据支撑体系 |
多维评估模型 | 关联度分析 | —— | 通过三大维度量化品牌匹配度，形成科学决策依据 |
关联度分析 | 空间协同 | 电竞馆 + 能量饮料（魔爪体验站） | 基于场地相邻性，将高频消费场景与互补品类捆绑，提升连带消费概率 |
关联度分析 | 客群互补 | 亲子乐园 + 轻医美（瑞蓝玻尿酸快闪） | 针对家庭客群与女性客群的交叉需求，设计 “亲子娱乐 + 成人变美” 的场景化组合 |
关联度分析 | 收益预测 | 预测坪效 > 40 元（优先签约） | 以坪效数据为核心，对高潜力品牌开启快速签约通道，优化商场整体商业效率 |
算法核心参数：
品牌适配指数=0.3×客群重合度/max+0.4×预期坪效/基准+0.3×关联品牌数/总量
2. 弹性合作模式矩阵
分层合作体系：
模式 | 适用业态 | 案例 | 分成机制 |
分成租金 | 娱乐体验 | VR竞技场 | 保底80元/㎡+流水分成8% |
联营孵化 | 新锐品牌 | 津潮设计师集合店 | 前半年免租+利润分成15% |
快闪试验 | 创新概念 | 特斯拉机械狗互动站 | 首月零租金+销售额抽成 |
风险对冲设计：
设立5000万“品牌成长基金”提供经营贷（年化4%）
购买商户营业额保险（覆盖重大公共事件损失）
3. 快闪矩阵运营体系
3.1 30%公共区域（16.8万㎡）分级运营：
区域 | 活动主题 | 开始日期 | 持续时长 |
金环中庭 | 华为全场景生活舱 | 2025-01-01 | 60 天 |
金环中庭 | 故宫数字文物展 | 2025-03-01 | 45 天 |
水连廊 | 盒马春日鲜食集 | 2025-02-15 | 30 天 |
水连廊 | 蓝带学院快闪店 | 2025-04-01 | 60 天 |
屋顶花园 | 王者荣耀全国赛 | 2025-05-01 | 30 天 |
屋顶花园 | 星空露营节 | 2025-07-01 | 45 天 |
3.2收益最大化策略：
数据驱动选址：
输入条件（品牌层级 / 主题） | 输出结果（推荐区位） |
brand_tier = "S 级" 且 theme = "科技" | 金环主中庭 + 200㎡数字屏（核心流量区） |
theme 包含 "餐饮" | 水环美食长廊 + 露天餐区（餐饮集群区） |
其他情况 | 木环创意市集区（通用孵化区） |
算法解析：
分级逻辑：
S 级科技品牌优先分配至金环主中庭，借助 200㎡数字屏强化科技感展示，匹配高端客群流量；
餐饮类主题集中于水环美食长廊，结合露天餐区提升场景体验，符合餐饮业态聚集效应；
非 S 级及非餐饮品牌归入木环创意市集区，降低试错成本，适合新品牌孵化。
数据驱动价值：
通过预设规则实现区位自动化分配，兼顾品牌价值（S 级）、业态属性（餐饮）与场景适配性，提升快闪活动的流量转化效率与空间利用效率。
资源置换模式：
资源类型 | 置换标的 | 案例 |
广告位 | 场地费折抵 | 特斯拉用LED广告换1个月展位 |
数据资源 | 消费画像共享 | 话梅用客户洞察换黄金区位 |
（三）实施保障机制
1.三位一体监控体系：
层级 | 子模块 / 输入 | 处理逻辑 / 输出 | 执行举措 |
数据输入层 | 招商进度 | 数字驾驶舱（数据整合） | —— |
数据输入层 | 商户效能（坪效 / 客流贡献） | 数字驾驶舱（数据整合） | —— |
数据输入层 | 市场趋势（竞品 / 消费热点） | 数字驾驶舱（数据整合） | —— |
智能处理层 | 数字驾驶舱 | 策略调优 | 品牌淘汰预警（低效商户识别） |
智能处理层 | 数字驾驶舱 | 策略调优 | 租金动态调整（基于坪效浮动） |
智能处理层 | 数字驾驶舱 | 策略调优 | 快闪位优化（匹配热点主题） |
执行输出层 | 品牌淘汰预警 | —— | 商户急救营（针对性扶持 / 替换） |
执行输出层 | 租金动态调整 | —— | 弹性合约生成（灵活租期 / 分成模式） |
执行输出层 | 快闪位优化 | —— | 主题轮转计划（档期 / 场景规划） |
数字驾驶舱核心功能模块
模块 | 监测指标 | 决策支持功能 |
品牌健康度 | 坪效波动率
客流贡献值 | 自动生成商户诊断报告
触发优化建议（扩/缩店） |
市场热度 | 首店搜索指数
竞品租金 | 动态调租建议（±15%浮动）
首店引进优先级排序 |
空间效率 | 快闪坪效比
冷区转化率 | 自动分配推广资源
生成空间改造方案 |
2.招商政策工具箱（2025-2027）
2.1. 首店经济专项政策
政策支持等级 | 数量 | 占比 | 政策覆盖范围说明 |
S 级国际品牌 | 45 | 45% | 针对首次进入中国或华北区域的国际一线品牌，如奢侈品牌、国际 IP 旗舰店等 |
A 级区域首店 | 30 | 30% | 覆盖首次进入天津或空港经济区的区域首店，包括国内知名连锁品牌及区域特色品牌 |
B 级概念首展 | 25 | 25% | 针对创新概念首展、快闪店及设计师品牌首秀，侧重文化创意、科技体验类短期展示项目 |
品牌分级政策分类
政策包 | S级品牌 | A级品牌 | B级品牌 |
租金优惠 | 12个月免租 | 6个月免租 | 3个月免租 |
装补支持 | 最高500元/㎡ | 300元/㎡ | 150元/㎡ |
营销赋能 | 全年LED广告位 | 季度主题活动 | 月度社群推广 |
数据共享 | 全维度消费画像 | 客群特征分析 | 基础客流报告 |
2. 2本地品牌孵化计划
“津门匠心”三阶扶持
成长阶段 | 时间周期 | 扶持模式 | 具体政策内容 |
入孵期 | 0-6 个月 | 免租 + 免费云 POS 系统 | 前 6 个月全免租金；免费提供云 POS 系统及操作培训；帮助品牌数字化运营 |
成长期 | 7-12 个月 | 利润分成模式（商场占 15%） | 免租金，转为利润分成（商场提取品牌销售额的 15% 作为分成）；提供精准客流数据及营销建议，助力销售提升 |
成熟期 | 13 个月以上 | 联营转租赁（优惠租金） | 转为常规租赁合同，租金给予 8 折优惠（对比同类商铺）；优先续约权，可申请延长租期至 3 年；纳入商场 “匠心品牌库”，享受联合推广资源 |
成功案例对标政策：
水墨熊猫巧克力复制计划：
支持维度 | 具体举措 | 优惠细节 |
技术扶持 | 3D 打印设备租赁 | 月费从标准价降至 5 千元，降低技术投入门槛 |
渠道共享 | 影院衍生品柜台 | 免进场费入驻万达影城衍生品专区，共享观影客群流量 |
IP 授权 | 城市 IP 免费使用 | 开放天津城市文化 IP（如水墨元素、地标建筑）免费使用权，并提供设计支持 |
2.3. 快闪矩阵特别条款
“三免两减”机制
周期 | 租金政策 | 附加权益 | 适用案例 |
首月 | 完全免租 | 免费基础照明+WiFi | 特斯拉机械狗体验 |
第2-3月 | 50%租金 | 共享会员系统 | 故宫数字展 |
续约期 | 保底+20%分成 | 优先转长期合约权 | 王者荣耀赛事 |
3.关键控制节点强化方案
3.1 2025Q1：首店签约保障
任务类别 | 任务名称 | 任务标识 | 开始日期 | 持续时长 | 前置依赖 |
品牌攻坚 | 目标分解 | des1 | 2025-01-01 | 15 天 | —— |
品牌攻坚 | 商务谈判 | des2 | 2025-01-16 | 20 天 | des1 完成 |
品牌攻坚 | 合约签署 | des3 | 2025-02-05 | 10 天 | des2 完成 |
资源保障 | 补贴审批 | crit（关键路径） | 2025-01-05 | 25 天 | —— |
资源保障 | 空间改造 | —— | 2025-01-20 | 30 天 | —— |
风险预案：
建立 首店备选库（按1：3储备候选品牌）
启用 对赌签约：未达客流目标则返还50%租金
3.2 2025Q3：快闪坪效攻坚
冷区激活四步法：
热力传导：金环主入口设导流装置（AR寻宝游戏终点）
价格杠杆：冷区消费双倍积分
业态组合：捆绑高热度品牌（买咖啡送邻近展位体验券）
空间改造：增设沉浸式投影墙（每平米改造成本＜800元）
坪效提升工具：
坪效优化值=(实际客流×转化率×客单价)/面积×动态系数
系数含：时段权重（周末1.5）、促销因子（活动日1.2）
3.3 2026Q2：孵化品牌成活计划
商户急救营体系
问题类型 | 诊断工具 | 救治方案 | 成本承担 |
客流不足 | 热力图对比分析 | 导流方案+联合促销 | 商场承担70%费用 |
商品滞销 | 销售漏斗模型 | 买手指导+快闪清货 | 共担损失 |
成本高企 | 经营模拟器 | 供应链优化+共享仓储 | 提供低息贷款 |
数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库
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