商业地产案例分享-天津中北永旺梦乐城项目（二）
原创 北京云阿云智库•商业地产项目组
导读：本报告揭示永旺中北项目以"情感联结+技术赋能"重构商业逻辑：通过育英值体系绑定家庭客群，5G-A与碳中和REITs双轮驱动，打造坪效1.2万/㎡的智慧生活共同体，为城郊商业提供破局样本。全文共30500字，由北京云阿云智库•商业地产项目组供稿。
天津中北永旺梦乐城项目运营管理优化报告
目录
一、项目概述
二、项目SWOT分析
三、竞品分析及总结
四、项目定位
五、项目挑战及破局
六、业态规划及品牌布局
七、招商策略
八、运营管理
九、运营创新及资产升值
十、发展计划及实施路径
十一、项目启示及行业意义
四、项目定位
（七）终极目标：三维重构实现质变
1.空间-功能-情感转化模型
模型阶段 / 维度 | 具体内容描述 |
空间扩容（基础层） | 通过增设 “儿童小镇” 和 “时光工坊” 实现物理空间拓展，为后续功能与情感转化提供场景载体，可能包含亲子互动、手工体验等业态。 |
功能叠加（核心层） | 在扩容空间中植入教育、健康、文化类功能，占比达 45%，形成多元化服务体系，满足家庭客群的复合需求（如早教、亲子健康管理、文化体验）。 |
情感绑定（转化层） | 借助 RFID 技术生成 “时光报告” 记录用户互动数据，并搭配奖励机制（如积分兑换、专属权益），强化用户与空间的情感连接，提升粘性。 |
用户心智占领（目标层） | 通过上述转化，将空间定位为 “每周家庭日目的地”，形成用户心智认知，驱动重复消费与长期品牌认同。 |
2.关键成效预测
指标 | 当前状态 | 3年目标 | 商业价值 |
月均家庭到访 | 1.2次 | 2.0次 | 年销售额提升2.4亿元 |
非租金收入 | 占比18% | 占比35% | 抗风险能力提升 |
会员情感值 | 未量化 | 时光报告覆盖率70% | 替代成本提升3倍（竞品难迁移） |
质变标志：当用户说出 “周末去哪？”时，“去永旺做陶艺/玩职业体验”成为天津家庭的惯性答案，标志着项目真正完成从交易场到生活场的跃迁。
五、项目挑战及破局
（一）挑战一：客群结构单一
核心问题：家庭消费占比65%，青年/银发客群渗透不足，导致全时段消费失衡。
破局策略：实施 “家庭+”三维客群裂变计划
客群维度 | 策略举措 | 实施路径 | 数据支撑/案例 |
家庭+青年 | 打造 “时空折叠型”青年空间 | 青创实验室：三楼扩建区白天为儿童乐园（卡通尼），18:00后切换为青年模式；业态组合：天津美院合作“艺术集装箱市集”（月均30个创意摊位）； NINES剧本杀旗舰店（1200㎡全实景主题）；腾讯云电竞馆（部署5G-A低时延设备，赛事日容纳500人） | 深圳壹方城“时空切换”模式提升坪效40%；北京朝阳大悦城电竞馆年引流50万人次 |
家庭+银发 | 构建 “银发数字友好生态” | 智能助老站：上海电信“Hello老友亭”升级版（健康检测+助餐导航+紧急呼叫）；配置AED除颤仪及远程医疗屏；课程体系：银发抖音课堂（短视频制作）；智能就医指导（三甲医院合作）；隔代育儿工作坊 | 上海电信600点位日均服务2万老人；上午时段坪效提升至120元/㎡（原80元） |
运营创新：
分时租赁系统：青年业态采用 “潮汐租约”（18:00-24:00支付60%租金）
代际联动设计：祖孙共同参与“数字反哺计划”（孙子教学获积分兑换乐园票）
（二）挑战二：体验同质化
核心问题：娱乐文化业态占比仅12%，缺乏在地文化标签。
破局策略：构建 “运河记忆”沉浸式叙事链
1. 空间叙事工程
场景模块 | 内容设计 | 技术赋能 |
工业史长廊 | 中北镇汽车零件艺术墙（报废齿轮组再造）；AR互动装置：扫描零件触发老工人访谈影像 | 华为河图AR引擎，时延＜20ms |
运河水脉联动 | 水上接驳船（30分钟/班，票价5元）；码头设置“运河盲盒”自动贩售机（本地非遗文创） | 船舶北斗定位系统+客流计数 |
金三角夜游 | 联合环球购物中心打造 “光影运河” 灯光秀（新城市中心楼体为投影幕布） | 利亚德LED技术，覆盖800米岸线 |
2. 5G-A云导览系统
导览系统环节 | 具体功能描述 |
游客登录云手机（入口） | 用户通过云手机平台登录系统，作为使用 5G-A 云导览功能的初始入口，可能需扫码或账号注册。 |
选择功能（交互层） | 系统提供多元功能选项，供游客根据需求自主选择，形成个性化导览路径。 |
AR 导航：实景箭头指引店铺 | 利用增强现实技术，在实景画面中叠加箭头标识，实时指引游客前往目标店铺，提升导航直观性。 |
商品溯源：扫描商品看生产流程 | 通过扫描商品条码或标签，调取区块链记录的生产全流程信息（如原材料来源、加工环节、质检报告），增强消费信任。 |
跨店比价：自动匹配三店价格 | 系统自动检索周边至少三家店铺的同款商品价格，以列表或图表形式呈现，辅助游客做出消费决策。 |
生成个性化消费报告（闭环） | 整合用户使用 AR 导航、商品溯源、跨店比价等行为数据，生成专属消费报告（如偏好分析、节省金额），提升服务附加值。 |
技术保障：
采用上海移动 5G-A 3CC三载波聚合技术（下载速率4Gbps）
部署边缘计算节点（时延降至5ms）
（三）挑战三：线上分流冲击
核心问题：服装业态坪效年降20%，线上订单依赖第三方平台（佣金率达15%）。
破局策略：打造 “实体云化”混合零售生态
1. 商户云店系统
功能模块 | 解决方案 | 标杆案例支持 |
AI直播助手 | 基于阿里云“百炼平台”开发虚拟主播 | 30%直播内容由AI生成，降低人力成本40% |
智能选品 | 接入消费大数据推荐爆款（每周更新选品池） | 银泰百货同款系统提升转化率35% |
共享直播间 | 按200㎡/间配置，含绿幕/灯光/提词器 | 提供49元/小时时段租赁（含代运营） |
2. 分布式仓储网络
空间改造：B1层闲置区建 3000㎡前置仓群（温区划分：常温/冷藏/冷冻）
技术协同：
技术协同环节 | 具体内容描述 |
京东云智能供应链（基础层） | 依托京东云技术构建智能供应链体系，为订单管理与履约提供底层技术支持，实现全链路数据协同。 |
订单预测系统（核心模块） | 通过大数据分析与算法模型，对订单量、品类偏好等进行预测，优化库存与物流资源配置。 |
订单来源分析（数据分流） | 对订单来源渠道进行分类管理，覆盖多场景订单入口： |
线上 APP（渠道 1） | 用户通过京东 APP 等线上平台下单，系统实时接收订单数据并纳入预测体系。 |
直播带货（渠道 2） | 整合直播场景订单，结合实时流量与销售数据动态调整预测模型，适应直播电商的爆发式订单特征。 |
到店自提（渠道 3） | 对接线下门店自提订单，同步库存与到店客流数据，优化自提服务流程。 |
15 分钟履约（结果交付） | 基于多渠道订单整合与预测，实现 “15 分钟极速履约” 服务，通过前置仓、即时配送等技术缩短交付周期。 |
成本优化：
京东云2024年IoT设备降价55%（AGV机器人单价降至8万）
采用“闲时配送”模式（早10点前订单由超市补货车顺路配送）
3. 反哺线下机制
云店专属权益：线上订单满199元赠实体店“儿童托管1小时”
数据闭环设计：云店消费积分可兑换屋顶农场采摘体验
（四）破局成效预测
挑战维度 | 关键指标 | 当前值 | 目标值 | 实施周期 |
客群结构 | 青年客占比 | 15% | 25% | 18个月 |
| 上午时段坪效 | 80元/㎡ | 120元/㎡ | 12个月 |
体验差异化 | 文化业态销售额占比 | 8% | 18% | 24个月 |
线上对抗 | 自有平台订单占比 | 40% | 65% | 12个月 |
| 服装业态坪效跌幅 | -20% | -5% | 18个月 |
终极目标：通过 “客群-场景-渠道”三维破局，在2026年深特广场开业前，筑牢 “家庭深度服务+在地文化体验” 的护城河，实现非可替代性消费占比超50%。
六、业态规划及品牌布局
（一）规划原则：三维生态构建
原则 | 实施要点 | 行业对比 |
生态化 | 业态共生设计：儿童教育区旁设“父母咖啡书房”（Seesaw Coffee+单向空间） 跨层联动：3F儿童篮球馆消费积分兑换1F蔚来NIO House亲子试驾 | 行业孤岛式布局 |
体验化 | 零售:体验:服务=40:35:25
压缩传统零售，扩容沉浸式场景（如NBA篮球馆实景训练）；服务类增设齿科家庭套餐（含儿童涂氟+成人洗牙） | 行业平均55:30:15 |
数字化 | 商户端：30%接入“云柜台”（直播+智能选品）空间端：50%覆盖5G-A网络（时延<5ms）用户端：RFID手环全域互动 | 传统商场数字化率<15% |
（二）分层布局方案：垂直生活场景链
表：业态规划与品牌组合深度优化
楼层 | 主题定位 | 核心业态 | 创新品牌与场景设计 | 面积占比 | 坪效目标 |
1F
智慧生活馆 | 未来家庭解决方案 | 智能家居；新能源车；潮流数码 | 小米全屋智能体验店：VR设计沙盘+一键生成水电方案蔚来NIO House亲子区：儿童卡丁车模拟驾驶（积分兑换实车试驾）华为云手机实验室：5G-A云游戏试玩（《原神》专属服务器） | 35% | 8万元/㎡/年 |
2F
家庭会客厅 | 全龄社交空间 | 复合文化；轻食餐饮； 健康服务 | 茑屋书店亲子区：绘本阅读+日本文具手作工坊盒马mini创新店：现场烹饪教学+运河鲜食专区（鱼虾现捞） 瑞尔齿科家庭套餐：儿童乳牙首饰DIY+银发种牙咨询 | 30% | 6.5万元/㎡/年 |
3F
童梦创造营 | 儿童成长中枢 | 主题乐园；素质教育； 运动探索 | 莫莉幻想旗舰店：定制天津运河主题闯关迷宫乐高教育中心：机器人编程+中北镇地标搭建赛NBA亲子篮球馆：儿童矮框球场+家长三分赛（数据同步APP） | 35% | 5万元/㎡/年 |
场景衔接设计：
垂直动线：设置 “家庭成长电梯”（轿厢内投影运河故事，每层播放对应主题动画）
跨层引流：2F消费满300元赠3F“乐高课程体验券”
（三）品牌组合创新：首店+本土双引擎
1. 主力店升级策略
品牌 | 调整方向 | 创新点 | 预期效益 |
永旺超市 | 面积缩减20%→转型食品主题馆 | 日配占比40%（日本冷藏乳制品直供）；有机食品专柜（农场溯源屏幕） | 坪效提升30% |
万达影城 | 差异化片源+亲子厅 | 独家引入儿童剧（巧虎大电影）；亲子厅设滑梯座位+哺乳室监控屏 | 非黄金时段上座率提升50% |
2. 首店经济爆破点
品牌 | 来源地 | 特色场景 | 竞品规避措施 |
熊本熊餐厅 | 日本 | • 限定天津煎饼果子熊本熊造型
• 扭蛋机抽取限定公仔 | 环球购物中心无日系主题餐饮 |
Starry星空馆 | 韩国 | 沉浸式银河投影+星座科普（天津之眼AR联动） | 新城市中心无艺术体验业态 |
诚品生活文具馆 | 台湾 | 运河主题手账工坊+古籍修复体验 | 环球文创店侧重手作无文化IP |
3. 本土孵化计划
“中北匠心坊”专区（500㎡）
品牌类型 | 代表案例 | 运营模式 | 扶持政策 |
老字号创新 | 泥人张数字工坊 | AR捏脸定制（生成3D数字人偶）；非遗研学课程（中小学合作） | 前6个月免租 |
青年创业 | 美院“运河纤维艺术”工作室 | 废弃渔网再造装饰画；定制家庭纤维肖像 | 租金“保底5%+销售分成3%” |
（四）进驻品牌汇总
主力店及百货类——
永旺超市：综合百货超市，含日配食品与有机专柜。
中影影院：大型影城，含亲子放映厅。
苏宁电器：家电数码零售。
优衣库：国际快时尚品牌。
万达影城（二期新增）：差异化片源与亲子厅。
时尚零售类——
华为智能生活馆：5G-A云手机体验区。
小米全屋智能体验店：VR家居设计+智能产品。
蔚来NIO House：新能源汽车展厅，含儿童卡丁车模拟。
冠军（Champion）：潮流运动服饰。
潮流服装——
国际快时尚：优衣库、Champion、MJstyle
运动潮流：Nike Sportswear、Adidas Originals
设计师集合：SELECTED（北欧轻商务）、URBAN RESEARCH（日系设计师品牌·二期规划）
国潮品牌：中国李宁、Bosie无性别时装、云霞兽
细分品类：MLB（潮帽专门店·二期）、热风（鞋服配饰）
黄金珠宝——
传统黄金：周大福（古法金系列）、老凤祥（生肖金饰）、六福珠宝（迪士尼IP款）
时尚珠宝：潘多拉（串饰定制）、APM Monaco（流星项链·二期）、Swarovski（水晶生肖）、琥福珠宝（钻石星际系列）、帝车星腕表
文创珠宝："泥人张联名款"（中北匠心坊限定）
美妆护肤——
美妆集合店：SEPHORA丝芙兰（Dior/YSL等一线品牌）、屈臣氏（开架彩妆）、月魁星美妆、凤池夸美妆。
单品牌店：Innisfree（绿茶籽系列）、L'Occitane欧舒丹（家庭护理·二期）、完美日记（国货彩妆）
香氛体验：Diptyque（定制香薰·二期规划）
科技美妆：EIMEI智能美妆镜（肤质检测+虚拟试妆）
轻奢及奢侈品——
手袋配饰：COACH（奥莱线）、MICHAEL KORS（折扣专区）、Furla（果冻包）、
生活轻奢：LOFT日本杂货（文具+饰品·二期）、诚品生活文具馆（台湾首店）
补充品类：HEFANG Jewelry（明星同款·二期）、Samantha Thavasa（日系手袋）
餐饮美食类——
亚惠美食广场：多风味餐饮集合。
聚乐港料理店：日式餐饮。
盒马鲜生（mini店）：生鲜零售+现场烹饪。
熊本熊餐厅（Kumamon Kitchen）：区域首店，日系主题餐饮。
五榖料理店：亚洲风味简餐。
儿童亲子及娱乐类——
莫莉幻想：定制旗舰店，含运河主题乐园。
乐高教育中心：儿童机器人编程课程。
NBA亲子篮球馆：儿童矮框球场+家长赛事。
株式會社南夢宮：大型游戏中心（街机/电玩）。
卡通尼乐园：儿童娱乐设施。
生活服务与文化类——
茑屋书店：复合文化空间，含绘本与手作工坊。
瑞尔齿科：家庭套餐服务（儿童涂氟+成人洗牙）。
诚品生活文具馆：台湾品牌首店，运河主题手账工坊。
泥人张数字工坊：非遗AR定制体验。
哏都青年相声茶馆：本土文化演出。
其他品牌——
国潮科技店：大疆体验店、电竞馆。
韩国Starry星空馆：沉浸式艺术展览。
老字号创新店：如“中北匠心坊”专区。
注：以上品牌源自项目开业至今公开信息及二期扩建招商规划，部分品牌（如万达影城、熊本熊餐厅）为2022年改造后新增。实际品牌以商场最新公示为准
（五）技术赋能：数字生态闭环
数字生态闭环环节 | 具体内容描述 |
云柜台系统（基础平台） | 构建数字化运营的核心基础平台，整合多模块功能实现生态闭环管理，支撑全链路业务流程数字化。 |
功能模块（系统核心） | 云柜台系统包含的三大关键功能模块，分别从直播、选品、库存维度提升运营效率： |
AI 直播助手（模块 1） | 通过人工智能技术辅助直播运营，如智能话术推荐、实时互动响应等，实现人力成本优化。 |
智能选品（模块 2） | 基于大数据分析用户偏好与销售趋势，自动化推荐高潜力商品，提升选品精准度与消费转化率。 |
跨店库存共享（模块 3） | 打通不同店铺库存数据，实现库存资源共享与调配，降低整体库存压力与资金占用。 |
人力成本优化（模块 1 效果） | AI 直播助手应用后，直播运营人力成本降低 40%，体现技术对人力效率的替代与提升。 |
转化率提升（模块 2 效果） | 智能选品功能使商品转化率提升 35%，反映数据驱动选品对消费决策的促进作用。 |
压货率降低（模块 3 效果） | 跨店库存共享机制使压货率降低 20%，有效减少库存积压风险，提升资金周转效率。 |
实施保障：
5G-A覆盖：华为部署3.5GHz+2.1GHz双频基站，确保云手机时延<20ms
数据中台：接入云阿云AI系统，动态优化品牌组合（淘汰坪效后10%商户）
落地成效预测
指标 | 基准值 | 目标值 | 实现路径 |
体验业态占比 | 30% | 35% | 扩容NBA篮球馆+星空馆 |
首店销售额 | - | 1.2亿/年 | 导入3家国际首店 |
本土孵化成活率 | 40% | 70% | 分成制租金+流量扶持 |
数字化订单占比 | 15% | 35% | 云柜台全覆盖+5G-A赋能 |
终极价值：通过 “全球首店抓眼球、本土孵化筑根基、数字融合提效率” 三重引擎，打造 不可复制的家庭生活第三空间，3年内实现非可替代性消费占比超60%。
七、招商策略
（一）分阶段招商计划
1. 锚定主力店阶段（1-3个月，目标签约率30%）
招商重点：
电影院：引入万达影城差异化片源（如亲子厅、儿童剧专场），避开新城市中心IMAX厅的直接竞争。
超市：盒马mini店增设“运河鲜食专区”（现捞鱼虾+烹饪教学），强化家庭生鲜需求。
儿童乐园：莫莉幻想定制天津运河主题闯关迷宫，与三楼“童梦创造营”联动。
创新策略：
分成租赁模式：
固定租金降至行业均值60%，叠加5%-8%营业额抽成；
案例：万达影城非黄金时段上座率提升50%，通过分成机制平衡低客流时段成本
表：主力店租金模式对比
品牌类型 | 固定租金（元/㎡/月） | 分成比例 | 风险共担机制 |
传统模式 | 300-400 | 无 | 无 |
永旺新模式 | 180-240 | 5%-8% | 保底租金+销售分成弹性条款 |
2. 填充次主力店阶段（4-6个月，目标签约率70%）
招商重点：
餐饮：蓝蛙（美式家庭餐）、喜茶（联名运河限定饮品），补充2楼家庭社交场景。
教育：乐高教育中心开设“机器人编程+中北镇地标搭建赛”，绑定3楼儿童业态。
运动：耐克BEACON旗舰店设置亲子篮球训练区，与3楼NBA亲子篮球馆形成动线闭环。
创新策略：
热力值补贴：
基于云阿云客流热力图分析，对人流洼地区域品牌给予最高20万元装修补贴；
案例：2楼西侧轻食区（原客流不足）补贴后，午间白领就餐客流提升40%。
3. 优化长尾品牌阶段（7-9个月，目标签约率95%）
招商重点：
文创：诚品生活文具馆开发“运河手账工坊”，避免与环球购物中心手作业态同质化。
服务：海马体家庭照相馆增设“祖孙三代旗袍写真”套餐，契合“3+X家庭”定位。
配套：便利蜂智能便利店植入RFID手环积分兑换功能。
创新策略：
联营托管模式：
小微商户由云阿云统一收银、库存管理，收取15%运营费（低于第三方平台25%佣金）；
成效：降低商户数字化门槛，线上订单转化率提升35%。
（二）创新招商手段
1. 算法招商：数据驱动的精准匹配
云阿云品牌适配度模型（BAM）：
参数维度 | 数据来源 | 应用案例 |
周边客群画像 | 地铁2号线曹庄站人流热力 | 定向引入蔚来NIO House（家庭购车转化率22%） |
品类缺口度 | 商户销售数据比对 | 补位韩国Starry星空馆（娱乐业态缺口18%）3 |
品牌联动值 | 跨店消费关联分析 | 茑屋书店+瑞尔齿科组合（停留时长增30分钟） |
成效：参考上海深特广场三期，招商效率提升40%，签约周期缩短至2个月。
2. 跨境资源：台资供应链差异化破局
竞合策略：
联合台湾冠德集团（环球购物中心运营方）举办“两岸美食节”：
引入台湾夜市小吃（如度小月担仔面）+ 天津煎饼果子文化展；
共享客流数据，避免同质化品牌冲突（如诚品生活vs.环球手作工坊）。
导入日系首店资源：
利用永旺集团日本背景，签约熊本熊餐厅（Kumamon Kitchen），差异化环球购物中心韩系美妆
3. 绿色通道：创新业态孵化器
新业态试验基金政策：
支持措施 | 适用业态案例 | 资源扶持 |
首年免租 | VR齿科诊所（瑞尔合作） | 商场L2导流+会员体系联动 |
流量扶持包 | 机器人餐厅（碧桂园千玺） | 抖音本地推流500万次曝光 |
联营风险共担 | AI美妆镜（EIMEI） | 云柜台共享订单数据 |
表：创新业态孵化成效预测
指标 | 传统模式 | 绿色通道模式 | 提升幅度 |
首年存活率 | 40% | 75% | +35% |
客流贡献占比 | 8% | 18% | +10% |
媒体曝光价值 | 100万元 | 500万元 | +400% |
（三）招商政策汇总
1.核心政策工具包
政策类别 | 适用对象 | 具体条款 | 对标案例 |
租金创新模式 | 主力店/次主力店 | 分成租赁：固定租金（行业均值60%）+营业额抽成（5%-8%）保底机制：月销售≥150万时启用分成，＜150万按保底租金缴纳 | 万达影城亲子厅（非黄金时段上座率+50%） |
装修补贴 | 人流洼地区域商户 | 热力值补贴：最高20万元装修款返还 计算规则：补贴额=10万×（目标区域客流提升率/商场均值） | 2F西区轻食廊（午市客流+40%） |
联营托管 | 小微商户（面积＜100㎡） | 统一收银/库存管理，收取15%运营费（含技术+流量）；保底租金减免30% | 便利蜂RFID积分店（线上转化率+35%） |
创新业态扶持 | 首店/科技体验业态 | 首年免租（需提交创新性评估报告） 流量扶持包：抖音500万曝光+公众号推送联营风险共担：首年亏损由商场承担30% | VR齿科诊所（首年存活率75%） |
2.专项政策计划
2.1. 首店经济计划
国际首店：
装修补贴上限50万元（需为区域独家）
享3年税收返还（区级留成部分50%，依据津南政规〔2023〕6号文）
本土首店：
“中北匠心坊”专区免租24个月（需通过非遗/文创认证）
云阿云提供品牌孵化课程（VI设计/数字化运营）
2.2 跨境资源政策
两岸合作专项：
台湾品牌入驻享报关费补贴70%（需提供原产地证明）
联合冠德集团举办 “两岸美食节” ：
场地费全免
政府文旅补贴20万元/届（津文旅市〔2024〕15号）
日韩首店通道：
依托永旺日本总部资源，15天极速签约（LOFT/熊本熊餐厅）
2.3. 绿色通道政策
通道类型 | 准入条件 | 政策红利 |
技术业态 | 应用AI/5G-A/机器人技术 | 首年能耗费用补贴50% |
家庭服务 | 提供亲子/银发专属服务 | 共享商场RFID会员系统（0接口费） |
低碳品牌 | 符合GB/T 38001-2019认证 | 优先获得L1入口展位 |
3.数据赋能政策
3.1. 算法招商支持
云阿云BAM模型免费开放：
模型环节 | 具体内容描述 |
输入参数（基础数据） | 模型运行所需的核心基础数据，包括：周边客群画像（如年龄、消费力、偏好等）、品类缺口度（当前区域内各业态饱和度与空白点）、品牌联动值（潜在入驻品牌与现有品牌的协同效应评估）。 |
品牌适配度分析（核心算法） | 基于输入参数，通过模型算法对品牌与目标区域的适配性进行深度分析，综合考量客群匹配度、市场空白填补能力及品牌间协同价值。 |
输出签约建议（结果应用） | 模型分析后生成的具体落地建议，包括：主力店匹配清单（推荐重点引入的核心品牌列表）、租金分成区间（基于品牌价值与区域潜力的合理租金定价参考）。 |
数据服务：每月提供《品类热力缺口报告》（含TOP10引进品牌推荐）
3.2. 智慧运营支持
5G-A网络免费接入：
商户0成本使用商场5G-A网络（时延＜5ms）
中国移动部署边缘计算节点（算力支持云导览/AR试衣）
云柜台系统免费用：
小微商户免费使用AI直播助手+智能选品工具
4.政策申报流程
流程阶段 | 操作主体 | 动作描述 | 输出结果 / 对接对象 |
申请提交 | 商户 | 向招商部提交入驻申请，需包含业态创新说明 | 入驻申请材料（含创新说明） |
模型评估发起 | 招商部 | 向云阿云平台发起 BAM 模型评估请求 | 评估需求指令 |
评估反馈 | 云阿云 | 向招商部输出品牌适配度报告及政策匹配建议 | 适配度报告 + 政策匹配建议 |
政策反馈 | 招商部 | 向商户反馈定制化政策套餐，涵盖租金优惠、补贴支持、流量扶持等内容 | 政策套餐方案（租金 / 补贴 / 流量） |
协议签订 | 商户 | 与法务部签订 “风险共担协议” | 风险共担协议 |
绿色通道开通 | 法务部 | 向运营部传递协议结果，开通装修及证照代办绿色通道 | 绿色通道授权（装修 / 证照代办） |
时效承诺：
常规品牌：15个工作日内完成审批
绿色通道品牌：7个工作日（含政策匹配）
5.政策成效保障
指标 | 基准值 | 政策目标 | 监测机制 |
招商周期 | 12个月 | ≤9个月 | 云阿云招商看板实时追踪 |
首店占比 | 10% | 25% | 每季度发布首店影响力报告 |
创新业态存活率 | 40% | 75% | 年度第三方审计评估 |
政策依据：
津南区《促进商业载体提质增效实施办法》（津南政规〔2023〕6号）
天津市《国际消费中心城市培育建设方案》（津政发〔2024〕3号）
永旺集团《中国区创新业态孵化白皮书》（2024版）
政策咨询：云阿云产业合作部 022-XXXXXXX（获取政策申报模板）
（四）实施保障机制
1. 组织协同：构建“铁三角”敏捷响应体系
组织架构与职责
小组模块 | 组成部门 | 核心职责 | 协同机制 |
决策中枢 | 招商总控+云阿云算法组 | 月度更新BAM模型参数（客群画像/品类缺口度）；审批热力补贴额度 | 每日晨会+BI看板实时预警 |
执行单元 | 运营部+技术部 | 落地联营托管系统；监控创新业态存活率（IoT设备接入） | 商户问题2小时响应制 |
数据中台 | 技术部+第三方监测 | 采集跨店消费链数据；输出《品类热力缺口周报》（含TOP5淘汰品牌清单） | 自动触发招商模型迭代 |
运作流程
运作流程环节 | 具体内容描述 | 逻辑关系与决策节点 |
数据中台监测（起点） | 实时监测客流数据与销售数据，为后续决策提供量化依据 | 持续采集基础数据 |
品类缺口度评估 | 判断品类缺口度是否超过 15%：若 “是”，触发招商流程；若 “否”，优化现有商户 | 以 15% 为阈值的二元决策点 |
决策中枢启动招商 | 当缺口度超标时，由决策中枢发起新品牌招商计划 | 衔接数据监测与执行层的决策环节 |
执行单元优化既有商户 | 当缺口度未超标时，执行单元对现有商户进行运营优化（如品类调整、营销升级） | 维持现有商业生态的动态优化 |
执行单元签约新品牌 | 落实招商决策，与新品牌完成签约入驻流程 | 招商计划的落地执行 |
数据中台追踪新店贡献 | 对新签约品牌的客流吸引效果、销售贡献度进行持续追踪分析 | 形成 “监测 - 决策 - 执行 - 再监测” 的闭环机制 |
案例：长沙星沙店通过该机制，2023年调整38家店铺，淘汰坪效后10%品牌，新引入首店贡献23%营收增长。
数据来源
北京云阿云智库・商业地产项目数据库
商业地产 
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