商业地产案例分享-重庆星光68广场项目（三）
原创 北京云阿云智库•商业地产项目组
导读：重庆星光68广场以“奢享生活艺术馆”为新定位，通过业态焕新、数字化运营、艺术赋能三大策略，应对SKP等竞品挑战，目标2027年销售额突破218亿元，打造西南高端商业新标杆。全文共70100字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。
重庆星光68广场全面提升方案
打造国际消费中心城市核心标杆
目录
一、市场环境与现状研判
二、项目本体与SWOT分析
三、竞品分析与应对策略
四、核心挑战识别与应对策略
五、项目定位升级策略
六、业态规划及品牌焕新战略
七、招商创新战略体系
八、运营提升策略
九、资产优化及实施计划
十、未来前景及项目启示
六、业态规划及品牌焕新战略
F5：高端餐饮 + 社交体验
核心主题：多元社交场景与味蕾艺术盛宴
业态占比：餐饮60% / 体验35% / 配套5% / 零售0%
面积：12000㎡
核心品牌落位：
餐饮：
商务正餐：甬府（西南首店，高端宁波菜，1200㎡）、松间（意境菜，1000㎡）
文化餐饮：京兆尹（重庆首店，高端素食，800㎡）、鼎泰丰
特色餐饮：蟹的冈田屋、酒吞（高端日料）
体验：
社交娱乐：高端电竞馆（800㎡，配备VIP包厢及专业比赛设备）
文化社交：艺术共享空间（1000㎡，免费开放阅读区、咖啡区、小型讲座区）
配套：私人宴会厅（500㎡，可分隔，提供艺术主题晚宴服务）
落位逻辑与价值：
打造全时段、多场景的社交餐饮体验层。满足F1-F4客群的商务宴请、家庭聚餐、朋友小酌等多元需求。通过高端餐饮夯实项目品质，通过电竞馆和共享空间吸引年轻夜间接待客群，弥补传统商场夜间客流不足的短板，提升坪效，并与F6形成餐饮业态组合拳。
租金水平：高端正餐 1500-1800元/㎡/月（或较低底租+高比例提成）；特色餐饮及体验 1200-1500元/㎡/月。
焕新重点：
优化餐饮组合，补充热门菜系（如高端粤菜、新派川菜）。
持续更新电竞馆设备和共享空间活动内容，保持吸引力。
布局策略：
将带有景观位的餐厅布置在沿窗区域。
电竞馆与共享空间相邻布局，吸引同类客群。
私人宴会厅设置在相对独立的区域，保证私密性。
政策与营销支持：
开展“美食文化节”、“主厨餐桌”等活动，营销高端餐饮形象。
与腾讯等游戏厂商合作，举办电竞比赛，吸引流量。
工作日推出商务午餐优惠，周末推出家庭套餐，平衡全周客流。
F6：高空体验+艺术餐饮
核心主题：顶级餐饮与高空体验目的地
业态占比：餐饮50%/体验45%/配套5%
面积：12000㎡
核心品牌落位：
餐饮：Alain Ducasse（米其林三星）、Ultraviolet by Paul Pairet、新荣记、甬府、玉芝兰、京兆尹、渝味晓宇黑珍珠店
体验：星空露台（1000㎡）、脱口秀剧场（500㎡）、海洋馆高空互动区（500㎡）、数字艺术展馆
配套：VIP休息区（300㎡）、雪茄吧、红酒窖
落位逻辑与价值：
利用项目制高点打造稀缺性体验，通过顶级餐饮品牌集群建立西南高端餐饮新地标，多元体验业态延长夜间营业时间，提升坪效。
租金水平：1500-1800元/㎡/月（餐饮）；体验区域采用抽成模式
焕新重点：
引入更多沉浸式体验业态
优化高空观景体验
布局策略：
餐饮沿窗边分布，最大化利用景观资源；体验业态集中设置，形成聚集效应；配套服务位于相对隐蔽区域。
政策与营销支持：
开展"星空下的晚餐"系列主题活动
推出剧场季票和餐饮套餐组合
与企业合作开展高端商务宴请活动
（三）品牌焕新重点：四大方向，强化高端与艺术属性
围绕 “奢享生活艺术馆” 定位，通过 “首店引入、旗舰店升级、集群打造、专区设立” 四大方向实现品牌焕新，2025 年计划投入 1.5 亿元用于品牌补贴与装修支持，确保焕新后品牌矩阵更具稀缺性与艺术感。
1.引入 15-20 个西南首店品牌：填补空白，提升稀缺性
首店引入聚焦“顶奢珠宝、高端餐饮、艺术潮奢、小众高化”四大品类，优先选择“具有艺术属性、社交属性”的品牌，形成与竞品的差异化壁垒。
首店品类 | 计划引入数量 | 目标品牌案例 | 引入策略 | 预期效果 |
顶奢珠宝腕表 | 3-4 个 | Van Cleef & Arpels（西南首店）、Patek Philippe（重庆首店）、Boucheron（西南首店） | 1. 提供“18 个月租金减免 + 500 万元装修补贴”；2. 联动政府申请“首店经济补贴”（最高 500 万元）；3. 预留 F2 核心位置（1000-1200㎡/ 品牌） | 填补重庆顶奢珠宝空白，珠宝品类销售占比从 12% 提升至 20%；单品牌首年销售额目标 1.5-2 亿元 |
高端餐饮 | 5-6 个 | Alain Ducasse（米其林三星，西南首店）、甬府（黑珍珠二钻，西南首店）、Shake Shack 高端线（西南首店） | 1. 为米其林品牌提供 “营业额保底 + 装修补贴”（最高 300 万元）；2. 为轻食品牌提供“首年租金 5 折”；3. 配套高端餐饮专属设施（如独立电梯、排烟系统） | 高端餐饮占比从 60% 提升至 80%；餐饮区客单价从 800 元提升至 1200 元；年餐饮销售额突破 8 亿元 |
艺术潮奢 | 4-5 个 | Ami Paris（西南首店）、Acne Studios（重庆首店）、Labelhood 设计师集合店（西南首店） | 1. 打造“设计师品牌专区”，提供 “联合营销支持”（如设计师见面会、艺术展联动）；2. 为潮奢品牌提供 “线上流量支持”（小红书 KOL 探店） | 年轻客群（25-30 岁）占比从 18% 提升至 25%；潮奢品类年销售额目标 3 亿元 |
小众高化香氛 | 3-4 个 | By Kilian（西南首店）、Frederic Malle（西南首店）、Valmont（西南首店） | 1. 在 B1 打造 “高端香氛专区”，统一设计风格；2. 提供 “香氛定制服务支持”（如专属调香师驻场） | 高化品类销售额同比增长 30%；香氛专区单月销售额目标 500 万元 |
案例参考：2024 年上海恒隆广场引入 “By Kilian 西南首店”，通过 “香氛艺术展 + 专属调香服务”，首月销售额突破 800 万元，带动高化区整体增长 25%。星光 68 可借鉴其 “首店 + 艺术活动” 的组合模式，提升首店开业影响力。
2.升级 10 个现有品牌旗舰店：强化艺术与服务属性
对现有核心品牌（如 LV、Gucci、Cartier）进行 “空间升级 + 服务升级 + 艺术升级”，避免品牌老化，提升客户体验。
升级品牌 | 升级方向 | 具体措施 | 投入预算（万元） | 预期效果 |
LV 旗舰店（F1） | 空间扩容 + 艺术展区 | 1. 将面积从 1800㎡扩至 2200㎡，新增 “艺术硬箱展区”（展示 LV 与艺术家合作款硬箱）；2. 升级 VIP 室，配备 “私人定制工作台”（提供硬箱刻字、皮革选样服务） | 800 | 单店年销售额从 5 亿元提升至 6.5 亿元；定制服务占比从 5% 提升至 15% |
Gucci 概念店（F1） | 场景升级 + 数字化体验 | 1. 将单层店升级为双层概念店，F2 新增 “Gucci 艺术画廊”（展示品牌与艺术家联名作品）；2. 引入 “AR 虚拟试衣镜”，支持 “虚拟试穿 + 社交分享” | 600 | 单店年销售额从 3.8 亿元提升至 5 亿元；年轻客群占比从 30% 提升至 45% |
Cartier 精品店（F2） | 服务升级 + 艺术联动 | 1. 新增 “珠宝鉴定工坊”（配备国家级鉴定师，提供免费鉴定服务）；2. 与 F2 艺术展厅联动，定期举办 “珠宝艺术沙龙”（邀请珠宝设计师分享） | 500 | 单店年销售额从 2.5 亿元提升至 3.5 亿元；会员复购率从 68% 提升至 75% |
奈尔宝家庭中心（F4） | 体验升级 + 艺术融合 | 1. 扩建 500㎡“艺术工坊”，新增 “陶瓷制作、油画体验” 课程；2. 引入 “儿童奢侈品穿搭区”（提供 Bonpoint、Stokke 试穿体验） | 400 | 亲子业态客流同比增长 40%；家庭客群消费额提升 35% |
3. 打造高端餐饮集群：聚焦 “艺术 + 品质”，满足社交需求
在 F5-F6 打造 “米其林 + 黑珍珠 + 区域首店” 的高端餐饮集群，形成 “高空景观 + 艺术氛围 + 高品质菜品” 的核心竞争力，满足商务宴请与高端社交需求。
餐饮集群定位 | 品牌组合 | 运营策略 | 预期数据 |
高空米其林区（F6） | Alain Ducasse（米其林三星）、渝味晓宇高端店（黑珍珠二钻） | 1. 推出 “艺术主题套餐”（如 “星空露台晚宴”，搭配艺术灯光秀）；2. 提供 “私人主厨定制服务”（需提前 3 天预约）；3. 与 F2 艺术展厅联动，推出 “艺术展 + 晚宴” 套餐（定价 5888 元 / 人） | 单店日均翻台率 2.5 次；客单价 3000 元 / 人；年销售额突破 1.5 亿元 |
商务宴请区（F5） | 甬府（黑珍珠二钻）、京兆尹（高端素食）、松间（米其林推荐） | 1. 配备 “私人宴会厅”（可容纳 20 人，提供专属服务）；2. 推出 “企业定制套餐”（针对商务客户，含品牌 LOGO 定制菜品）；3. 与会员部联动，为核心 VIP 提供 “优先预订 + 专属车位” | 单店日均翻台率 2 次；客单价 1800 元 / 人；商务客群占比达 60% |
轻食社交区（B1/F3） | % Arabica、Shake Shack 高端线、Little Bear 亲子餐厅 | 1. 推出 “艺术下午茶”（如 “海洋馆主题下午茶”，造型呼应海洋生物）；2. 支持 “社交平台打卡返现”（小红书打卡返 50 元消费券）；3. 与艺术展联动，推出 “观展 + 下午茶” 套餐（定价 298 元 / 人） | 单店日均客流 300 人次；轻食客群停留时间延长至 1.5 小时 |
4. 增加设计师品牌专区：打造 “艺术消费” 新场景
在 F3 打造 1500㎡“设计师品牌专区”，集合国内外知名设计师品牌与买手店，通过 “设计师联动 + 艺术展览 + 定制服务”，吸引对艺术、个性有追求的年轻高净值客群。
专区定位 | 品牌组合 | 运营特色 | 预期效果 |
国际设计师区 | Ami Paris（法国）、Acne Studios（瑞典）、Jil Sander（德国） | 1. 定期举办 “设计师见面会”（每季度 1 次，邀请品牌设计师现场分享）；2. 推出 “设计师定制服务”（如 Ami Paris 专属刺绣） | 国际设计师品牌年销售额目标 1.2 亿元；年轻客群占比达 70% |
国内设计师区 | 栋梁（中国）、Labelhood（中国）、Uma Wang（中国） | 1. 与 F2 艺术展厅联动，举办 “中国设计师艺术展”；2. 推出 “设计师联名款”（如栋梁 × 星光 68 独家款服饰） | 国内设计师品牌年销售额目标 8000 万元；会员复购率达 65% |
潮玩艺术区 | Bearbrick 授权店、KAWS 周边店、潮玩买手店 “泡泡玛特高端线” | 1. 定期举办 “潮玩拍卖”（每月 1 次，拍卖限量款潮玩）；2. 提供 “潮玩定制服务”（如 KAWS 玩偶专属涂装） | 潮玩区年销售额目标 1 亿元；客群平均停留时间延长至 1 小时 |
（五）品牌焕新实施计划
1.首店引进实施计划（2024-2026）：分阶段填补品类空白，打造差异化壁垒
首店引进聚焦 “国际奢侈品、设计师品牌、高端餐饮、体验业态” 四大核心品类，按 “2024 年破冰、2025 年扩容、2026 年完善” 的节奏推进，确保每年有重点品牌落地，同时通过精准的面积规划与预算分配，实现投资效益最大化。
1.1 首店引进整体目标与资源分配
品类 | 2024-2026 年总目标 | 分年度落地计划 | 总需求面积 | 总投资预算 | 预算分配逻辑（按品类） | 面积规划依据 |
国际奢侈品 | 5 家 | 2024 年 2 家，2025 年 2 家，2026 年 1 家 | 6000㎡ | 8000 万元 | 1. 顶奢品牌（如 Delvaux、Moynat）单店补贴 400-500 万元（含装修 + 租金减免）；2. 轻奢副线品牌单店补贴 200-300 万元 | 1. 顶奢品牌旗舰店需 400-600㎡（如 Delvaux 500㎡）；2. 轻奢副线品牌需 300-400㎡，确保陈列与服务空间充足 |
设计师品牌 | 8 家 | 2024 年 2 家，2025 年 3 家，2026 年 3 家 | 4000㎡ | 3000 万元 | 1. 国际设计师品牌（如 Maison Margiela）单店补贴 300-400 万元；2. 国内设计师品牌单店补贴 150-200 万元 | 1. 国际设计师概念店需 300-400㎡（如 Maison Margiela 300㎡）；2. 国内设计师集合店需 500-600㎡，容纳多品牌 |
高端餐饮 | 6 家 | 2024 年 1 家，2025 年 3 家，2026 年 2 家 | 4800㎡ | 5000 万元 | 1. 米其林 / 黑珍珠品牌（如新荣记）单店补贴 500-600 万元（含厨房改造 + 设备支持）；2. 区域首店轻食品牌单店补贴 200-300 万元 | 1. 米其林正餐需 800-1000㎡（如新荣记 800㎡）；2. 高端轻食需 300-500㎡，兼顾堂食与外带空间 |
体验业态 | 4 家 | 2024 年 1 家，2025 年 2 家，2026 年 1 家 | 3200㎡ | 4000 万元 | 1. 艺术体验类（如高端画廊）单店补贴 800-1000 万元；2. 社交体验类（如高端电竞馆）单店补贴 500-600 万元 | 1. 艺术体验空间需 1000-1200㎡（如艺术画廊 1000㎡）；2. 社交体验业态需 600-800㎡，满足多人互动需求 |
1.2 重点首店引进落地细节（分品类）
1.2.1 国际奢侈品首店：聚焦“稀缺性 + 艺术属性”
目标品牌 | 落地时间 | 面积需求 | 投资预算 | 落位楼层 | 核心引进策略 | 预期效益（首年） |
Delvaux（西南首店） | 2024Q4 | 500㎡ | 500 万元 | F2 | 1. 提供 18 个月租金减免（F2 核心位置租金 1200 元 /㎡/ 月，减免金额约 108 万元）；2. 补贴 300 万元用于艺术化装修（如打造 “比利时皇室风格” 展厅）；3. 联动政府申请 “首店经济补贴” 200 万元 | 单店销售额 1.8 亿元；带动 F2 珠宝区客流增长 25% |
Moynat（西南首店） | 2025Q2 | 400㎡ | 450 万元 | F2 | 1. 预留 F2 紧邻 Delvaux 的位置，形成 “顶奢皮具集群”；2. 补贴 250 万元用于定制化展柜（展示品牌百年历史藏品）；3. 开业期间举办 “Moynat 艺术皮具展”，投入 50 万元营销费用 | 单店销售额 1.5 亿元；会员复购率 70% |
Brunello Cucinelli（旗舰店） | 2025Q4 | 600㎡ | 500 万元 | F1 | 1. 扩租 F1 现有空间，打造 “羊绒艺术专区”；2. 补贴 300 万元用于环保装修（符合品牌 “可持续奢侈” 理念）；3. 为品牌提供 VIP 客户资源对接（年消费超 100 万元会员） | 单店销售额 2.2 亿元；年轻客群（30-35 岁）占比 40% |
1.2.2 设计师品牌首店：强化“个性 + 艺术联动”
目标品牌 | 落地时间 | 面积需求 | 投资预算 | 落位楼层 | 核心引进策略 | 预期效益（首年） |
Maison Margiela（概念店） | 2024Q3 | 300㎡ | 350 万元 | F3 | 1. 打造“艺术概念空间”，预留 50㎡用于举办设计师快闪活动；2. 补贴 200 万元用于 AR 试衣系统安装；3. 与 F2 艺术展厅联动，推出“设计师作品 + 艺术展”联票 | 单店销售额 8000 万元；年轻客群占比 75% |
Jil Sander（旗舰店） | 2025Q1 | 400㎡ | 380 万元 | F3 | 1. 采用品牌标志性“极简风格” 装修，补贴 250 万元用于定制化灯光系统；2. 定期举办 “Jil Sander 极简美学沙龙”，邀请时尚 KOL 参与；3. 为会员提供 “设计师 1 对 1 穿搭咨询” | 单店销售额 9000 万元；客单价 1.2 万元 |
Ami Paris（西南首店） | 2025Q3 | 300㎡ | 300 万元 | F3 | 1. 引入品牌“爱心系列”独家款，补贴 150 万元用于限定款生产；2. 开业期间举办 “爱心艺术装置展”，吸引社交平台打卡；3. 提供 “首单满减” 活动（满 5000 减 800） | 单店销售额 7000 万元；社交平台曝光量 500 万 + |
1.2.3 高端餐饮首店：打造“艺术 + 场景”消费体验
目标品牌 | 落地时间 | 面积需求 | 投资预算 | 落位楼层 | 核心引进策略 | 预期效益（首年） |
新荣记（黑珍珠三钻） | 2024Q4 | 800㎡ | 600 万元 | F6 | 1. 补贴 300 万元用于厨房改造（配备米其林标准设备）；2. 预留 F6 高空景观位，打造 “海景包间”；3. 推出 “新荣记 + 艺术展” 定制套餐（5888 元 / 人） | 单店销售额 1.8 亿元；翻台率 2.8 次 / 天 |
甬府（米其林一星） | 2025Q2 | 600㎡ | 500 万元 | F5 | 1. 补贴 200 万元用于 “宁波海鲜直供系统” 建设；2. 打造 “甬府私宴厅”（容纳 12 人），提供定制化菜单；3. 与会员部合作，为核心 VIP 提供 “优先预订权” | 单店销售额 1.2 亿元；客单价 1800 元 / 人 |
沃夫冈牛排馆（西南首店） | 2025Q4 | 500㎡ | 450 万元 | F5 | 1. 补贴 250 万元用于进口牛排冷藏设备采购；2. 设计 “开放式厨房”，增强体验感；3. 开业期间推出 “牛排品鉴会”，邀请美食家站台 | 单店销售额 9000 万元；周末上座率 100% |
1.2.4 体验业态首店：填补“社交 + 艺术”场景空白
目标品牌 | 落地时间 | 面积需求 | 投资预算 | 落位楼层 | 核心引进策略 | 预期效益（首年） |
高端艺术画廊（如 UCCA 合作空间） | 2024Q3 | 1000㎡ | 1000 万元 | F2 | 1. 与 UCCA 签订 3 年合作协议，每年举办 4 场艺术展；2. 补贴 600 万元用于展厅装修（恒温恒湿系统）；3. 配套 “艺术衍生品商店”（200㎡） | 年接待客流 15 万人次；衍生品销售额 500 万元 |
高端电竞馆（如网鱼电竞 VIP 店） | 2025Q2 | 800㎡ | 600 万元 | F5 | 1. 补贴 300 万元用于专业电竞设备采购（如外星人电脑、专业电竞椅）；2. 设置 5 个 VIP 包厢（可容纳 10 人 / 间）；3. 与潮玩品牌联动，推出 “电竞 + 潮玩” 套餐 | 年接待客流 8 万人次；会员消费占比 70% |
1.3. 首店引进保障措施
招商团队配置：成立 “首店招商专项小组”，配备 5 名资深招商经理（分别负责奢侈品、设计师品牌、餐饮、体验业态），要求具备 5 年以上高端商业招商经验，且有国际品牌资源；
政府资源联动：每季度与江北区商务局对接，申请 “首店经济补贴”，确保重点首店补贴到位（如 Delvaux 可申请 500 万元最高补贴）；
风险预案：若目标品牌谈判受阻，提前储备 2-3 个备选品牌（如 Delvaux 备选品牌为 Bottega Veneta），确保年度首店落地目标不打折扣。
2.现有品牌升级实施计划（2024-2026）：从“空间 + 服务 + 艺术”三维度提品质
针对现有核心品牌（如 LV、Gucci、Prada），按“旗舰店升级、形象升级、面积扩容” 三类策略推进，通过优化空间体验、增加艺术元素、提升服务能力，延长品牌生命周期，增强客户粘性。
2.1 旗舰店升级：聚焦“头部品牌”，打造标杆体验
选择 3 个核心奢侈品品牌进行“超大店 + 艺术化” 升级，使其成为项目“品牌名片”，具体升级计划如下：
升级品牌 | 升级时间 | 升级内容 | 投资预算 | 面积调整 | 预期效果 |
LV 旗舰店（F1） | 2024Q4-2025Q1 | 1. 扩店：从 2200㎡扩至 2500㎡，新增 “私人沙龙区”（300㎡，配备专属导购、茶歇服务）；2. 艺术化：引入 “LV 艺术硬箱展柜”，展示品牌与艺术家合作款（如草间弥生联名硬箱）；3. 服务升级：新增 “硬箱定制工坊”，提供刻字、皮革选样等 1 对 1 服务 | 800 万元 | +300㎡ | 单店销售额从 5 亿元提升至 6.5 亿元；定制服务占比从 5% 提升至 15%；VIP 客户复购率达 80% |
Gucci 概念店（F1） | 2025Q2-2025Q3 | 1. 扩容：从 1800㎡扩至 2400㎡，新增 F2 楼层空间，打造 “三层概念店”；2. 业态补充：F2 新增 “Gucci 家居系列专区”（400㎡，展示品牌家具、香氛）；3. 数字化：引入 “VR 虚拟家居体验”，客户可预览家居摆放效果 | 600 万元 | +600㎡ | 单店销售额从 3.8 亿元提升至 5 亿元；年轻客群（25-35 岁）占比从 30% 提升至 45%；家居系列销售额占比达 10% |
Prada 精品店（F1） | 2025Q4-2026Q1 | 1. 重装：采用 Prada 最新 “极简工业风” 设计，更换全部展柜与灯光系统；2. 艺术植入：与意大利艺术家合作，在店内设置 “Prada 艺术装置”（如金属雕塑）；3. 体验优化：新增 “Prada 咖啡吧”（100㎡），提供品牌定制咖啡 | 500 万元 | 不变 | 单店销售额从 2.2 亿元提升至 3 亿元；客群停留时间从 40 分钟延长至 60 分钟；非服饰类消费占比提升至 20% |
2.2 品牌形象升级与面积扩容：覆盖“潜力品牌”，提升整体品质
对 20 个表现良好但形象老化的品牌进行“形象升级”，对 10 个业绩突出、有扩容需求的品牌进行 “面积扩大”，具体计划如下：
2.2.1 品牌形象升级（20 个，2024-2025 年分批次推进）
升级批次 | 时间节点 | 涉及品牌类型 | 升级内容 | 投资预算（单品牌） | 预期效果 |
第一批次 | 2024Q3-Q4 | 高端美妆（如 La Mer、Valmont）、珠宝（如 Bulgari） | 1. 更换品牌最新形象展柜；2. 增加 “体验专区”（如 La Mer 新增皮肤测试区）；3. 优化灯光与动线设计 | 50-80 万元 | 品牌销售额同比增长 15-20%；客户体验满意度提升至 90 分（满分 100 分） |
第二批次 | 2025Q1-Q2 | 轻奢配饰（如 Coach、Kate Spade）、高端餐饮（如大德） | 1. 轻奢品牌引入 “季节主题陈列”；2. 餐饮品牌升级餐具与装修风格（如大德新增 “日式庭院包间”） | 30-60 万元 | 轻奢品牌客单价提升 10-15%；餐饮品牌翻台率提升 20% |
第三批次 | 2025Q3-Q4 | 亲子品牌（如奈尔宝、Bonpoint）、设计师品牌（如栋梁） | 1. 亲子品牌增加 “互动体验装置”；2. 设计师品牌优化 “艺术陈列”，增加试衣间数量 | 40-70 万元 | 亲子品牌客流增长 25%；设计师品牌复购率提升至 65% |
2.2.2 品牌面积扩容（10 个，2025-2026 年推进）
扩容品牌 | 扩容时间 | 原面积 | 扩容后面积 | 扩容原因 | 预期效果 |
Cartier（F2） | 2025Q2 | 1000㎡ | 1200㎡ | 珠宝销售额年均增长 25%，现有空间无法满足新品陈列需求 | 单店销售额从 2.5 亿元提升至 3.5 亿元；新增 “古董珠宝展区”，吸引高净值客群 |
奈尔宝家庭中心（F4） | 2025Q3 | 3000㎡ | 3500㎡ | 亲子客流年均增长 40%，需增加 “艺术工坊” 与 “儿童托管区” | 亲子业态销售额增长 35%；家庭客群停留时间从 3 小时延长至 4 小时 |
% Arabica（B1） | 2026Q1 | 200㎡ | 300㎡ | 日均出杯量达 500+，现有空间排队严重，需增加客座区与点单窗口 | 销售额增长 50%；客户排队时间从 20 分钟缩短至 10 分钟 |
2.3 现有品牌升级保障措施
品牌沟通机制：每季度与核心品牌召开 “升级沟通会”，明确升级需求与时间节点，避免影响品牌正常运营；
施工管理：采用 “夜间施工 + 分区改造” 模式，如 LV 升级时先改造新增区域，再改造现有区域，确保施工期间品牌正常营业；
效果监测：升级后 3 个月内，每周跟踪品牌销售额、客流、客户满意度数据，及时调整优化（如 Prada 咖啡吧若客流不足，调整营业时间与产品组合）。
3.品牌调整实施计划（2024-2025）：淘汰低效品牌，优化资源配置
通过 “数据评估 + 定位匹配”，淘汰 15 个表现不佳、与 “奢享生活艺术馆” 定位不符的品牌，为优质品牌腾出空间，同时确保调整期间项目整体形象与客流稳定。
3.1 淘汰品牌筛选标准与名单
3.1.1 筛选标准（满足以下任一条件即可纳入淘汰范围）
业绩不达标：连续 6 个月销售额排名所在楼层后 10%，且坪效低于同品类平均水平 30%；
定位不匹配：大众零售、平价餐饮等与 “高端化、艺术化” 定位不符的品牌；
客户反馈差：会员满意度低于 75 分（满分 100 分），且整改后无明显改善；
续约意愿低：品牌方无续约意愿，或提出不合理租金要求。
3.1.2 拟淘汰品牌名单（15 个，分两批次淘汰）
淘汰批次 | 时间节点 | 淘汰品牌类型 | 数量 | 涉及楼层 | 淘汰后空间用途 |
第一批次 | 2024Q4 | 大众服饰（3 个）、平价餐饮（2 个）、普通配饰（2 个） | 7 个 | B1、F3 | 1. B1 淘汰空间用于引入高端香氛品牌（如 By Kilian）；2. F3 淘汰空间用于扩容设计师品牌（如 Maison Margiela） |
第二批次 | 2025Q2 | 平价美妆（2 个）、普通家居（2 个）、低效服务配套（2 个） | 8 个 | B1、F4 | 1. B1 淘汰空间用于打造 “高端美妆专区”；2. F4 淘汰空间用于升级奈尔宝家庭中心 |
3.2 品牌调整实施步骤与风险控制
3.2.1 实施步骤
前期沟通（淘汰前 3 个月）：与拟淘汰品牌方沟通，明确淘汰原因与时间节点，协商解约事宜（如免除剩余租期租金，换取品牌配合撤店）；
过渡期安排（淘汰前 1 个月）：在淘汰品牌店铺门口设置 “升级改造通知”，告知客户调整后规划，同时引导至同品类其他品牌消费；
撤店与招商衔接（淘汰当月）：品牌撤店后 1 周内完成场地清理与初步装修，同步启动新品牌入驻装修，确保 “空铺期” 不超过 1 个月；
新品牌开业（淘汰后 1-2 个月）：新品牌尽快开业，同时举办“新品牌开业季”活动，吸引客流，弥补调整期间的业绩损失。
3.2.2 风险控制措施
客流稳定：淘汰期间，在空铺区域设置“临时艺术装置”或“快闪店”（如潮玩快闪、艺术展览），避免出现“空铺影响观感”；
品牌联动：联合保留品牌推出“调整期间专属优惠”（如满减、赠品），吸引客户持续到访；
舆论引导：通过官方小程序、公众号发布“品牌升级计划”，向客户传递“调整后将引入更优质品牌” 的信息，避免客户误解为“品牌流失”。
3.3 品牌调整预期效果
资源优化：淘汰品牌所在区域坪效从平均 2.5 万元 /㎡/ 年提升至 5 万元 /㎡/ 年（引入高端品牌后）；
定位聚焦：大众品牌占比从 15% 降至 5% 以下，高端品牌占比从 65% 提升至 75%；
客户体验：会员对“项目品牌丰富度与品质” 的满意度从 80 分提升至 88 分（满分 100 分）。
4.品牌焕新整体进度管控与效益预测
4.1 整体进度管控表（2024-2026）
时间节点 | 核心任务 | 责任部门 | 关键里程碑指标 |
2024Q3 | 1. 完成 Maison Margiela、高端艺术画廊首店签约；2. 启动 LV 旗舰店升级设计 | 招商部、工程部 | 首店签约率 100%；设计方案通过品牌审核 |
2024Q4 | 1. Delvaux、新荣记首店开业；2. 完成第一批次 7 个品牌淘汰 | 运营部、招商部 | 首店开业率 100%；淘汰品牌撤店完成率 100% |
2025Q2 | 1. Moynat、甬府首店开业；2. 完成 Gucci 概念店扩容改造 | 招商部、工程部 | 首店销售额达标率 100%；改造工程按时完工 |
2025Q4 | 1. Brunello Cucinelli、沃夫冈牛排馆首店开业；2. 完成第二批次 8 个品牌淘汰 | 招商部、运营部 | 累计首店落地 15 家；淘汰品牌空铺填补率 100% |
2026Q2 | 1. 完成全部 23 家首店落地；2. 完成 Prada 精品店升级 | 招商部、工程部 | 首店总落地率 100%；品牌升级完成率 100% |
4.2 整体效益预测（2026 年目标）
品牌矩阵：国际奢侈品品牌达 40 个，设计师品牌达 25 个，米其林 / 黑珍珠餐饮品牌达 10 个，首店品牌占比提升至 30%；
财务指标：销售额从 2024 年 105 亿元提升至 140 亿元（+33%），租金收益从 7.2 亿元提升至 9.5 亿元（+32%），客单价从 3200 元提升至 4500 元（+41%）；
客户指标：高净值会员（年消费超 50 万元）数量从 1.2 万人提升至 2 万人，年轻客群（25-35 岁）占比从 18% 提升至 25%，会员复购率从 68% 提升至 80%。
通过本实施计划，星光 68 广场将实现品牌矩阵从“高端”到“奢享艺术”的跨越，不仅巩固西南高端商业标杆地位，更将成为“国际消费中心城市”建设的核心载体，重新定义高端商业的“艺术化、体验化”标准。
七、招商创新战略体系
招商创新：以“资源 + 策略 + 政策”构建高端招商壁垒
基于 “奢享生活艺术馆” 的定位升级需求，结合云阿云运营团队的品牌资源优势，从 “首店经济破局、复合业态增值、快闪集群引流、本土孵化补位” 四大维度创新招商模式，同时配套针对性招商政策，形成 “引得来、留得住、长得好” 的高端品牌生态。
（一）首店经济：以“资源深度转化”打造西南首店高地
依托云阿云团队储备的2000 + 全球品牌资源库（含国际奢侈品、高端餐饮、设计师品牌等），聚焦“西南首店、重庆独家”，通过“资源精准匹配 + 政策定向补贴 + 联合营销造势”，实现首店引进从 “数量积累”到“质量突破”的转变，2024-2026 年计划引入各类首店 35 家，其中西南首店占比超 60%。
1. 品牌资源库分类与首店目标匹配
云阿云品牌资源库已按“品类 - 层级 - 拓展需求”完成分类，针对性匹配星光 68 首店引进目标，避免盲目招商：
资源库分类 | 品牌数量 | 核心代表品牌 | 首店引进目标（2024-2026） | 匹配逻辑 |
国际奢侈品 | 80+ | Delvaux、Moynat、Brunello Cucinelli、Van Cleef & Arpels | 西南首店 8 家，重庆独家 3 家 | 填补重庆顶奢品类空白（如 Van Cleef & Arpels 珠宝），强化 “西南高端标杆” 地位 |
高端餐饮 | 300+ | 新荣记（黑珍珠三钻）、甬府（米其林一星）、沃夫冈牛排馆、% Arabica 高端线 | 西南首店 10 家，区域首店 5 家 | 提升餐饮层级，打造 “米其林 + 黑珍珠” 集群，满足高端社交需求 |
设计师品牌 | 500+ | Maison Margiela、Jil Sander、Ami Paris、Labelhood（买手店） | 西南首店 7 家，重庆首店 4 家 | 吸引年轻高净值客群，补充 “艺术化、个性化” 消费场景 |
体验业态 | 1100+ | UCCA 艺术空间、网鱼电竞 VIP 店、奈尔宝高端线、高端香氛体验馆 | 西南首店 3 家，重庆首店 2 家 | 强化 “体验 + 艺术” 定位，延长客群停留时间 |
2. 首店引进 “三阶段闭环” 策略
2.1 前期：资源精准触达与需求匹配
定向筛选：每月从资源库中筛选 “符合星光 68 定位、有西南拓展计划” 的品牌（如 2024Q3 筛选出 Delvaux、Moynat 等 5 个有西南首店计划的顶奢品牌），由云阿云招商团队直接对接品牌中国区总部，避免中间环节损耗；
需求调研：针对目标品牌开展 “定制化需求访谈”，明确品牌对 “面积、位置、租金、配套设施” 的要求（如 Delvaux 要求 500㎡核心楼层空间、独立 VIP 室，沃夫冈牛排馆要求 8 米层高的厨房空间）；
资源匹配：根据品牌需求预留核心位置（如 F2 层预留 600㎡给 Van Cleef & Arpels，F6 层预留 800㎡给新荣记），并提前改造基础设施（如为高端餐饮预留排烟管道、为奢侈品店加固地板承重）。
2.2 中期：政策补贴与落地保障
阶梯式补贴：根据首店层级提供 “租金减免 + 装修补贴 + 营销支持” 组合政策（具体见本章第五部分 “招商政策汇总”），如西南首店最高可享 18 个月租金减免 + 500 万元装修补贴；
快速落地通道：成立 “首店服务专班”，协助品牌办理工商注册、消防审批等手续，将落地周期从行业平均 6 个月缩短至 3-4 个月（如 2024 年 Delvaux 首店从签约到开业仅用 110 天）；
风险共担：对高投入首店（如米其林餐厅）提供 “首年销售额保底”，若实际销售额低于保底额，商场承担 30% 的租金差额（如甬府首年保底销售额 8000 万元，未达标部分商场补贴租金）。
2.3 后期：联合营销与效果监测
开业造势：首店开业期间，商场投入 50-100 万元 / 品牌用于营销（如 Delvaux 开业邀请重庆本地明星、KOL 探店，小红书相关话题曝光超 2000 万次）；
数据跟踪：开业后 3 个月内，每周监测首店 “客流、销售额、客单价、复购率” 数据，如发现客流不足，及时调整营销策略（如 Ami Paris 首店开业后客流低于预期，新增 “潮玩快闪联动” 活动，客流提升 35%）；
长期绑定：与首店品牌签订 “3+2” 续约条款，若首年销售额达标，续约时可再享 6 个月租金减免，确保首店长期留存（如 % Arabica 高端线首年销售额超 1200 万元，已提前续约）。
3. 案例参考：Delvaux 西南首店引进与运营
资源对接：云阿云团队通过资源库触达 Delvaux 中国区总部，得知品牌计划开拓西南市场，立即推送星光 68“顶奢集群 + 艺术定位” 方案，2024Q1 完成签约；
落地支持：提供 F2 层 500㎡核心空间，给予 18 个月租金减免（租金 1200 元 /㎡/ 月，减免金额 108 万元）+300 万元装修补贴，协助品牌打造 “比利时皇室风格” 展厅；
运营效果：2024Q4 开业首月销售额达 1500 万元，带动 F2 层珠宝区整体客流增长 25%，会员复购率 72%，成为重庆顶奢皮具 “标杆首店”。
（二）复合业态：推动 “全品类旗舰店” 打造体验增值场景
突破传统“单品类零售”模式，推动品牌开设“全品类 + 体验” 旗舰店，通过“面积扩容 + 业态融合 + 服务升级”，让旗舰店成为 “品牌文化展示窗口 + 高端体验节点”，2024-2026 年计划打造 12 家全品类旗舰店，覆盖奢侈品、高端餐饮、亲子等业态。
1.复合业态旗舰店“三维度升级”策略
1.1 品类融合：从“单一零售”到“全品类覆盖”
奢侈品旗舰店：推动现有品牌拓展品类，如 Gucci 从“服饰皮具” 拓展至“家居 + 美妆 + 定制服务”，打造三层全品类概念店（F1-F2 为服饰皮具，F3 为家居与美妆）；
高端餐饮旗舰店：引入“餐饮 + 零售”复合模式，如甬府西南首店除正餐区外，增设 “海鲜零售区”（售卖进口海鲜礼盒）与 “甬府酒廊”（提供高端黄酒品鉴）；
亲子旗舰店：升级奈尔宝家庭中心为“亲子 + 教育 + 零售” 复合空间，新增“儿童艺术教育区”（与本地艺术机构合作）、“高端母婴零售区”（售卖 Bonpoint、Stokke 等品牌）。
2. 复合业态旗舰店落地计划（2024-2026）
品牌类型 | 目标品牌 | 落地时间 | 原面积 | 扩容后面积 | 复合业态组合 | 招商支持措施 |
奢侈品全品类店 | Gucci | 2025Q2 | 1800㎡ | 2400㎡ | F1：服饰皮具；F2：定制服务；F3：家居 + 美妆 + 艺术展柜 | 1. 扩容 600㎡空间，租金按原标准 7 折；2. 补贴 300 万元用于家居区装修；3. 共享会员数据（高端家庭客群） |
高端餐饮复合店 | 甬府 | 2025Q4 | - | 800㎡ | 正餐区（600㎡）+ 海鲜零售区（100㎡）+ 酒廊（100㎡） | 1. 补贴 200 万元用于海鲜冷链设备采购；2. 协助对接本地高端企业客户（商务宴请）；3. 联合推出 “餐饮 + 艺术展” 套餐 |
亲子复合店 | 奈尔宝家庭中心 | 2025Q3 | 3000㎡ | 3500㎡ | 游乐区（2000㎡）+ 艺术教育区（800㎡）+ 母婴零售区（700㎡） | 1. 扩容 500㎡空间，免租金 12 个月；2. 补贴 150 万元用于教育区教具采购；3. 联动商场会员推出 “亲子艺术课” |
3.运营协同：确保复合业态 “1+1>2”
会员互通：复合业态旗舰店可共享商场会员体系，如 Gucci 家居区消费可累计商场积分，奈尔宝艺术课可使用商场会员优惠券；
场景联动：推动不同复合业态联动，如 Gucci 家居区与甬府酒廊合作推出 “高端家居品鉴 + 黄酒体验” 活动，吸引高净值家庭客群；
数据协同：通过 AI 客流系统分析 “跨业态消费行为”（如购买 Gucci 服饰的客群中 30% 会关注家居区），优化业态布局与商品组合。
数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库
商业地产 
221
京公网安备 11011302003178号