商业地产案例分享-太原王府井百货项目（四）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本项目直面同质化竞争与年轻客群流失困境，以“晋商文化+潮流体验”为差异化核心，通过空间、业态、招商、运营及资产管理的系统性焕新，旨在打造区域消费标杆，并为同类项目提供可复制的升级模式。全文共115500字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

存量时代的精准焕新

太原王府井百货体验化、数字化、本土化升级专项报告

目录

一、报告摘要与引言

二、市场分析及项目概述

三、本体SWOT 及项目现状诊断

四、竞品分析及应对策略

五、核心挑战及破局路径

六、定位升级与客群策略

七、空间优化及场景创新

八、招商创新及政策汇总

九、业态规划及品牌焕新

十、运营管理专项提升

十一、资产优化与实施策略

十二、项目建议及行业启示

八、招商创新及政策汇总

（二）招商策略创新（四大核心策略，含全球资源联动）

1. “全球招商 + 本地孵化” 双轨策略：平衡国际化与本土化，打造独家品牌矩阵

核心逻辑：通过 “全球招商” 引入稀缺首店资源（引流），通过 “本地孵化” 培育太原独有品牌（留客），避免 “只引进无特色、只本土无吸引力” 的问题，参考巴黎 Le Bon Marché“全球小众品牌（30%）+ 本地特色品牌（20%）” 的黄金比例。

1.1全球招商：依托集团资源，精准引入区域首店

资源联动路径：

集团全球采购中心对接：王府井集团在伦敦、东京、纽约设有 3 个全球采购办公室，可直接对接国际品牌区域代理（如 Coach、Michael Kors 亚太区代理），缩短首店引进周期（从传统 6 个月缩短至 3 个月）；

集团首店资源倾斜：太原项目作为集团华北区域核心试点，优先获得集团 “首店资源池” 支持 ——2025 年集团计划引入的 50 家区域首店中，15 家优先落地太原（占比 30%），包括 Coach Outlet 区域首店、日本 MUJIcom 便利店区域首店、法国 Ladurée 马卡龙区域首店。

首店引进标准与落地措施：

首店类型	引进目标（2025 年）	选址楼层 / 面积	合作模式（降低首店风险）	预期成效
轻奢首店	5 家（Coach Outlet 等）	一期 1F/300-400㎡	“基础租金（6 元 /㎡/ 天）+ 销售额分成（超 1000 万元部分 5%）”，首年免物业费	单店日均客流 300 人次，带动 1F 轻奢区坪效从 1.8 万元 /㎡提升至 2.5 万元 /㎡
国际特色首店	3 家（MUJIcom 等）	一期 B1/200-300㎡	“保底租金 + 销售额阶梯分成”（销售额超 500 万元分成 3%，超 800 万元分成 5%），首年租金减免 20%	单店年销售额 800 万元，带动 B1 层客流增长 15%
体验类首店	7 家（网鱼电竞等）	二期 2-3F/500-800㎡	“低租金 + 运营补贴”（首年租金 4 元 /㎡/ 天，若月均客流超 800 人次，额外补贴 1 元 /㎡/ 天）	电竞馆日均客流 200 人次，带动二期 Z 世代客群占比提升 10 个百分点

案例对标：巴黎 Le Bon Marché 通过 “全球招商” 引入 20 家国际小众设计师品牌（如意大利手工皮具品牌 Santa Maria Novella），首店带动客流增长 25%，客单价提升 30%；太原王府井全球招商预计 2025 年首店带动整体客流增长 20%，首店所在楼层坪效提升 25%。

1.2本地孵化：联合政府政策，培育太原独有品牌

孵化方向与资源对接：

非遗文创品牌：联合太原市非遗保护中心，筛选 “晋作家具、山西剪纸、平遥推光漆”3 类非遗项目，孵化 “晋作工坊”“晋剪坊” 2 个文创品牌 —— 提供 “免费选址（一期 B1 文化街区）+ 首年租金减免 50%+ 营销支持（项目公众号推广、线下特展）”；

产品规划：“晋作工坊” 主打晋作家具迷你摆件（99-299 元）、非遗技艺体验课（199 元 / 次）；“晋剪坊” 主打剪纸装饰画（129-399 元）、定制剪纸肖像（299 元 / 幅）；

本土特色餐饮品牌：联合太原市商务局 “老字号振兴计划”，孵化 “老陈醋主题餐厅”“平遥牛肉非遗店” 2 个餐饮品牌 —— 提供 “装修补贴（200 元 /㎡）+ 客流导入（与文化体验业态联动）”；

运营模式：“老陈醋主题餐厅” 推出 “陈醋红烧肉”“陈醋冰淇淋” 等特色菜品（人均 80 元），设置 “陈醋品鉴区”（免费试喝不同年份陈醋）；“平遥牛肉非遗店” 现场展示牛肉制作工艺，售卖真空礼盒（198-598 元 / 盒）。

政策联动：对接太原市政府 “非遗扶持政策”（《太原市非物质文化遗产保护专项资金管理办法》），孵化品牌可申请 “非遗项目补贴”（最高 50 万元 / 项目）、“老字号升级补贴”（最高 30 万元 / 品牌），降低项目孵化成本。

预期成效：2025 年本地孵化品牌营收目标 1200 万元，占文化生态营收的 30%；通过本土品牌 “在地文化表达”，项目 “太原独有” 认知度从 10% 提升至 40%，外地游客消费占比提升 8 个百分点。

2. “场景化招商” 策略：先定场景再招品牌，避免业态与场景脱节

核心逻辑：传统招商 “先招品牌再凑场景”，导致 “品牌与场景无关”（如文化街区里的快时尚品牌）；场景化招商 “先确定场景主题→设计场景功能→筛选匹配品牌”，确保品牌为场景服务，而非反之。

2.1两大核心场景的招商落地

场景 1：晋商文化体验区（一期 B1 层，面积 2000㎡）

场景主题：“沉浸式晋商票号故里”，功能定位 “文化体验 + 非遗消费 + 特色餐饮”；

品牌筛选标准：

需具备 “文化展示功能”（如非遗工坊需现场制作）；

产品 / 服务需融入晋商元素（如餐饮需含山西特色）；

愿意参与场景联动活动（如文化节、非遗体验周）；

招商结果与联动设计：

品牌类型	引入品牌	品牌功能与场景契合点	场景联动活动
文化体验品牌	晋商票号体验馆	复原票号场景，提供 “古代存钱、银票兑换” 体验，契合 “票号故里” 主题	每月 “晋商记账大赛”，优胜者获 “非遗体验券”
非遗工坊品牌	晋剪坊、平遥推光漆工坊	现场展示剪纸、推光漆制作技艺，游客可 DIY 体验，契合 “非遗传承” 功能	每周 “非遗大师课”，工坊传承人现场教学，项目提供场地支持
特色餐饮品牌	晋菜博物馆（河东狮吼）	展示山西饮食文化，提供刀削面制作体验，菜品命名含晋商元素（如 “汇通天下商务套餐”）	文化节期间推出 “晋商宴席”，搭配晋剧表演，吸引家庭客群

场景 2：健康体验区（一期 5 层，面积 2000㎡）

场景主题：“品质生活健康管家”，功能定位 “健康检测 + 运动体验 + 轻食养生”；

品牌筛选标准：

需提供 “健康服务功能”（如体检、理疗），而非单纯售卖健康产品；

品牌调性与 “品质中产” 匹配（客单价 200 元 +）；

可提供 “联名服务”（如体检 + 瑜伽的健康套餐）；

招商结果与联动设计：

品牌类型	引入品牌	品牌功能与场景契合点	场景联动活动
健康服务品牌	美年大健康（定制店）	提供 “家庭体检套餐”（3000-5000 元 / 套）、“私人医生咨询”（500 元 / 次），契合 “健康检测” 功能	与瑜伽馆联名推出 “健康套餐”：体检 + 1 个月瑜伽课 = 3500 元（单独购买 4200 元）
运动体验品牌	梵音瑜伽（区域首店）	提供 “私教课程”（300-500 元 / 节）、“亲子瑜伽”（299 元 / 组），契合 “运动养生” 功能	为体检后客户提供 “定制瑜伽计划”（如颈椎调理课），享 8 折优惠
轻食餐饮品牌	Wagas（区域首店）	提供 “低脂沙拉”“有机果汁”（人均 60 元），契合 “轻食养生” 功能	健康服务消费满 1000 元赠 “Wagas50 元券”，引导体检后客户到店就餐

2.2场景化招商的效率提升

通过 “先定场景再招品牌”，品牌与场景的契合度从传统的 60% 提升至 95%，场景内跨业态消费率从 12% 提升至 32%；同时，品牌因 “场景流量确定性”，签约意愿提升 40%，招商周期缩短 20%（如健康体验区招商仅用 2 个月，传统招商需 2.5 个月）。

3. “动态招商” 策略：保持项目新鲜感，应对消费需求变化

核心逻辑：传统招商 “一签 5 年不变”，导致品牌老化、客流流失（如太原王府井部分传统家电品牌连续 2 年坪效下滑）；动态招商通过 “快闪店高频更新 + 低效品牌轮换”，确保项目 “每年有新品牌、每季有新主题”，参考东京 Ginza Six“每月更新 20% 品牌” 的机制。

3.1快闪店规划：二期 “别馆” 预留 30% 面积做快闪（约 6600㎡）

快闪主题与品牌规划（2025 年）：

季度	快闪主题	面积分配	引入品牌类型	合作模式（降低成本）	预期成效
Q1（1-3 月）	春节国潮快闪	2200㎡	国潮品牌（李宁 CF、花西子）、非遗文创	“零租金 + 销售额分成”（销售额超 200 万元部分 8%），项目提供装修补贴（100 元 /㎡）	日均客流 800 人次，带动二期客流增长 25%，快闪店销售额 1500 万元
Q2（4-6 月）	电竞潮流快闪	2200㎡	电竞周边（英雄联盟、王者荣耀）、潮玩	“低租金（2 元 /㎡/ 天）+ 联合营销”（项目直播带货支持）	日均客流 700 人次，Z 世代客群占比提升 15 个百分点，快闪店销售额 1200 万元
Q3（7-9 月）	文创艺术快闪	2200㎡	本地艺术家文创、故宫文创	“租金抵物”（品牌提供文创产品抵扣部分租金，抵扣比例不超 30%）	日均客流 600 人次，文化客群占比提升 10 个百分点，快闪店销售额 1000 万元
Q4（10-12 月）	圣诞美食快闪	2200㎡	进口零食、山西特产礼盒	“保底租金（3 元 /㎡/ 天）+ 圣诞档期分成”（12 月销售额超 500 万元部分 5%）	日均客流 900 人次，带动节日消费增长 30%，快闪店销售额 1800 万元

快闪店运营保障：

空间模块化：快闪区域采用 “可拆卸展台 + 灵活水电接口”，品牌进场装修时间从传统 15 天缩短至 3 天，降低品牌装修成本；

流量导入：快闪店开业期间，项目通过 “会员精准推送（如国潮快闪推送给 Z 世代会员）、社交平台种草（小红书 KOL 探店）” 导入客流，确保快闪店日均客流不低于 600 人次。

3.2低效品牌轮换机制：6 个月观察期 + 数据化评估

低效品牌定义：同时满足以下 2 个条件即为低效品牌：

坪效低于 1 万元 /㎡/ 年（低于项目平均坪效 1.2 万元 /㎡/ 年）；

客流转化率低于 10%（顾客进店后消费比例）或会员复购率低于 30%。

轮换流程：

观察期（6 个月）：对低效品牌发出 “整改通知”，项目提供运营支持（如联合营销、动线调整），若 6 个月后仍未达标，则启动解约；

解约补偿：与品牌协商 “提前解约补偿方案”—— 按剩余租期租金的 30% 支付违约金（如剩余 1 年租期，租金 8 元 /㎡/ 天，100㎡铺位补偿 8×100×365×30%≈8.76 万元），避免法律纠纷；

新品牌引入：腾出的面积优先引入 “首店品牌、生态内联动品牌”，如原 200㎡传统家电区（低效）改造为 “健康管理中心”（生态内服务品牌），坪效从 0.8 万元 /㎡提升至 1.5 万元 /㎡。

预期成效：2025 年计划轮换 10 家低效品牌，腾出面积 1800㎡，改造后年营收增加 1260 万元（1800㎡×（1.5-0.8）万元 /㎡）；项目整体坪效从 1.2 万元 /㎡提升至 1.35 万元 /㎡，品牌新鲜度评分（会员调研）从 60 分提升至 85 分。

4. “数字化招商工具” 策略：用技术提升招商效率，降低沟通成本

核心逻辑：传统招商依赖 “人工对接、纸质资料”，存在 “信息不对称（品牌不了解项目数据）、沟通效率低（合同审批需 1 个月）” 的问题；数字化招商工具通过 “线上中台展示数据、AI 匹配推荐位置、线上审批缩短周期”，将招商效率提升 30%。

4.1线上招商中台：360° 展示项目价值

上线时间：0-3 个月完成搭建，通过 “王府井集团招商官网”“太原项目招商小程序” 双渠道上线；

核心功能模块：

项目数据中心：

客群画像：展示 “核心客群年龄（30-45 岁占比 45%）、消费能力（客单价 850 元）、偏好品类（轻奢 25%、体验 20%）”，支持品牌按 “客群匹配度” 筛选合作机会；

空间数据：3D 展示项目楼层平面图，标注各铺位 “面积、租金、当前业态、历史坪效”，品牌可在线查看铺位实景（VR 拍摄）；

流量数据：展示各楼层 “日均客流、高峰时段、客流转化率”，如 1F 日均客流 3000 人次，客流转化率 18%；

政策与合作模块：

政策汇总：分类展示 “政府首店补贴、集团支持政策、项目租金优惠”，支持品牌在线测算 “可享受补贴金额”（如区域首店可测算补贴 200 万元）；

合作申请：品牌可在线提交 “合作意向 + 品牌资料”，系统自动分配招商专员（1 个工作日内响应），并实时展示 “申请进度”（如资料审核→实地考察→合同谈判→签约）。

4.2AI 招商匹配系统：智能推荐最优铺位

上线时间：3-6 个月上线，嵌入线上招商中台；

算法逻辑：基于 “品牌属性（目标客群、客单价、业态类型）× 项目数据（铺位客流、历史坪效、周边业态）” 计算匹配度（满分 100 分），推荐匹配度 80 分以上的铺位；

示例：Coach Outlet（目标客群 30-45 岁中产，客单价 1500 元，轻奢业态）→系统推荐一期 1F 铺位（匹配度 92 分，理由：1F 中产客群占比 60%，周边为 Michael Kors 等轻奢品牌，历史坪效 1.8 万元 /㎡）；

效率提升：传统招商专员为 1 个品牌推荐铺位需 3 天（人工分析数据），AI 系统仅需 5 分钟，且匹配准确率从 70% 提升至 95%，避免 “品牌选错铺位”（如将潮流品牌放在中产楼层）。

4.3线上审批系统：缩短合同签订周期

功能设计：将 “品牌资料审核→合同起草→法务审核→管理层审批” 全流程线上化，每个环节设置 “超时提醒”（如法务审核超时 24 小时自动升级）；

效率提升：传统合同签订周期 1 个月，线上审批系统缩短至 10 天，其中 “法务审核” 从 7 天缩短至 3 天，“管理层审批” 从 5 天缩短至 2 天。

4.4预期成效：2025 年招商效率提升 30%，招商成本降低 20%

招商周期：从传统 6 个月缩短至 4.2 个月（提升 30%）；

沟通成本：品牌实地考察次数从平均 3 次减少至 1 次（线上中台已展示关键数据），差旅费降低 50%；

签约率：品牌因 “数据透明、效率高”，签约意愿从 60% 提升至 85%，2025 年招商目标完成率预计达 100%。

（三）政策汇总及应用（三级政策联动：政府 + 集团 + 项目）

通过 “借力政府政策降成本、依托集团政策强资源、自主政策吸品牌”，形成三级政策联动，解决招商 “资金不足、资源有限、品牌吸引力弱” 的问题，确保招商策略落地。

1. 太原市政府政策：借力政府补贴，降低招商与运营成本

重点对接《太原市商业能级提升专项资金管理办法》《太原市非物质文化遗产保护专项资金管理办法》两大政策，聚焦 “首店引进、文旅融合、非遗孵化” 三大方向申请补贴。

政策类型	政策内容（2024-2026 年）	项目应用计划	预期补贴金额（2025 年）	补贴用途
首店扶持政策	1. 引进 “全国首店”：一次性补贴 500 万元；2. 引进 “区域首店”（华北区域）：一次性补贴 200 万元；3. 引进 “城市首店”（太原）：一次性补贴 100 万元	1. 成立 “首店引进专项小组”（3 人，对接政府商务部门）；2. 2025 年目标引进 “区域首店 15 家、城市首店 10 家”；3. 按政策要求准备 “首店认定材料”（品牌授权书、区域开店证明）	15×200+10×100=4000 万元	1. 首店租金补贴（覆盖 30% 首年租金）；2. 首店装修补贴（500 元 /㎡）
文旅融合政策	1. 举办文化展览、非遗活动：按活动费用 30% 补贴，最高 100 万元 / 次；2. 打造 “商业 + 文旅” 主题项目：按项目投资 20% 补贴，最高 300 万元	1. 2025 年举办 “晋商文化节”“非遗体验周” 4 场活动，每场预算 200 万元；2. 申报 “晋商文化体验区” 为 “太原市文旅融合示范项目”，投资 1500 万元	4×200×30% + 1500×20% = 420 万元	1. 文化活动场地租赁、嘉宾邀请费用；2. 晋商文化体验区装修费用
非遗扶持政策	1. 非遗项目孵化：最高补贴 50 万元 / 项目；2. 非遗品牌升级：最高补贴 30 万元 / 品牌；3. 非遗技艺展示：补贴活动费用 50%，最高 20 万元 / 次	1. 孵化 “晋作工坊”“晋剪坊” 2 个非遗项目，申报非遗孵化补贴；2. 升级 “平遥牛肉非遗店”，申报品牌升级补贴；3. 每月举办 “非遗技艺展示” 2 次，申报活动补贴	2×50 + 30 + 2×12×20×50% = 190 万元	1. 非遗品牌产品研发费用；2. 非遗传承人劳务费用；3. 展示活动物料费用

政策落地保障：

专人对接：指定 1 名项目副总负责政府政策对接，每月与太原市商务局、文旅局沟通 1 次，确保政策信息及时获取；

材料规范：联合第三方咨询公司（如山西文旅咨询），协助准备政策申请材料（如首店认定、项目申报），确保通过率超 90%；

资金监管：政府补贴资金专款专用，设立 “补贴资金台账”，定期向政府部门提交资金使用报告，避免违规。

2. 王府井集团政策：依托集团资源，强化招商竞争力

集团政策是太原项目的 “核心资源后盾”，从 “品牌、数字化、资金” 三大维度提供支持，解决项目 “单打独斗” 的短板。

政策类型	集团支持内容	项目应用计划	预期效益
品牌资源支持	1. 集团 2000 + 合作品牌库优先倾斜：轻奢品牌（Coach 等）、体验品牌（梵音瑜伽等）首店资源优先落地太原；2. 集团招商谈判支持：总部派专员协助与国际品牌区域代理谈判，争取更优合作条件	1. 2024 年底前完成集团品牌库筛选，确定 50 家目标合作品牌；2. 2025 年重点品牌（如 Coach Outlet）谈判时，申请集团总部支持；3. 借助集团 “全国门店联动”，争取品牌 “太原限定活动”（如 Coach 太原专属款）	1. 首店引进周期缩短 30%；2. 品牌合作成本降低 15%（如租金下降 1-2 元 /㎡/ 天）；3. 限定活动带动首店销售额增长 20%
数字化支持	1. 免费接入集团 “智慧商业系统”（含会员管理、客流分析、AI 营销模块），节省系统开发成本 500 万元；2. 集团数字化团队提供 1 对 1 培训，确保系统落地	1. 2025 年 Q1 完成系统接入，Q2 完成员工培训（覆盖 50 名运营人员）；2. 用集团系统数据优化招商决策（如基于客流数据推荐铺位）；3. 共享集团会员资源（全国 1000 万会员中，太原籍会员 50 万，可定向推送招商活动）	1. 数字化投入节省 500 万元；2. 会员精准营销转化率从 3% 提升至 15%；3. 集团会员到店率提升 8%
资金支持	1. 集团 “存量项目升级基金”：太原项目可申请最高 5000 万元专项贷款，年利率比市场低 1-2 个百分点；2. 租金贴息：对引进首店的铺位，集团补贴 1 元 /㎡/ 天租金，持续 1 年	1. 2025 年申请 3000 万元专项贷款，用于快闪区改造、首店引进；2. 对 15 家区域首店铺位申请租金贴息，覆盖面积 5000㎡；3. 资金优先用于 “高回报招商项目”（如健康生态、文化生态）	1. 年利息节省 3000×（5%-3%）=60 万元；2. 首店租金成本降低 5000×1×365=182.5 万元；3. 高回报项目年营收增长 25%

3. 项目自身政策：自主让利吸品牌，确保招商目标完成

项目自身政策聚焦 “降低品牌前期投入、提升品牌运营信心”，通过 “租金优惠、运营支持、装修补贴” 三大措施，吸引首店品牌与本土孵化品牌。

政策类型	具体内容	适用品牌类型	申请条件	预期成效
租金优惠政策	1. 首店品牌：首年租金减免 30%，第二年减免 15%；2. 本地孵化品牌：首年租金减免 50%，第二年减免 30%；3. 生态联动品牌：若品牌参与跨业态联动，额外减免 5% 租金	区域首店、城市首店、本土孵化品牌、生态内品牌	1. 首店品牌需提供 “首店认定证明”；2. 本地孵化品牌需注册太原本地公司；3. 生态联动品牌需提交联动方案（如优惠券、联合活动）	1. 首店品牌签约意愿提升 40%；2. 本地孵化品牌存活率从 60% 提升至 90%；3. 生态联动品牌占比达 80%
运营支持政策	1. 数字化营销：为品牌提供 “项目直播带货”（每月 2 场，免费）、“会员精准推送”（按品牌需求定向推送）；2. 活动支持：品牌开业期间，项目提供 “中庭展示位”（免费 3 天）、“公众号推广”（头条 1 次）；3. 客流导入：将品牌纳入项目 “消费动线推荐”（如 AR 导航优先推荐）	所有合作品牌	1. 直播带货需品牌提供 “专属优惠”（如满减券）；2. 活动支持需提前 1 周申请；3. 客流导入需品牌承诺 “配合项目营销活动”	1. 品牌开业首月销售额提升 25%；2. 品牌线上曝光量增长 100 万 +；3. 品牌客流导入量提升 30%
装修补贴政策	1. 大面积品牌（1000㎡+）：装修补贴 200 元 /㎡；2. 场景契合品牌：若品牌装修融入晋商文化元素，额外补贴 50 元 /㎡；3. 快闪品牌：装修补贴 100 元 /㎡（模块化装修）	大面积品牌（如电竞馆、体检中心）、场景内品牌、快闪品牌	1. 大面积品牌需提供装修合同、发票；2. 场景契合品牌需提交装修设计方案（含晋商元素）；3. 快闪品牌需采用项目指定模块化装修	1. 大面积品牌引进周期缩短 20%；2. 场景内品牌装修契合度达 95%；3. 快闪品牌装修成本降低 40%

（四）招商整体预期成效（2025 年）

通过 “生态构建” 理念升级、四大策略创新、三级政策联动，太原王府井 2025 年招商将实现 “品牌、客流、营收、效率” 四大维度突破：

品牌矩阵升级：独家品牌（首店 + 本地孵化）占比从 5% 提升至 20%，国际首店 / 区域首店达 25 家，本土孵化品牌达 5 家，生态联动品牌占比达 80%，彻底摆脱同质化竞争；

客流带动显著：首店品牌带动项目整体客流增长 20%，快闪店带动二期客流增长 25%，本土品牌带动外地游客消费占比从 15% 提升至 25%；

营收结构优化：招商新增品牌年营收目标 3.5 亿元，占项目总营收的 25%；其中，首店品牌营收 2.2 亿元，本土孵化品牌营收 1.2 亿元，快闪店营收 1.1 亿元；

招商效率提升：招商周期从 6 个月缩短至 4.2 个月（提升 30%），招商成本（含补贴）降低 20%，品牌签约率从 60% 提升至 85%，为项目长期运营奠定品牌基础。

九、业态规划及品牌焕新

业态是商业项目的 “骨架”，品牌是 “血肉”。北京云阿云基于前序 SWOT 分析、竞品对标及定位升级结论，以 “从失衡到均衡、从同质到差异” 为核心目标，通过 “业态占比重构、客群分层组合、三级品牌矩阵搭建、分阶段落地” 四大动作，解决当前 “传统零售占比过高、体验缺口大、品牌无记忆点” 的问题，最终实现 “零售坪效提升 20%、体验客流贡献 40%、特色品牌曝光量占比 30%” 的运营目标。

（一）业态规划优化：从 “零售独大” 到 “四业态均衡协同”

当前项目业态呈现 “零售 65% 独大、体验 20% 薄弱、服务 0% 空白” 的失衡状态，远低于全球标杆项目 “零售 40%、体验 40%、餐饮 15%、服务 5%” 的最优结构。需通过 “减零售、增体验、优餐饮、补服务”，构建 “客流互补、消费联动” 的业态生态。

1. 业态占比调整：对标全球标杆，明确各业态优化路径

以东京 Ginza Six（零售 38%、体验 42%、餐饮 15%、服务 5%）、上海 K11（零售 40%、体验 45%、餐饮 12%、服务 3%）为对标，结合太原消费力，制定各业态具体调整方案，确保每一步优化均有 “数据目标、落地措施、案例支撑”。

2. 业态组合逻辑：按 “客群分层 + 楼层联动” 规划，避免业态碎片化

基于 “中产家庭 + Z 世代” 双核心客群需求，将项目划分为 “三大客群层 + 四大功能区”，确保每个楼层业态 “目标明确、联动紧密”，避免传统 “一层一品类” 的割裂感。

客群层	覆盖楼层	核心业态组合（零售 + 体验 + 餐饮 + 服务）	联动设计（提升跨业态消费）	预期成效（2025 年）
中产家庭层	3-5F	3F：品质男装（如雅戈尔定制，200㎡）+ 运动户外（The North Face，300㎡）；4F：沉浸式儿童剧场（800㎡）+ 亲子烘焙（300㎡）；5F：梵音瑜伽（500㎡）+ 美年大健康（800㎡）+ 晋味堂（300㎡）	1. 亲子消费满 500 元赠瑜伽体验券（5F）；2. 健康体检满 3000 元赠晋味堂 200 元券；3. 男装消费满 2000 元赠亲子剧场门票 2 张	家庭客群占比从 45% 提升至 55%，跨业态消费率从 12% 提升至 30%，5F 坪效从 0.8 万元 /㎡提升至 1.3 万元 /㎡
Z 世代层	二期 1-2F	二期 1F：国潮快闪街区（660㎡，季度更新）+ Manner 咖啡（100㎡）；二期 2F：李宁 CF（300㎡）+ 网鱼电竞（800㎡）+ 脱口秀剧场（400㎡）	1. 电竞消费满 200 元赠国潮快闪店 50 元券；2. 国潮服饰消费满 500 元赠脱口秀门票 1 张；3. 咖啡消费满 50 元可参与电竞水友赛报名	Z 世代客群占比从 25% 提升至 50%，二期客流增长 20%，停留时间从 1.5 小时延长至 2.5 小时
全客群层	B1-B2、1-2F	B1：晋商文化体验区（2000㎡）+ 山西特色餐饮（450㎡）；B2：精品超市（1.2 万㎡）+ 生活服务（350㎡）；1-2F：轻奢零售（600㎡）+ 高端美妆（400㎡）+ 主题餐饮（600㎡）	1. 文化体验满 100 元赠超市 20 元券；2. 轻奢消费满 5000 元赠金融 VIP 服务 1 次；3. 美妆消费满 1000 元赠轻食咖啡券	全客群覆盖，B1-B2 客流增长 30%，1-2F 轻奢区坪效提升 25%，超市销售额增长 15%

（二）品牌焕新：搭建 “核心 - 补充 - 特色” 三级品牌矩阵

传统品牌矩阵 “无主次、无差异”，导致 “流量品牌留不住客、小众品牌无人知”。需通过 “三级矩阵” 明确各品牌定位：核心品牌引流、补充品牌留客、特色品牌塑标签，形成 “人无我有、人有我优” 的品牌组合。

1. 核心品牌（占比 30%）：流量担当，解决 “客流入口” 问题

核心品牌需具备 “高认知度、强客流吸引力”，聚焦 “轻奢、餐饮、体验” 三大品类，通过 “首店 + 连锁标杆” 组合，确保项目 “基本盘客流”。

品牌类型	代表品牌	选址 / 面积	合作模式（降低风险 + 提升收益）	预期效益（2025 年）
轻奢零售	Coach Outlet（区域首店）	1F/400㎡	“基础租金（6 元 /㎡/ 天）+ 销售额分成（超 1000 万元部分 5%）”，首年免物业费，提供 30% 装修补贴（60 万元）	日均客流 300 人次，年销售额 1200 万元，坪效 3.0 万元 /㎡，带动 1F 整体客流增长 20%
餐饮标杆	海底捞（升级店）	6F/500㎡	“保底租金（4 元 /㎡/ 天）+ 翻台率分成（翻台率超 4 次 / 天部分 3%）”，要求门店增设 “山西特色锅底”（如陈醋番茄锅）	日均翻台率 4.5 次，客单价 120 元，年销售额 2400 万元，带动 6F 餐饮区翻台率提升 15%
体验流量	网鱼电竞（区域首店）	二期 3F/800㎡	“低租金（3 元 /㎡/ 天）+ 运营补贴（首年补贴 1 元 /㎡/ 天，若月均客流超 800 人次）”，联合举办电竞比赛（如 “王府井杯” 5V5 赛）	日均客流 200 人次，会员数 5000 人，年销售额 1200 万元，带动二期 Z 世代客群占比提升 10 个百分点
亲子核心	乐高教育（太原首店）	4F/300㎡	“租金 + 课程分成（课程收入 10%）”，提供 “乐高 + 晋商文化” 定制课程（如用乐高搭建晋商票号）	月均报名 300 组家庭，客单价 2000 元 / 季度，年销售额 720 万元，亲子客群复购率提升至 50%

2. 补充品牌（占比 50%）：客群匹配，解决 “客流留存” 问题

补充品牌需 “适配核心客群需求、填补业态空白”，与核心品牌形成 “互补而非竞争”，确保客流在项目内 “多业态消费、长时间停留”。

客群匹配	代表品牌	核心功能（与核心品牌联动）	落地要求	预期成效
中产家庭补充	梵音瑜伽（区域首店）	与美年大健康联动（体检 + 瑜伽定制套餐），提供 “亲子瑜伽” 课程，填补健康体验空白	选址 5F（靠近美年大健康），面积 500㎡，客单价 300 元 / 节，会员满 1000 人可启动 “健康社群” 运营	日均客流 50 人次，年销售额 540 万元，与美年大健康联合套餐销售占比达 30%
Z 世代补充	李宁 CF 线（区域首店）	与网鱼电竞联动（电竞周边 + 国潮服饰联名款），门店设 “球鞋 DIY 体验区”，填补国潮零售空白	选址二期 2F（靠近电竞区），面积 300㎡，独家发售 “晋商主题球鞋”，月均上新 2 款限定款	日均客流 80 人次，年销售额 540 万元，限定款球鞋占销售额 25%
全客群补充	晋菜博物馆（本土品牌）	与 B1 晋商文化区联动（文化体验 + 晋菜品鉴），提供 “刀削面 DIY 体验”，填补本地特色餐饮空白	选址 B1（文化区旁），面积 300㎡，人均 100 元，每周举办 “晋商宴席” 主题活动 1 次	日均翻台率 3 次，年销售额 1080 万元，文化体验联动消费占比达 40%
生活服务补充	TONI&GUY（连锁品牌）	与 2F 轻奢区联动（穿搭 + 造型设计），提供 “会员专属造型服务”，填补潮流服务空白	选址 2F（轻奢区旁），面积 200㎡，客单价 300 元 / 次，轻奢消费满 2000 元赠造型 8 折券	日均客流 30 人次，年销售额 324 万元，联动轻奢品牌消费占比达 25%

3. 特色品牌（占比 20%）：差异担当，解决 “品牌标签” 问题

特色品牌需 “太原独有、文化属性强”，通过 “本地孵化 + 小众合作”，打造项目 “不可复制的记忆点”，成为社交媒体 “打卡话题”。

品牌类型	代表品牌	孵化 / 合作路径	差异化亮点（太原独有）	预期成效（2025 年）
非遗孵化品牌	晋剪坊（非遗剪纸）	1. 联合太原市非遗保护中心，签约剪纸传承人（如山西非遗大师王女士）；2. 项目提供：首年租金减免 50%（B1 文化区，100㎡）、营销推广（公众号 / 小红书宣传）；3. 产品规划：剪纸装饰画（129-399 元）、定制肖像（299 元 / 幅）、DIY 体验（68 元 / 次）	1. 独家推出 “晋商票号剪纸”（复刻清代银票纹样）；2. 提供 “剪纸 + 晋菜” 联名礼盒（剪纸装饰 + 老陈醋，299 元 / 套），仅在项目销售	年销售额 180 万元，小红书相关笔记 5000 + 条，外地游客消费占比达 40%
本土国潮品牌	晋韵国潮（服饰）	1. 联合山西大学美术学院，孵化本土设计师（如毕业生小李）；2. 项目支持：免费设计指导、首年装修补贴（200 元 /㎡，二期 2F，200㎡）；3. 产品特色：晋绣元素服饰、砖雕纹样配饰	1. 独家发售 “晋商马帮主题服饰”（还原清代马帮服装款式）；2. 每月举办 “国潮穿搭大赛”，优胜者获品牌定制服饰	年销售额 240 万元，抖音相关话题播放量 1000 万 + 次，Z 世代客群占比达 80%
文化联名品牌	山西博物院文创（高端线）	1. 与山西博物院签订独家合作协议，开发 “高端文创”（区别于博物馆常规文创）；2. 产品规划：晋商金元宝复刻摆件（999 元 / 个）、古画丝巾（299 元 / 条）；3. 选址：1F 轻奢区旁（150㎡），提升高端客群认知	1. 独家展出 “晋商文物复刻品”（如清代票号账本）；2. 高净值会员可定制 “文物元素珠宝”（如晋商玉佩复刻）	年销售额 360 万元，高净值会员消费占比达 60%，成为项目 “高端文化标签”

（三）各楼层规划布局及品牌落位策略

北京云阿云基于太原王府井百货 “城市级品质生活 + 潮流体验双驱动生活中心” 的核心定位，结合 “中产家庭 + Z 世代” 双核心客群需求，以 “文化赋能、业态联动、精准匹配” 为原则，制定各楼层规划布局及品牌落位策略，实现 “每层有主题、品牌有特色、消费有联动” 的运营目标

1.地下 2 层：精品生活与智慧服务区（面积占比 12%）

定位升华

打造 “太原亲贤长风商圈品质生活补给站”，以 “高频刚需消费 + 智慧便民服务” 为核心，填补商圈 “中产家庭日常采购 + 高效便民服务” 空白，强化项目 “全时段服务能力”，将早间（8:00-10:00）、晚间（20:00-22:00）客流占比从当前 12% 提升至 20%，成为项目 “稳定客流入口”。

主要业态

精品生活超市、24 小时便民服务、新能源配套、智慧停车辅助、生活服务配套

品牌组合

精品生活超市：BHG 精品超市（太原定制店，3500㎡）—— 聚焦中产家庭 “品质采购” 需求，进口生鲜占比 30%（如澳洲 M5 和牛、智利车厘子）、有机食品占比 20%，增设 “山西特产专柜”（宁化府年份老陈醋、平遥牛肉真空礼盒），提供 “线上下单 + 3 公里 1 小时达” 服务，满足家庭日常与礼品采购需求；

24 小时便民服务：7-Eleven（220㎡）、罗森（180㎡）——7-Eleven 主打 “中产早餐”（如现磨咖啡 + 三明治套餐，15 元 / 套），罗森侧重 “晚间轻食”（如关东煮、饭团），24 小时运营覆盖通勤与夜生活客群；

新能源配套：特来电超级充电站（120 个车位，600㎡，充电功率 180kW）、理想汽车补能站（350㎡）—— 解决商圈 “新能源车主充电难” 问题，支持 “充电预约 + 到店提醒” 功能，覆盖周边 3 公里车主客群；

智慧停车辅助：AI 反向寻车系统（覆盖全地下车库，200 个车位引导屏）、无人洗车机（3 台，150㎡）、代客泊车服务点（1 个，50㎡）—— 通过数字化工具将停车找位时间从 15 分钟缩短至 5 分钟；

生活服务配套：顺丰快递柜（8 个点位）、怪兽充电（15 个点位）、共享仓储（600㎡，按天租赁，18 元 /㎡/ 天，服务周边商户与临时储物需求）、干洗店（如福奈特，120㎡，提供 “洗衣 + 熨烫” 加急服务）。

租金水平

精品生活超市：保底租金 85-105 元 /㎡/ 月，扣点率 3.5-5.5%（面积大、客流带动强，给予低租金 + 低扣点，保障品牌长期运营）；

24 小时便利店：保底租金 220-260 元 /㎡/ 月，扣点率 8.5-10.5%（高频消费、客群粘性高，租金承受力强，按营收超额部分追加扣点）；

新能源配套：保底租金 55-85 元 /㎡/ 月，无扣点（战略性配套业态，优先保障商圈服务功能，通过 “充电引流” 带动其他楼层消费）；

生活服务配套：按点位收费（快递柜 400 元 / 月 / 个、充电桩 600 元 / 月 / 个），共享仓储 18 元 /㎡/ 天，干洗店租金 180-200 元 /㎡/ 月（扣点率 6-8%）。

焕新重点

升级 BHG 超市为 “太原定制店”：新增 “亲子购物区”（配备儿童购物车、零食试吃台），优化 “线上配送动线”，确保 3 公里内 1 小时送达率超 95%；

强化新能源服务能力：新增 50 个超级快充车位（充电 15 分钟续航 200 公里），开通 “充电 + 购物联动” 功能（充电满 30 分钟可获 10 元餐饮代金券）；

智慧停车升级：部署 “车牌识别 + 车位预约” 系统，会员可通过项目 APP 提前 30 分钟预约车位，入场后自动导航至目标车位，减少停车耗时。

特色活动与政策支持

每周 “BHG 品质生活节”：周末推出 “进口生鲜特价”（如车厘子 99 元 / 2 斤）、“预制菜试吃”（晋菜风味预制菜，满 200 元赠 50 元超市代金券）；

新能源车主专属权益：充电满 1 小时免 3 小时停车费，每月 10 日为 “新能源会员日”，当天充电享 8 折优惠，同时可领取地上 5 层餐饮 50 元券；

便民服务引流政策：7-Eleven 早间（8:00-10:00）推出 “会员早餐买一送一”，罗森晚间（20:00-22:00）推出 “轻食满 30 元减 10 元”，通过高频消费带动地下层客流。

布局策略

主入口（连接亲贤街人行通道）布局 BHG 精品超市，利用临街客流与地铁 2 号线（亲贤街站）换乘客流（日均 2.5 万人次），提升超市到店率；

地下车库入口附近集中布局充电站与补能站，方便车主 “到店即充电”，同时设置 “充电等候区”（配备休息座椅、饮品自动贩卖机）；

通道两侧分散布局便利店、干洗店、共享配套，确保客流动线覆盖全楼层，避免服务盲区，引导客流向地下 1 层与地上 1 层流动（如通道设置 “地上楼层活动指引牌”）。

2.地下 1 层：晋商文化与特色餐饮区（面积占比 15%）

定位升华

打造 “太原城市级晋商文化体验地标 + 特色美食集结地”，以 “文化沉浸式体验 + 本土特色消费” 为核心，区别于商圈内 “标准化餐饮街区”，吸引本地文化爱好者与外地游客，将文化体验客流转化为餐饮消费客流，实现 “体验 + 消费” 双增长。

主要业态

晋商文化体验、山西特色餐饮、非遗文创零售、轻食咖啡

品牌组合

晋商文化体验：晋商票号体验馆（500㎡）—— 复原清代日升昌票号场景，提供 “古代存钱（兑换仿制银票，可抵扣街区消费）、晋商记账（算盘体验）” 互动服务；山西非遗工坊（300㎡）—— 引入剪纸、面塑、晋绣非遗传承人驻场，提供 “DIY 体验（68-128 元 / 次）+ 非遗衍生品售卖（99-399 元）”；

山西特色餐饮：晋菜博物馆（河东狮吼，350㎡，人均 100 元）—— 展示山西饮食文化，推出 “刀削面 DIY 体验”“晋商宴席套餐（688 元 / 4 人）”；平遥牛肉主题店（180㎡，人均 60 元）—— 现场展示牛肉制作工艺，售卖真空礼盒（198-598 元 / 盒）；太原头脑体验店（150㎡，人均 35 元）—— 主打山西传统早餐 “头脑”，搭配 “帽盒”“稍梅”，满足本地客群传统饮食需求；

非遗文创零售：晋剪坊（120㎡，本土孵化品牌）—— 售卖剪纸装饰画、剪纸纹样服饰；晋作工坊（100㎡）—— 主打晋作家具迷你摆件、非遗技艺体验课（199 元 / 次）；

轻食咖啡：Manner 咖啡（100㎡，太原首店）—— 提供高性价比咖啡（15-25 元 / 杯），搭配山西特色甜点（如陈醋味曲奇）；Seesaw（120㎡）—— 推出 “晋商主题特调咖啡”（如 “票号拿铁”，杯套印有晋商元素）。

租金水平

晋商文化体验：非遗工坊租金 60-80 元 /㎡/ 月（项目补贴 30% 租金，同时提供营销支持），票号体验馆为项目自营，无对外租金；

山西特色餐饮：晋菜博物馆租金 120-150 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%；平遥牛肉主题店、头脑体验店租金 100-120 元 /㎡/ 月，扣点率 6-8%（本土特色品牌给予租金优惠）；

非遗文创零售：租金 80-100 元 /㎡/ 月，扣点率 5-7%（孵化期 1 年，首年租金减免 50%）；

轻食咖啡：Manner、Seesaw 租金 180-220 元 /㎡/ 月，扣点率 10-12%（网红品牌客流带动强，租金与扣点双高）。

焕新重点

晋商文化体验升级：票号体验馆新增 “晋商 AR 导览” 功能（扫码可沉浸式了解晋商历史），非遗工坊推出 “非遗 + 国潮” 联名产品（如剪纸纹样国潮 T 恤）；

特色餐饮优化：晋菜博物馆增设 “晋商文化展示墙”（展示山西饮食与晋商的关联），头脑体验店推出 “早餐套餐外带服务”（适配通勤客群）；

动线与场景融合：采用 “晋商古街” 设计风格（青砖灰瓦、木质门窗），通道地面绘制 “晋商马帮路线图”，引导客流有序流动，同时增强文化氛围感。

特色活动与政策支持

每月 “晋商文化日”：邀请晋商文化学者举办讲座（免费参与），非遗传承人现场教学（如剪纸、面塑制作），参与体验可获 “晋商文化纪念章”（集齐 5 枚可兑换非遗衍生品）；

餐饮消费联动：文化体验满 100 元赠 20 元餐饮代金券，餐饮消费满 200 元赠文化体验券（如票号体验馆免费体验 1 次）；

外地游客专属福利：持外地身份证可享非遗文创 8 折优惠、特色餐饮 9 折优惠，同时可免费领取 “晋商文化导览手册”。

布局策略

核心区域（靠近地下 1 层中庭）布局晋商票号体验馆与非遗工坊，打造 “文化体验核心节点”，吸引客流聚集；

特色餐饮沿文化体验区周边布局，形成 “体验后消费” 动线（如体验非遗后可直接到晋菜博物馆就餐）；

轻食咖啡布局在连接地上 1 层的扶梯旁，方便客流向地上楼层流动，同时满足年轻客群 “咖啡 + 打卡” 需求。

3. 1 层：国际轻奢与高端美妆区（面积占比 18%）

定位升华

打造 “太原亲贤商圈轻奢消费核心阵地”，以 “国际轻奢首店 + 高端美妆” 为核心，聚焦 “30-45 岁中产家庭 + 高净值客群”，通过 “品牌稀缺性 + 精细化服务”，提升项目高端认知度，将 1 层坪效从当前 1.8 万元 /㎡/ 年提升至 2.5 万元 /㎡/ 年。

主要业态

国际轻奢零售、高端美妆、奢侈品配饰、精品钟表

品牌组合

国际轻奢零售：Coach Outlet（区域首店，400㎡）—— 售卖过季折扣款与太原专属款（如晋商纹样手提包），客单价 1500-3000 元；Michael Kors（300㎡）—— 覆盖箱包、服饰、配饰，推出 “轻奢定制服务”（如箱包刻字）；Kate Spade（250㎡，太原首店）—— 主打年轻轻奢风格，客单价 800-1500 元；

高端美妆：雅诗兰黛（180㎡）、兰蔻（160㎡）、花西子（150㎡，区域首店）—— 雅诗兰黛、兰蔻、月魁星、凤池夸提供 “皮肤检测 + 定制护肤方案”，花西子推出 “晋商元素美妆礼盒”（如剪纸纹样口红套装）；

奢侈品配饰：APM Monaco（120㎡）—— 主打轻奢珠宝，客单价 1000-2000 元；琥福珠宝（100㎡）—— 主打钻石珠宝，客单价 20000+元；SWAROVSKI（100㎡）—— 推出 “节日限定款”（如春节晋商元宝造型水晶）；

精品钟表：天梭（150㎡）、浪琴（180㎡）、帝车星腕表（定制）—— 提供 “钟表保养 + 维修” 服务，会员可享 “免费清洗” 权益。

租金水平

国际轻奢零售：Coach Outlet、Michael Kors 租金 280-320 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%（首店品牌给予 3 个月免租期，开业后 6 个月内不考核扣点）；Kate Spade 租金 260-290 元 /㎡/ 月，扣点率 10-13%；

高端美妆：雅诗兰黛、兰蔻租金 300-350 元 /㎡/ 月，扣点率 15-18%（美妆品牌坪效高，租金与扣点双高）；花西子租金 250-280 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%（首店品牌给予 1 年租金减免 10%）；

奢侈品配饰与精品钟表：租金 220-260 元 /㎡/ 月，扣点率 8-12%（客单价高，以扣点收益为主）。

焕新重点

首店品牌运营：为 Coach Outlet、Kate Spade、花西子配备 “专属导购团队”（经品牌培训，掌握产品知识与晋商文化关联点），开业期间推出 “太原专属款”（如 Coach 晋商纹样包）；

服务体验升级：增设 “轻奢 VIP 休息室”（100㎡，提供咖啡、茶点），会员消费满 5000 元可享 “一对一导购 + 免费包装” 服务；

数字化工具赋能：美妆区部署 “AR 虚拟试妆镜”（支持口红、眼影试色），轻奢区引入 “虚拟试衣系统”，减少顾客试穿耗时，提升成交效率。

特色活动与政策支持

季度 “轻奢风尚周”：邀请本地 KOL（如时尚博主）举办 “轻奢穿搭分享会”，会员消费满 3000 元赠 “晋商文创礼盒”（非遗剪纸 + 票号复刻品）；

美妆专属活动：每月 15 日为 “美妆会员日”，会员享 “满 1000 减 200”“双倍积分”，同时可免费参与 “美妆课堂”（如日常妆容教学）；

高净值客群权益：为年消费 10 万 + 会员提供 “私人导购预约”“奢侈品保养服务”，生日当天可获 “定制花束 + 品牌专属礼品”。

布局策略

主入口（亲贤街主门）布局 Coach Outlet、Michael Kors，利用临街高端客流，打造项目 “轻奢形象门户”；

中庭区域集中布局高端美妆品牌，形成 “美妆核心区”，同时设置 “美妆体验台”（供顾客试用产品）；

通道两侧布局奢侈品配饰与精品钟表，与轻奢品牌形成 “品类互补”，引导客流向 2 层女装区流动（如通道设置 “2 层女装新品指引牌”）。

4. 2 层：时尚女装与配饰区（面积占比 16%）

定位升华

打造 “太原中产女性时尚消费目的地”，以 “轻奢女装 + 设计师品牌 + 精品配饰” 为核心，聚焦 “25-45 岁注重品质与风格的女性客群”，通过 “业态互补 + 场景联动”，将 2 层打造为 “1 层轻奢的延伸、3 层男装的联动”，提升跨楼层消费率。

主要业态

轻奢女装、设计师品牌女装、精品配饰、时尚鞋包

品牌组合

轻奢女装：Massimo Dutti（280㎡）—— 主打通勤轻奢风格，客单价 1200-2500 元；Uterqüe（220㎡，太原首店）——ZARA 旗下轻奢品牌，覆盖女装与配饰，客单价 800-1500 元；

设计师品牌女装：素然（200㎡）、江南布衣（180㎡）—— 主打原创设计风格，客单价 600-1200 元，吸引追求个性的女性客群；

精品配饰：CHARLES & KEITH（150㎡）—— 时尚鞋包，客单价 300-800 元；PANDORA（120㎡）—— 轻奢珠宝，客单价 500-1500 元，推出 “个性化串珠定制” 服务；

时尚鞋包：百丽（200㎡）、思加图（180㎡）—— 提供 “鞋履保养” 服务，会员可享 “免费修鞋” 权益，云霞兽皮具（鞋帽箱包饰品）。

租金水平

轻奢女装：Massimo Dutti 租金 220-250 元 /㎡/ 月，扣点率 10-13%；Uterqüe 租金 200-230 元 /㎡/ 月，扣点率 8-11%（首店品牌给予 6 个月租金减免 5%）；

设计师品牌女装：素然、江南布衣租金 180-210 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%（设计师品牌客流稳定，租金适中）；

精品配饰与时尚鞋包：租金 160-190 元 /㎡/ 月，扣点率 7-9%（客单价中等，以租金收益为主）。

焕新重点

品牌结构优化：淘汰 3 家低效大众女装品牌（坪效低于 1.0 万元 /㎡/ 年），引入 Uterqüe、素然等差异化品牌，提升女装区 “品质感与稀缺性”；

场景化陈列：按 “通勤、休闲、派对” 三大风格打造 “主题陈列区”，搭配相应配饰与鞋包，引导 “一站式搭配消费”；

联动服务升级：与 1 层美妆品牌联动，推出 “女装 + 美妆” 搭配服务（如购买女装可获美妆品牌 “免费化妆” 体验 1 次）。

特色活动与政策支持

每月 “女装搭配日”：邀请专业搭配师现场为顾客提供 “穿搭建议”，消费满 2000 元赠 “配饰代金券 50 元”；

会员专属福利：女性会员生日当月享 “女装 8 折 + 免费包装”，年消费 5 万 + 会员可享 “私人搭配顾问” 服务；

跨楼层联动：购买 2 层女装满 1500 元，可获 3 层男装 “50 元优惠券”，同时可预约 1 层美妆 “免费妆容体验”。

布局策略

靠近 1 层扶梯区域布局 Massimo Dutti、Uterqüe，承接 1 层轻奢客流，形成 “轻奢消费延伸”；

中间区域集中布局设计师品牌女装，打造 “个性消费核心区”，同时设置 “试衣间休息区”（配备沙发、饮品）；

通道两侧布局精品配饰与时尚鞋包，与女装品牌形成 “搭配联动”，引导客流向 3 层男装区流动（如通道设置 “3 层男装新品海报”）。

5. 3 层：潮流男装与运动户外区（面积占比 16%）

定位升华

打造 “太原 Z 世代男性 + 中产男性潮流消费核心区”，以 “国潮男装 + 高端运动 + 商务休闲” 为核心，兼顾 “年轻客群潮流需求” 与 “中产客群商务需求”，通过 “品牌年轻化 + 场景互动化”，将 Z 世代客群占比从当前 25% 提升至 35%。

主要业态

国潮男装、高端运动户外、商务休闲男装、男士配饰

品牌组合

国潮男装：李宁 CF 线（区域首店，300㎡）—— 主打国潮潮流风格，推出 “晋商元素联名款”（如票号纹样卫衣），客单价 600-1200 元；中国李宁（250㎡）—— 覆盖运动潮流服饰，客单价 500-1000 元；

高端运动户外：The North Face（280㎡）、Columbia（220㎡）—— 主打户外功能性服饰，提供 “户外装备体验”（如帐篷、背包展示），客单价 800-2000 元；

商务休闲男装：雅戈尔（250㎡）、九牧王（220㎡）—— 主打商务通勤风格，提供 “定制西装” 服务（雅戈尔定制西装 2000-5000 元 / 套）；帝车星男装（正装私人订制）

男士配饰：CK Jeans（150㎡）、柒牌（120㎡）—— 覆盖男士皮具、腕表，客单价 300-800 元。

租金水平

国潮男装：李宁 CF 线租金 200-230 元 /㎡/ 月，扣点率 9-12%（首店品牌给予 3 个月免租期，开业后 6 个月内扣点减免 2%）；中国李宁租金 180-210 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%；

高端运动户外：The North Face、Columbia 租金 190-220 元 /㎡/ 月，扣点率 7-9%（运动户外品牌客群稳定，租金与扣点均衡）；

商务休闲男装与男士配饰：租金 160-190 元 /㎡/ 月，扣点率 6-8%（商务男装客单价高，以租金收益为主）。

焕新重点

国潮品牌运营：为李宁 CF 线打造 “国潮互动区”（配备球鞋 DIY 工作台，顾客可定制晋商纹样球鞋），定期举办 “国潮穿搭比赛”；

运动体验升级：The North Face、Columbia 增设 “户外体验区”（模拟山地、雨天环境，展示装备功能性），吸引运动爱好者体验；

数字化引流：在国潮区部署 “AR 试衣镜”，支持 “线上分享穿搭”，分享至社交平台可获 “50 元品牌代金券”。

特色活动与政策支持

季度 “国潮运动节”：举办 “李宁 CF 线新品发布会”“户外徒步分享会”，会员消费满 1000 元赠 “国潮周边”（如晋商纹样帽子）；

男性客群专属权益：Z 世代会员（18-29 岁）享 “国潮品牌 9 折 + 免费 DIY 体验”，中产商务会员享 “定制西装免量体费 + 免费保养”；

跨楼层联动：购买 3 层男装满 1500 元，可获 4 层亲子区 “50 元优惠券”，同时可预约 5 层健康区 “免费颈椎检测”。

布局策略

靠近二期别馆区域布局李宁 CF 线、中国李宁，承接二期 Z 世代客流，形成 “潮流消费联动”；

中间区域集中布局高端运动户外品牌，打造 “运动体验核心区”，同时设置 “户外装备展示墙”（吸引顾客驻足）；

通道两侧布局商务休闲男装与男士配饰，与运动户外品牌形成 “风格互补”，引导客流向 4 层亲子区流动（如通道设置 “4 层亲子活动指引牌”）。

6. 4 层：亲子互动与儿童教育区（面积占比 14%）

定位升华

打造 “太原中产家庭亲子消费一站式目的地”，以 “高端亲子体验 + 儿童教育 + 亲子零售” 为核心，聚焦 “30-45 岁中产家庭（孩子 3-12 岁）”，通过 “教育性 + 互动性” 场景，将亲子客群停留时间从当前 1.5 小时延长至 3 小时，带动家庭全楼层消费。

主要业态

高端亲子体验、儿童教育、儿童零售、亲子餐饮

品牌组合

高端亲子体验：乐高教育（300㎡）—— 提供 “积木搭建 + 机器人编程” 课程，客单价 200 元 / 节；高端儿童摄影（如海马体儿童，200㎡）—— 提供 “亲子写真” 服务，客单价 1500-3000 元 / 套；沉浸式儿童剧场（800㎡，项目自营）—— 每天上演 “儿童童话剧”（如《晋商小掌柜》），票价 68 元 / 人；

儿童教育：金宝贝早教（250㎡）—— 针对 0-3 岁儿童，提供 “早教课程”，客单价 180 元 / 节；番茄田艺术（200㎡）—— 儿童美术教育，客单价 150 元 / 节；

儿童零售：Bonpoint（180㎡，太原首店）—— 高端儿童服饰，客单价 800-1500 元；爱慕儿童（150㎡）—— 儿童内衣与家居服，客单价 300-600 元；乐高玩具（200㎡）—— 售卖乐高积木，提供 “积木拼搭体验”；云霞兽（益智童具）

亲子餐饮：卡通尼亲子餐厅（350㎡）—— 提供儿童套餐（50-80 元 / 份），配备 “儿童游乐区”（免费随餐使用），客单价 120 元 / 人。

租金水平

高端亲子体验：乐高教育租金 150-180 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%；儿童摄影租金 130-160 元 /㎡/ 月，扣点率 6-8%；儿童剧场为项目自营，无对外租金；

儿童教育：金宝贝、番茄田艺术租金 140-170 元 /㎡/ 月，扣点率 7-9%（教育品牌租期长，租金稳定）；

儿童零售与亲子餐饮：Bonpoint 租金 180-210 元 /㎡/ 月，扣点率 9-11%（高端儿童服饰租金高）；爱慕儿童、乐高玩具租金 120-150 元 /㎡/ 月，扣点率 6-8%；亲子餐饮租金 100-130 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%。

焕新重点

亲子体验升级：儿童剧场新增 “互动环节”（邀请小朋友上台参与剧情），乐高教育推出 “晋商主题课程”（用乐高搭建晋商票号）；

服务配套优化：增设 “亲子卫生间”（配备儿童马桶、婴儿护理台）、“亲子休息区”（配备沙发、绘本架），解决家庭客群 “带娃不便” 问题；

消费联动强化：推出 “亲子套票”（儿童剧场门票 + 亲子餐饮 + 儿童零售折扣），提升家庭客群跨业态消费率。

特色活动与政策支持

周末 “亲子文化日”：举办 “晋商非遗亲子 DIY”（剪纸、面塑制作），参与活动可获 “儿童零售 50 元优惠券”；

会员专属福利：亲子会员消费满 2000 元赠 “儿童摄影体验券”，年消费 3 万 + 会员可享 “免费早教试听 + 儿童剧场 VIP 座位”；

家庭引流政策：工作日推出 “亲子特惠套餐”（早教课程 + 亲子餐饮 = 299 元，原价 450 元），提升非高峰时段客流。

布局策略

核心区域（4 层中庭）布局儿童剧场与乐高教育，打造 “亲子体验核心节点”，吸引家庭客群聚集；

儿童零售沿体验区周边布局，形成 “体验后消费” 动线（如体验乐高课程后可直接购买乐高玩具）；

亲子餐饮布局在靠近 5 层扶梯旁，方便家庭客群向 5 层健康区流动（如餐饮区设置 “5 层健康体验指引牌”）。

7.  5 层：健康体验与高端餐饮区（面积占比 13%）

定位升华

打造 “太原中产客群健康管理 + 高端宴请目的地”，以 “健康服务 + 高端餐饮” 为核心，聚焦 “30-50 岁注重健康与品质生活的中产客群”，通过 “健康体验引流 + 餐饮消费转化”，将 5 层打造为 “项目高客单消费区”。

主要业态

健康服务、高端餐饮、轻食养生

品牌组合

健康服务：美年大健康（定制店，800㎡）—— 提供 “家庭体检套餐”（3000-5000 元 / 套）、“私人医生咨询”（500 元 / 次）；梵音瑜伽（区域首店，500㎡）—— 提供 “私教课程”（300-500 元 / 节）、“亲子瑜伽”（299 元 / 组）；固生堂中医理疗（300㎡）—— 提供针灸、推拿、中药调理，客单价 200-800 元；

高端餐饮：西贝海鲜（350㎡，太原首店）—— 主打高端海鲜宴请，客单价 180 元 / 人；晋味堂（300㎡，本土孵化品牌）—— 晋菜高端宴请，推出 “晋商宴席套餐”（888-1888 元 / 套）；

轻食养生：Wagas（200㎡）—— 提供低脂沙拉、有机果汁，客单价 60 元 / 人；元气森林轻食馆（150㎡）—— 主打低糖、低卡轻食，客单价 50 元 / 人。

租金水平

健康服务：美年大健康租金 100-130 元 /㎡/ 月，扣点率 5-7%（面积大、客流带动强，给予低租金）；梵音瑜伽、固生堂租金 120-150 元 /㎡/ 月，扣点率 6-8%（首店品牌给予 6 个月租金减免 5%）；

高端餐饮：西贝海鲜、晋味堂租金 150-180 元 /㎡/ 月，扣点率 10-13%（高端餐饮客单价高，扣点收益显著）；

轻食养生：租金 180-210 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%（轻食品牌客流稳定，租金适中）。

焕新重点

健康服务联动：美年大健康与梵音瑜伽、固生堂推出 “健康套餐”（体检 + 瑜伽课程 + 中医调理 = 3999 元，原价 5500 元），实现 “检测 - 调理 - 运动” 一站式健康管理；

高端餐饮优化：晋味堂增设 “晋商文化包间”（6 个，以晋商票号命名），西贝海鲜推出 “海鲜定制服务”（提前 24 小时预订海鲜品类）；

场景氛围升级：健康区采用 “自然简约” 设计风格（木质家具、绿植装饰），餐饮区融入晋商元素（如包间墙面绘制晋商古街）。

特色活动与政策支持

每月 “健康生活节”：举办 “健康讲座”（邀请中医专家、瑜伽导师），健康服务消费满 3000 元赠 “高端餐饮 100 元券”；

高端餐饮福利：会员预订包间享 “免服务费 + 赠送果盘”，年消费 5 万 + 会员可享 “私人定制菜单”（根据口味偏好定制菜品）；

跨楼层联动：健康服务消费满 2000 元，可获 4 层亲子区 “50 元优惠券”，餐饮消费满 1000 元，可获 1 层美妆 “免费皮肤检测” 体验。

布局策略

健康服务集中布局在 5 层东侧，形成 “健康管理核心区”，同时设置 “健康咨询台”（提供免费健康评估）；

高端餐饮布局在 5 层西侧，靠近电梯口，方便客群进出，同时设置 “餐饮展示区”（展示海鲜、晋菜食材）；

轻食养生布局在健康服务与高端餐饮之间，形成 “过渡业态”，满足健康客群 “轻食需求”，同时引导客流双向流动。

8. 6 层：文化艺术与休闲体验区（面积占比 12%）

定位升华

打造 “太原城市级文化艺术 + 休闲社交平台”，以 “晋商文化展览 + 沉浸式休闲” 为核心，聚焦 “全客群文化体验 + 年轻客群社交需求”，通过 “文化赋能 + 休闲引流”，将 6 层打造为 “项目文化标签区”，提升项目差异化竞争力。

主要业态

晋商文化展览、沉浸式娱乐、休闲社交、文创零售

品牌组合

晋商文化展览：山西博物院联名展区（600㎡，项目自营）—— 定期举办 “晋商文物复刻展”（如清代票号账本、晋商珠宝），免费对顾客开放；晋商文化书店（200㎡）—— 售卖晋商历史书籍、山西本土作家作品，提供 “文化讲座” 场地（每周六举办）；

沉浸式娱乐：笑果脱口秀剧场（400㎡，区域首店）—— 每周举办 3-5 场脱口秀演出，票价 80-120 元；剧本杀体验馆（300㎡，如 M 谋已久）—— 主打 “晋商主题剧本”（如《票号迷案》），客单价 150 元 / 人；

休闲社交：猫咖（200㎡）—— 提供 “撸猫 + 咖啡” 服务，客单价 50 元 / 人；桌游吧（150㎡）—— 提供桌游租赁与休闲空间，客单价 30 元 / 人；

文创零售：山西博物院文创店（高端线，180㎡）—— 售卖 “晋商文物元素文创”（如金元宝复刻摆件、古画丝巾），客单价 200-800 元；晋商文创工坊（150㎡）—— 售卖票号主题笔记本、剪纸纹样服饰，提供 “文创 DIY 体验”（99 元 / 次）。照天印文创天地（红色文创潮品，拍摄及VR创作）

租金水平

晋商文化展览：联名展区与文化书店为项目自营，无对外租金，运营成本从政府 “文旅融合补贴” 中列支；

沉浸式娱乐：脱口秀剧场租金 120-150 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%（首店品牌给予 3 个月免租期）；剧本杀体验馆租金 100-130 元 /㎡/ 月，扣点率 7-9%；

休闲社交与文创零售：猫咖、桌游吧租金 80-110 元 /㎡/ 月，扣点率 6-8%（休闲业态租金低，以扣点收益为主）；文创零售租金 100-130 元 /㎡/ 月，扣点率 7-9%（文创品牌享受政府补贴，租金优惠）。

焕新重点

文化展览升级：联名展区新增 “AR 导览” 功能（扫码可沉浸式了解文物历史），定期举办 “非遗传承人现场教学”（如剪纸、面塑制作）；

娱乐体验优化：脱口秀剧场推出 “太原本土演员专场”，剧本杀体验馆更新 “晋商主题剧本”（每季度 1 个新剧本）；

社交场景打造：增设 “文化社交区”（配备长桌、投影），可举办 “读书会”“文创分享会”，吸引文化爱好者聚集。

特色活动与政策支持

每年 “晋商文化节”（为期 1 个月）：举办 “晋商服饰展”“晋剧表演”“非遗文创市集”，文化消费满 300 元赠 “沉浸式娱乐体验券”；

年轻客群福利：Z 世代会员（18-29 岁）享 “脱口秀门票 8 折 + 剧本杀组团优惠”（5 人以上 9 折）；

文化引流政策：每周三为 “文化体验日”，文创零售享 8 折，文化展览可免费领取 “晋商文创小礼品”（如剪纸书签）。

布局策略

核心区域（6 层中庭）布局联名展区与文化书店，打造 “文化体验核心节点”，吸引全客群停留；

沉浸式娱乐沿展区周边布局，形成 “文化体验后休闲” 动线（如参观展览后可观看脱口秀）；

休闲社交与文创零售布局在通道两侧，确保客流覆盖全楼层，同时引导客流向 5 层餐饮区流动（如通道设置 “5 层餐饮优惠指引牌”）。

9.二期别馆（1-2 层，面积占比 8%）

定位升华

打造 “太原 Z 世代潮流社交专属空间”，以 “国潮快闪 + 电竞娱乐 + 网红轻食” 为核心，聚焦 “18-29 岁 Z 世代客群”，通过 “高频快闪更新 + 强互动娱乐”，将二期别馆打造为 “项目年轻客群引流入口”，Z 世代客群占比提升至 50%。

主要业态

国潮快闪、电竞娱乐、网红轻食、潮流零售

品牌组合

国潮快闪：预留 660㎡快闪区（季度更新品牌）——2025 年 Q1：李宁国潮快闪、花西子快闪；Q2：故宫文创快闪、山西非遗快闪；Q3：潮玩手办快闪（泡泡玛特限定款）；Q4：电竞周边快闪（英雄联盟主题）；

电竞娱乐：网鱼电竞（800㎡，区域首店）—— 设置 “专业电竞区”（5V5 对战台）、“休闲电竞区”（手游体验座），提供 “电竞 + 餐饮” 套餐（198 元 = 2 小时电竞 + 网红饮品）；

网红轻食：霸王茶姬（限定店，150㎡）—— 推出 “晋商主题饮品”（如 “票号乌龙”，杯套印有晋商元素）；喜茶（180㎡）—— 提供 “快闪联名款”（如与李宁联名饮品）；

潮流零售：TOP TOY（250㎡）—— 售卖潮玩手办、高达模型，提供 “手办 DIY 体验”（99 元 / 次）；晋韵国潮（本土孵化品牌，200㎡）—— 设计融入晋绣、剪纸元素的国潮服饰，客单价 399-1299 元。

租金水平

国潮快闪：采用 “零租金 + 销售额分成”（销售额超 200 万元部分 8%），项目提供装修补贴（100 元 /㎡）；

电竞娱乐：网鱼电竞租金 150-180 元 /㎡/ 月，扣点率 9-11%（首店品牌给予 6 个月租金减免 5%）；

网红轻食：霸王茶姬、喜茶租金 200-230 元 /㎡/ 月，扣点率 10-12%（网红品牌客流带动强，租金与扣点双高）；

潮流零售：TOP TOY 租金 180-210 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%；晋韵国潮租金 80-100 元 /㎡/ 月（孵化期 1 年，首年租金减免 50%）。

焕新重点

快闪运营升级：快闪区采用 “模块化装修”（3 天内完成装修），每季度举办 “快闪主题活动”（如国潮快闪举办 “穿搭比赛”）；

电竞体验优化：网鱼电竞增设 “直播观赛区”（可容纳 200 人），定期举办 “电竞比赛”（如 “王府井杯” 5V5 赛，冠军奖金 5000 元）；

潮流联动强化：晋韵国潮与网鱼电竞推出 “联名服饰”（电竞风格国潮 T 恤），网红轻食与快闪品牌推出 “联名饮品”（如花西子联名奶茶）。

特色活动与政策支持

每月 “潮流主题月”：Q1 “国潮月” 举办 “国潮走秀”，Q2 “电竞月” 举办 “水友赛”，Q3 “文创月” 举办 “潮玩交换会”，Q4 “美食月” 举办 “轻食品鉴会”；

Z 世代专属权益：会员享 “快闪店优先入场 + 电竞折扣”（会员电竞消费满 200 元减 50 元），关注项目抖音账号可获 “网红轻食买一送一券”；

社交引流政策：拍照分享二期别馆场景至小红书 / 抖音，带 #太原王府井潮流打卡# 话题，可兑换 “50 元潮流零售代金券”。

布局策略

1 层布局快闪区与网红轻食，靠近二期别馆主入口（连接亲贤街），利用临街年轻客流，打造 “潮流入口形象”；

2 层布局电竞娱乐与潮流零售，形成 “娱乐 + 消费” 动线（如电竞体验后可购买潮流服饰与潮玩）；

设置 “潮流天梯”（连接 1-2 层的旋转楼梯，墙面投影国潮图案），增强空间互动性，引导客流跨楼层流动

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库