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商业地产案例分享-太原龙湖万达广场项目（六） |
商业地产案例分享-太原龙湖万达广场项目（六） 原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组 导读：本项目直面北城商业“中间陷阱”，以“晋文化”为魂，借力北京云阿云资源与数字化引擎，通过定位升级、场景重构、业态焕新与资产运营破局，目标三年内实现NOI从3.8%提升至5.5%，重塑北城生活美学枢纽与商业资产标杆。全文共123800字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。 作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长 作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁 作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198 晋韵新生 文化驱动下的太原龙湖万达广场资产优化与增值路径报告 目录 一、市场分析及项目概述 二、本体SWOT 及项目现状 三、竞品分析及应对策略 四、核心挑战及破局路径 五、定位升级与客群策略 六、空间优化及场景创新 七、招商创新及政策汇总 八、业态规划及品牌焕新 九、运营管理专项提升 十、资产优化与实施策略 九、运营管理专项提升 3. 精准营销模块：从 “广撒网” 到 “精准触达” 精准营销的核心是 “分层运营、场景匹配”，通过会员分层、主题活动、商户协同，提升营销转化率，目标活动参与率从 10% 提升至 30%。 3.1会员分层营销：4 级会员体系，权益差异化
3.2场景化营销：主题活动精准推送，转化率提升 2 倍 节日 / 季节营销：
3.3月度特色活动：高频触达，保持客群活跃度 会员专属日（每月第二周周六）： 核心权益：①会员享 “双倍积分”（消费 1 元 = 2 积分）；②银卡及以上会员免费参与 “晋文化体验项目”（如晋剧服装试穿）；③全业态推出 “会员专属折扣”（零售 8 折、餐饮满 200 减 50）； 运营细节：①提前 7 天通过小程序 / 短信预热，明确活动权益与参与方式；②当天设置 “会员服务专区”，提供积分查询、权益兑换一站式服务；③活动后 3 天内推送 “会员专属日消费报告”（如 “您在本次活动中节省 280 元，积分可兑换 XX 礼品”）； 效果预判：会员单日到店率提升至 40%，会员消费占比达 65%，积分兑换率提升 25%。 潮玩快闪周（每月第四周）： 招商与运营：①每周引入 3-5 家新兴潮玩品牌快闪店（如手作潮玩、小众饰品），采用 “10-20㎡模块化摊位”，租金按 “销售额 10% 抽成”（降低品牌成本）；②举办 “快闪专属活动”（手办交换会、cosplay 巡游）； 客群触达：①通过 Z 世代社群推送 “快闪店新品预告”；②会员小程序上线 “快闪店打卡任务”（打卡 3 家快闪店可获 50 积分）； 效果预判：快闪店日均销售额 2 万元，带动周边潮玩业态客流增长 30%，年轻客群复购率提升 10%。 3.4社群运营：精细化分层，提升粘性与转化 社群分层与定位：
社群运营保障： 人员配置：每个社群配备 1 名 “社群运营专员”，负责内容推送、互动引导、活动组织； 激励机制：社群成员参与线下活动可获 “社群专属积分”（1 次活动 = 100 积分），积分可兑换 “晋文化体验馆门票”“商户折扣券”； 氛围维护：制定《社群公约》，禁止广告刷屏，对积极互动成员授予 “社群达人” 称号（享优先参与活动权益）。 （二）商户赋能：从“管理”到“共赢”—— 提升商户满意度至 90% 商户赋能的核心是 “降低商户成本、提升商户收益”，通过运营支持、成本优化、协同发展三大举措，构建 “商场 - 商户” 共赢生态，目标 12 个月内商户续约率从 85% 提升至 95%，商户坪效增长 20%。 1. 运营支持：全周期帮扶，提升商户运营能力 1.1分层培训体系：针对性解决商户痛点
1.2数据与营销支持：为商户精准引流 数据支持： 定期输出《商户运营报告》：每周向商户推送 “本店客群画像（年龄 / 消费偏好）、热销商品 TOP5、周边业态客流对比”，每月提供 “月度销售分析与优化建议”（如 “您店 25-30 岁客群占比 60%，建议增加潮玩类新品”）； 开放数据工具权限：为优质商户（年销售额超 500 万元）开放 “智能运营中台” 部分权限，可查看 “所在楼层客流热力图、目标客群到店高峰时段”，辅助调整运营策略（如调整营业时间、促销时段）。 营销支持： 新商户开业支持：①提供 “开业活动策划方案”（如潮玩店开业首周 “买一送一”）；②免费提供中庭展示位（1-3 天）、会员定向推送（覆盖 5 万目标客群）；③协助拍摄开业宣传视频（发布至商场抖音 / 小红书账号）； 联合营销活动：①组织 “跨品牌满减活动”（如 “餐饮满 200 减 50，可在零售业态使用”），商场承担 50% 折扣成本；②节日期间推出 “商户联名套餐”（如 “亲子乐园门票 + 亲子餐厅套餐”），商场提供推广资源（小程序首页展示、广播宣传）。 1.3案例参考：TOP TOY 潮玩店赋能落地 背景：TOP TOY 为华北首店，开业初期面临 “本地客群认知度低、产品适配性不足” 问题； 赋能措施： ①数据支持：推送 “太原 Z 世代潮玩消费报告”，发现 “晋文化元素潮玩接受度达 70%”，建议开发 “晋剧脸谱机甲”； ②营销支持：开业首周在中庭举办 “潮玩展”，会员推送 “满 300 减 100” 优惠券，抖音账号发布 “晋文化潮玩开箱视频”（播放量超 50 万次）； ③运营培训：邀请潮玩运营专家开展 “私域运营培训”，指导建立 “TOP TOY 太原粉丝群”（1 个月内满 500 人）； 落地效果：开业首月销售额达 420 万元（超预期 40%），晋文化潮玩产品占比 30%，会员复购率达 35%。 2. 成本优化：多维度降本，提升商户盈利空间 2.1集中采购与共享服务 集中采购： 组建 “商户采购联盟”，统一对接 “能耗（水 / 电 / 燃气）、物料（包装 / 清洁用品）、设备（POS 机 / 冷链）” 供应商，获取批量折扣（如电费降低 0.1 元 / 度，清洁用品采购成本降低 15%）； 采购流程：①每月收集商户采购需求；②商场与供应商谈判确定价格；③商户通过 “商户管理后台” 下单，由商场统一配送，降低物流成本。 共享服务： 共享仓储：在地下二层设置 “共享仓储空间”（500㎡），中小商户可按 “10 元 /㎡/ 月” 租赁，避免单独租赁仓库的高额成本； 共享配送：联合本地配送公司，为餐饮 / 零售商户提供 “共享配送服务”（配送费降低 20%，如 3 公里内配送费从 8 元降至 6.4 元）； 共享人力：为商户提供 “共享员工” 服务（如节假日高峰时段，商场统一调配兼职人员，按 15 元 / 小时结算），降低商户人力成本波动。 2.2租金与费用优惠 租金优惠机制：
活动（如晋文化节、潮玩季）的商户，减免活动期间 50% 的场地使用费； 对使用商场数字化工具（如智能导购、会员营销系统）的商户，前 3 个月免平台使用费。 3. 协同发展：构建商户联盟，实现资源互通 3.1商户跨界合作 合作模式设计： 餐饮 + 娱乐：如海底捞与万达影院合作推出 “观影 + 火锅” 套餐（电影票 + 双人火锅，198 元），双方按 7:3 分成； 零售 + 体验：如优衣库与晋文化体验馆合作，消费满 300 元赠 “晋剧服装体验券”，体验馆为优衣库会员提供专属折扣； 亲子 + 餐饮：如奈尔宝亲子乐园与晋味亲子餐厅合作，购买乐园门票赠 “餐厅 50 元优惠券”，餐厅消费满 200 元赠 “乐园 1 小时体验券”。 合作保障： 商场牵头签订 “合作协议”，明确双方权益与分成比例； 通过数字化中台跟踪合作效果（如套餐销量、客流转化），每月召开 “合作复盘会”，优化合作方案。 3.2商户座谈会与意见反馈 定期沟通机制： 每月召开 “商户座谈会”（按业态分组，如餐饮组、零售组），收集商户需求（如 “希望增加夜间客流引导”“需要更多营销支持”）； 建立 “意见反馈通道”：①线上：商户管理后台设置 “意见反馈模块”，24 小时内响应；②线下：运营经理每周巡店 1 次，面对面收集问题； 问题解决：成立 “商户问题解决小组”，对收集的问题分类处理（如能耗问题 3 天内解决，业态调整问题 1 周内回复），解决率目标达 95%。 （三）活动运营：打造 “有记忆点” 的主题活动 —— 年度活动参与人次超 10 万 活动运营需围绕 “晋文化 + 客群需求”，通过年度主题活动、月度特色活动、社群活动的联动，形成 “活动引流 - 体验留存 - 消费转化” 的闭环，目标年度活动参与人次超 10 万，活动带动销售额占比达 30%。 1. 年度主题活动矩阵：规模化引流，强化品牌标签 1.1晋韵文化节（4 月） 活动定位：“文化 + 消费” 融合，打造太原北城晋文化体验标杆活动，吸引文化爱好者与家庭客群，强化项目 “晋文化” 标签。 活动周期：4 月 1 日 - 4 月 7 日（7 天，含 2 个周末），每日 10:00-22:00。 核心内容（分区域落地）：
效果预判： 参与人次：7 天累计 1.5 万人次，其中文化爱好者占比 40%，家庭客群占比 35%； 消费转化：带动文创业态销售额增长 60%（达 180 万元），餐饮业态晋味菜品销售额增长 45%（达 220 万元）； 品牌影响：活动相关话题（# 太原晋韵文化节 #）在抖音、小红书曝光量超 300 万次，项目 “晋文化体验地” 标签认知度提升 25%。 1.2潮玩社交季（7 月） 活动定位：聚焦 Z 世代客群，以 “潮玩 + 社交” 为核心，打造北城年轻客群社交地标活动，提升项目年轻化标签。 活动周期：7 月 15 日 - 7 月 31 日（17 天，含 3 个周末），工作日 16:00-24:00，周末 10:00-24:00。 核心内容： “万达杯” 电竞联赛： 比赛项目：英雄联盟（5v5）、王者荣耀（5v5）； 赛程安排：7 月 15-21 日报名（线上小程序报名，限 32 支队伍 / 项目），7 月 22-28 日初赛（4F 电竞馆），7 月 29-31 日决赛（中庭主舞台）； 奖励设置：冠军奖金 5000 元 + TOP TOY 潮玩大礼包（价值 2000 元），亚军奖金 3000 元，季军奖金 1000 元； 观众互动：决赛期间设置 “观众投票”“现场抽奖”（奖品含电竞外设、潮玩手办），吸引观赛客流。 潮玩主题展： 展区设置：4F 潮玩区，面积 1000㎡，分为 “晋文化潮玩专区”“全球限量潮玩专区”“互动打卡专区”； 展品内容：①晋文化潮玩：TOP TOY 定制的晋剧脸谱机甲、晋商小掌柜盲盒（首发）；②全球限量潮玩：泡泡玛特、Bearbrick 等品牌限量款（共 50 件，价值超 100 万元）；③互动打卡：巨型潮玩雕塑（3 米高晋剧脸谱手办）、潮玩主题拍照墙； 参与方式：免费参观，会员可预约 “潮玩导览服务”（专业人员讲解展品故事）。 夜间 live 秀： 演出安排：每周五 - 周日 20:00-22:00，4F 露天露台，邀请 10 支本土乐队（摇滚、民谣风格）； 特色环节：①“潮玩主题歌单”：乐队演唱改编的潮玩相关歌曲；②“观众点歌”：扫码点歌，点歌者需分享 “自己的潮玩故事”； 参与方式：免费观看，现场设置 “酒水售卖区”（精酿啤酒、网红茶饮），消费满 50 元可获 “潮玩快闪店 10 元优惠券”。 效果预判： 参与人次：17 天累计 2 万人次，Z 世代客群占比 85%； 消费转化：潮玩业态销售额突破 800 万元（同比增长 50%），夜间餐饮 / 酒水销售额增长 40%（达 150 万元）； 客群粘性：新增 Z 世代会员 3000 人，潮玩社群规模从 500 人扩至 1200 人。 1.3家庭亲子节（10 月） 活动定位：以 “亲子互动 + 文化熏陶” 为核心，服务新中产家庭客群，提升项目 “家庭友好型” 标签，带动亲子业态消费。 活动周期：10 月 1 日 - 10 月 7 日（国庆假期，7 天），每日 10:00-20:00。 核心内容： 亲子运动会： 比赛项目：①亲子跳绳（1 分钟内跳次数多者胜）；②拼图大赛（晋文化主题拼图，完成时间短者胜）；③家庭拔河（3 人 / 组，淘汰赛）； 赛程安排：每日 10:00-12:00、14:00-16:00，2F 亲子区，每组家庭限参与 2 个项目； 奖励设置：每个项目前三名获 “亲子乐园门票”（奈尔宝）、“亲子餐饮套餐”（晋味亲子餐厅），参与家庭获 “小礼品”（儿童玩具）。 儿童剧《晋商小掌柜》： 剧情内容：以晋商少年成长为主线，融入晋商诚信经营、智慧理财的理念，时长 60 分钟； 演出安排：每日 11:00、15:00、18:00 各 1 场，2F 中庭，座位 200 个； 参与方式：门票 50 元 / 人（1 大 1 小 90 元），银卡及以上会员享 7 折优惠，提前 3 天小程序预约。 亲子烘焙 DIY： 体验内容：在 2F 亲子烘焙区，由专业老师教学，制作晋式糕点（太谷饼、月饼），完成后可带走； 场次安排：每日 3 场（10:30-12:00、14:30-16:00、17:30-19:00），每场限 15 组家庭，收费 68 元 / 组； 文化融合：烘焙模具采用晋商票号、晋剧脸谱造型，强化文化体验。 效果预判： 参与家庭：7 天累计 5000 组，家庭客群复购率提升 15%； 消费转化：亲子业态销售额增长 50%（达 350 万元），儿童服饰 / 玩具销售额增长 30%（达 180 万元）； 口碑传播：90% 参与家庭表示 “愿意推荐朋友参与”，亲子社群新增成员 2000 人。 1.4迎新狂欢月（12 月） 活动定位：结合圣诞、元旦双节点，以 “狂欢 + 消费” 为核心，覆盖全客群，冲刺年度销售目标，提升项目年度影响力。 活动周期：12 月 1 日 - 12 月 31 日（31 天），分为 “圣诞市集期”（12 月 1-25 日）、“跨年夜狂欢期”（12 月 31 日）。 核心内容： 圣诞市集： 市集区域：户外广场，面积 3000㎡，分为 “圣诞商品区”“晋味年货区”“互动娱乐区”； 商户构成：①圣诞商品区：20 家商户，售卖圣诞装饰、礼品、网红零食；②晋味年货区：25 家商户，售卖山西特产（老陈醋、小米、红枣）、文创礼盒；③互动娱乐区：设置圣诞雪人打卡、圣诞老人巡游、圣诞歌曲演唱； 运营亮点：①每日 18:00 “圣诞亮灯仪式”（同步播放圣诞歌曲）；②消费满 200 元赠 “晋文化文创礼盒”（限前 100 名 / 天）。 跨年夜狂欢： 活动安排：12 月 31 日 18:00-24:00，户外广场 + 中庭； 核心环节：①18:00-22:00：本土乐队演出、互动游戏（如 “跨年抽奖”，奖品含 iPhone、万达购物卡）；②22:00-23:59：倒计时直播（回顾年度活动亮点）、会员专属福利发放（积分加倍、限时折扣）；③24:00：烟花秀（10 分钟）+ 新年祝福仪式； 消费联动：①全业态推出 “跨年夜专属折扣”（零售 7 折起、餐饮满 300 减 100）；②推出 “跨年套餐”（如 “观影 + 餐饮 + 住宿”，含万达影院票、海底捞双人餐、周边酒店住宿，598 元）。 年货节： 活动内容：12 月 15-31 日，3F 晋味特产区，集中售卖山西年货，推出 “满减活动”（满 500 减 150、满 1000 减 300）； 特色服务：①“年货定制”：提供礼盒定制服务（可印企业 LOGO，适合企业采购）；②“送货上门”：消费满 200 元免费配送（3 公里内），满 500 元全城配送。 效果预判： 参与人次：31 天累计 3 万人次，跨年夜单日参与 1.2 万人次； 销售目标：全业态销售额突破 1.2 亿元（占年度销售额 12%），年货区销售额达 800 万元； 会员增长：新增会员 1 万人，会员消费占比达 70%。 2. 活动运营风险防控：确保活动安全、有序落地
3. 活动运营效果评估：数据驱动优化，提升后续活动质量 3.1核心评估指标
3.2优化调整机制 单次活动复盘：每结束一场大型活动（如晋韵文化节），3 个工作日内召开 “复盘会”，分析指标达成情况（如参与人次未达标，需调整宣传渠道），形成《活动复盘报告》； 季度策略优化：每季度根据多场活动的复盘结果，调整活动方向（如 Z 世代客群对电竞活动参与度高，下季度增加电竞相关活动频次）； 年度效果评估：每年末邀请第三方机构对年度活动效果进行评估，结合客群需求变化（如家庭客群对 “亲子文化” 需求增长），制定下一年度《活动规划方案》。 （四）总结：数字化为核，商户共赢，活动破圈，构建运营新生态 通过 “数字化运营 - 商户赋能 - 活动运营” 的逻辑链，明确太原龙湖万达广场运营管理提升的核心路径，核心结论如下： 1. 数字化运营是效率提升的核心引擎 通过搭建 “智能运营中台”，实现 “数据整合 - 智能服务 - 精准营销” 的全链路数字化：①数据整合让决策更精准（客流预警准确率 95%）；②智能服务让体验更便捷（停车效率提升 75%）；③精准营销让转化更高（会员复购率从 35% 提升至 55%）。数字化不再是 “辅助工具”，而是 “驱动运营效率提升 30% 的核心引擎”。 2. 商户赋能是共赢生态的基础支撑 商户是商业综合体的 “合作伙伴” 而非 “管理对象”，通过 “运营支持、成本优化、协同发展” 三大举措，实现 “商场与商户共生共赢”：①运营支持提升商户能力（如数据工具使用率从 30% 提升至 75%），帮助商户提升销售额；②成本优化降低商户负担（如集中采购降低 15% 物料成本），提升商户盈利空间；③协同发展推动商户资源互通（如餐饮 + 娱乐跨界合作），形成 “1+1>2” 的消费联动。最终实现商户续约率从 85% 提升至 95%，坪效增长 20%，构建稳定、优质的商户生态。 3. 活动运营是品牌破圈的关键抓手 活动运营需围绕 “晋文化 + 客群需求”，打造 “有记忆点、有参与感、有消费转化” 的主题活动：①年度四大主题活动（晋韵文化节、潮玩社交季等）覆盖全客群，实现 “文化引流、社交留存、消费转化”；②风险防控确保活动安全有序（如人流超容预警、天气预案）；③效果评估驱动活动持续优化（如根据复盘调整宣传渠道、活动形式）。年度活动参与人次超 10 万，带动销售额占比达 30%，不仅提升项目客流与收益，更强化 “北城生活美学枢纽” 的品牌标签，实现从 “区域商场” 到 “城市文化商业地标” 的破圈。 4. 运营体系落地的关键保障 要确保运营管理提升方案落地见效，需依托三大保障要素： 组织保障：成立 “运营专项小组”，明确跨部门职责（运营、招商、技术、物业），避免 “各自为战”，确保数字化中台搭建、商户赋能、活动执行的协同推进； 技术保障：联合北京云阿云提供技术支持，确保智能运营中台稳定运行（数据准确率≥95%），同时定期迭代系统功能（如新增 AI 导购语音交互功能），适应客群需求变化； 人员保障：加强运营团队培训（如数字化工具操作、活动策划能力），提升团队专业素养，同时建立 “绩效考核机制”（如活动参与率、商户满意度纳入考核），激发团队执行力。 综上，太原龙湖万达广场的运营管理提升，本质是 “以数字化为核、以商户为基、以活动为桥” 的系统性变革。通过构建 “数据驱动决策、商户协同共赢、活动带动增长” 的运营新生态，不仅能解决当前 “运营效率低、商户粘性弱、品牌影响力不足” 的问题，更能为 “北城生活美学枢纽” 定位落地提供坚实支撑，实现从 “传统商业运营” 到 “精细化生活方式运营” 的转型，为太原商业存量项目的运营升级提供可复制的实践样本。 十、资产优化与增值策略 资产优化是商业综合体从 “运营管理” 到 “价值提升” 的核心跃迁，需通过 “短期提收益、中期提效率、长期拓路径” 的阶梯式策略，实现从 “物理资产” 到 “价值资产” 的转化。本章围绕太原龙湖万达广场 “北城生活美学枢纽” 定位，结合短期、中期、长期目标，制定可量化、可落地的资产优化方案，目标 3 年内实现资产收益率（NOI）从 3.8% 提升至 5.5%，资产增值率超 20%。 （一）短期资产优化（1 年内）：提升租金与非租金收入 —— 夯实收益基础 短期资产优化的核心是 “快速提升现金流”，通过 “业态调整、空间盘活、运营赋能” 三大抓手，实现租金与非租金收入双增长，为中期、长期优化奠定资金基础。 1. 租金提升策略：三大驱动路径，1 年租金收入增长 25% 租金是商业项目的核心收益来源，需通过 “引入高租金品牌、盘活低效空间、提升商户收益”，实现租金水平与出租率双重提升，目标 1 年内出租率从 88% 提升至 95%，平均租金从 1.8 元 /㎡/ 天提升至 2.2 元 /㎡/ 天。 1.1业态调整驱动：引入高租金品牌，优化租金结构 高租金品牌（首店、跨界、轻奢）的引入是提升租金的关键，需结合业态规划，针对性调整铺位租金，形成 “高租金品牌带动整体租金水平” 的格局。
执行措施： 租金谈判策略：对首店品牌采用 “基础租金 + 销售额抽成” 模式（如基础租金 3.5 元 /㎡/ 天，销售额超 5000 万元部分抽成 3%），既保障基础收益，又分享品牌成长红利； 铺位预留：提前预留 1F、2F 核心铺位（约 3000㎡），优先引入高租金首店品牌，避免传统品牌长期占用优质资源； 案例参考：西安大悦城通过引入 20 家首店品牌，1 年内平均租金提升 28%，租金收入增长 35%；太原龙湖万达可参考该模式，通过首店品牌带动整体租金溢价。 1.2空间优化驱动：盘活闲置空间，新增租金收入 项目现有屋顶（3000㎡）、地下二层（2000㎡）、边角空间（1000㎡）处于低效或闲置状态，改造后通过出租可新增租金收入，成为短期租金增长的重要补充。
执行措施： 租金模式：屋顶、地下二层采用 “长期租赁”（3-5 年），边角快闪店采用 “短期租赁”（1-3 个月），租金按 “月付” 降低品牌入驻门槛； 招商优先级：优先引入 “自带流量” 的品牌（如星巴克、本土网红茶饮），确保改造后快速出租，减少空铺期； 成本控制：空间改造总投入约 1200 万元（屋顶 500 万元、地下二层 400 万元、边角 300 万元），通过太原市 “商业改造补贴”（20%）可覆盖 240 万元，实际自筹 960 万元，改造后 1 年即可收回成本（新增租金 600 万元 +，2 年收回）。 1.3运营提升驱动：赋能商户增长，实现租金联动 通过运营赋能提升商户销售额，进而通过 “租金联动条款” 提升租金，形成 “商户收益 - 租金增长” 的良性循环，目标 1 年内商户平均销售额增长 15%，带动租金上浮 5%-8%。
执行措施： 租金联动协议：新签约商户合同中加入 “销售额联动条款”，老商户续约时补充条款，确保租金与商户收益挂钩； 效果监测：通过数字化中台实时监测商户销售额，每月与商户核对数据，确保租金调整透明、公正； 案例参考：上海 IFC 通过 “租金联动” 机制，商户销售额年均增长 12%，租金年均增长 6%，实现商场与商户共赢。 2. 非租金收入提升策略：三大路径，1 年突破 850 万元 非租金收入是提升资产收益弹性的关键，需通过 “场地租赁、活动赞助、增值服务”，将项目 “空间资源、流量资源、运营能力” 转化为收益，目标 1 年内非租金收入从 400 万元提升至 850 万元，占总收益比重从 10% 提升至 20%。 2.1场地租赁：盘活公共空间，年收入 500 万元 商场中庭、户外广场、连廊等公共空间具有 “高流量、高曝光” 特点，通过出租用于品牌活动（展销、发布会）可获取稳定收益，目标年场地租赁收入 500 万元。
执行措施： 档期管理：建立 “场地租赁档期系统”，提前 3 个月开放预订，避免档期冲突；旺季（节假日）租金上浮 50%（如春节前中庭租金从 3 万元 / 天涨至 4.5 万元 / 天）； 配套服务：提供 “场地租赁 + 搭建 + 宣传” 打包服务（如收取 10% 服务费），提升单场收益； 案例参考：北京三里屯太古里年场地租赁收入超 800 万元，占非租金收入的 40%；太原龙湖万达可通过 “高流量场地 + 优质服务”，实现场地租赁收入快速增长。 2.2活动赞助：依托主题活动，年收入 300 万元 年度主题活动（晋韵文化节、潮玩社交季等）具有 “高参与度、高传播性” 特点，通过引入赞助商可获取赞助收入，同时降低活动成本，目标年活动赞助收入 300 万元。
执行措施： 赞助商筛选：优先选择 “与客群匹配” 的品牌（如亲子活动找母婴品牌、潮玩活动找数码品牌），提升赞助效果与续约率； 赞助套餐设计：推出 “年度打包赞助”（一次性支付 200 万元，可获得 2 次总冠名 + 5 次联合赞助），给予 15% 折扣，吸引长期合作； 效果反馈：活动后向赞助商提供 “赞助效果报告”（如品牌曝光量、现场互动人数、销售额提升数据），增强赞助商信心。 2.3增值服务：输出运营能力，年收入 50 万元 依托项目运营能力，为商户提供 “数字化改造、营销策划、培训” 等增值服务，收取服务费，目标年增值服务收入 50 万元。
执行措施： 服务打包：推出 “服务套餐”（数字化改造 + 1 次营销策划 + 2 次培训，打包价 10 万元），较单项购买优惠 20%，提升商户购买意愿； 效果保障：与商户签订 “服务效果协议”（如数字化改造后商户销售额未提升 5%，退还 30% 服务费），降低商户决策顾虑； 案例参考：成都万象城通过为商户提供增值服务，年服务收入超 100 万元，同时带动商户销售额增长 12%，实现 “服务 - 收益 - 商户粘性” 三重提升。 （二）中期资产优化（2-3 年）：提升资产效率与品牌价值 —— 强化核心竞争力 中期资产优化需从 “短期收益” 转向 “长期价值”，通过 “数字化降本、空间提效、品牌增值”，提升资产运营效率与市场影响力，为长期资产增值奠定基础。 1. 资产效率提升：三大举措，运维成本降 15%，坪效提 25% 资产效率是衡量商业项目运营水平的核心指标，需通过 “数字化监控、空间周转、商户赋能”，降低运维成本，提升空间与商户的产出效率。 1.1数字化资产监控：建立 “智能资产台账”，运维成本降 15% 传统资产运维存在 “设备故障难预警、维护成本高” 的问题，通过数字化监控可实现 “预防性维护、精准控本”，目标 2 年内运维成本从当前 800 万元 / 年降至 680 万元 / 年（降 15%）
执行措施： 系统整合：将机电设备、照明、铺位资产的监控系统整合至 “智能运营中台”，实现 “数据互通、统一管理”，避免系统碎片化； 人员培训：对运维团队开展 “数字化工具操作培训”（每月 1 次），确保团队能熟练使用预警系统、生成维护报告； 效果监测：每月出具 “运维成本分析报告”，对比实际成本与目标成本，差异超 5% 时分析原因并调整（如某设备预警不及时，需优化传感器阈值）。 1.2空间周转率提升：短期租赁 + 快闪模式，收入增 30% 通过 “快闪店、短期主题市集” 等模式，提升低效空间（边角、中庭临时区域）的周转率，避免长期空置，目标 2 年内空间周转率从每年 3 次提升至 5 次，收入增长 30%。
执行措施： 档期规划：每年 12 月制定下一年度《空间短期租赁档期表》，明确各空间的租赁时间、主题方向，避免档期冲突； 商户储备：建立 “快闪商户分级库”（A 级：首店 / 网红品牌，优先推荐；B 级：本土特色品牌，补充备选），确保每个档期有充足商户； 风险防控：与短期商户签订 “临时租赁协议”，明确租金支付、场地保护、安全责任，避免纠纷（如商户违约撤场，需支付 50% 租金违约金）。 1.3商户坪效提升：全周期赋能，坪效从 2 万增至 2.5 万 /㎡/ 年 通过 “数据支持、营销协同、空间优化”，帮助商户提升单位面积产出，目标 3 年内商户平均坪效从 2 万元 /㎡/ 年提升至 2.5 万元 /㎡/ 年，带动租金同步增长。
执行措施： 坪效监测：建立 “商户坪效分级体系”（A 级：≥3 万元 /㎡/ 年，重点扶持；B 级：2-3 万元 /㎡/ 年，优化提升；C 级：＜2 万元 /㎡/ 年，整改或汰换），每月更新分级结果； 针对性帮扶：对 B 级商户提供 “一对一优化方案”（如坪效低的餐饮商户，建议调整菜单、延长营业时间）；对 C 级商户启动 “整改计划”，3 个月未达标则汰换； 案例激励：每季度评选 “坪效之星”（A 级商户前 10%），在商场公示并给予奖励（如减免 1 个月物业费），激励其他商户提升。 2. 品牌价值提升：从 “区域商场” 到 “北城标杆”，影响力扩至全城 通过 “定位落地、口碑运营、经验输出”，提升项目在太原商业市场的品牌价值，目标 3 年内成为 “太原北城商业标杆”，百度搜索指数提升 50%，消费者满意度达 90%。 2.1定位落地：强化 “北城生活美学枢纽” 标签 文化标签深化： ①每年举办 “晋文化节”“非遗传承论坛”，邀请山西省文旅厅、博物院参与，提升活动权威性； ②与本地媒体合作推出 “晋文化 + 商业” 纪录片（如《万达里的晋商故事》），在电视台、短视频平台播放，覆盖 100 万 + 人群； ③申请 “太原市文化商业示范项目”，获取政府背书，提升文化品牌认知度。 体验标签强化： ①定期更新 “四季晋韵中庭”“屋顶花园” 等场景，保持体验新鲜感（如冬季新增 “晋雪主题灯光秀”）； ②收集消费者体验反馈（小程序问卷、现场访谈），满意度低于 85% 的场景 1 个月内优化（如亲子区座椅不足，新增 20 组休息椅）； ③邀请本地 KOL、网红打卡体验，发布 “太原北城必逛商场” 攻略，社交媒体曝光量年超 500 万次。 2.2口碑运营：提升消费者满意度与复购率 服务标准建立： ①制定《万达服务标准手册》，明确员工服务规范（如迎宾问候、客诉响应时间≤5 分钟）； ②每月开展 “服务培训”（礼仪、应急处理），培训考核合格方可上岗； ③设置 “服务监督岗”（每层 1 名），接受消费者投诉与建议，24 小时内反馈处理结果。 会员权益升级： ①新增 “会员专属体验”（如钻石会员每年 1 次晋文化私享会、银卡会员免费停车 3 小时）； ②推出 “会员推荐奖励”（老会员推荐新会员注册，双方各获 200 积分）； ③会员生日月提供 “定制福利”（如生日蛋糕、商户折扣券），提升会员归属感。 2.3经验输出：形成 “晋文化 + 商业” 标准化方案 模式总结： ①梳理项目运营经验，形成《晋文化商业融合运营手册》，包含业态规划、场景设计、活动策划等模块； ②提炼 “三大核心方法论”：客群精准定位法（基于数字化中台的客群画像）、文化场景落地法（从元素融入到体验深化）、商户共赢法（租金联动 + 赋能支持）。 对外输出： ①向万达商管总部申请 “模式推广试点”，优先在山西其他万达项目（如大同、运城万达）复制； ②与本地商业协会合作举办 “商业运营论坛”，分享项目经验，吸引其他商场学习； ③通过行业媒体（如《中国商业地产》）发表案例文章，提升项目在全国商业领域的影响力。 数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库 |
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2025-10-14 116
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