商业地产案例分享-沈阳皇城恒隆广场项目（五）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告为北京云阿云为沈阳皇城恒隆广场定制的专项提升方案。报告深度融合全球商业趋势、沈阳本地市场数据与项目运营沉淀，聚焦“空间、招商、业态、资产”四大核心，旨在破解项目当前客流转化低、场景竞争力弱等痛点，通过“文化赋能+算法驱动+首店集群”策略，助力项目巩固商圈地位，实现短期租金增长与长期资产增值的阶梯式目标。全文共98500字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

沈阳皇城恒隆广场运营提升与资产优化管理专项报告

目录

报告前言

一、市场分析及项目概述

二、本体SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群策略

六、空间优化及场景创新

七、招商创新及政策汇总

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与实施策略

十一、项目建议及行业启示

九、运营管理提升

（一）数字化运营：“算法驱动 + 精准服务”

传统运营依赖 “经验判断”，存在会员服务同质化、管理效率低等问题（2023 年会员消费占比仅 40%，客流高峰区域引导滞后）。通过云阿云 “智能会员平台 + 运营工具矩阵”，实现 “数据驱动决策、精准服务触达”，具体落地方案如下：

1. 会员系统升级：从 “积分制” 到 “全生命周期个性化服务”

1.1“云阿云智能会员平台” 搭建（2024 年 Q1-Q2）

数据整合维度与标签体系：

数据维度	数据来源	核心标签示例	标签应用场景
消费数据	会员消费记录（品牌、金额、频次）	Z 世代：潮流品牌消费占比≥60%、客单价 600-800 元；中产家庭：亲子消费占比≥40%、轻奢消费年超 2 万元	推送对应品类优惠（Z 世代推 BEAMS 折扣，家庭客群推奈尔宝套餐）
行为数据	客流系统（停留时长、楼层偏好）、互动记录（非遗体验参与次数）	文化爱好者：4 层停留≥1.5 小时、非遗体验≥2 次 / 季度；社交达人：拍照打卡≥3 次 / 月、分享至社交平台≥2 次 / 月	文化爱好者推非遗大师课，社交达人推打卡活动奖励
基础数据	会员注册信息（年龄、家庭结构、联系方式）	年轻家庭：29-40 岁、有 3-10 岁儿童；银发客群：55 岁以上、偏好文化体验	年轻家庭推亲子活动，银发客群推故宫文化展

平台核心功能：

智能推荐引擎：基于标签体系自动推送个性化内容，如 Z 世代会员生日前 3 天推送 “Stüssy 生日专属 8 折券 + 非遗手作体验免费名额”，中产会员消费满 5000 元推送 “Coach 私人导购预约服务”；

会员分层运营：将会员分为 “普通会员（0-1 万元 / 年）、银卡会员（1-5 万元 / 年）、金卡会员（5 万元 +）”，分层权益如下：

会员等级	核心权益	专属服务
普通会员	积分兑换（100 积分 = 1 元）、生日 50 元无门槛券	免费停车 2 小时 / 次（每月 2 次）
银卡会员	积分翻倍、生日 100 元餐饮券 + 文化体验 1 次	专属客服、品牌新品优先购
金卡会员	积分 1.5 倍、生日高端餐饮免单（限 2 人）+ 非遗大师课优先预约	私人导购、免费奢侈品护理（每年 3 次）、露台餐吧 VIP 位

1.2会员拉新与活跃度提升策略（2024 年全年）

拉新渠道优化：

到店拉新：在 1 层、3 层入口设置 “会员注册有礼” 展台（注册即送故宫文创小礼品，如书签、贴纸），配备工作人员协助注册（目标注册转化率从 20% 提升至 40%）；

线上拉新：通过抖音、小红书发布 “会员专属福利” 短视频（如金卡会员免费 SPA 体验），引导用户点击链接注册，新会员可获 “满 200 减 50 元券”（目标线上拉新占比从 15% 提升至 35%）；

跨界拉新：与沈阳故宫、本地银行（如盛京银行）合作，沈阳故宫门票购票者、盛京银行信用卡用户注册会员可获额外积分（目标跨界拉新 1 万人 / 年）。

活跃度提升措施：

会员日运营：每月 15 日设 “会员日”，当天会员消费享双倍积分、指定品牌折上折（如 Coach 会员日 9 折），目标会员日活跃度从 30% 提升至 60%；

沉睡会员唤醒：对连续 3 个月未消费的会员，推送 “专属唤醒券”（如满 300 减 100 元，限 7 天内使用），搭配 “非遗体验免费名额”，目标沉睡会员唤醒率从 15% 提升至 30%。

效果验证指标：

会员注册率从 15% 提升至 30%，会员消费占比从 40% 提升至 60%，金卡会员复购率从 45% 提升至 70%，会员满意度从 80% 提升至 92%。

案例参考：北京 SKP 通过 “智能会员平台 + 分层运营”，会员消费占比达 75%，金卡会员复购率 72%，验证了个性化会员体系的有效性。

2. 智能运营工具：从“人工管理”到“自动化效率提升”

2.1客流分析系统（2024 年 Q3 上线）

系统架构与功能：

数据采集：在各楼层入口、核心通道安装 20 台 “AI 客流摄像头”，实时采集客流密度（精度达 95%）、停留时长、楼层转换率等数据；

智能引导：当某区域客流密度超阈值（如 1 层中庭≥5 人 /㎡），系统自动触发 “引导机制”——①电子屏显示 “推荐前往 3 层亲子区 / 4 层文化区，当前低客流更舒适”；②广播播放引导语音；③会员小程序推送 “低客流区体验券”（如 4 层非遗体验 8 折）；

数据应用：每日生成 “客流分析报告”，如 “周五 18:00-20:00 1 层客流高峰，建议增加临时导购 2 名”，为运营调整提供依据。

效果目标：客流高峰区域拥挤投诉率从 25% 降至 5%，客群平均逛店楼层数从 1.8 层提升至 2.3 层，楼层客流均衡度提升 30%。

2.2智能巡检系统（2024 年 Q4 上线）

系统组成与流程：

模块	功能细节	执行流程
AI 摄像头巡检	实时监测店铺陈列（是否符合项目标准）、卫生状况（地面污渍、垃圾）、安全隐患（消防通道堵塞）	1. 摄像头每 15 分钟抓拍 1 次，AI 自动识别问题（识别准确率≥90%）；2. 系统生成 “整改工单”，推送至对应品牌店长 + 物业巡检员
巡检机器人	2 台轮式机器人（覆盖 1-5 层），配备高清摄像头 + 温湿度传感器，可检测设备故障（如照明损坏）、环境异常（如温度过高）	1. 机器人按预设路线巡检（每天 2 次，每次 2 小时）；2. 发现问题自动上传系统，触发工单并通知维修人员
整改闭环管理	工单设置 “超时预警”（一般问题 2 小时内整改，紧急问题 30 分钟内），整改完成后上传照片验收	1. 品牌 / 物业完成整改后上传凭证；2. AI 复核验收，验收通过则工单闭环，未通过则二次推送

效果目标：巡检覆盖率从 80% 提升至 100%，整改响应时间从 2 小时缩短至 30 分钟，店铺合规率从 85% 提升至 98%。

2.3销售数据分析系统（2024 年 Q2 上线）

核心功能与应用：

实时销售监测：对接各品牌 POS 系统，实时显示品牌销售额、坪效、客单价，支持 “按楼层 / 品类 / 品牌” 筛选（如查看 1 层潮流品牌实时销售 TOP3）；

品牌健康度评估：每月生成 “品牌健康度报告”，从 “坪效（40%）、销售额增速（30%）、会员复购率（20%）、客群满意度（10%）” 四个维度评分，评分＜60 分的品牌纳入 “观察名单”，启动迭代评估；

消费趋势预测：基于历史数据预测消费趋势，如 “预测夏季 Z 世代国潮服饰消费增长 25%”，提前通知品牌备货。

效果目标：品牌迭代决策周期从 3 个月缩短至 1 个月，滞销品牌淘汰率提升 20%，整体坪效从 2.9 万元 /㎡/ 年提升至 3.8 万元 /㎡/ 年。

（二）精细化现场管理：“服务升级 + 安全保障”

现场管理是项目 “软实力” 的核心，需通过 “服务标准化、安全智能化”，提升顾客体验与运营稳定性，具体方案如下：

1. 服务标准升级：打造 “文化 + 个性化” 服务体系

1.1员工培训体系（2024 年全年常态化）

培训内容与频次：

培训模块	核心内容	培训频次	考核方式
文化服务培训	1. 沈阳故宫历史（如建筑特色、文物故事）；2. 非遗文化知识（如羽毛画制作工艺、满族剪纸历史）；3. 项目文化场景讲解（如中庭数字展、非遗工坊亮点）	每月 1 次（2 小时 / 次）	笔试（文化知识）+ 实操（场景讲解，需通过顾客模拟验收）
个性化服务培训	1. 客群识别技巧（如通过穿着、同行人员判断客群类型）；2. 需求匹配推荐（如 Z 世代推潮流首店，家庭客群推亲子区）；3. 服务礼仪（如微笑问候、引导手势标准）	每季度 2 次（3 小时 / 次）	情景模拟（如模拟接待不同客群，考核推荐准确率）
应急服务培训	1. 顾客投诉处理（如退换货纠纷、服务不满）；2. 特殊客群服务（如老年人引导、残障人士协助）	每季度 1 次（2 小时 / 次）	案例分析（处理投诉方案，需达 90% 满意度）

培训效果落地：

员工佩戴 “文化服务徽章”，通过考核者可获得 “故宫文化讲解员” 认证，持证员工需主动为顾客讲解文化场景（目标持证率从 30% 提升至 80%）；

建立 “服务星级评定” 制度，根据培训考核、顾客评价评定 “1-5 星”，星级与奖金挂钩（5 星员工奖金上浮 20%）。

1.2服务触点优化（2024 年 Q2-Q3 落地）

关键服务触点升级：

入口文化向导：在 1 层、3 层主入口各配备 2 名 “文化向导”（持证员工），提供 “项目文化地图”（标注故宫场景、非遗工坊位置），主动讲解项目文化亮点（如 “您好，1 层中庭正在举办故宫数字展，扫码可 AR 逛故宫”），目标文化向导服务覆盖率达 90%；

楼层服务驿站：在 2-4 层各设置 1 个 “服务驿站”（15㎡），配备：

基础服务：免费饮水（提供冷热饮）、手机充电（无线 + 有线）、包裹寄存（智能储物柜）；

特色服务：文化宣传册（故宫文创、非遗体验介绍）、雨伞租借（免押金，扫码借用）；

品牌服务联动：要求各品牌店员掌握 “跨品牌推荐” 技能，如顾客在 BEAMS 消费后，店员可推荐 “4 层非遗工坊制作潮流配饰”，目标跨品牌推荐转化率从 5% 提升至 15%。

效果验证指标：顾客满意度从 85% 提升至 95%，文化场景讲解参与率从 10% 提升至 35%，服务投诉率从 8% 降至 2%。

案例参考：上海国金中心通过 “服务触点优化 + 员工培训”，顾客满意度达 96%，服务相关复购率提升 25%，成为高端商业服务标杆。

2. 安全与应急管理：构建 “智能预警 + 快速响应” 体系

2.1智能安防系统（2024 年 Q4 上线）

系统组成与功能：

安防模块	技术方案	预警与响应机制
人群拥挤监测	10 台 AI 摄像头（覆盖中庭、扶梯口），实时分析人群密度	1. 密度≥6 人 /㎡时，系统自动预警，推送至运营团队；2. 启动引导措施（电子屏提示、增加临时引导员）；3. 密度≥8 人 /㎡时，关闭入口限流
火灾隐患监测	烟感探测器（每 50㎡1 个）+ 温度传感器，联动消防系统	1. 检测到烟雾 / 高温时，系统自动报警，触发声光提示；2. 自动关闭对应区域空调、电梯，打开排烟系统；3. 推送报警信息至消防控制室 + 物业团队（响应时间≤1 分钟）
设备故障监测	电梯、配电设备安装 “智能传感器”，实时监测运行状态	1. 检测到异常（如电梯异响、电压不稳），自动推送故障工单；2. 维修人员需 30 分钟内到场处理，紧急故障（如电梯停运）10 分钟内到场

2.2多场景应急预案（2024 年 Q1 制定，全年演练）

核心场景预案细节：

应急场景	触发条件	执行流程	责任团队	演练频次
节假日客流高峰	单日客流超 5 万人次（如春节、国庆）	1. 提前 24 小时启动 “高峰预案”：增加 20 名临时引导员、开放所有入口；2. 实时监测客流，中庭密度超 6 人 /㎡时，引导至高楼层；3. 设立 “临时服务点”（如 1 层、5 层各 2 个），提供快速购票、咨询服务	运营团队 + 物业团队	每季度 1 次（模拟国庆客流）
极端天气（暴雪）	气象预警 “暴雪红色预警”	1. 提前关闭户外扶梯、露台餐吧，在入口设置 “防滑垫 + 雨伞收纳处”；2. 准备应急物资（如融雪剂、铲雪工具），物业团队每 2 小时清理门前积雪；3. 推送 “暴雪出行提示” 至会员，提供 “免费停车延长至 4 小时”	物业团队 + 营销团队	每年冬季 1 次（11 月）
设备故障（电梯停运）	任意电梯检测到故障停运	1. 维修人员 10 分钟内到场，设置 “故障提示牌”；2. 引导客群使用其他电梯 / 扶梯，增加临时引导员 2 名；3. 故障超 1 小时，为受影响客群提供 “50 元餐饮券” 补偿	工程团队 + 运营团队	每月 1 次（随机模拟 1 部电梯故障）

效果目标：年度安全事故发生率为 0，应急事件处理时长从 1 小时缩短至 30 分钟，应急事件处理满意度 100%。

（三）活动运营：“常态化 + 主题化 + IP 化” 三级联动

活动运营是 “引流、留客、提频” 的核心手段，需通过 “高频常态活动保粘性、特色主题活动引客流、独家 IP 活动树标杆”，形成活动运营闭环，具体方案如下：

1. 常态化活动：高频次、低门槛，提升客群复购

1.1活动规划与执行细节

活动类型	活动内容	频次	参与方式	目标效果
周末非遗体验	4 层非遗工坊每周六、日举办 “迷你体验”（如剪纸 15 分钟 / 次、羽毛画 10 分钟 / 次），免费参与（需提前小程序预约）	每周 2 次（周六 14:00-16:00，周日 10:00-12:00）	会员小程序预约（限 50 人 / 场），非会员现场登记（限 20 人 / 场）	每场参与率≥80%，带动 4 层客流增长 20%
亲子 DIY 活动	3 层亲子区每周日举办 “故宫主题 DIY”（如制作宫灯、绘制瑞兽），家长与孩子共同参与，收费 38 元 / 组（含材料包）	每周 1 次（周日 15:00-17:00）	会员享 8 折优惠，提前 3 天在亲子社群预约	每月参与家庭≥100 组，亲子客群复购率提升 15%
品牌品鉴会	每月联合 1-2 个核心品牌举办 “新品品鉴会”（如 Coach 新品包袋品鉴、BEAMS 潮流服饰品鉴），提供新品试用、搭配指导	每月 1 次（周四 19:00-21:00）	金卡会员免费参与，银卡会员支付 98 元 / 人，提前 5 天预约	每场参与人数≥30 人，品牌新品首月销售额提升 25%
会员沙龙	4 层会员沙龙空间每月举办 “主题沙龙”（如故宫历史讲座、国潮穿搭分享），邀请行业专家（如沈阳故宫研究员、时尚博主）主讲	每月 2 次（周六 10:00-12:00）	银卡及以上会员免费参与，提前 7 天小程序预约	每场参与率≥70%，会员满意度提升至 95%

1.2常态化活动运营保障

资源投入：每月活动预算 5 万元（含非遗材料采购、专家讲师费用、物料制作），其中非遗体验占 40%、亲子 DIY 占 25%、品牌品鉴会占 20%、会员沙龙占 15%；

效果监测：每次活动后通过 “满意度问卷”（线上 + 线下）收集反馈，重点关注 “活动吸引力”“参与便捷性”“复购意愿” 三个维度，满意度低于 80% 的活动需优化形式（如亲子 DIY 参与率低，可增加 “成品免费邮寄” 服务）。

效果目标：每月客流波动幅度控制在 10% 以内（如旺季日均客流 1.5 万人次，淡季不低于 1.35 万人次），常态化活动带动月度销售额增长 12%。

2. 主题化活动：强特色、高话题，吸引特定客群

围绕 “季度主题 + 节日节点”，打造具有文化属性与话题性的活动，精准吸引 Z 世代、家庭、文化客群，具体规划如下：

2.1季度主题活动（2024 年全年）

季度	主题	核心活动内容	资源投入	预期效果
春季（3-5 月）	“国潮文化节”	1. 国潮品牌联展：1 层中庭设置 200㎡展区，集中展示 BEAMS、密扇等国潮品牌故宫联名款，举办 “国潮走秀”（每周六 15:00）；2. 非遗创新大赛：面向全城征集 “非遗 + 国潮” 作品（如羽毛画潮流设计），获奖作品在 4 层展览并制作成文创产品售卖；3. 国潮消费券：发放 “满 500 减 100 元国潮品牌券”，会员消费满 800 元可获非遗体验名额	20 万元（含展区搭建、走秀策划、奖品设置）	活动期间客流增长 35%，国潮品牌销售额增长 40%，社交媒体曝光量 500 万次
夏季（6-8 月）	“潮流嘉年华”	1. 首店限定活动：Stüssy、寻找独角兽等首店推出 “夏季限定款”（如 Stüssy 红墙 LOGO T 恤），开业满减（满 1000 减 200 元）；2. 露台潮流派对：5 层露台每周五、六举办 “潮流音乐派对”（邀请本地 DJ、说唱歌手），搭配 “潮流饮品套餐”（68 元 / 套）；3. Z 世代打卡挑战：抖音发起 “# 皇城恒隆潮流打卡” 话题，用户发布首店 / 露台打卡视频，点赞超 100 可获 50 元潮流品牌券	18 万元（含派对策划、艺人邀请、话题投放）	夜间客流占比提升至 40%，Z 世代客群占比提升至 65%，露台餐吧销售额增长 50%
秋季（9-11 月）	“非遗体验季”	1. 非遗大师驻场：邀请辽宁省非遗传承人（如羽毛画大师、满族剪纸大师）在 4 层非遗工坊驻场 1 个月，每日开展 2 场 “非遗深度体验课”（收费 198 元 / 人，含材料包）；2. 非遗文创市集：门前广场设置 30 个 “非遗文创摊位”（售卖非遗手作、故宫文创），周末举办 “非遗表演”（如满族歌舞、皮影戏）；3. 文旅联动：与沈阳故宫合作推出 “非遗 + 故宫” 联票（购买沈阳故宫门票可获非遗体验 8 折券）	22 万元（含大师劳务费、市集搭建、表演费用）	文化客群占比提升至 35%，非遗体验参与人数超 5000 人次，联动引流占比达 20%
冬季（12-2 月）	“故宫年味展”	1. 年味场景搭建：1 层中庭打造 “故宫年味主题区”（如宫灯长廊、春联墙、生肖瑞兽雕塑），设置 “年味打卡点”（免费拍摄全家福，提供汉服租赁）；2. 年味消费活动：推出 “年味套餐”（如老边饺子年夜饭套餐、故宫文创礼盒），会员消费满 2000 元可获 “年夜饭免单抽奖” 资格；3. 跨年夜活动：12 月 31 日举办 “故宫主题跨年夜”，12 点整点播放 “故宫灯光秀”，发放新年文创小礼品（如故宫日历）	25 万元（含场景搭建、抽奖礼品、跨年夜策划）	节日期间日均客流突破 2 万人次，家庭客群消费占比提升至 50%，整体销售额增长 45%

2.2节日节点活动（重点节日）

春节：推出 “故宫主题灯光秀”（1 层中庭 + 外立面），每日 18:00-22:00 播放，搭配 “春节消费满减”（满 1000 减 200 元），目标春节假期客流增长 50%；

七夕：联合故宫文创、花西子举办 “七夕联名快闪”，推出 “故宫主题美妆礼盒”（999 元 / 套），情侣到店消费满 1314 元可获 “情侣非遗手作体验”，目标情侣客群消费占比提升至 30%；

国庆：举办 “故宫文化展”（4 层艺术空间），展示沈阳故宫文物复刻品，开展 “国庆爱国主题 DIY”（制作国旗、天安门模型），免费向公众开放，目标国庆假期客流突破 15 万人次。

效果目标：每次主题活动带动客流增长 30% 以上，销售增长 20% 以上，活动相关社交媒体曝光量超 300 万次 / 次。

3. IP 化活动：独家性、高价值，打造项目记忆点

通过 “在地文化 IP + 全球小众 IP” 双轮驱动，打造项目独家活动 IP，提升项目在沈阳商业市场的辨识度与影响力。

3.1“皇城恒隆 × 沈阳故宫” 年度 IP 活动（2024-2025 年）

核心活动：故宫文创设计大赛

活动规划：

参赛对象：全国设计师、高校设计专业学生、文创爱好者；

参赛主题：“沈阳故宫元素 + 现代生活”，作品类型包括文创产品设计（如文具、家居）、视觉设计（如海报、插画）；

赛程安排：

阶段	时间	核心动作
作品征集	2024 年 5-7 月	线上（项目小程序、沈阳故宫官网）+ 线下（高校宣讲）征集作品，预计征集 500 + 作品
作品评选	2024 年 8 月	邀请沈阳故宫专家、设计领域教授、品牌代表组成评审团，评选出金奖 1 名、银奖 3 名、铜奖 5 名
作品展览	2024 年 9-10 月	4 层艺术空间举办 “获奖作品展”，同步在沈阳故宫展出部分优秀作品
成果转化	2024 年 11 月起	与故宫文创旗舰店合作，将金奖、银奖作品转化为实体文创产品（如故宫主题笔记本、茶具），在项目内独家售卖

资源投入：总预算 30 万元（含征集宣传、评审费用、展览搭建、产品转化），其中沈阳故宫承担 30%（专家评审、联合宣传），项目承担 70%；

预期效果：活动年度曝光量超 800 万次，吸引 500 + 参赛者，转化文创产品首年销售额超 100 万元，成为沈阳 “文化 + 商业”IP 活动标杆。

配套活动：故宫主题摄影展

联合沈阳市摄影家协会，举办 “沈阳故宫之美” 摄影展，征集故宫建筑、文物、文化活动相关摄影作品，在 4 层文化区展出 3 个月，参观者可投票评选 “最受欢迎作品”，获奖作品作者可获 “故宫文创大礼包”，目标展览期间吸引客流 5 万人次。

3.2海外小众 IP 快闪活动（2024 年）

日本动漫 IP 快闪：《鬼灭之刃》主题快闪店

活动内容：1 层中庭设置 200㎡快闪店，售卖《鬼灭之刃》周边产品（如手办、服饰、文具），设置 “动漫场景还原区”（如炭治郎房间、鬼杀队总部），提供 “角色 cosplay 体验”（免费试穿服装拍照）；

运营策略：推出 “IP 消费满赠”（满 300 元赠动漫海报，满 500 元赠限量手办），联合抖音动漫博主 “沈阳动漫圈” 到店直播，目标快闪店运营 1 个月，销售额超 200 万元，Z 世代客群占比提升至 70%；

欧洲设计师 IP 展：意大利设计师 “Marco De Vincenzo” 作品展

4 层艺术空间举办欧洲知名设计师作品展，展示其 “文化元素 + 现代设计” 作品（如融入故宫纹样的服饰、家居），设计师本人到店举办 “设计分享会”，目标展览期间吸引文化客群 3 万人次，高端品牌销售额增长 30%。

效果目标：IP 活动年度曝光量超 1000 万次，带动项目品牌知名度提升 40%，成为沈阳商业市场 “IP 活动标杆项目”。

（四）运营管理提升保障机制

为确保运营管理方案落地见效，从 “组织、资源、考核” 三个维度建立保障机制：

1. 组织保障：成立专项执行团队

团队构成：由云阿云运营总监担任组长，下设 “数字化运营组”（5 人，负责会员系统、智能工具落地）、“现场管理组”（8 人，负责服务升级、安全保障）、“活动运营组”（6 人，负责常态化、主题化、IP 化活动执行），明确各小组职责与目标；

会议机制：每周召开 “运营进度会”（同步各小组进展，解决问题），每月召开 “运营复盘会”（分析数据，优化策略），每季度召开 “运营评估会”（调整目标与资源分配）。

2. 资源保障：建立多维度资源池

资金池：年度运营提升预算 200 万元（含数字化工具投入 80 万元、活动运营 70 万元、服务培训 50 万元），资金由恒隆地产与云阿云按 7:3 比例分摊；

人才池：从云阿云抽调数字化专家（2 名，负责会员系统搭建）、活动策划专家（2 名，负责 IP 活动设计），从恒隆地产抽调现场管理专家（3 名，负责服务标准落地），确保专业能力支撑；

合作资源池：与沈阳故宫、辽宁省非遗保护中心、第三方技术公司（如 AI 摄像头供应商）签订长期合作协议，保障文化资源、技术资源稳定供应。

3. 考核保障：建立量化考核体系

KPI 考核指标：

团队	核心 KPI	权重	目标值
数字化运营组	会员注册率、会员消费占比、智能工具整改响应时间	40%、30%、30%	30%、60%、30 分钟内
现场管理组	顾客满意度、服务投诉率、安全事故发生率	40%、30%、30%	95%、2%、0
活动运营组	活动客流增长率、活动销售增长率、IP 活动曝光量	40%、30%、30%	30%、20%、1000 万次

激励机制：考核达标团队奖金上浮 20%，超额完成目标（如会员消费占比达 65%）额外奖励 5 万元；考核未达标团队需提交整改方案，连续 2 个季度未达标则调整团队成员。

（五）总结：运营管理提升的核心价值

本次运营管理提升，并非简单的 “工具升级与活动增加”，而是基于项目 “文化赋能型体验空间” 定位的 “系统性运营重构”，其核心价值体现在三个层面：

效率提升：通过数字化工具（客流分析、智能巡检），将运营管理效率提升 40%，如整改响应时间从 2 小时缩短至 30 分钟，品牌迭代决策周期从 3 个月缩短至 1 个月，降低管理成本；

体验增值：通过 “文化 + 个性化” 服务（员工文化培训、会员分层权益）与 “三级活动体系”，将顾客满意度从 85% 提升至 95%，会员复购率从 45% 提升至 70%，增强客群粘性；

品牌溢价：通过独家 IP 活动（故宫文创设计大赛、海外小众 IP 快闪），打造项目 “文化 + 商业” 独家标签，年度曝光量超 1000 万次，带动项目品牌知名度与资产价值提升，为后续租金增长与 REITs 对接奠定基础。

简言之，运营管理是项目 “长期发展的生命线”，通过 “数字化驱动效率、精细化提升体验、IP 化打造标杆”，将项目从 “传统商业运营” 升级为 “智慧化、文化化、品牌化” 的现代商业运营，实现 “短期业绩增长、中期客群沉淀、长期资产增值” 的三重目标。

十一、资产优化与实施策略

（一）资产优化核心目标：从“运营提升”到“资本增值” 的阶梯式目标体系

基于项目当前资产现状（2023 年租金收入 1.2 亿元，资产估值约 25 亿元，坪效 2.9 万元 /㎡/ 年），结合 “文化赋能 + 首店引入 + 绿色升级” 三大核心动作，制定 “短期见效、中期提质、长期增值” 的阶梯式目标，具体量化指标如下：

目标周期	核心维度	2023 年现状	目标值	提升幅度	达成逻辑
短期（1-2 年）	客流规模	日均 1.2 万人次	日均 1.68 万人次	40%	通过首店引流（BEAMS、奈尔宝等）、主题活动（国潮文化节）提升客流
短期（1-2 年）	销售总额	8 亿元 / 年	10.8 亿元 / 年	35%	首店消费（占比 25%）、客单价提升（从 850 元至 1150 元）带动销售增长
短期（1-2 年）	坪效水平	2.9 万元 /㎡/ 年	3.77 万元 /㎡/ 年	30%	1F 潮流区坪效提升至 4.5 万元 /㎡/ 年，4F 体验区坪效提升至 3.0 万元 /㎡/ 年
短期（1-2 年）	租金收入	1.2 亿元 / 年	1.5 亿元 / 年	25%	分楼层租金上调（1F 涨 30%、4F 涨 20%）、空置率从 8% 降至 3%
中期（2-3 年）	绿色认证	LEED 金奖	LEED 白金认证	-	光伏面板更新、绿色屋顶建设、中水回收系统升级达标
中期（2-3 年）	首店占比	8%	20%	150%	累计引入东北首店 15 家、沈阳首店 20 家，首店集群效应显现
中期（2-3 年）	会员消费占比	40%	60%	50%	智能会员平台精准服务，会员复购率从 45% 提升至 70%
中期（2-3 年）	资产估值	25 亿元	30 亿元	20%	租金增长、绿色认证、品牌溢价共同推动估值提升
长期（3-5 年）	资产流动性	传统持有	REITs 上市	-	财务指标达标（净利润率≥8%、租金收缴率≥95%），对接国内 REITs 市场
长期（3-5 年）	行业地位	区域商业项目	东北商业资产标杆	-	“文化 + 商业” 模式输出，成为恒隆地产与云阿云合作典范

（二）四大资产增值路径：从“运营到资本” 的全链条增值方案

1. 运营增值：租金与非租金 “双轮驱动”，提升资产现金流

1.1租金收入优化：基于坪效的精细化租金调整模型

传统租金调整依赖 “经验定价”，导致 “高坪效品牌承担高租金、低坪效品牌空置” 的恶性循环。通过 “坪效反推 + 阶梯优惠” 模型，实现租金与品牌价值匹配，具体方案如下：

分楼层租金调整方案（2024-2025 年）：

楼层	2023 年租金（元 /㎡/ 月）	2025 年目标租金（元 /㎡/ 月）	调整幅度	调整逻辑	配套措施
1F（潮流轻奢区）	300-320	390-416	30%	1F 坪效从 4.0 万元 /㎡/ 年提升至 4.5 万元 /㎡/ 年，首店品牌聚集（BEAMS、Coach），租金溢价空间大	对首店品牌给予 “首年 8 折、次年 9 折” 阶梯优惠，次年根据坪效调整（坪效超 5 万元 /㎡/ 年则恢复原价，低于 4 万元 /㎡/ 年继续 8 折）
2F（时尚零售区）	260-280	312-336	20%	国潮品牌（密扇、李宁 LNG）入驻，坪效从 2.8 万元 /㎡/ 年提升至 3.8 万元 /㎡/ 年	对国潮新锐品牌给予 “装修补贴”（500 元 /㎡），抵扣部分租金
3F（亲子体验区）	220-240	264-288	20%	奈尔宝、金宝贝等高粘性品牌入驻，家庭客群消费占比提升至 40%	对亲子体验品牌采用 “基础租金 + 流水扣点” 模式（基础租金 220 元 /㎡/ 月，流水超 3 万元 /㎡/ 年部分扣 10%）
4F（文化体验区）	180-200	216-240	20%	故宫文创、非遗工坊提升体验价值，坪效从 2.0 万元 /㎡/ 年提升至 3.0 万元 /㎡/ 年	对文化体验品牌（非遗工坊）申请 “中街文化补贴”，补贴部分抵扣租金（最高补贴 50 元 /㎡/ 月）
5F（特色餐饮区）	240-260	288-312	20%	老边饺子（米其林）、露台餐吧提升餐饮层级，坪效从 1.8 万元 /㎡/ 年提升至 3.0 万元 /㎡/ 年	对米其林餐饮品牌给予 “免租期 2 个月”，开业后 3 个月起逐步恢复租金
地下 1 层（便民区）	160-180	176-198	10%	便民服务品牌（Ole'、福奈特）提升社区粘性，租金溢价较低	采用 “长期租约优惠”（租期 3 年以上租金 9 折），稳定现金流

租金收缴保障措施：

建立 “租金预警机制”：对逾期 15 天未缴租金的品牌，发送预警通知；逾期 30 天启动 “保证金抵扣”（保证金为 2 个月租金）；

租金与服务绑定：按时缴租的品牌可优先参与项目营销活动（如首店开业宣传、主题活动赞助），提升品牌缴租积极性；

效果目标：2025 年租金收缴率从 92% 提升至 98%，租金收入从 1.2 亿元增长至 1.5 亿元。

1.2非租金收入开发：从 “单一租金” 到 “多元创收”

依托项目空间资源与客群流量，开发 “广告、赞助、空间租赁” 三大非租金收入板块，目标非租金收入占比从 5% 提升至 15%，具体方案如下：

空间广告资源开发：

广告类型	位置	数量	定价（元 / 月）	预期年收入	运营策略
中庭 LED 屏	1F 中庭	2 块（100㎡/ 块）	15-20 万	360-480 万元	优先出租给场内品牌（如 BEAMS、花西子），品牌广告可搭配 “消费满减” 活动（如 LED 屏播放花西子广告，同步推出 “满 300 减 50 元券”）
外立面广告位	中街步行街侧外立面	4 块（50㎡/ 块）	8-10 万	384-480 万元	引入外部品牌（如沈阳本地车企、银行），广告内容需与项目文化定位契合（如融入故宫元素）
楼层导视广告	各楼层电梯口	10 块（10㎡/ 块）	2-3 万	240-360 万元	出租给楼层核心品牌（如 3 层出租给奈尔宝、5 层出租给老边饺子），导视广告同步引导客流

品牌活动赞助：

主题活动赞助：如 “国潮文化节” 寻求国潮品牌赞助（如李宁 LNG），赞助费用 50 万元 / 次，权益包括 “活动命名权、现场展位、会员推送”；

IP 活动赞助：如 “故宫文创设计大赛” 寻求文创品牌赞助（如故宫文创旗舰店），赞助费用 30 万元 / 次，权益包括 “获奖作品联合开发、独家售卖权”；

预期年收入：主题活动赞助收入 200 万元 / 年，IP 活动赞助收入 150 万元 / 年。

闲置空间租赁：

4 层西侧空置区（800㎡）：改造为 “文化快闪空间”，按 “5 元 /㎡/ 天” 出租（月租 12 万元），年均举办 10 场快闪（如故宫文创快闪、国潮设计师快闪），年收入 144 万元；

屋顶绿色花园（1500㎡）：对外承接企业团建、品牌发布会，按 “1 万元 / 场” 收费（每场 4 小时），年均举办 50 场，年收入 50 万元；

预期年收入：194 万元 / 年。

非租金收入汇总：2025 年预期非租金收入 2198-2514 万元，占总收入（租金 1.5 亿元 + 非租金 2500 万元）的 14.7%-14.9%，接近 15% 目标值。

案例参考：上海前滩太古里通过非租金收入开发，非租金占比达 18%，其中广告收入占比 60%、活动赞助占比 25%、空间租赁占比 15%，验证了多元创收的可行性。

2. 空间增值：绿色升级 + 闲置盘活，提升资产物理价值

空间是商业资产的 “物理载体”，通过 “绿色认证提质 + 闲置空间创收”，实现空间价值最大化，具体方案如下：

2.1 LEED 白金认证攻坚（2024-2025 年）

LEED 白金认证是商业资产 “绿色溢价” 的核心标签（获证项目租金溢价 10%-15%，资产估值提升 15%-20%），项目需通过三大绿色改造达标：

绿色改造具体措施与达标要求：

改造内容	技术参数	LEED 认证要求	投入成本	预期效益
光伏面板更新	更换 2000㎡单晶硅面板（转换效率 23%），新增 500㎡光伏顶棚（透光率 30%）	可再生能源占比≥15%	800 万元	年发电量 35 万度，满足 15% 用电需求，年节省电费 28 万元
绿色屋顶建设	4 层屋顶 1500㎡绿色屋顶，种植本地耐旱植物（油松、丁香），搭配雨水回收系统	绿化面积占屋顶面积≥50%，雨水回收率≥30%	500 万元	夏季降温 3-5℃，减少空调能耗 15%，年节省电费 45 万元
中水回收系统升级	采用 MBR 膜处理技术，中水回收率 80%，覆盖卫生间、空调、绿植灌溉	非饮用水中水使用率≥80%	450 万元	年节水 1.5 万吨，年节省水费 18 万元，减少污水排放 1.5 万吨
智能照明改造	全楼更换 LED 节能灯具（能耗降低 50%），配备智能控制系统（根据客流调节亮度）	照明能耗降低≥40%	300 万元	年节省电费 36 万元，延长灯具寿命至 8 年

认证流程与时间节点：

认证咨询（2024 年 Q3）：聘请 LEED 认证咨询机构（如中国建筑科学研究院，有 10 + 商业项目白金认证案例），制定认证方案；

改造施工（2024 年 Q4-2025 年 Q2）：按认证要求完成绿色设施改造，同步收集改造数据（发电量、节水量）；

材料提交（2025 年 Q3）：向美国绿色建筑协会提交认证材料（改造方案、能耗数据、现场照片）；

现场审核（2025 年 Q4）：配合协会现场审核，解决审核问题（如补充雨水回收系统监测数据）；

认证获取（2026 年 Q1）：获取 LEED 白金认证，申请沈阳市绿色商业奖励（200 万元）。

绿色溢价效果：获证后项目租金可提升 10%（如 1F 租金从 400 元 /㎡/ 月提升至 440 元 /㎡/ 月），年租金增收 150 万元；资产估值提升 20%（从 30 亿元提升至 36 亿元），绿色溢价显著。

2.2闲置空间盘活：从 “低效空置” 到 “高效创收”

项目当前存在 “4 层西侧空置区（800㎡）、屋顶闲置区（1500㎡）、地下 1 层临时仓库（300㎡）” 三大闲置空间，通过改造提升利用率：

4 层西侧空置区：文化快闪空间

改造内容：划分 10 个独立快闪单元（50-100㎡/ 个），配备可移动展架、智能照明、临时收银系统，装修风格融入故宫元素（红墙背景、宫灯装饰）；

运营策略：按 “短租为主、长租为辅” 模式，快闪周期 1-3 个月，租金 5 元 /㎡/ 天（高于传统租金 20%），优先引入文化类快闪（故宫文创、非遗手作）；

预期效益：年均出租率 90%，年收入 144 万元，同时带动 4 层客流增长 25%。

屋顶闲置区：绿色屋顶花园 + 活动空间

改造内容：分为 “生态景观区”（1000㎡，种植乡土植物）、“活动举办区”（500㎡，配备舞台、座椅、灯光）；

运营策略：活动区对外出租（企业团建、品牌发布会、婚礼派对），按 1 万元 / 场收费（含基础布置），生态景观区免费对会员开放（提升会员粘性）；

预期效益：年均举办活动 50 场，年收入 50 万元，同时提升项目绿色形象，助力 LEED 认证。

地下 1 层临时仓库：社区便民中心

改造内容：改造为 300㎡“社区便民中心”，引入 “24 小时便利店（100㎡）、社区药店（100㎡）、快递驿站（100㎡）”；

运营策略：采用 “低租金 + 流水扣点” 模式（租金 150 元 /㎡/ 月，流水超 2 万元 /㎡/ 年部分扣 8%），吸引便民品牌入驻；

预期效益：年收入 54 万元，社区客群复购率提升 15%。

3. 品牌增值：“双品牌赋能 + 模式输出”，提升资产无形价值

资产品牌价值是 “超越物理价值的溢价空间”，通过 “恒隆 + 云阿云” 双品牌协同，打造 “文化商业” 标杆，具体方案如下：

3.1双品牌价值协同

恒隆品牌赋能：依托恒隆 “高端商业运营商” 品牌形象，引入国际首店（如 BEAMS、Stüssy），提升项目高端定位；共享恒隆全球商业资源（如上海恒隆广场品牌资源），争取沈阳独家货柜（如 Coach 故宫联名款）；

云阿云品牌赋能：依托云阿云 “数字化运营 + 文化 IP 整合” 能力，搭建智能会员平台（会员消费占比提升至 60%），整合沈阳故宫、非遗资源（打造独家文化场景），提升项目运营效率与文化特色；

双品牌联动效果：2025 年项目 “沈阳高端商业” 提及率从 15% 提升至 30%（通过第三方调研），首店品牌入驻意愿提升 40%（如日本 URBAN RESEARCH 因 “恒隆 + 云阿云” 双品牌选择沈阳首店落地）。

3.2“皇城恒隆模式” 输出

模式核心内涵：“文化 IP（故宫）+ 首店集群 + 数字化运营 + 绿色升级” 四位一体，通过 “文化赋能提升体验、首店引流提升客流、数字化优化效率、绿色升级提升资产价值”，实现商业资产从 “传统运营” 到 “价值型运营” 的转型。

模式输出路径：

内部复制：将模式输出至恒隆地产其他项目（如大连恒隆广场、济南恒隆广场），协助其对接本地文化 IP（如大连星海广场文化 IP、济南趵突泉文化 IP）、引入区域首店，云阿云收取 “运营服务费”（按项目租金收入的 5% 收取，预计单个项目年服务费 500-800 万元）；

外部输出：与其他商业地产开发商（如华润、龙湖）合作，提供 “模式咨询 + 运营托管” 服务，如为沈阳某新商业项目制定 “文化 + 首店” 定位方案，协助申请政府补贴，云阿云收取 “咨询费 + 业绩分成”（咨询费 200 万元，项目盈利后按净利润的 8% 分成）；

行业标杆打造：撰写《皇城恒隆模式白皮书》，在行业峰会（如中国商业地产行业年会）分享运营经验，提升模式影响力；联合沈阳商务局举办 “文化商业运营培训班”，为本地商业项目提供培训，树立行业标杆形象。

模式输出效益：2026 年起实现模式输出收入，预计 2027 年模式输出年收入超 2000 万元，同时提升恒隆与云阿云双品牌在商业运营领域的市场份额（目标东北商业运营市场占有率提升至 15%）。

4. 资本增值：从“资产持有”到“REITs 上市”，实现流动性增值

资本增值是资产优化的 “最终目标”，通过 “财务指标优化 + REITs 对接”，实现资产从 “重资产持有” 到 “轻资产运营 + 资本流动” 的转型，具体方案如下：

4.1  REITs 对接核心条件优化（2024-2026 年）

国内基础设施 REITs 对商业资产的核心要求包括 “净利润率≥8%、租金收缴率≥95%、资产权属清晰、运营年限≥3 年”，项目需针对性优化：

REITs 核心条件	2023 年现状	2026 年目标	优化措施
净利润率	6.5%	≥8%	1. 租金收入从 1.2 亿元提升至 1.8 亿元（2026 年）；2. 非租金收入从 600 万元提升至 3000 万元；3. 成本控制：通过绿色升级降低能耗成本（年节省电费 109 万元）、数字化运营降低人力成本（减少 10% 运营人员，年节省工资支出 500 万元）
租金收缴率	92%	≥95%	1. 建立 “租金预警 + 保证金抵扣” 机制（逾期 30 天启动保证金抵扣）；2. 优质品牌优先续约：对坪效超 4 万元 /㎡/ 年的品牌，续约时给予 “租金 95 折” 优惠，提升续约率（目标续约率≥90%）；3. 空置风险管控：提前 6 个月启动空置铺招商，建立 “品牌储备库”（储备 30 家备选品牌），空置期控制在 1 个月以内
资产权属	清晰（恒隆地产 100% 持有）	保持清晰	1. 定期核查资产权属文件（土地证、房产证），确保无抵押、无纠纷；2. 绿色改造、空间优化过程中，及时办理产权变更（如屋顶绿色花园产权备案）
运营年限	13 年（2010 年开业）	≥16 年	持续稳定运营，无重大安全事故、重大投诉（目标年度安全事故发生率 0，顾客满意度≥95%）

4.2  REITs 对接全流程（2025-2027 年）

阶段	时间节点	核心任务	责任主体	关键成果
准备期	2025 年 Q1-Q4	1. 聘请 REITs 中介机构（券商、律师事务所、会计师事务所）；2. 完成资产审计、评估（目标资产估值 36 亿元）；3. 优化财务结构：偿还 50% 存量贷款（降低资产负债率从 60% 至 40%）	恒隆资本团队、云阿云财务团队	1. 确定 REITs 中介机构名单；2. 出具《资产估值报告》（估值 36 亿元）；3. 资产负债率降至 40%
申报期	2026 年 Q1-Q3	1. 制作 REITs 申报材料（含运营报告、财务报表、法律意见书）；2. 向中国证监会、交易所提交申报材料；3. 回复监管问询（如资产收益稳定性、模式可持续性）	恒隆资本团队、中介机构	1. 申报材料通过交易所预审；2. 获得证监会 “准予注册” 批复
发行期	2026 年 Q4	1. 确定 REITs 发行规模（36 亿元，其中公众投资者占比 70%）；2. 路演推介：向机构投资者、公众投资者推介项目投资价值（如文化商业稀缺性、绿色溢价）；3. 完成发行认购、上市交易	恒隆资本团队、券商	1. REITs 成功发行，募集资金 36 亿元；2. 在上海证券交易所上市（代码待定）
存续期	2027 年起	1. 按 REITs 协议分配收益（目标年化收益率≥6%）；2. 持续优化运营，维持财务指标达标（净利润率≥8%、租金收缴率≥95%）；3. 定期披露运营数据、财务报告	恒隆运营团队、云阿云运营团队	1. 首年收益分配率 6.5%，满足投资者预期；2. 无重大运营风险，REITs 价格稳定

4.3  REITs 发行效益

资本效益：REITs 发行后，恒隆地产可回收 36 亿元资金，用于新项目投资（如二线城市商业项目开发），资产负债率从 40% 降至 25%，降低财务风险；

运营效益：REITs 存续期需定期披露运营数据，倒逼项目提升运营效率，形成 “透明化、规范化” 运营机制，进一步提升资产价值；

行业效益：成为东北首个 “文化商业 REITs 项目”，为区域商业资产证券化提供借鉴，推动东北商业地产行业转型。

（三）分阶段实施策略：责任到人、节点可控的落地计划

1. 筹备期（第 1-3 个月）：夯实基础，明确方向

核心任务	具体动作	责任主体	时间节点	交付成果	资源投入
市场调研与竞品分析	1. 调研沈阳中街商圈竞品（大悦城、K11）的业态、品牌、租金水平；2. 分析目标客群需求（Z 世代、中产家庭、文化客群）；3. 形成《竞品分析报告》《客群需求报告》	云阿云客研团队	第 1-2 个月	2 份报告，明确项目差异化优势（文化 + 首店）	调研费用 20 万元
空间改造方案确定	1. 确定 1F、5F 优先改造区域的设计方案（如 1F 潮流区故宫元素融入、5F 露台餐吧建设）；2. 制定改造预算（1F 改造 800 万元、5F 改造 500 万元）	云阿云空间设计团队、恒隆工程团队	第 2-3 个月	1. 《空间改造方案》（含效果图、施工图）；2. 改造预算表	设计费用 50 万元
招商清单确定	1. 确定首批首店品牌清单（BEAMS、Stüssy、奈尔宝等 5 家）；2. 启动首店品牌洽谈（与品牌代理机构对接）	云阿云招商团队	第 2-3 个月	1. 《首批首店招商清单》；2. 3 家首店品牌意向协议	招商费用 30 万元
政府补贴申请	1. 准备中街改造专项补贴申请材料（改造方案、预算）；2. 对接沈阳市商务局，提交申请	云阿云政策申报团队、恒隆财务团队	第 3 个月	补贴申请材料提交，进入评审阶段	申报费用 10 万元

2. 改造期（第 4-12 个月）：硬件升级，品牌落地

核心任务	具体动作	责任主体	时间节点	交付成果	资源投入
空间改造施工	1. 第 4-8 个月完成 1F 潮流轻奢区改造（含首店店铺装修）；2. 第 9-12 个月完成 5F 特色餐饮区改造（含露台餐吧建设）；3. 施工期间做好客流疏导（设置临时通道、引导至高楼层）	施工单位、恒隆工程团队、云阿云运营团队	第 4-12 个月	1. 1F、5F 改造完成，通过验收；2. 施工期间日均客流保持 1.2 万人次（无大幅下降）	改造费用 1300 万元（1F 800 万、5F 500 万）
首店品牌开业	1. 第 6-8 个月完成 BEAMS、Stüssy、花西子 3 家首店开业；2. 为每家首店策划开业活动（如限定款发售、KOL 直播）；3. 协助首店申请政府补贴（BEAMS 获 50 万元东北首店补贴）	云阿云招商团队、营销团队、品牌方	第 6-8 个月	1. 3 家首店开业，首月日均客流超 500 人次 / 店；2. 首店补贴申请成功，资金到账	首店开业营销费用 150 万元（50 万元 / 店）
智能运营系统上线	1. 第 7-9 个月上线智能会员平台（含客群画像、个性化推荐功能）；2. 第 10-12 个月上线客流分析系统、智能巡检系统	云阿云技术团队、运营团队	第 7-12 个月	1. 智能会员平台注册会员超 5 万人；2. 客流分析系统准确率≥95%，智能巡检整改响应时间≤30 分钟	系统开发费用 200 万元

3. 运营期（第 13-24 个月）：精细运营，提质增效

核心任务	具体动作	责任主体	时间节点	交付成果	资源投入
剩余区域改造与品牌焕新	1. 第 13-18 个月完成 2F、3F 改造（2F 国潮零售区、3F 亲子体验区）；2. 第 19-24 个月完成 4F 文化体验区改造；3. 完成 15 家品牌焕新（淘汰 5 家低效品牌，引入 10 家新锐品牌）	施工单位、云阿云招商团队、运营团队	第 13-24 个月	1. 全项目改造完成，品牌迭代率超 40%；2. 2F 坪效提升至 3.8 万元 /㎡/ 年，3F 家庭客群占比提升至 45%	改造费用 1500 万元，品牌焕新补贴 500 万元
主题化与 IP 化活动开展	1. 每季度举办 1 次主题活动（国潮文化节、潮流嘉年华等）；2. 第 18-24 个月举办 “故宫文创设计大赛” IP 活动；3. 活动期间配套推出消费券、会员权益	云阿云活动运营团队、营销团队	第 13-24 个月	1. 主题活动场均客流增长 30%，销售增长 20%；2. IP 活动曝光量超 800 万次，吸引参赛者 500+	活动运营费用 300 万元（主题活动 200 万、IP 活动 100 万）
LEED 白金认证申请	1. 第 16-18 个月完成光伏面板、绿色屋顶、中水回收系统改造；2. 第 19-21 个月提交 LEED 认证材料；3. 第 22-24 个月配合现场审核，获取认证	恒隆工程团队、云阿云绿色运营团队、认证咨询机构	第 16-24 个月	1. 绿色改造完成，年节水量 1.5 万吨、年发电量 35 万度；2. 获取 LEED 白金认证，申请绿色奖励 200 万元	绿色改造费用 2050 万元，认证咨询费用 50 万元

4. 增值期（第 25-36 个月）：资本对接，模式输出

核心任务	具体动作	责任主体	时间节点	交付成果	资源投入
REITs 对接	1. 第 25-27 个月聘请中介机构，完成资产审计、评估；2. 第 28-30 个月提交 REITs 申报材料；3. 第 31-36 个月完成发行上市	恒隆资本团队、云阿云财务团队、中介机构	第 25-36 个月	1. REITs 成功上市，募集资金 36 亿元；2. 首年收益分配率≥6.5%	REITs 发行费用 1800 万元（按募集资金 5% 计算）
“皇城恒隆模式” 输出	1. 第 25-28 个月撰写《模式白皮书》，在行业峰会分享；2. 第 29-36 个月与 2-3 家外部开发商合作，输出运营服务	云阿云品牌团队、运营团队	第 25-36 个月	1. 《皇城恒隆模式白皮书》发布，行业影响力提升；2. 模式输出收入超 1000 万元	模式推广费用 100 万元
持续品牌焕新与空间升级	1. 每年引入 5 家首店品牌，保持首店占比≥20%；2. 每 2 年对 1 个楼层进行微改造（如更新主题装饰、优化动线）	云阿云招商团队、空间设计团队	第 25-36 个月	1. 首店占比稳定在 20%，品牌新鲜度提升；2. 空间体验持续优化，顾客满意度≥95%	品牌焕新费用 800 万元 / 年，微改造费用 300 万元 / 次

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库