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商业地产案例分享-沈阳益田假日世界项目（四） |
商业地产案例分享-沈阳益田假日世界项目（四） 原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组 导读：面对存量竞争与客群分流，沈阳益田假日世界依托云阿云算法能力，锚定“盛京潮玩文旅生活中心”新定位，通过业态重构、空间焕新与会员深耕，破解坪效与粘性难题，系统性实现资产优化与价值跃升，为存量商业升级提供范本。全文共106900字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。 作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长 作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁 作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198 数据驱动的资产增值 沈阳益田假日世界坪效提升与运营优化实战报告 目录 一、市场分析及项目概述 二、本体SWOT 及项目现状 三、竞品分析及应对策略 四、核心挑战及破局路径 五、定位升级与客群策略 六、空间优化及场景创新 七、招商创新及政策汇总 八、业态规划及品牌焕新 九、运营管理专项提升 十、资产优化与增值策略 十一、项目建议及行业启示 八、业态规划及品牌焕新 （一）业态规划调整：“降旧增新 + 生态组合”，构建适配定位的业态体系 基于项目 “盛京潮玩文旅生活中心” 的升级定位，结合云阿云算法对客群需求与业态坪效的分析，通过 “缩减低坪效传统零售、扩容高价值体验业态、优化生态组合”，实现从 “业态堆砌” 到 “生态协同” 的转型，目标 2026 年项目整体坪效从 8200 元 /㎡/ 年提升至 1.1 万元 /㎡/ 年，客群平均停留时长从 2.5 小时延长至 4 小时。 1. 业态占比调整：数据驱动的 “精准加减法” 当前项目存在 “传统零售占比过高（45%）、体验业态不足（20%）” 的问题，导致整体坪效低于行业标杆（沈阳万象汇 1.85 万元 /㎡/ 年）。2026 年通过 “降旧增新”，将体验业态占比提升至 40%，形成 “体验引流、零售转化、餐饮配套、服务留存” 的业态闭环。 1.1 2026 年业态占比调整明细及逻辑
1.2调整节奏：分阶段落地，降低运营风险 第一阶段（2026 年 1-3 月，淡季调整）：完成 3 层、4 层低坪效传统零售的清退（涉及 15 家商户），同步启动 “非遗工坊集群”“潮玩集合区” 的装修与品牌签约，确保 4 月前完成 50% 体验业态落地； 第二阶段（2026 年 4-6 月，旺季预热）：落地 “盛京主题密室”“脱口秀剧场”，引入首批潮玩首店（如 TOP TOY 东北首店），同时完成餐饮业态的结构优化（新增 5 家主题餐饮）； 第三阶段（2026 年 7-9 月，旺季运营）：开放 7 层屋顶 “露营体验区”，完成 “亲子托管中心”“高端美妆护理店” 等生活服务业态落地，实现全部业态调整目标； 风险控制：每阶段调整前提前 3 个月与商户沟通，对清退商户提供 “优先推荐至其他项目” 的支持；调整期间通过 “临时快闪店”（如网红茶饮快闪）填补空置空间，避免租金损失超 5%。 2. 业态生态组合：打造 “三大闭环生态”，提升客群消费连贯性 传统业态组合存在 “业态孤立、缺乏联动” 的问题（如 2025 年体验业态带动的关联消费占比仅 18%）。通过构建 “文旅体验、潮玩生活、家庭亲子” 三大生态组合，实现 “客流互导、消费互补”，目标 2026 年生态内关联消费占比提升至 40%。 2.1文旅体验生态：“文化感知 - 互动参与 - 消费转化” 闭环 生态组合：“故宫文创店（零售）+ 非遗工坊集群（体验）+ 盛京主题密室（深度体验）+ 盛京宫廷菜餐厅（餐饮）” 联动逻辑： 引流环节：通过 “故宫文创店” 的 IP 吸引力（如故宫限定手办）吸引文旅客群进店，同步推送 “非遗体验优惠券”； 体验环节：客群在 “非遗工坊” 参与剪纸、皮影戏体验（收费 68-98 元 / 次），体验后可获得 “盛京主题密室” 10 元抵扣券； 深度参与：“盛京主题密室” 以沈阳故宫历史为剧情（如 “寻找皇太极玉玺”），通关后可获得 “盛京宫廷菜餐厅” 满 200 减 50 券； 消费转化：客群在 “盛京宫廷菜餐厅” 用餐时，可购买非遗衍生品（如刺绣餐巾）作为伴手礼，形成完整消费闭环。 数据目标：文旅体验生态内客群平均消费金额从 480 元提升至 650 元，复购率从 12% 提升至 25%；案例参考：西安大唐不夜城 “文旅生态组合” 实现关联消费占比 45%，项目可借鉴其 “IP 引流 + 权益联动” 模式。 2.2潮玩生活生态：“逛买 - 社交 - 休闲” 闭环 生态组合：“潮牌集合店（如 INXX CAFE）+ 潮玩手办店（如 TOP TOY）+ 脱口秀剧场（笑果工厂）+ 露营体验区（牧高笛）+ 公路商店小酒馆（餐饮）” 联动逻辑： 逛买环节：客群在 “潮牌集合店” 购物（满 300 元）可获 “潮玩手办店” 盲盒折扣券，同时自动成为 “潮玩社群” 成员； 社交环节：社群成员可优先预约 “脱口秀剧场” 开放麦演出（票价 39 元），演出结束后可获 “露营体验区” 1 小时免费体验券； 休闲环节：“露营体验区” 夜间举办 “潮玩主题观影会”，客群可点单 “公路商店小酒馆” 的酒水外卖（30 分钟送达），形成 “日间潮玩消费 + 夜间社交休闲” 的全时段体验。 数据目标：潮玩生活生态内 Z 世代客群占比达 75%，客群平均停留时长从 2.5 小时延长至 4 小时，生态内商户销售额同比增长 40%；案例参考：上海 TX 淮海 “潮玩生态组合” 实现 Z 世代客群消费占比 65%，项目可借鉴其 “社群运营 + 全时段体验” 模式。 2.3家庭亲子生态：“托管 - 体验 - 餐饮 - 零售” 闭环 生态组合：“亲子托管中心（服务）+ 盛京亲子文化工坊（体验）+ 儿童主题餐厅（餐饮）+ 儿童书店（零售）+ 亲子乐园（深度体验）” 联动逻辑： 托管环节：家长将孩子送至 “亲子托管中心”（免费 1 小时，超时收费 20 元 / 小时），可获 “亲子文化工坊” 体验券； 体验环节：家长可带孩子参与 “亲子文化工坊” 的 “满族剪纸 DIY”（收费 88 元 / 家庭），完成作品后可获 “儿童主题餐厅” 儿童餐免费升级券； 餐饮环节：在 “儿童主题餐厅” 用餐（满 150 元）可获 “儿童书店” 满 50 减 10 券，同时推送 “亲子乐园” 优惠门票（原价 128 元，优惠价 98 元）； 零售环节：在 “儿童书店” 购买儿童读物（满 80 元）可延长 “亲子托管” 1 小时，形成 “解放家长 + 孩子开心” 的双重价值。 数据目标：家庭亲子生态内客群复购率从 22% 提升至 45%，家庭客群消费占比从 25% 提升至 35%；案例参考：沈阳铁西万象汇 “家庭亲子生态” 实现复购率 42%，项目可借鉴其 “托管服务 + 权益联动” 模式，增加文旅元素形成差异化。 （二）品牌焕新计划：“首店引领 + 本土赋能 + 老店升级”，强化品牌竞争力 品牌是业态落地的核心载体，通过 “引入高流量首店、激活本土特色品牌、升级现有优质品牌”，目标 2026 年品牌焕新率达 40%，首店品牌贡献 35% 的客流与 40% 的销售额，形成 “首店有热度、本土有特色、老店有活力” 的品牌矩阵。 1. 首店引进：聚焦 “潮玩 + 文旅 + 品质”，打造首店高地 首店是吸引年轻客群、提升项目调性的核心抓手（2025 年项目首店品牌客流贡献 30%）。2026 年重点引入 “全国首店 2 家、东北首店 8 家、沈阳首店 10 家”，首店占比从 40% 提升至 50%，形成沈阳首店经济标杆。 1.1首店引进清单与落地策略
1.2首店运营保障：从 “引进来” 到 “活起来” 首店开业营销：为每家首店定制 “开业主题活动”—— 如文和友文创体验店开业举办 “老沈阳物件征集展”，笑果工厂开业邀请明星脱口秀演员驻场，目标单店开业首月客流超 1 万人次； 首店数据监测：通过云阿云智慧运营平台实时监测首店 “坪效、客流、会员转化率”，若某首店开业 3 个月坪效低于 8000 元 /㎡/ 年，启动 “帮扶计划”（如调整商品结构、增加联动活动）； 首店续约保障：对首年坪效超 1.2 万元 /㎡/ 年的首店，续约时给予 “租金下浮 5%” 的优惠，目标首店续约率达 90%，高于行业平均水平（80%）。 2. 本土品牌赋能：激活 “沈阳特色”，强化在地文化认同 本土品牌是项目 “文旅属性” 的重要支撑，通过 “老字号升级 + 本土创业孵化”，让本土品牌从 “基础配套” 变为 “体验亮点”，目标 2026 年本土特色品牌占比达 20%，文旅客群对本土品牌的消费占比提升至 30%。 2.1老字号品牌升级：从 “传统售卖” 到 “文旅体验” 升级案例 1：老边饺子（中街店） 场景升级：将现有 300㎡门店改造为 “盛京饺子文化体验店”，增设 “饺子文化展区”（展示老边饺子 180 年历史）、“手工包饺子体验区”（配备厨师指导，收费 38 元 / 人）； 产品升级：推出 “盛京宫廷饺子套餐”（如 “满汉全席迷你饺子宴”，客单价 168 元）、“故宫联名饺子礼盒”（可作为伴手礼）； 联动升级：与项目 “非遗工坊” 合作，推出 “包饺子 + 剪纸体验” 组合套餐（98 元 / 人），与 “故宫文创店” 联动（购买饺子套餐可获文创店满 100 减 20 券）； 效果预测：升级后门店坪效从 6500 元 /㎡/ 年提升至 1.1 万元 /㎡/ 年，文旅客群占比从 40% 提升至 60%。 升级案例 2：不老林糖（中街店） 体验升级：在门店增设 “糖果 DIY 工坊”（面积 50㎡），客群可亲手制作 “沈阳限定款不老林糖”（如印字糖、造型糖），收费 28 元 / 份；文化主题包装”（如故宫角楼、中街牌坊图案包装），推出 “盛京伴手礼礼盒”（含多种口味不老林糖 + 非遗剪纸装饰），客单价从 38 元提升至 88 元； 营销升级：在项目小程序上线 “不老林糖 DIY 预约” 功能，联合文旅 KOL 开展 “沈阳伴手礼推荐” 直播，目标升级后门店销售额增长 50%，文旅客群消费占比从 30% 提升至 55%。 2.2本土创业孵化：挖掘 “青年创新力量”，打造年轻客群引力点 “青年创业专区” 规划： 空间布局：在 B1 层划定 500㎡区域作为 “青年创业专区”，设置 10 个独立摊位（每个面积 15-20㎡），剩余空间作为 “共享展示区”（用于创业品牌联合活动）；专区装修采用 “工业风 + 国潮元素”，营造年轻、活力的氛围； 入驻条件：优先招募沈阳高校（如鲁迅美术学院、沈阳音乐学院）文创设计、潮玩手作相关专业的毕业生创业项目，以及本地小众潮牌、独立设计师品牌，要求项目具备 “盛京文化元素” 或 “年轻社交属性”； 扶持政策： 租金扶持：前 6 个月免租金，第 7-12 个月租金减半（仅 50 元 /㎡/ 月），降低创业成本； 资源支持：由云阿云提供 “品牌运营指导”（如产品定价、线上推广），项目方提供 “客流导流”（如在主入口设置专区指引、官方公众号宣传）； 资金支持：联合沈河区政府 “青年创业基金”，为优质项目提供最高 10 万元创业补贴（需通过项目方与政府联合评审）。 孵化案例与目标： 预期入驻项目：计划引入 “盛京文创手作”（如满族刺绣挂件、沈阳地标文创冰箱贴）、“小众潮牌集合”（如融入沈阳工业元素的服饰）、“轻食创新品牌”（如东北特色茶饮、文创主题甜品）等类型项目； 运营目标：2026 年 “青年创业专区” 入驻项目 10 家，日均客流达 800 人次，客单价控制在 50-80 元，目标专区年销售额突破 300 万元，成为项目吸引 Z 世代客群的 “特色标签”；同时建立 “创业项目淘汰机制”，每季度评估项目销售额、客流贡献，末位 20% 项目替换为新孵化项目，确保专区活力。 3. 老店升级：“留优汰劣”，激活现有品牌价值 针对项目现有品牌 “部分高坪效品牌缺乏场景创新、低坪效品牌占用核心资源” 的问题，通过 “动态评估 + 分类优化”，实现 “高坪效品牌增值、低坪效品牌替换”，目标 2026 年老店升级后坪效平均提升 25%，品牌续约率从 85% 提升至 92%。 3.1老店分类评估标准：数据驱动的 “留汰决策” 建立 “老店评估体系”，从 “坪效、客流贡献、会员粘性、品牌匹配度” 四个维度对现有品牌进行打分（满分 100 分），按得分分为 “优先保留、优化升级、淘汰替换” 三类：
3.2分类优化策略：针对性提升与替换 ① 优先保留类品牌（评分≥80 分）：场景升级，增值赋能 代表品牌：优衣库（坪效 8500 元 /㎡/ 年，会员复购率 30%）、星巴克（坪效 1.2 万元 /㎡/ 年，客流带动率 18%）、西西弗书店（坪效 7200 元 /㎡/ 年，品牌匹配度高）； 升级策略： 场景主题化：推动品牌与项目定位融合，如优衣库推出 “沈阳限定款服饰”（印有故宫、中街元素），开设 “DIY 印花区”（客群可定制盛京文化图案）；星巴克打造 “盛京文化主题店”（店内装饰沈阳老照片、非遗元素壁画），推出 “故宫红墙拿铁”“非遗剪纸拉花咖啡” 等限定产品； 权益联动：将品牌纳入项目生态组合，如西西弗书店与 “亲子文化工坊” 联动（购买书籍满 100 元获亲子体验券），星巴克与 “露营体验区” 合作（购买咖啡满 68 元获露营区 1 小时体验券）； 效果目标：优先保留类品牌坪效提升 30%，会员复购率提升至 40%，成为项目 “稳定客流 + 品质形象” 的核心支撑。 ② 优化升级类品牌（评分 60-79 分）：调整运营，提升效益 代表品牌：某本土餐饮品牌（坪效 6500 元 /㎡/ 年，会员复购率 18%）、某儿童服饰品牌（坪效 5800 元 /㎡/ 年，品牌匹配度一般）； 升级策略： 产品与服务调整：协助餐饮品牌优化菜单，增加 “盛京主题菜品”（如宫廷糕点、满族特色菜），提升客单价从 65 元至 90 元；推动儿童服饰品牌引入 “亲子 DIY 服饰” 产品线，增加互动体验环节； 运营支持：通过云阿云算法为品牌提供 “客群消费数据”（如儿童服饰品牌目标客群偏好），协助调整商品结构；为品牌提供 “会员共享” 服务（项目会员到店消费享额外折扣），提升会员复购率； 效果目标：优化升级类品牌评分提升至 80 分以上，坪效增长 25%，若 6 个月内未达标，则转入 “淘汰替换类”。 ③ 淘汰替换类品牌（评分＜60 分）：精准替换，填补空白 代表品牌：某传统女装品牌（坪效 4800 元 /㎡/ 年，品牌匹配度低）、某快餐品牌（坪效 5200 元 /㎡/ 年，客流带动率 5%）； 替换策略： 业态匹配替换：将低坪效传统零售替换为高匹配度的体验业态，如 3 层某女装品牌区域（200㎡）替换为 “非遗手作工坊”（预计坪效 1 万元 /㎡/ 年），B1 层某快餐品牌区域（150㎡）替换为 “潮玩快闪店”（预计坪效 9000 元 /㎡/ 年）； 快速填补空白：依托云阿云 “品牌储备库”，确保品牌撤店后 30 天内完成新品牌入驻，避免空间空置；替换前通过 “临时快闪活动”（如网红茶饮快闪）维持区域客流； 效果目标：淘汰替换类区域坪效提升 80%，空间利用率达 100%，无空置期。 （三）各楼层布局规划及品牌落位策略 1.地上 1 层：盛京文旅形象与品质生活区（面积占比 18%，约 4000㎡） 1.1. 定位升华 打造 “盛京文旅第一印象枢纽”，整合 “文旅形象展示 + 品质生活零售 + 特色轻食” 三大业态，聚焦文旅客群 “初到打卡 + 伴手礼采购” 与本地品质客群 “日常便捷消费” 需求，成为项目文旅形象与品质生活的核心入口，目标客单价 300-800 元，坪效 1.8-2.5 万元 /㎡/ 年。 1.2. 主要业态 文旅形象展示、品质生活零售（轻奢配饰 / 精致家居）、特色轻食、便民服务 1.3. 品牌组合 文旅形象展示：沈阳故宫文创体验店（300㎡，东北首家沉浸式文创店，含故宫 IP 衍生品、宫廷文化体验区）、盛京非遗手作快闪区（200㎡，定期轮换剪纸、皮影戏等非遗体验项目）； 品质生活零售：MUJIcom（250㎡，沈阳中街首店，聚焦日常家居好物）、APM Monaco（150㎡，轻奢配饰，满足精致消费需求）、周大福文旅主题店（120㎡，推出故宫联名珠宝）、琥福珠宝（120㎡，推出钻石定制珠宝+帝车星腕表）、花西子美妆体验店（180㎡，国潮美妆，含汉服妆造服务）；凤池夸集合店（凤池夸、月魁星一线高化美妆品牌） 特色轻食：Manner 咖啡（100㎡，高性价比精品咖啡，吸引年轻客群）、好利来文旅主题店（150㎡，推出盛京元素甜品，如故宫角楼造型蛋糕）； 便民服务：项目服务中心（80㎡，提供文旅咨询、行李寄存、门票预订）、中国移动 5G 体验店（60㎡，满足客群通信需求）。 1.4. 租金水平 文旅形象展示：保底租金 200-300 元 /㎡/ 月，部分品牌（如故宫文创）享受 10-15% 租金补贴（文旅属性强，需政策扶持）； 品质生活零售：保底租金 350-500 元 /㎡/ 月，扣点率 8-12%（客群稳定，坪效贡献中等）； 特色轻食：保底租金 400-600 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%（高客流、高复购，适合扣点模式）； 便民服务：保底租金 150-200 元 /㎡/ 月，无扣点（配套功能，提升客群便利性）。 1.5. 焕新重点 引入沈阳故宫文创体验店，打造 “文旅 + 零售” 沉浸式场景，目标日均接待文旅客群 800 人次； 升级花西子门店为 “美妆 + 汉服体验” 复合店，提供免费汉服试穿与妆造服务，带动客单价从 200 元提升至 350 元； 在主入口设置 “盛京主题 AR 导航装置”，引导客群直达文旅体验区，缩短寻路时间 30%。 1.6. 特色活动与政策支持 每月举办 “盛京文创市集”，联合故宫文创、非遗手作品牌开展产品首发活动，吸引文旅客群参与； 推出 “文旅消费满减” 活动（如在故宫文创店消费满 200 元，可获 Manner 咖啡 10 元抵扣券），促进跨业态联动； 为文旅属性品牌提供 “装修补贴”（最高 800 元 /㎡）与 “免租期”（最长 6 个月），降低入驻成本。 1.7. 布局策略 主入口（中街路侧）布局沈阳故宫文创体验店与花西子美妆体验店，形成 “文旅 + 国潮” 第一视觉冲击，吸引路人进店； 中庭区域布局 Manner 咖啡与好利来文旅主题店，利用高人流提升轻食区转化，同时作为动线枢纽连接两侧零售品牌； 动线末端布局便民服务与非遗快闪区，引导客流深度浏览，避免 “进门即出”，提升整体逛店时长（目标 1 小时）。 2.地上 2 层：潮玩社交与年轻活力区（面积占比 17%，约 3700㎡） 2.1. 定位升华 打造 “沈阳 Z 世代潮玩社交核心区”，整合 “潮牌零售 + 潮玩体验 + 年轻社交餐饮” 三大业态，聚焦 18-30 岁 Z 世代客群 “潮玩收藏 + 社交打卡 + 个性消费” 需求，成为项目年轻活力的核心承载区，目标客单价 500-1000 元，坪效 1.5-2.2 万元 /㎡/ 年。 2.2. 主要业态 潮牌零售、潮玩体验、年轻社交餐饮、潮玩服务 2.3. 品牌组合 潮牌零售：INXX（250㎡，东北首店，高端潮牌）、FMACM（200㎡，设计师潮牌）、NPC（180㎡，明星主理潮牌）、WHO.A.U（150㎡，休闲潮牌）、照天印红色文创潮品店； 潮玩体验：TOP TOY 东北首店（400㎡，含盲盒、机甲模型、手办定制）、泡泡玛特城市旗舰店（300㎡，推出沈阳限定款盲盒）、笑果工厂沈阳首店（350㎡，脱口秀剧场 + 潮玩周边）； 年轻社交餐饮：怂重庆火锅厂（300㎡，社交属性强，适合年轻聚会）、公路商店小酒馆（200㎡，夜间潮玩社交场景）、茉酸奶（120㎡，网红轻食，吸引打卡）； 潮玩服务：潮玩 DIY 工坊（150㎡，提供手办涂装、盲盒改造）、海马体潮玩主题店（180㎡，推出潮玩风格写真）。 2.4. 租金水平 潮牌零售：保底租金 300-450 元 /㎡/ 月，扣点率 10-13%（年轻客群消费力中等，需平衡租金与品牌活力）； 潮玩体验：保底租金 250-350 元 /㎡/ 月，扣点率 8-11%（体验属性强，客流带动明显，适当降低租金）； 年轻社交餐饮：保底租金 450-650 元 /㎡/ 月，扣点率 15-18%（高翻台、高客流，适合高扣点）； 潮玩服务：保底租金 200-300 元 /㎡/ 月，扣点率 6-9%（配套体验，提升潮玩区粘性）。 2.5. 焕新重点 引入 TOP TOY 东北首店与笑果工厂沈阳首店，形成 “潮玩零售 + 社交体验” 双引擎，目标 Z 世代客群占比提升至 40%； 打造 “潮玩主题连廊”，连接各潮牌与体验店，墙面装饰潮玩涂鸦与沈阳地标元素，提升场景沉浸感； 上线 “潮玩社群小程序”，会员可预约脱口秀演出、参与盲盒交换活动，目标社群活跃率达 65%。 2.6. 特色活动与政策支持 每周举办 “潮玩签售会”（如邀请潮玩设计师现场签售），每月举办 “脱口秀开放麦”，吸引年轻客群到店； 推出 “潮玩消费套餐”（如 TOP TOY 消费满 300 元，可获怂火锅 50 元抵扣券 + 脱口秀门票 8 折），促进跨业态消费； 为潮玩首店品牌提供 “装修补贴”（最高 1000 元 /㎡）与 “免租期”（最长 8 个月），抢占首店资源。 2.7. 布局策略 电梯口附近布局 TOP TOY 与泡泡玛特，利用高人流提升潮玩零售转化； 区域中心布局笑果工厂脱口秀剧场，作为潮玩区核心引流点，周边环绕潮牌零售与社交餐饮； 动线末端布局潮玩 DIY 工坊与海马体主题店，引导客流深度体验，延长停留时长（目标 2.5 小时）。 3.地上 3 层：家庭亲子与文旅体验区（面积占比 18%，约 4000㎡） 3.1. 定位升华 打造 “盛京亲子文旅融合区”，整合 “亲子体验 + 儿童零售 + 文旅亲子服务” 三大业态，聚焦 25-40 岁家庭客群 “亲子互动 + 儿童消费 + 文旅教育” 需求，成为项目家庭客群粘性的核心承载区，目标客单价 800-1500 元，坪效 1.2-1.8 万元 /㎡/ 年。 3.2. 主要业态 亲子体验、儿童零售、文旅亲子服务、家庭餐饮 3.3. 品牌组合 亲子体验：奈尔宝沈阳首店（600㎡，高端亲子乐园，含盛京文化主题区）、盛京亲子文化工坊（300㎡，非遗亲子课如剪纸、皮影）、卡通尼乐园（250㎡，儿童游乐 + 电玩）； 儿童零售：巴拉巴拉亲子装旗舰店（200㎡，推出盛京元素童装）、安奈儿（150㎡，儿童服饰）、乐高授权专卖店（200㎡，含沈阳地标积木模型）、云霞兽（（150㎡，儿童服饰、益智童具）； 文旅亲子服务：亲子托管中心（150㎡，专业看护 + 文旅小课堂）、儿童摄影（180㎡，推出故宫主题写真）； 家庭餐饮：西贝儿童餐主题店（250㎡，儿童专属菜单 + 亲子互动游戏）、必胜客亲子餐厅（200㎡，DIY 披萨体验）。 3.4. 租金水平 亲子体验：保底租金 200-300 元 /㎡/ 月，扣点率 7-10%（体验属性强，客流带动家庭消费，适当降低租金）； 儿童零售：保底租金 250-350 元 /㎡/ 月，扣点率 9-12%（客群稳定，复购率高，坪效中等）； 文旅亲子服务：保底租金 150-250 元 /㎡/ 月，无扣点（配套服务，提升家庭客群满意度）； 家庭餐饮：保底租金 350-500 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%（高复购、低客单价，适合平衡租金）。 3.5. 焕新重点 引入奈尔宝高端亲子乐园，打造 “亲子 + 文旅” 融合场景（如乐园内设置故宫积木区、非遗手工区），目标家庭客群复购率提升至 45%； 升级乐高专卖店为 “沈阳地标主题店”，推出沈阳故宫、中街牌坊等积木模型，带动客单价从 300 元提升至 500 元； 在亲子区设置 “文旅亲子打卡点”（如迷你故宫角楼装置），引导家庭客群拍照分享，提升社交传播。 3.6. 特色活动与政策支持 每月举办 “盛京亲子文化日”，开展非遗亲子课、故宫主题手工活动，吸引家庭客群参与； 推出 “家庭文旅套餐”（如奈尔宝门票 + 故宫文创店满 200 减 50 券 + 西贝儿童餐），打包售价 399 元，比单独消费优惠 20%； 为亲子体验品牌提供 “装修补贴”（最高 900 元 /㎡）与 “免租期”（最长 6 个月），降低运营成本。 3.7. 布局策略 电梯口附近布局奈尔宝亲子乐园与乐高专卖店，利用高人流吸引家庭客群进店； 区域一侧布局亲子服务（托管中心、儿童摄影），另一侧布局家庭餐饮，形成 “体验 - 服务 - 餐饮” 的消费闭环； 动线中间设置 “文旅亲子互动区”（如非遗手作展台），作为客流缓冲点，提升整体逛店舒适度。 4.地上 4 层：盛京文旅与深度体验区（面积占比 18%，约 4000㎡） 4.1. 定位升华 打造 “沈阳盛京文化深度体验区”，整合 “非遗体验 + 文旅零售 + 沉浸式娱乐” 三大业态，聚焦文旅客群 “文化感知 + 深度参与” 与本地客群 “文旅休闲” 需求，成为项目文旅定位的核心承载区，目标客单价 400-800 元，坪效 1.0-1.6 万元 /㎡/ 年。 4.2. 主要业态 非遗体验、文旅零售、沉浸式娱乐、文旅配套 4.3. 品牌组合 非遗体验：盛京非遗工坊集群（500㎡，含满族刺绣、辽瓷制作、皮影戏体验）、老边饺子非遗体验店（300㎡，包饺子体验 + 文化展示）； 文旅零售：长安里国潮街区（600㎡，整合本地文创、非遗衍生品）、沈阳故宫联名文创店（250㎡，独家发售故宫 IP 产品）； 沉浸式娱乐：盛京主题密室逃脱（400㎡，剧情围绕沈阳故宫历史）、沉浸式戏剧体验（300㎡，演绎盛京民间故事）； 文旅配套：盛京文化书店（200㎡，售卖本地历史文化书籍）、文旅主题茶馆（250㎡，满族特色茶饮 + 文化沙龙）。 4.4. 租金水平 非遗体验：保底租金 150-250 元 /㎡/ 月，享受 15-20% 租金补贴（文旅属性强，需政策扶持）； 文旅零售：保底租金 200-300 元 /㎡/ 月，扣点率 7-10%（客单价中等，复购率低，需控制租金）； 沉浸式娱乐：保底租金 250-350 元 /㎡/ 月，扣点率 10-13%（体验收费高，客流稳定，坪效贡献中等）； 文旅配套：保底租金 180-280 元 /㎡/ 月，无扣点（配套功能，提升文旅区体验完整性）。 4.5. 焕新重点 升级 “长安里” 街区为 “沉浸式盛京文化街区”，地面铺设中街历史地图，墙面装饰清代商号彩绘，提升场景沉浸感； 引入盛京主题密室逃脱，联合沈阳故宫专家设计剧情，目标文旅客群体验率达 30%； 在街区设置 “文旅打卡护照”，客群完成 3 个非遗体验可兑换文创礼品，提升深度参与度。 4.6. 特色活动与政策支持 每季度举办 “盛京文化节”，邀请非遗传承人现场展演、开展文化讲座，吸引文旅客群与本地客群； 推出 “文旅联票”（如故宫门票 + 密室逃脱体验 + 文创店满 100 减 30 券），联合沈阳故宫实现客流互导； 为非遗体验品牌申请 “沈阳市文旅补贴”（最高 50 万元），降低运营成本。 4.7. 布局策略 主通道布局长安里国潮街区与故宫联名文创店，形成 “文旅零售” 核心动线，吸引客群深度浏览； 区域两侧布局非遗工坊与沉浸式娱乐，通过 “零售引流 - 体验转化” 的逻辑提升消费； 动线末端布局文旅书店与主题茶馆，作为客群休息与文化交流的空间，延长停留时长（目标 2 小时）。 5.地上 5 层：品质餐饮与社交休闲区（面积占比 17%，约 3700㎡） 5.1. 定位升华 打造 “沈阳品质餐饮社交区”，整合 “高端正餐 + 特色餐饮 + 休闲茶饮” 三大业态，聚焦 25-50 岁品质客群 “商务宴请 + 家庭聚餐 + 休闲社交” 需求，成为项目餐饮消费的核心承载区，目标客单价 600-1200 元（正餐）、80-150 元（轻食茶饮），坪效 1.8-2.5 万元 /㎡/ 年。 5.2. 主要业态 高端正餐、特色餐饮、休闲茶饮、餐饮配套 5.3. 品牌组合 高端正餐：王品牛排（350㎡，高端西餐，商务宴请首选）、西堤牛排（250㎡，品质西餐）、眉州东坡（400㎡，川菜正餐，家庭聚餐热门）； 特色餐饮：盛京宫廷菜主题餐厅（300㎡，满族特色菜 + 宫廷装修）、太二酸菜鱼（250㎡，网红特色餐饮）、海底捞火锅（500㎡，社交属性强）； 休闲茶饮：喜茶黑金店（150㎡，高端茶饮）、奈雪的茶 PRO 店（180㎡，轻食 + 茶饮）、茶颜悦色沈阳首店（150㎡，网红国潮茶饮）； 餐饮配套：餐饮等位区（100㎡，提供免费零食、桌游）、甜品站（80㎡，如满记甜品）。 5.4. 租金水平 高端正餐：保底租金 300-450 元 /㎡/ 月，扣点率 8-12%（高客单价、低翻台，适合低扣点 + 保底模式）； 特色餐饮：保底租金 400-600 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%（高翻台、高客流，坪效贡献稳定）； 休闲茶饮：保底租金 500-700 元 /㎡/ 月，扣点率 15-18%（高复购、高客单价，适合高扣点）； 餐饮配套：保底租金 150-200 元 /㎡/ 月，无扣点（配套功能，提升餐饮区体验）。 5. 焕新重点 引入茶颜悦色沈阳首店，利用网红茶饮流量带动餐饮区整体客流，目标首月日均排队时长控制在 30 分钟内，带动周边餐饮销售额增长 20%； 打造 “盛京宫廷菜主题餐厅”，菜品融入满族特色（如满汉全席迷你套餐），装修采用清代宫廷风格，目标客单价从 600 元提升至 800 元； 升级餐饮等位区为 “社交互动区”，配备桌游、免费美甲服务，将等位时长转化为 “体验增值”，降低客群流失率（目标从 25% 降至 10%）。 6. 特色活动与政策支持 每月举办 “美食文化节”，如 “盛京宫廷菜品鉴会”“网红茶饮打卡活动”，吸引美食爱好者参与； 推出 “餐饮 + 体验” 联动套餐（如海底捞消费满 500 元，可获笑果工厂脱口秀门票 8 折券），促进跨楼层消费； 为网红茶饮品牌（如茶颜悦色）提供 “装修补贴”（最高 1200 元 /㎡）与 “开业营销支持”（项目官方公众号推广），助力品牌快速起量。 7. 布局策略 电梯口附近布局茶颜悦色、喜茶等网红茶饮，利用高流量吸引客群停留，带动周边餐饮转化； 区域中心布局海底捞、太二酸菜鱼等特色餐饮，形成 “社交餐饮核心圈”，满足年轻客群聚会需求； 动线末端布局王品牛排、眉州东坡等高端正餐，营造 “静谧用餐氛围”，适配商务宴请场景； 餐饮区设置 “共享等候区”，集中提供等位服务，避免各门店单独占用空间，提升坪效。 6.地上 6 层：生活服务与健康休闲区（面积占比 10%，约 2200㎡） 6.1. 定位升华 打造 “沈阳品质生活服务枢纽”，整合 “健康休闲 + 生活配套 + 亲子服务” 三大业态，聚焦 25-45 岁品质客群 “健康管理 + 日常服务 + 亲子托管” 需求，成为项目 “生活属性” 的核心承载区，目标客单价 300-600 元，坪效 0.8-1.2 万元 /㎡/ 年。 6.2. 主要业态 健康休闲（瑜伽 / 健身 / 美容）、生活配套（干洗 / 家政 / 宠物服务）、亲子服务（高端托管 / 早教） 6.3. 品牌组合 健康休闲：Pure Yoga（300㎡，高端瑜伽品牌，沈阳首店）、美丽田园美容 SPA（250㎡，品质美容服务）、乐刻运动 24 小时健身房（200㎡，便捷健身）； 生活配套：福奈特高端干洗（150㎡，提供奢侈品护理服务）、58 到家家政服务中心（100㎡，线下体验店）、宠物家宠物服务中心（180㎡，宠物美容 + 寄养）； 亲子服务：美吉姆早教中心（400㎡，高端亲子早教）、高端亲子托管中心（200㎡，配备专业育婴师 + 文旅小课堂）； 配套服务：眼镜护理中心（80㎡，如博士眼镜）、数码维修店（60㎡，如苹果授权维修）。 6.4. 租金水平 健康休闲：保底租金 200-300 元 /㎡/ 月，扣点率 6-9%（长期会员制，现金流稳定，需控制租金）； 生活配套：保底租金 150-250 元 /㎡/ 月，无扣点（便民属性强，坪效贡献较低，以 “服务配套” 为核心目标）； 亲子服务：保底租金 200-300 元 /㎡/ 月，扣点率 7-10%（会员复购率高，客流带动性强）； 配套服务：保底租金 180-280 元 /㎡/ 月，扣点率 5-8%（刚需属性强，客群稳定）。 6.5. 焕新重点 引入 Pure Yoga 沈阳首店，开设 “亲子瑜伽”“国风瑜伽” 特色课程，目标会员数首年突破 500 人，带动健康休闲区营收占比达 60%； 升级宠物家服务中心为 “宠物 + 文旅” 复合店，提供 “宠物汉服拍摄”“宠物文创周边” 服务，客单价从 200 元提升至 350 元； 整合生活配套业态，推出 “一站式生活服务卡”（含干洗折扣、家政优惠、宠物服务套餐），提升客群复购率（目标从 30% 提升至 50%）。 6.6. 特色活动与政策支持 每季度举办 “健康生活节”，如 “瑜伽公开课”“美容养生讲座”，吸引健康关注者参与； 推出 “服务 + 消费” 联动权益（如 Pure Yoga 会员可获餐饮区 9 折优惠），提升会员粘性； 为高端生活服务品牌（如 Pure Yoga）提供 “免租期”（最长 6 个月）与 “会员共享” 支持（项目黑卡会员可享品牌首单 8 折），降低品牌获客成本。 6.7. 布局策略 电梯口附近布局乐刻运动、美丽田园等高频健康服务，利用高人流提升到店率； 区域一侧布局亲子服务（美吉姆早教、高端托管），另一侧布局生活配套（干洗 / 家政 / 宠物服务），形成 “亲子 - 生活” 双功能区； 健康休闲业态集中布局，共享更衣室、淋浴间等设施，降低运营成本，提升空间利用率； 设置 “生活服务咨询台”，统一解答客群需求，引导客群精准匹配业态，提升服务效率。 7.地上 7 层：屋顶露营体验与夜间社交区（面积占比 9%，约 2000㎡） 7.1. 定位升华 打造 “沈阳城市屋顶露营地标”，整合 “户外露营 + 夜间社交 + 文旅体验” 三大业态，聚焦 18-35 岁 Z 世代客群 “户外休闲 + 夜间消费 + 社交打卡” 需求，成为项目 “夜间经济” 与 “潮玩属性” 的核心承载区，目标客单价 150-300 元，坪效 1.0-1.5 万元 /㎡/ 年（夜间时段占比 70%）。 7.2. 主要业态 屋顶露营体验、夜间社交（小酒馆 / 露天电影）、文旅主题活动区 7.3. 品牌组合 屋顶露营体验：牧高笛露营体验店（500㎡，沈阳首店，提供露营装备租赁 + 场景体验）、城市露营位（800㎡，划分 15 个独立露营单元，配备帐篷、桌椅、投影）； 夜间社交：公路商店屋顶小酒馆（300㎡，夜间营业至 24:00）、露天电影放映区（200㎡，免费播放经典影片 + 盛京文化纪录片）； 文旅主题活动区：屋顶非遗展演区（200㎡，定期举办皮影戏、满族歌舞演出）。 7.4. 租金水平 屋顶露营体验：保底租金 250-350 元 /㎡/ 月，扣点率 8-11%（季节性强，夏季客流高，需平衡租金与淡季运营）； 夜间社交：保底租金 300-400 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%（夜间时段坪效高，适合高扣点）； 文旅主题活动区：保底租金 100-150 元 /㎡/ 月，享受 20% 租金补贴（文旅属性强，需政策扶持夜间活动）。 7.5. 焕新重点 引入牧高笛露营体验店，打造 “城市屋顶露营” 场景，推出 “日间露营套餐”（99 元 / 2 小时，含咖啡 + 桌游）、“夜间露营套餐”（199 元 / 4 小时，含简餐 + 电影），目标夏季日均客流达 800 人次； 升级屋顶为 “文旅 + 露营” 复合空间，在露营区设置 “盛京文化打卡点”（如迷你故宫角楼装置、满族灯笼装饰），引导客群拍照分享，提升社交传播量（目标月均打卡内容超 500 条）； 冬季推出 “屋顶冰雪露营季”，搭建透明暖棚，提供热红酒、烤火体验，解决 “淡季客流不足” 问题（目标冬季客流达夏季的 60%）。 7.6. 特色活动与政策支持 每周举办 “屋顶主题活动”，如 “露营音乐会”“非遗之夜”“潮玩交换市集”，吸引年轻客群夜间到店； 推出 “夜间消费券”（如 19:00 后露营体验满 100 减 30），刺激夜间客流增长，目标夜间营收占比从 40% 提升至 70%； 为露营体验品牌（如牧高笛）提供 “屋顶改造补贴”（最高 1500 元 /㎡，用于防水、照明、保暖设施），降低品牌前期投入。 7.7. 布局策略 屋顶中心布局露营体验区，划分 “休闲露营单元” 与 “活动社交单元”，满足 “安静休憩” 与 “社交互动” 两类需求； 动线边缘布局公路商店小酒馆与露天电影区，形成 “夜间社交圈”，延长客群停留时长（目标从 2 小时延长至 4 小时）； 屋顶设置 “观景平台”，可眺望中街商圈夜景，结合 “盛京文化装饰”，打造 “打卡地标”，提升空间吸引力； 配备 “垂直交通优化” 措施（如增设直达电梯、夜间灯光指引），解决屋顶 “可达性差” 问题，目标客群到达率从 30% 提升至 60%。 8、楼层规划总结：三维定位驱动，打造 “全域体验闭环” 沈阳益田假日世界通过 “地上 1-7 层 + 屋顶” 的分层业态规划，构建了 “文旅体验、潮玩社交、品质生活” 三大核心功能体系，实现 “客群全覆盖、需求全满足、时段全打通”： 文旅维度：从 1 层故宫文创、4 层非遗体验到屋顶文旅活动，形成 “浅度打卡 - 深度参与 - 夜间延伸” 的文旅体验闭环，适配文旅客群与本地文化爱好者； 潮玩维度：2 层潮玩零售、5 层社交餐饮、7 层屋顶露营，覆盖 Z 世代 “逛买 - 聚会 - 休闲” 全场景，强化年轻客群粘性； 生活维度：3 层亲子服务、6 层生活配套、5 层品质餐饮，满足家庭客群与品质客群 “日常消费 - 服务需求 - 健康管理” 的全周期需求。 通过 “楼层联动（如餐饮 + 体验套餐）、业态协同（如文旅 + 零售）、时段延伸（如白天亲子 + 夜间露营）”，目标 2026 年实现 “各楼层坪效平均提升 34%、客群平均停留时长延长至 4 小时、夜间营收占比提升至 35%”，将项目打造为 “沈阳盛京潮玩文旅生活第一目的地”。 （四）业态规划与品牌焕新落地保障：组织、数据、风险三维支撑，确保目标达成 1. 组织保障：成立专项执行团队，明确权责分工 组建 “业态品牌专项小组”：由益彩商管招商总监任组长，云阿云品牌资源总监任副组长，成员包括招商专员、运营专员、数据分析师、财务专员，具体分工如下：
建立 “双周例会 + 月度复盘” 机制：双周召开小组例会，同步业态调整进度与品牌落地情况；每月开展 “数据复盘会”，对比目标与实际数据（如坪效、客流），调整优化策略。 2. 数据保障：云阿云算法全程赋能，提升决策精准度 业态调整数据支撑：通过云阿云 “业态坪效预测模型”，提前预判调整后各业态的坪效、客流贡献，避免 “盲目调整”；例如预测 3 层传统零售替换为非遗工坊后，坪效可从 4800 元 /㎡/ 年提升至 1 万元 /㎡/ 年，误差率控制在 5% 以内； 品牌匹配数据支撑：利用云阿云 “品牌 - 客群匹配算法”，分析目标品牌与项目客群的契合度，如 TOP TOY 与 Z 世代客群的匹配度达 92%，确保引进品牌能精准触达核心客群； 运营监测数据支撑：在云阿云智慧运营平台设置 “业态品牌监测看板”，实时监控各品牌的坪效、客流、会员转化率，自动生成 “异常预警”（如某品牌坪效连续 2 个月下降 10%），及时启动优化措施。 3. 风险保障：动态应对潜在风险，降低执行阻力 风险识别与应对预案：
效果评估与迭代：每季度邀请第三方机构（如沈阳商业研究院）对 “业态规划效果”（如坪效增长、客流分布）、“品牌焕新效果”（如首店贡献、本土品牌热度）进行评估，出具评估报告；2026 年底根据评估结果制定 2027 年优化方案（如调整部分体验业态组合、补充新类型首店），实现 “持续优化、长期增值”。 （五）总结：业态为骨，品牌为魂，构建定位适配的价值体系 沈阳益田假日世界通过 “降旧增新 + 生态组合” 的业态规划调整，破解了 “传统零售占比过高、体验不足” 的核心问题，构建了 “文旅体验、潮玩生活、家庭亲子” 三大生态闭环，实现了从 “功能业态” 到 “价值生态” 的跨越；同时，通过 “首店引领 + 本土赋能 + 老店升级” 的品牌焕新计划，强化了品牌的 “热度、特色、活力”，为业态落地提供了优质载体。 2026 年，依托业态与品牌的协同发力，项目预计实现 “整体坪效提升 34%、首店占比提升至 50%、本土特色品牌占比达 20%” 的目标，不仅能精准匹配 “盛京潮玩文旅生活中心” 的定位，更能形成 “差异化竞争壁垒”，为沈阳商业市场提供 “存量项目业态品牌优化” 的可复制范本，同时为项目资产价值提升奠定核心基础。 九、运营管理专项提升 （一）运营管理提升总纲：以 “智慧化 + 精细化” 双轮驱动，构建 “客流 - 会员 - 商户” 良性生态 1. 核心目标 针对项目当前 “数据割裂、会员粘性不足、商户赋能薄弱、活动联动性弱” 四大痛点，依托云阿云算法能力，通过 “系统搭建提效、商户赋能增收、会员运营留客、活动营销引流” 四大举措，实现 2026 年关键指标突破： 整体运营效率提升 40%，决策周期从 3 个月缩短至 1 周； 会员消费占比从 43% 提升至 60%，黑卡会员年复购率达 80%； 商户销售额超百万店铺数量从 42 家增至 60 家，C 级商户 3 个月内销售额提升 20%； 活动带动客流同比增长 50%，文旅业态销售额占比从 15% 提升至 25%。 2. 核心逻辑 以 “智慧运营系统” 为数据底座，串联 “商户赋能、会员运营、活动营销” 三大核心模块，形成 “数据驱动决策、决策指导执行、执行反哺数据” 的闭环运营体系，强化 “盛京潮玩文旅生活中心” 定位认知。 （二）智慧运营系统搭建：打造 “数据驱动” 的运营中枢 1. 全维度数据整合平台（投入 280 万元） 1.1数据采集层：构建 “人 - 货 - 场” 全链路数据网 客流数据：在 1-7 层入口、核心业态区（如 2 层潮玩区、4 层非遗区）部署 25 台 AI 客流摄像头，实时采集 “实时客流、客群画像（年龄 / 性别 / 消费偏好）、动线轨迹”，数据精度达 98%；增设 Wi-Fi 探针，追踪客群停留时长（目标核心区域停留超 30 分钟占比达 60%）。 销售数据：对接 120 家商户 POS 系统，实时抓取 “品牌销售额、坪效、品类关联度（如购买非遗手作客群 80% 同步购买文创）、客单价”，支持按小时 / 天 / 周维度分析，例如 2026 年 Q1 潮玩业态坪效目标 1.1 万元 /㎡/ 年。 会员数据：整合 30 万会员 “消费记录（RFM 模型分层）、互动行为（社群活跃度 / 活动参与率）、服务反馈（满意度评分）”，形成 360° 会员画像，例如识别 “高价值忠诚会员”（年消费 10 万 +，复购率 80%）。 1.2数据应用层：两大平台支撑决策与执行 运营数据驾驶舱：管理层通过手机 APP / 电脑端实时查看核心指标，包含： 实时监控：1 层实时客流 2300 人（同比 + 18%）、TOP3 销售品牌（TOP TOY 日销 12 万元）、会员新增 85 人 / 日； 趋势分析：近 7 天客流变化曲线、各业态坪效排名（潮玩＞亲子＞文旅）； 预警提示：某亲子品牌坪效连续 3 天低于 6000 元 /㎡/ 年预警线，触发红色提示。 商户经营健康度监测平台：设置 12 项核心指标（坪效、租售比、客流转化率、复购率等），将商户划分为四级：
1.3案例参考与落地保障 案例：北京 SKP 通过数据驾驶舱实现决策周期从 3 个月缩短至 1 周，坪效提升 25%；本项目可借鉴其 “数据可视化 + 实时预警” 模式，新增 “文旅客群画像” 模块（如文旅客群偏好非遗体验 + 故宫文创）。 落地：2026 年 1-2 月完成设备安装与系统开发，3 月试运行；配备 2 名数据分析师 + 1 名系统运维，每周输出《运营数据周报》+《商户健康度报告》。 2. 精准营销与业态预警系统 2.1个性化营销引擎：转化率从 5% 提升至 15% 算法逻辑：基于云阿云 “消费偏好匹配算法”，例如 Z 世代会员近 3 个月潮玩消费占比 70%，推送 “潮玩签售会 + 露营满 200 减 50 券”，推送时间选周五晚（Z 世代活跃高峰）；文旅客群提前 3 天推送 “故宫联票 + 非遗体验优惠”。 场景落地：线上小程序设置 “1 元秒杀体验券”（非遗 / 露营），双 11 期间储备 3 倍于日常的库存，避免缺货；线下联动 10 家银行（如招行白金卡满 3000 减 500），提升客单价。 2.2业态预警机制：提前 3 个月预判需求 坪效预警：潮玩业态预警线 8000 元 /㎡/ 年，触发预警后 48 小时输出分析报告（如某品牌坪效低因 “产品更新慢”），1 周内协助引入盛京元素新品。 需求预测：结合 2025 年五一亲子客流增长 60%+ 沈阳文旅局 “五一文化节” 政策，提前 1 个月调配非遗区人力（从 10 人增至 20 人）、故宫文创备货量 + 120%；夏季预测露营区客流 + 150%，拓展露营位从 15 个增至 25 个。 （三）商户赋能体系：构建 “三维一体” 增长模型 1. 资源赋能：设立 600 万元商户成长基金 1.1资金与场地支持 成长基金用途：为 A + 级商户提供场地升级补贴（最高 1500 元 /㎡，如 TOP TOY 旗舰店装修）；为 C 级商户提供数字化改造资金（如 POS 系统升级，单店补贴 3 万元）。 高校合作：与沈阳工业大学开设 “商户总裁班”，每季度 2 次培训（内容：新媒体营销、服务标准），参考武汉楚河汉街经验，参与商户平均销售额提升 18%。 1.2客流与营销共享 跨界资源整合：引入上海 K11 “商户联盟” 模式，组织跨品类商户策划活动（如 “非遗手作 × 咖啡” 套餐：非遗体验 + 美式咖啡，总价立减 30 元），实现客流共享，目标带动参与商户销售额 + 25%。 文旅联动资源：优先推荐 A + 级商户参与沈阳故宫文创共创（如联合开发故宫角楼潮玩），在项目 1 层故宫文创店独家发售，目标单品年销售额突破 50 万元。 2. 能力赋能：数据与工具支撑 数据共享：为商户提供实时经营数据看板（如某餐饮品牌午间客流转化率 20%，建议调整套餐组合），每周生成《商户经营健康度报告》，每月发布《消费趋势洞察》（如 2026 年 Q2 国潮美妆需求增长 40%）。 工具支持：免费为商户配置 MR 智能试衣镜（潮牌区）、智能点餐系统（餐饮区），目标潮牌区试穿转化率从 18% 提升至 40%，餐饮区翻台率 + 30%。 （四）会员体系升级：从“流量”到“忠诚客群”的转化 1. 四层会员分层：精准匹配需求（投入 500 万元升级系统）
2. 会员权益生态：拓展 28 项跨界服务 合作资源：与建设银行、沈阳音乐学院等 10 家机构合作，提供： 金融：招行白金卡满 3000 减 500、平安银行分期免息； 健康：金卡及以上会员三甲医院就医绿色通道； 教育：会员专属艺术课堂（如沈阳音乐学院钢琴课）； 出行：免费代客泊车（黑卡）、机场贵宾厅权益。 案例参考：杭州湖滨银泰 in77 通过跨界权益使会员卡价值感知度提升 35%，本项目目标会员权益使用率达 70%。 3. 会员粘性活动：游戏化 + 高频互动 3.1分层活动体系 月度专属日：普卡 “积分秒杀奶茶券”、银卡 “潮玩区 8 折”、金卡 “首店新品品鉴会”、黑卡 “非遗传承人晚餐”； 季度答谢季：银卡以上 “会员专属拍卖会”（限量潮玩）、金卡以上 “故宫深度游”、黑卡 “奢侈品牌私人定制”； 年度盛典：评选 “忠诚会员”，金奖（黑卡）获 5 万元 “盛京文旅套餐”（故宫年卡 + 非遗全年体验）。 3.2游戏化运营 会员成长体系：设置 128 个成就徽章（如 “美食探索家”“文化传承者”），集齐徽章可兑换黑卡体验权 1 个月； 推荐激励：成功推荐新会员获双倍积分，推荐黑卡会员奖励故宫 VIP 讲解服务 1 次。 4. 数据驱动运营：RFM 模型精准激活 会员细分：通过 RFM 模型将 30 万会员分为 8 类，例如 “高价值沉睡会员”（近 3 个月未消费，历史年销 10 万 +），推送 “回归专属券”（满 1000 减 300，有效期 7 天）+“故宫主题家宴邀请”； 目标：会员复购率从 22% 提升至 35%，沉睡会员唤醒率 25%，会员总数 2026 年底突破 45 万。 数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库 |
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2025-10-17 73
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