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商业地产案例分享-沈阳星摩尔项目（三） |
商业地产案例分享-沈阳星摩尔项目（三） 原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组 导读：本报告深度剖析沈阳星摩尔从“快时尚标杆”向“运动体验式商业”的战略转型路径。通过精准市场定位、业态创新重组、空间场景重构及数字化运营升级，系统解决项目同质化竞争与资产低效困境，为区域商业地产破局提供可复制的实战范例。全文共106000字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。 作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长 作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁 作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198 从快时尚标杆到运动体验新地标 沈阳星摩尔资产优化全案实施专项报告 目录 报告前言 一、市场分析及项目概述 二、本体SWOT 及项目现状 三、竞品分析及应对策略 四、核心挑战及破局路径 五、定位升级与客群策略 六、招商创新及政策汇总 七、空间优化及场景创新 八、业态规划及品牌焕新 九、运营管理专项提升 十、资产优化与增值策略 十一、项目建议及行业启示 五、定位升级与客群策略 （四）定位及客群分析成效监测：建立 “数据化 + 阶段性” 评估体系 1. 定位升级成效监测指标
2. 客群运营成效监测指标
3. 阶段性成效评估与调整 第一阶段（2025Q1-Q2）：重点评估 “定位认知率” 与 “核心客群占比”，若 2025Q2 末 “运动主题” 认知率低于 40% 或 Z 世代 / 新锐家庭客群占比未提升 5 个百分点，调整传播策略（如增加运动 KOL 合作频次）与业态布局（如优先落地核心客群专属业态）； 第二阶段（2025Q3-Q4）：重点评估 “客群交叉转化率” 与 “运动业态坪效”，若交叉转化比例低于 25% 或运动业态坪效低于 5000 元 /㎡/ 年，优化交叉运营活动（如设计更具吸引力的联票套餐）与业态运营（如增加运动体验课程频次）； 第三阶段（2026Q1-Q2）：重点评估 “长期客群粘性”（如会员复购率）与 “定位口碑”（如线上好评率），若会员复购率低于 60% 或线上好评率低于 85%，深化会员权益（如增加专属服务）与场景体验（如优化运动场馆配套）。 （五）总结：定位升级与客群运营的核心价值 星摩尔 “东北运动体验式商业标杆” 的定位升级，并非单纯的 “主题概念包装”，而是基于 “区域市场空白 + 客群需求爆发” 的精准判断，通过 “运动 + 体验 + 社交 + 消费” 四维价值体系，构建差异化竞争力；而客群精细化分析与运营，则是定位落地的核心支撑 —— 通过 “分客群匹配业态 + 交叉运营促转化”，确保定位与客群需求深度适配。 从长期价值来看，该定位与客群策略将实现三大核心目标： 心智占领：在沈阳客群中形成 “运动商业 = 星摩尔” 的强认知，摆脱同质化竞争； 客群增值：通过精准运营提升三类核心客群的消费频次与客单价，实现 “客流 - 收入” 双增长； 资产溢价：运动主题业态的高坪效与客群高粘性，将带动项目租金与资产估值提升，为后续资产优化（如 REITs 发行）奠定基础。 最终，星摩尔将通过 “清晰定位 + 精准客群运营”，从 “传统商业体” 转型为 “东北运动商业新地标”，实现 “商业价值 + 社会价值” 的双重提升。 六、招商创新及政策汇总 （一）招商策略创新：以 “数字化 + 模式化 + 渠道化” 为核心，构建高效招商体系 1. 数字化招商体系搭建：从 “经验招商” 到 “数据驱动招商” 1.1全球品牌资源库建设：精准匹配项目需求 资源库核心架构： 依托北京云阿云全球商业资源网络，构建 “星摩尔运动主题品牌资源库”，涵盖 3 大类别、200 + 品牌，按 “品牌层级 + 业态类型 + 拓展需求” 三维标签分类，具体如下：
资源库动态更新机制： 设立专职 “品牌资源维护专员”，每周更新品牌拓展动态（如新增拓展计划、租金预期调整），每月与云阿云全球资源中心同步海外品牌资源（如日韩新兴运动品牌），确保资源库品牌覆盖率达目标业态的 90% 以上；同时建立 “品牌合作评级”，对已入驻或洽谈中的品牌按 “合作意愿度 + 运营能力” 分级（A/B/C 三级），优先推进 A 级品牌落地。 1.2AI 算法精准匹配：实现 “区域 - 业态 - 品牌” 最优组合 算法核心逻辑： 基于智慧运营中台的 “客群画像数据 + 空间价值数据”，构建招商匹配算法模型，输入 “区域位置、面积、层高” 等空间参数后，自动输出适配业态及品牌推荐，具体匹配维度如下： 客群需求匹配：如 1 层主动线区域（Z 世代客群占比 60%），算法优先推荐 “潮流运动快闪店 + 网红轻食”，匹配年轻客群消费偏好； 空间价值匹配：如地下二层（层高 8 米、面积 2.5 万㎡），算法识别其 “大空间、低租金敏感度” 特征，推荐 “室内攀岩 + 滑雪模拟器” 等体验业态； 品牌协同匹配：若已确定 1 层引入 Nike Beacon（头部运动零售），算法自动推荐其上下游品牌（如运动康复中心、运动装备配件店），形成 “零售 - 体验 - 服务” 协同。 算法应用案例： 针对 3 层 1500㎡空置区域（客群以新锐家庭为主，周边有亲子运动馆），算法输出 “亲子运动装备零售（如小骆驼户外）+ 家庭轻食（如西贝儿童餐）” 的业态组合，并推荐 3 个 A 级品牌（小骆驼户外、安踏儿童、西贝儿童餐），最终该区域招商周期从传统的 4 个月缩短至 2 个月，开业后坪效达 5200 元 /㎡/ 年，高于 3 层平均水平 15%。 1.3线上招商工具：全流程数字化提升效率 星摩尔招商小程序核心功能：
小程序运营效果： 2025 年 Q1 小程序上线后，累计注册品牌用户超 300 家，其中通过 VR 看铺筛选商铺的品牌占比达 70%，在线签约品牌 15 家，招商效率较传统模式提升 40%，单品牌招商沟通成本从 5000 元降至 2000 元。 2. 招商模式创新：降低品牌风险，强化利益绑定 2.1“主力店 + 卫星店” 联动模式：构建运动生态闭环 核心逻辑： 以 “头部主力店” 为流量入口，吸引其产业链上下游 “卫星店” 入驻，形成 “主力店引流 - 卫星店转化 - 整体生态增值” 的闭环，解决 “单店引流能力弱” 的问题。 执行流程与案例： 主力店筛选：优先选择 “高客流、强品牌力、生态协同性强” 的头部运动品牌，如引入 Nike Beacon（1 层 1200㎡）作为核心主力店，其 2024 年单店日均客流超 2000 人次，会员超 5 万人； 卫星店匹配：基于 Nike Beacon 的客群（25-35 岁运动爱好者），匹配 “运动装备配件（如运动手表店）、运动服务（如运动康复中心）、运动餐饮（如能量餐吧）” 等卫星店，共规划 8 家卫星店（总面积 3000㎡），分布在 Nike Beacon 周边 300 米范围内； 联动运营：推出 “主力店 + 卫星店” 联合套餐，如 “Nike 消费满 1000 元赠运动康复体验券”“卫星店消费可兑换 Nike 会员积分”，实现客流互导； 成效预期：参考上海陆家嘴中心 “Adidas 主力店 + 卫星店” 模式，该模式可使卫星店日均客流提升 30%，主力店客单价提升 20%，星摩尔目标通过该模式实现 1 层运动生态区年销售额突破 1.5 亿元。 2.2联营合作模式：降低新兴品牌入驻门槛 适用场景： 针对 “室内滑雪、攀岩” 等新兴运动体验品牌，此类品牌前期设备投入大（如滑雪模拟器单台造价超 50 万元）、运营风险高，传统 “固定租金” 模式易导致品牌亏损，需通过 “基础租金 + 营收分成” 降低风险。 合作方案设计：
模式优势： 对品牌而言，前期成本降低 40%，风险可控；对项目而言，通过分成机制分享品牌成长收益，避免 “固定租金无法随品牌营收增长而提升” 的问题。参考成都环球中心 “攀岩馆联营模式”，该模式使品牌入驻率提升 35%，项目年租金收益增长 20%。 2.3快闪店孵化模式：测试市场，降低长期招商风险 空间规划与运营： 空间布局：在 1 层中庭（1000㎡）、2 层连廊（500㎡）设立 “快闪店孵化区”，采用模块化装修（可拆卸、可移动），单店面积 20-50㎡，适合短期入驻； 品牌筛选：重点引入 “潮流运动品牌（如陆冲板品牌 Carver）、本土特色品牌（如老沈阳运动文创）、新兴餐饮品牌（如运动能量饮品牌）”，入驻周期 1-3 个月； 孵化机制：为快闪店提供 “零租金 + 低押金” 政策（押金 5000 元，入驻结束后退还），仅收取水电费（按实际用量计算），同时提供 “运营支持包”（含收银系统、基础装修、客流数据反馈）； 转化路径：通过智慧运营中台监测快闪店的 “日均客流、客单价、复购率”，若连续 2 个月坪效超 3000 元 /㎡/ 月，优先转化为长期租户（给予 3 个月免租期）。 运营案例与成效： 2025 年 Q2 引入 Carver 陆冲板快闪店（30㎡），入驻 1 个月内日均客流超 500 人次，坪效达 4200 元 /㎡/ 月，远超孵化标准，后续转化为 2 层长期租户（面积 80㎡），租金 8 元 /㎡/ 天，开业后首月坪效突破 5000 元 /㎡/ 月。该模式使项目空铺率降低 10%，同时挖掘出 3-5 个潜力品牌，丰富业态层次。 3. 招商渠道拓展：跨界联动，挖掘多元化品牌资源 3.1跨界合作招商：依托外部 IP，链接优质品牌 运动赛事 IP 合作： 与 “沈阳国际马拉松”“辽宁街舞大赛” 等本土头部运动赛事 IP 签订合作协议，成为赛事 “官方合作伙伴”，获取赛事合作品牌资源（如赛事赞助商、装备供应商），具体合作路径： 赛事期间在星摩尔设立 “赛前装备展”“赛后恢复区”，邀请赛事赞助商（如运动品牌特步、能量饮品牌东鹏特饮）入驻快闪店； 为赛事合作品牌提供 “赛事 IP + 项目客流” 的联合营销，如 “购买特步马拉松装备可获星摩尔攀岩体验券”，提升品牌入驻意愿； 2025 年计划通过该渠道引入 3-5 家赛事合作品牌，如特步跑步装备店、东鹏特饮体验店。 运动 APP 合作： 与 Keep、咕咚等运动 APP 合作，挖掘其 “线上用户 - 线下消费” 转化需求，具体合作： 在 Keep APP 开设 “星摩尔运动专区”，用户完成线上运动任务（如跑步 5 公里）可获星摩尔运动体验折扣券； 邀请 Keep 合作品牌（如运动装备品牌迪卡侬、运动服饰品牌蕉内）入驻星摩尔，实现 “线上引流 - 线下消费” 闭环； 该渠道预计 2025 年引入 2-3 家运动 APP 合作品牌，目标带动线上引流客群超 10 万人次。 3.2海外招商联动：依托云阿云资源，引入区域首店 海外资源对接： 依托北京云阿云全球商业资源网络，重点对接 “东南亚、日韩” 的特色运动品牌，目标引入 “区域首店”，提升项目品牌层级，具体对接方向：
首店运营支持： 为海外首店提供 “本地化支持包”，包括 “东北消费习惯调研报告”“中文运营团队推荐”“跨境物流对接”，确保品牌顺利落地。参考沈阳恒隆广场 “韩国美妆品牌首店” 运营数据，区域首店可带动项目客群年轻化比例提升 15%，日均客流增长 10%。 3.3本土品牌扶持：联合政府，培育特色品牌 “本土特色品牌培育计划”： 联合沈阳市商务局、铁西区文旅局，推出专项扶持计划，筛选沈阳本土优质品牌（运动、餐饮、文创类），具体扶持措施： 资金扶持：为入选品牌提供最高 50 万元的装修补贴（需满足 “经营满 2 年、本土注册满 3 年” 条件），补贴分 2 年发放（开业后 1 年发放 50%，2 年发放 50%）； 租金优惠：前 2 年租金减免 30%，第 3 年减免 15%，若年坪效超 4000 元 /㎡/ 年，额外给予 1 个月免租期； 运营支持：为品牌提供 “商业运营培训”（如客流分析、营销策划），协助对接供应链资源（如食材采购、设备租赁）。 扶持案例： 2025 年筛选 “东北风户外装备店”（本土注册 5 年，主打东北抗寒户外装备）入选计划，给予装修补贴 30 万元（面积 150㎡×400 元 /㎡×50%），前 2 年租金减免 30%（原租金 8 元 /㎡/ 天，减免后 5.6 元 /㎡/ 天），开业后首月坪效达 3800 元 /㎡/ 月，远超预期，计划 2026 年拓展至 200㎡。该计划使项目本土品牌占比从 15% 提升至 25%，强化在地文化特色。 （二）政策资源汇总与应用：精准对接政策，降低成本，提升收益 1. 政府层面政策：全面梳理，最大化争取扶持 1.1沈阳市 “夜经济” 扶持政策 政策内容与申报条件：
申报流程与预期成效： 申报准备：2025 年 2 月前完成 “夜间业态规划方案”（含屋顶夜间市集、地下二层运动场馆夜间运营计划）、“夜间客流监测数据报告”（2024Q4 夜间客流占比达 28%，接近申报标准），联合 30 家夜间经营商户签署 “夜间规范经营承诺书”； 申报执行：3 月 1 日通过 “沈阳市商务局官网” 提交申报材料，同步对接铁西区商务局进行政策解读与材料指导，确保申报材料通过率； 预期收益：若成功认定 “夜经济示范街区”，可获得 200 万元夜间设施改造补贴（用于屋顶市集灯光亮化、户外桌椅采购），夜间税收返还预计超 50 万元 / 年，同时夜班公交接驳可使夜间客流提升 25%（参考沈阳中街夜经济街区数据）。 1.2铁西区 “产业升级” 政策（运动产业专项） 政策内容与申报条件：
申报策略与案例： 企业引入补贴申报：2025Q1 计划引入雪乐山（室内滑雪）、攀岩主义（攀岩）、康复帮（运动康复）3 家运动产业企业，注册资本合计 500 万元，按政策可申请 50 万元补贴（500 万 ×10%），申报材料需包含 “企业注册证明”“租赁合同”“注册资本验资报告”； 赛事补贴申报：2025Q3 计划举办 “铁西区星摩尔攀岩挑战赛”，预计投入 50 万元（含赛事组织、奖品、宣传），参与人数超 800 人，可申请 15 万元补贴（50 万 ×30%），申报时需提交 “赛事方案”“投入预算表”“参与人员报名清单”； 预期收益：2025 年通过该政策预计获得补贴超 65 万元，可覆盖部分运动企业招商成本，同时提升项目对运动产业企业的吸引力，目标 2025 年底引入运动产业企业超 8 家。 1.3辽宁省 “商业数字化” 政策（智慧运营中台专项） 政策内容与申报条件：
申报执行与成效测算： 投入核算：星摩尔智慧运营中台搭建总投入 192 万元（含 AI 客流系统 30 万元、会员管理系统 12 万元、数据中台 150 万元），符合 “投入超 100 万元” 申报条件； 申报材料准备：2025 年 4 月前完成 “数字化改造实施方案”“投入发票清单”“平台功能测试报告”，同时准备 “数字化改造前后对比数据”（如招商周期从 4 个月缩短至 2 个月，缩短 50%；会员活跃度从 28% 提升至 50%，提升 22 个百分点）； 预期补贴与效益：按 30% 补贴比例可申请 57.6 万元补贴，补贴资金可用于数字化平台后续运维（如数据更新、功能升级），同时数字化平台可使招商效率提升 40%、运营成本降低 15%，预计每年节省运营成本超 100 万元。 2. 内部招商扶持政策：精准赋能品牌，加速招商落地 2.1品牌装修补贴：分层次、有条件给予支持 补贴标准与申请条件：
补贴案例与风险控制： 案例：引入 lululemon（区域首店，租赁面积 1000㎡，租赁期限 5 年，装修标准 2000 元 /㎡），按标准可申请 20 万元补贴（1000㎡×200 元 /㎡），分 3 期发放，开业满 3 个月后若品牌日均客流超 300 人次、坪效超 8000 元 /㎡/ 年，全额发放剩余 40% 补贴； 风险控制：在补贴协议中约定 “若品牌开业后 6 个月内闭店或转租，需退还已领取的补贴”，同时要求品牌提供装修进度月报，确保装修质量与进度。 2.2租金阶梯优惠：帮助品牌度过培育期 优惠标准与适用范围：
优惠成效测算： 以雪乐山（租赁面积 2500㎡，全额租金 4 元 /㎡/ 天）为例： 培育期（3 个月）：减免 50% 租金，品牌需支付租金 = 2500㎡×4 元 /㎡/ 天 ×90 天 ×50%=45 万元，较全额租金节省 45 万元； 成长期（3 个月）：减免 30% 租金，品牌需支付租金 = 2500㎡×4 元 /㎡/ 天 ×90 天 ×70%=63 万元，较全额租金节省 27 万元； 培育期 + 成长期合计节省 72 万元，有效降低品牌前期运营成本，提升品牌存活率（参考行业数据，租金优惠可使新品牌存活率提升 30%）。 2.3联合营销支持：降低品牌营销成本，提升曝光 支持内容与执行标准：
支持案例： 2025 年 Q4 计划与 Nike Beacon 联合举办 “冬季运动新品发布会”，活动预算 10 万元，项目承担 5 万元（用于场地布置、嘉宾邀请），活动设置 “新品试穿 + 攀岩体验” 环节，预计吸引参与人数超 300 人，带动 Nike Beacon 当日销售额超 20 万元，较平日提升 50%。 （三）招商与政策协同落地保障措施 1. 组织保障：成立专项招商与政策申报团队 团队架构： 组建 “星摩尔招商与政策专项小组”，共 8 人，下设 3 个模块： 招商执行模块（3 人）：负责品牌对接、谈判、签约，需具备 5 年以上商业招商经验，熟悉运动业态； 政策申报模块（2 人）：负责政府政策调研、材料准备、申报跟进，需熟悉沈阳市、铁西区政策申报流程； 数据支持模块（3 人）：负责智慧运营中台数据维护、招商数据统计、政策申报数据支撑，需具备数据分析能力。 考核机制： 设定 “招商目标考核” 与 “政策申报考核” 双重 KPI： 招商目标：2025 年完成 35 家品牌招商（含 5 家头部运动品牌、8 家运动体验品牌、12 家特色配套品牌、10 家本土品牌），空铺率控制在 5% 以内； 政策申报：2025 年完成 “夜经济示范街区”“运动产业扶持资金”“数字化改造补贴” 3 项政策申报，争取补贴超 300 万元； 考核奖励：完成 KPI 目标团队奖金 10 万元，超额部分按比例追加奖励；未完成目标扣减 20% 绩效工资。 2. 流程保障：建立 “招商 - 政策” 协同落地流程 协同流程步骤： 招商初期：政策模块提前为招商模块提供 “目标品牌可享受的政策清单”（如头部运动品牌可享受装修补贴、租金优惠），提升招商谈判筹码； 招商谈判：招商模块与品牌洽谈时，同步明确政策支持内容（如补贴金额、优惠期限），并在合同中约定政策兑现条件； 签约后：政策模块协助品牌准备政策申报材料（如装修补贴申请需的租赁合同、装修报价单），确保政策快速兑现； 运营期：招商模块与政策模块定期复盘品牌运营数据，若品牌达到政策奖励条件（如年营收超 1000 万元），及时申报奖励。 3. 风险保障：预判并解决落地风险 招商风险与应对： 品牌违约风险：若品牌签约后未按时进场装修，按合同约定收取违约金（相当于 1 个月租金），同时启动备选品牌对接，避免空铺； 业态适配风险：若品牌运营后与项目定位不符（如运动品牌转型普通零售），要求品牌限期整改，整改不达标则解除合同； 政策风险与应对： 政策变动风险：政策模块每周跟踪政府政策更新，若政策申报条件调整，及时调整申报策略（如辽宁省数字化补贴比例从 30% 降至 20%，则增加其他政策申报，确保总补贴金额达标）； 申报失败风险：对每个政策申报准备 “备选方案”，如 “夜经济示范街区” 申报失败，则申请 “沈阳市商业特色街区” 补贴（最高 100 万元），降低申报失败影响。 （四）招商与政策成效预期 1. 招商成效目标
2. 政策收益目标
3. 长期价值成效预期 品牌生态价值：通过 “头部 + 新兴 + 本土” 三层品牌矩阵构建，2026 年形成 “运动体验 - 零售 - 服务 - 餐饮” 完整生态，品牌间客流互导率提升至 35%，核心运动业态年销售额突破 3 亿元，占项目总销售额的 40%； 资产增值价值：运动业态高坪效（8000 元 /㎡/ 年）带动项目整体坪效从 3000-5000 元 /㎡/ 年提升至 6000-8000 元 /㎡/ 年，2026 年资产估值突破 32 亿元，较 2024 年增长 77.8%； 行业标杆价值：数字化招商体系与政策协同模式可形成 “星摩尔经验”，2026 年后可对外输出运营方案（如为东北其他商业项目提供招商与政策申报咨询），创造额外收益，同时提升项目在东北商业市场的影响力。 （五）招商与政策成效复盘机制 1. 月度数据复盘：跟踪短期执行进度 复盘内容： 招商数据：当月新增品牌数量（按业态分类）、签约面积、空铺率变化、品牌装修进度，对比月度招商目标，分析未达标原因（如头部品牌对接延迟、新兴品牌观望）； 政策数据：政府政策申报进度（如材料提交状态、审核反馈）、补贴到账金额、内部扶持政策兑现金额（如装修补贴发放比例、租金优惠减免金额），确保政策执行无滞后； 运营数据：新入驻品牌日均客流、客单价、坪效，判断品牌运营健康度，若新品牌坪效低于 2500 元 /㎡/ 月，启动运营帮扶（如联合营销支持、会员引流）。 复盘形式： 每月 5 日前召开 “招商与政策月度复盘会”，由专项小组汇报数据，星摩尔运营团队与云阿云项目组参与，形成《月度复盘报告》，明确下月优化措施（如调整招商优先级、补充政策申报材料）。 2. 季度策略复盘：优化中期执行方向 复盘内容： 招商策略有效性：分析数字化招商体系（如品牌资源库匹配准确率、招商小程序使用率）、创新模式（如联营品牌存活率、快闪店转化率）的成效，若联营品牌存活率低于 70%，调整分成比例或资源支持力度； 政策应用合理性：评估政府政策申报成功率（如夜经济示范街区是否获批）、补贴资金使用效率（如数字化补贴是否有效提升招商效率），若政策申报成功率低于 50%，优化申报材料或调整政策选择； 客群匹配度：结合智慧运营中台数据，分析新入驻品牌与核心客群（Z 世代、新锐家庭）的匹配度，若 Z 世代客群对新引入的运动品牌参与度低，后续优先引入潮流运动业态（如陆冲、飞盘）。 复盘形式： 每季度末召开 “招商与政策季度策略会”，邀请行业专家（如商业招商顾问、政策研究人员）参与，输出《季度策略优化方案》，调整下季度招商目标与政策申报计划（如增加海外首店招商资源、新增省级运动产业政策申报）。 3. 年度成效复盘：规划长期发展方向 复盘内容： 年度目标达成情况：全面复盘招商目标（品牌数量、首店占比、空铺率）与政策目标（补贴金额、净收益）的完成情况，形成年度成效评分（如目标达成率 90% 以上为优秀，70% 以下为待改进）； 经验与问题总结：提炼年度成功经验（如某类品牌招商效率高、某类政策申报成功率高），梳理核心问题（如海外招商资源不足、政策申报专业度欠缺）； 下年度规划：基于复盘结果，制定下年度招商与政策目标（如 2026 年引入 10 家海外首店、争取政府补贴 400 万元），明确资源投入方向（如增加海外招商团队、引入政策申报第三方机构）。 复盘形式： 每年 12 月召开 “年度成效复盘大会”，向星摩尔股东、运营团队、云阿云集团汇报，发布《年度招商与政策成效报告》，确保下年度策略与项目长期定位（东北运动体验式商业标杆）高度契合。 （六）总结：招商创新与政策应用的核心逻辑与价值 星摩尔招商创新与政策汇总模块的核心逻辑，在于构建 “数字化提效 + 模式降风险 + 渠道扩资源 + 政策强支撑” 的招商生态，其本质是通过 “内外协同” 解决商业项目招商难、品牌活、收益低的核心痛点： 对内以创新为驱动：数字化招商体系让招商更精准，联营、快闪店等模式让品牌更易落地，从 “被动等待品牌” 变为 “主动吸引品牌”； 对外以政策为杠杆：政府政策降低项目与品牌的成本压力，内部扶持政策加速品牌培育，从 “单一租金收益” 变为 “生态价值共享”。 从实际价值来看，这一体系不仅能实现 “2025 年引入 25 家运动品牌、争取 312.6 万元政策净收益” 的短期目标，更能为项目带来三大长期价值： 品牌生态壁垒：形成 “运动主题 + 多层级品牌” 的独家生态，摆脱同质化竞争； 资产增值动能：高坪效运动业态与稳定品牌组合，持续提升项目资产估值； 行业影响力：成为东北商业项目 “招商创新 + 政策应用” 的标杆，具备模式输出能力。 未来，随着招商与政策体系的持续优化，星摩尔将逐步从 “传统商业体” 转型为 “运动商业生态平台”，实现商业价值与社会价值的双重最大化。 七、空间优化及场景创新 （一）空间优化核心思路：以 “数据驱动场景，场景匹配客群” 为底层逻辑 1. 核心原则的深层拆解 星摩尔空间优化并非单纯 “物理改造”，而是基于 “客群需求 + 资产效率 + 主题定位” 的三维协同，三大原则的具体落地逻辑如下： 动线流畅化：解决 “客群流动低效” 问题 ——2024 年客群动线调研显示，35% 的客群因 “主次动线衔接断层” 未到达 3-4 层，20% 因 “垂直交通不足” 放弃前往地下二层，需通过动线改造提升客群覆盖率； 空间功能化：破解 “闲置空间浪费” 痛点 —— 屋顶 1.2 万㎡、地下二层 2.5 万㎡闲置空间年损失租金超 870 万元，需通过 “功能植入” 将 “低效资产” 转化为 “高坪效场景”； 体验沉浸化：强化 “运动主题心智”—— 当前仅 15% 客群能直观感知星摩尔 “运动属性”，需通过场景营造让 “运动元素” 渗透到空间每个角落，提升主题辨识度。 2. 三大优化方向的数据支撑
（二）具体空间优化方案：从“物理改造”到“运营落地” 的全流程设计 1. 动线优化：打通 “主次动线壁垒”，提升客群流动效率 1.1主入口升级：打造 “运动主题门户”，强化第一印象 改造细节与参数： 入口建筑改造：将北二中路主入口原有玻璃幕墙替换为 “攀岩墙造型外立面”（高 8 米、宽 12 米），外立面嵌入 3 块 LED 屏（单块尺寸 5m×3m），循环播放沈阳马拉松赛事集锦、运动品牌新品视频，夜间通过灯光亮化呈现 “运动轨迹” 动态效果； 品牌展示区设置：入口内侧划分 200㎡“运动品牌快闪展示区”，采用模块化展台（可快速更换品牌），优先展示 Nike、lululemon 等头部品牌当季新品，设置 “扫码试穿” 互动装置，客群扫码即可预约店内体验； 客流引导设计：入口处设置 “运动主题导视系统”，通过地面彩绘（如跑步道图案）引导客群流向 1 层运动潮流区，同时增设 2 名 “运动体验官”（身着运动品牌服装），为客群提供业态指引与活动推荐。 成本与预期成效： 改造总成本：280 万元（外立面改造 180 万元、LED 屏 60 万元、展示区 40 万元），其中申请铁西区 “商业外立面改造补贴” 80 万元，项目自筹 200 万元； 预期成效：主入口日均客流停留时长从 5 分钟延长至 12 分钟，1 层运动品牌进店率提升 40%，参考沈阳恒隆广场 “主题入口” 改造数据，入口周边品牌坪效可提升 35%。 1.2连廊打通：消除 “楼层断层”，实现客群跨区流动 改造规划与执行： 连廊位置与规格：在 2 层、3 层各增设 1 条 “跨区连廊”（2 层连接原快时尚区与新运动体验区，3 层连接亲子运动区与运动餐饮区），连廊宽度 3.5 米、长度 25 米，采用钢结构 + 玻璃幕墙设计，确保通透感； 连廊主题营造：连廊地面铺设 “运动步道” 地胶（模拟塑胶跑道质感），两侧设置 “运动名人名言灯箱”（如 “运动是生活的解药”），顶部悬挂运动器材装饰（如迷你攀岩墙模型、滑雪板），强化主题氛围； 功能植入设计：连廊中段设置 5 个 “运动互动打卡点”，如 “步数兑换机”（客群扫码同步当日步数，满 5000 步可兑换运动饮品优惠券）、“运动拍照框”（提供运动主题道具，扫码即可生成电子照片）。 案例参考与成效： 参考成都 IFS “跨层连廊” 设计，连廊可使跨区客群流动率提升 50%，星摩尔目标通过连廊改造，实现 2-3 层跨区客流互导比例提升至 40%，原快时尚区（改造前坪效 2800 元 /㎡/ 年）坪效提升至 3800 元 /㎡/ 年。 1.3垂直交通强化：激活 “高楼层 + 地下空间”，打破动线盲区 垂直交通改造方案：
预期成效：通过垂直交通改造，3-4 层客群到达率从 30% 提升至 60%，地下二层到达率从 5% 提升至 40%，高楼层与地下空间坪效提升超 50%。 2. 低效空间激活：变 “闲置” 为 “高价值场景”，提升资产收益率 2.1屋顶空间改造：打造 “星摩尔运动公园”，实现 “白天 + 夜间” 双时段运营 改造规划与功能分区： 空间功能划分：1.2 万㎡屋顶划分为 4 大功能区，具体如下：
配套设施改造： 加装 “屋顶遮阳棚”（覆盖露营休闲区与运动补给区），应对雨天与暴晒天气； 铺设 “防滑防水地胶”（运动竞技区采用专业运动地胶，其他区域采用防滑地砖）； 新增 “屋顶照明系统”（运动区采用 LED 专业球场灯，休闲区采用暖光氛围灯），满足夜间运营需求。 成本与收益测算： 改造总成本：850 万元（设施采购 500 万元、装修 300 万元、配套 50 万元），申请沈阳市 “屋顶空间利用补贴” 200 万元，项目自筹 650 万元； 预期收益：日均接待客群 1200 人次，单日营收 2.5 万元（运动收费 1.5 万元、露营休闲 0.8 万元、补给消费 0.2 万元），年营收 912.5 万元，扣除运营成本（人员、维护等）后年净利润约 400 万元，2 年可收回改造成本。 2.2地下二层改造：引入 “室内运动综合体”，打造 “全天候运动目的地” 改造细节与业态组合： 核心业态规划：2.5 万㎡地下二层按 “运动体验 + 配套服务” 规划，具体如下：
空间设计亮点： 采用 “工业风 + 运动元素” 装修，墙面绘制 “雪山、岩壁” 主题壁画，地面按业态划分不同颜色地胶（攀岩区橙色、滑雪区白色）； 引入 “新风系统 + 恒温空调”，确保地下空间空气质量与温度适宜（夏季 26℃、冬季 22℃）； 设置 “运动数据大屏”，实时显示各业态排队情况、体验时长，方便客群规划行程。 运营案例参考与成效： 参考上海 “动因体育综合体” 运营数据，同类室内运动综合体日均客流 1500 人次，坪效可达 6000 元 /㎡/ 年；星摩尔目标通过该改造，地下二层年营收突破 1500 万元，坪效提升至 6000 元 /㎡/ 年，成为项目 “核心运动体验区”。 2.3中庭空间升级：改造 “运动展演中心”，提升聚客与转化能力 改造方案与运营策略： 硬件改造： 中庭顶部加装 “可升降舞台”（尺寸 10m×6m，最大承重 500kg），舞台两侧设置 2 块 LED 大屏（单块尺寸 8m×4m），支持赛事直播、活动展演； 地面铺设 “可拆卸运动地胶”，可根据活动需求切换为 “瑜伽垫”“街舞地板”“T 台” 等场景； 新增 “环绕式音响系统” 与 “专业灯光设备”（含追光灯、氛围灯），满足赛事、发布会等不同活动需求。 活动运营规划：
商业转化设计： 活动期间在中庭周边设置 “品牌快闪店”（如运动装备、运动饮品），实现 “活动引流 - 消费转化” 闭环； 推出 “中庭活动 + 业态体验” 联票，如 “街舞比赛门票 + 攀岩体验” 组合套餐（120 元，单独购买合计 180 元），提升客单价。 3. 主题场景打造：沉浸式运动氛围营造，强化品牌心智 3.1楼层主题分区：实现 “业态 - 客群 - 场景” 精准匹配 各楼层主题规划与业态组合：
3.2细节场景点缀：让 “运动元素” 渗透空间每个角落，强化主题认知 公共区域场景营造： 走廊场景： 主走廊地面每隔 10 米绘制 “运动图标地贴”（如篮球、跑步、瑜伽），形成 “运动轨迹引导线”，引导客群流向运动业态区域； 走廊墙面采用 “运动主题涂鸦”（邀请沈阳本地涂鸦艺术家创作，内容包含运动人物、项目 slogan“星运动，新生活”），每季度更新 1 次主题（如春季 “户外运动”、冬季 “冰雪运动”）； 走廊顶部悬挂 “运动器材装饰串”（如迷你篮球、羽毛球拍、滑雪板模型），搭配动态灯光（夜间交替亮起，模拟运动轨迹）。 卫生间场景： 卫生间入口处设置 “运动元素灯箱”（如 “运动后请及时补充水分”“拉伸放松，预防损伤”），播放轻柔的运动放松音乐； 男 / 女卫生间内设置 “运动小贴士” 贴纸（如 “跑步后如何缓解小腿酸痛”“瑜伽练习后的拉伸动作”），镜前灯采用 “暖光 + 冷光” 双模式（满足运动后补妆、整理装备的不同需求）； 亲子卫生间增设 “儿童运动互动区”（墙面安装可擦写画板，提供运动主题涂鸦工具，家长等待时可陪伴孩子创作）。 休息区场景： 各楼层休息区采用 “运动主题座椅”（如模拟自行车座椅造型的休闲椅、可折叠的运动长椅），搭配 “运动元素茶几”（桌面印制运动地图、赛事日历）； 休息区设置 “运动读物角”（摆放《跑步圣经》《瑜伽之光》等运动书籍、《Sports Illustrated》等国际运动杂志），提供免费阅读服务； 休息区插座设计为 “运动器材造型”（如哑铃、棒球棒形状），满足客群手机、运动手表充电需求。 氛围营造数据支撑： 参考北京合生汇 “主题场景营造” 数据，细节场景优化可使客群空间满意度提升 35%，停留时长延长 20%，星摩尔目标通过该措施，实现客群对 “运动主题” 的认知率从 15% 提升至 60%。 3.3夜间场景升级：打造 “沈阳夜运动打卡地”，延长运营时长，提升夜间收益 夜间场景改造与运营： 户外广场灯光秀： 在北二中路户外广场设置 “3D 运动灯光秀” 系统（投射面积 1000㎡，覆盖广场地面与周边建筑墙面），内容包含 “运动人物动态影像”（如跑步、攀岩、滑雪的 3D 动画）、“赛事直播投屏”（如 NBA、中超赛事夜间直播）； 灯光秀播放时间为 19:00-22:00，每小时 1 场（每场 15 分钟），同步搭配 “运动主题音效”（如篮球撞击声、跑步脚步声、加油呐喊声），增强沉浸感； 广场周边设置 “运动打卡装置”（如 “巨型运动手环”“可发光的运动标语牌”），供客群拍照分享，发布社交平台带 #星摩尔夜运动# 话题可获 “夜间运动体验折扣券”。 夜间业态运营调整：
夜间配套服务优化： 联合沈阳市公交集团开通 “星摩尔夜运动专线”（连接项目与铁西广场、张士开发区等白领聚集区），运营时间 21:00-24:30，每 30 分钟 1 班，客群凭运动场馆消费凭证可免费乘车； 增加夜间安保人员（从日间 15 人增至 25 人），在户外广场、屋顶公园、地下二层等区域增设监控摄像头（新增 20 个），确保夜间运营安全； 夜间设置 “运动应急服务站”（1 层主入口旁、屋顶公园、地下二层各 1 个），配备急救箱（含运动损伤处理药品）、应急照明设备，提供免费应急服务。 夜间运营成效预期： 参考上海外滩枫径 “夜间主题运营” 数据，夜间场景升级可使项目夜间客流占比从 15% 提升至 40%，夜间营收占比从 10% 提升至 30%；星摩尔目标通过该方案，实现 2025 年夜间日均客流突破 5000 人次，夜间年营收超 8000 万元。 数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库 |
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2025-10-20 117
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