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商业地产案例分享-龙湖沈阳浑南天街项目（五） |
商业地产案例分享-龙湖沈阳浑南天街项目（五） 原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组 导读：本报告深度剖析龙湖沈阳浑南天街项目，直面客流、坪效等核心挑战。报告系统性地提出了定位升级、业态焕新、数字化运营及资产增值的破局路径，为区域商业转型升级提供了可复制的实战范本与行业启示。全文共99500字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。 作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长 作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁 作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198 龙湖沈阳浑南天街项目资产运营专项提升与资产优化管理报告 目录 一、市场分析及项目概述 二、本体SWOT 及项目现状 三、竞品分析及应对策略 四、核心挑战及破局路径 五、项目定位升级及客群精细化分析 六、招商创新及政策汇总 七、空间优化及场景创新 八、业态规划及品牌焕新 九、运营管理专项提升 十、资产优化与增值策略 十一、项目建议及行业启示 九、运营管理专项提升 （三）服务管理专项提升：从 “基础服务” 到 “增值体验” 1. 员工服务能力提升：打造 “专业 + 热情” 服务团队 1.1服务培训体系构建 培训内容与频次：
培训资源保障： 邀请 “行业资深讲师”（如商业服务培训专家、五星级酒店客服经理）授课，每年投入培训预算 50 万元； 建立 “培训知识库”（线上平台），上传培训视频、课件、案例，员工可随时学习，目标员工培训覆盖率 100%，考核合格率 98%+。 1.2服务考核与激励机制 考核体系设计： 考核维度与权重：
考核周期与结果应用： 每月考核 1 次，按得分分为 “优秀（≥90 分）、良好（80-89 分）、合格（70-79 分）、不合格（＜70 分）”； 激励措施：优秀员工奖励 “月度奖金 1000 元 + 晋升优先”，良好员工奖励 “月度奖金 500 元”，不合格员工需参加 “补考培训”，连续 2 次不合格则调岗或解聘。 案例参考：2025 年 7 月，客服部员工王某某因 “客户满意度 98%、无投诉、提出‘会员人脸识别快速核销’建议被采纳”，获评优秀员工，当月奖金 1000 元，其服务案例在全员培训中分享，带动团队整体服务满意度提升 5%。 2. 客户服务优化：从 “被动响应” 到 “主动增值” 2.1投诉处理机制升级 全渠道投诉入口： 线上入口：会员 APP “投诉反馈” 模块、服务热线（400-XXX-XXXX）、微信公众号留言； 线下入口：各楼层服务台、现场客服专员（佩戴 “投诉处理专员” 标识）； 响应时效：客服人员 1 小时内通过 “电话 / APP 消息” 响应投诉，24 小时内给出 “解决方案 + 处理进度”，重大投诉（如客群受伤、安全问题）1 小时内现场处理。 投诉闭环管理： 建立 “投诉处理台账”，记录 “投诉内容、处理过程、客群满意度”，每月生成 “投诉分析报告”，识别高频投诉问题（如 “停车难”“优惠券核销复杂”）并优化； 回访机制：投诉处理完成后 3 天内，通过电话回访客群 “满意度”（1-5 分），满意度低于 4 分的需重新跟进，目标投诉解决率 98%+，客群满意度 90%+。 案例参考：2025 年 8 月，客群刘先生通过会员 APP 投诉 “奈尔宝预约系统卡顿，无法预约”，客服 1 小时内响应，协调技术团队修复系统，2 小时后告知刘先生 “已优先预约周末场次，并赠送 1 张亲子餐饮券”，回访满意度 5 分，后续优化预约系统，同类投诉下降 80%。 2.2增值服务体系构建 基础便民服务： 停车服务：会员消费满 200 元赠 1 小时免费停车（最高赠 4 小时），黑卡会员享 24 小时免费停车；引入 “智能停车导航系统”，会员 APP 可实时查看 “空余车位”“导航路线”，缩短找车时间 30%； 便民设施：各楼层设置 “雨伞租借点”（共 20 个，免费租借，押金 50 元）、“充电宝租借点”（共 50 个，每小时 2 元）、“母婴室”（共 5 个，配备婴儿护理台、温奶器、哺乳座椅）； 特殊客群服务：为老人、残疾人提供 “轮椅租借”（免费，需押金）、“专人陪同购物” 服务；为携带行李的文旅客群提供 “行李寄存”（服务中心，免费，需身份证登记）。 AI 智能服务应用： AI 客服机器人：在会员 APP、项目官网部署 “AI 客服机器人”，24 小时解答常见问题（如 “活动时间”“品牌位置”“停车收费”），识别准确率 95%+，可自动转接人工客服（复杂问题）； 智能导购系统：在各楼层入口设置 “AI 导购屏”，客群输入 “需求（如‘买口红’‘找亲子餐厅’）”，系统自动推荐品牌、规划动线，目标使用率 40%+，客群找店时间缩短 50%。 2.3服务效果评估 核心指标监测：
持续优化机制： 每月召开 “服务优化会议”，分析服务数据、投诉案例，制定优化措施（如 “停车难” 问题，新增 200 个临时车位）； 每季度开展 “客群服务调研”（线上问卷 + 线下访谈），收集 “服务改进建议”，如 2025 年 Q3 调研发现 “母婴室数量不足”，随即在 3F、4F 新增 2 个母婴室，客群满意度提升 6%。 （四）运营管理专项提升效果总结 通过 “数字化运营、活动运营、服务管理” 三大专项提升，2025 年项目将实现从 “传统运营” 到 “智慧化、精细化运营” 的转型，具体效果如下： 运营效率提升：智慧运营平台使品牌评估效率提升 86%、租金收缴率提升 8%，运营团队人均管理面积从 500㎡提升至 800㎡，整体运营效率提升 30%； 客流与销售增长：活动体系带动年均客流增长 40%，会员复购率从 60% 提升至 75%，项目年销售额从 10 亿元提升至 18 亿元，增幅 80%； 客户体验优化：客户满意度从 85% 提升至 92%，投诉解决率从 90% 提升至 98%，增值服务使用率从 35% 提升至 60%，客群平均停留时长从 1.5 小时提升至 2.2 小时； 品牌与资产价值提升：优质服务与活动吸引更多头部品牌入驻（首店品牌占比从 15% 提升至 30%），核心铺位租金从 8 元 /㎡/ 天提升至 12 元 /㎡/ 天，项目资产估值从 20 亿元提升至 35 亿元，实现 “商业价值与资产价值” 双增长。 十、资产优化与实施策略 资产优化以 “短期提效、中期增值、长期标杆” 为核心逻辑，聚焦 “租金收益、坪效转化、资产估值” 三大核心指标，通过 “差异化路径设计 + 精细化落地执行 + 全周期风险管控”，实现项目从 “传统商业资产” 到 “高成长性智慧商业资产” 的转型，为龙湖商业在东北区域的资产运营提供可复制模型。 （一）资产优化核心目标：量化拆解与达成依据 基于项目 2024 年基础数据（日均客流 2.8 万人次、年销售额 10 亿元、平均租金 8 元 /㎡/ 天、资产收益率 4.2%），结合沈阳浑南商圈发展趋势（2024 年浑南商圈商业增速 12%，首店经济带动客流增长 30%），制定分阶段量化目标，确保目标可落地、可监测。 1. 短期目标（1 年，2025 年 12 月前）
2. 中期目标（2 年，2026 年 12 月前）
3. 长期目标（3 年，2027 年 12 月前）
（二）资产优化核心路径：聚焦 “租金 + 坪效 + 估值” 三维提升 1. 租金体系优化：从 “固定租金” 到 “弹性租金 + 多元收益”，提升租金溢价能力 1.1差异化弹性租金模式（按品牌类型定制） 针对不同梯队品牌的 “引流能力、成长潜力、盈利水平”，设计差异化租金方案，平衡 “品牌吸引力” 与 “租金收益”：
1.2租金动态调整机制（按经营数据联动） 每季度根据品牌 “坪效、客流贡献、客户满意度” 进行租金调整，实现 “优质品牌留驻、低效品牌优化”： 正向激励：若品牌季度坪效高于项目平均水平 20%（如项目平均坪效 2 万元 /㎡/ 年，品牌达 2.4 万元 /㎡/ 年），租金可溢价 10%-15%，同时优先续约并提供优质铺位选择权； 案例：2025 年 Q2，花西子美妆店坪效 3.2 万元 /㎡/ 年（超平均水平 33%），租金从 10 元 /㎡/ 天溢价至 11.5 元 /㎡/ 天，品牌续约意愿提升至 100%； 整改预警：若品牌季度坪效低于项目平均水平 10%，给予 3 个月整改期（期间提供运营支持：如会员导流、联合促销），整改后仍未达标则 “下调铺位面积”（如从 150㎡缩减至 100㎡）或清退； 案例：2025 年 Q1，某传统女装店坪效 1.8 万元 /㎡/ 年（低于平均 10%），整改期内通过 “调整商品结构 + 会员定向推送”，坪效提升至 1.9 万元 /㎡/ 年（仍未达标），最终清退，铺位引入 POP MART 潮玩店，坪效提升至 2.8 万元 /㎡/ 年。 1.3多元收益拓展（补充租金收入） 除核心租金外，挖掘 “空间、服务、数据” 等隐性收益，目标多元收益占比从 2024 年的 5% 提升至 2025 年的 15%：
2. 坪效提升策略：从 “整体提升” 到 “分层分类精准提升”，挖掘每平米商业价值 2.1楼层坪效提升：按楼层定位优化业态组合 结合各楼层 “客群属性、消费场景”，聚焦高坪效业态，制定分层坪效目标与落地措施：
2.2铺位坪效提升：按铺位位置精准匹配品牌 根据铺位 “客流热度、展示面、可达性”，将铺位分为 “核心、次核心、边缘” 三类，匹配不同能级品牌，最大化每平米价值：
2.3业态坪效提升：按业态属性优化运营策略 针对 “体验、餐饮、零售” 三大核心业态的不同特征，制定针对性提升策略，突破坪效瓶颈：
3. 资产估值提升：从 “硬件优化” 到 “品牌 + 运营 + 数据” 赋能，获得资本市场认可 资产估值核心逻辑：商业项目估值 =“租金收益 × 资本化率倒数”+“品牌溢价 + 运营增值”，通过 “品牌集群、运营提效、数据背书”，降低资本化率（从 5.5% 降至 5%），提升估值基数。 3.1品牌赋能：打造 “首店集群 + 独家场景”，提升品牌溢价 首店品牌集群： 2025 年引入 30 家首店品牌（含东北首店 15 家、沈阳首店 15 家），涵盖 “智慧体验（极氪汽车）、亲子游乐（奈尔宝）、餐饮（怂火锅）、零售（APM Monaco）” 四大业态，首店品牌面积占比提升至 30%； 案例参考：成都 IFS 通过首店品牌集群，首店占比达 40%，资产估值从 2014 年的 120 亿元提升至 2024 年的 400 亿元，年均增长 12.8%，预计浑南天街首店集群将带动品牌溢价提升 20%。 独家场景打造： 1F 打造 “盛京文旅沉浸式场景”（故宫文创 + 非遗手作），2F 打造 “青年潮玩社交场景”（TeamLab+MAO livehouse），3F 打造 “亲子成长场景”（奈尔宝 + 素质教育集群），形成 “不可复制的场景 IP”； 场景 IP 带动 “媒体曝光量提升 300%”（2025 年目标线上曝光 1.5 亿次），吸引跨区域客群（如抚顺、本溪客群占比从 10% 提升至 20%），提升项目知名度与估值基数。 3.2运营赋能：通过精细化运营，提升资产稳定性与成长性 运营稳定性： 出租率提升至 98%（2024 年为 90%），通过 “品牌备选库” 与 “提前招商储备”，铺位空置期从 30 天缩短至 15 天，减少租金损失； 客户满意度提升至 92%，会员复购率提升至 75%，形成 “稳定消费客群”，确保租金收益可持续，降低资本化率（从 5.5% 降至 5.2%）。 运营成长性： 租金年均增长 20%（2025 年 10 元 /㎡/ 天→2026 年 12 元 /㎡/ 天→2027 年 15 元 /㎡/ 天），多元收益占比从 5% 提升至 20%，形成 “双增长引擎”； 案例：北京 SKP 通过运营成长性（租金年均增长 18%，销售额年均增长 25%），资本化率从 5.8% 降至 4.5%，资产估值从 2019 年的 200 亿元提升至 2024 年的 350 亿元，浑南天街预计可复制该逻辑，2026 年资本化率降至 5%，估值提升至 30 亿元。 3.3数据赋能：用运营数据背书，增强估值说服力 数据发布机制： 每季度发布 “项目运营白皮书”，公开 “客流、销售额、租金增长、NOI” 等核心数据（如 2025 年 Q1 日均客流 4.2 万人次，NOI 4.9%），向资本市场展示运营成果； 与北京云阿云合作，建立 “资产价值评估模型”，输入 “区域商业增速、项目运营数据、品牌集群度”，自动生成估值报告（如 2025 年模型测算估值 26 亿元，较 2024 年增长 24%）。 资本市场对接： 邀请知名评估机构（如戴德梁行、仲量联行）每年进行 1 次资产估值，出具权威报告； 对接 REITs 市场，2026 年目标满足 “NOI≥5.5%、运营稳定 3 年” 等 REITs 发行条件，通过 REITs 上市进一步提升资产流动性与估值（参考华润万象生活 REITs，上市后估值平均溢价 25%）。 （三）实施策略：“分阶段 + 责任到人 + 风险管控”，确保落地见效 1. 分阶段实施计划（细化时间节点与交付成果）
2. 责任分工与考核机制：明确权责，确保目标落地 2.1专项小组责任分工 北京云阿云联合龙湖成立 “浑南天街资产提升专项小组”，下设 4 个职能组，明确核心职责
2.2考核机制与激励措施 建立 “月度复盘 + 季度考核 + 年度激励” 机制，将考核结果与团队奖金、晋升直接挂钩： 月度复盘：每月 5 日召开项目例会，各小组汇报 “关键任务指标完成情况”，未达标项需提交 “整改方案 + 整改时限”（如招商组首店签约滞后，需 3 天内补充 2 家备选品牌）； 季度考核：每季度末按 “关键任务指标” 评分（满分 100 分），评分≥90 分评为 “优秀”，80-89 分为 “良好”，＜80 分为 “不合格”； 年度激励： 优秀小组：团队奖金 20 万元 + 全员晋升优先； 良好小组：团队奖金 10 万元； 不合格小组：取消年度奖金，重新制定目标并限期整改，连续 2 次不合格则调整团队成员。 3. 风险管控措施：提前预判，降低落地风险 3.1招商风险：避免铺位空置与品牌违约 风险 1：首店品牌谈判失败 防控措施：建立 “三梯队首店品牌库”（第一梯队：极氪、奈尔宝等必签品牌；第二梯队：M Stand、怂火锅等备选品牌；第三梯队：区域网红品牌），每个目标品牌准备 2 个备选品牌，如极氪谈判失败，立即启动第二梯队 “理想汽车” 谈判； 案例：2025 年 5 月，某首店餐饮品牌因资金问题放弃签约，招商组立即启动备选品牌 “怂火锅”，15 天内完成签约，铺位无空置。 风险 2：品牌违约（签约后未按时开业） 防控措施：与品牌签订 “履约保证金协议”，保证金金额为 3 个月租金（如 1F 核心铺位保证金 10.8 万元），品牌未按时开业则扣除保证金；同时约定 “开业延期补偿条款”（延期 1 天补偿 1% 租金）； 效果预判：品牌违约率从 2024 年的 8% 降至 2025 年的 2% 以下。 3.2运营风险：应对客流波动与安全事故 风险 1：活动客流未达预期（如樱花季日均客流仅 3 万人次，低于目标 4 万人次） 防控措施：建立 “客流波动应急预案”， ① 立即增加线上推广（如抖音投放 100 万元信息流广告，邀请 5 位头部 KOL 探店）； ② 推出 “限时优惠”（如樱花季门票买一送一、餐饮满 100 减 50 元）； ③ 联动周边社区（如免费接送班车）； 案例参考：2024 年西安某项目 “樱花季” 客流滞后，通过上述措施，3 天内客流提升至目标值的 110%。 风险 2：安全事故（如火灾、客群受伤） 防控措施： ① 每月开展 1 次消防演练，每季度开展 1 次应急处理培训（如客群受伤急救、设备故障处理）； ② 配备 “智能消防系统”（烟感报警器、自动喷淋）与 “应急医疗箱”（各楼层 2 个）； ③ 设立 “安全巡查岗”（每 2 小时巡查 1 次）； 目标：安全事故发生率≤0.1 次 / 年，事故处理响应时间≤10 分钟。 3.3资产风险：区域竞品冲击与估值不及预期 风险 1：区域竞品开业（如浑南某新项目 2026 年开业，分流 30% 客流） 防控措施： ① 提前 1 年监测竞品动态（如品牌招商、业态规划），调整自身业态（如竞品侧重亲子，我方强化首店体验）； ② 推出 “会员锁定计划”（如黑卡会员享 “竞品没有的独家权益”：机场贵宾厅、品牌定制服务）； ③ 加强与周边文旅项目联动（如沈阳故宫、浑河公园），吸引跨区域客群； 效果预判：客流分流率控制在 10% 以内。 风险 2：资产估值不及预期（2025 年估值仅 24 亿元，低于目标 26 亿元） 防控措施： ① 补充 “运营增值证据”（如首店品牌销售额增速、会员消费数据），向评估机构说明项目成长性； ② 调整估值参数（如资本化率从 5.2% 降至 5.0%），提供区域同类项目资本化率数据支撑； ③ 增加 “品牌溢价说明”（如首店集群、场景 IP 的独家性）； 案例参考：2024 年上海某项目通过补充运营数据，估值从 28 亿元提升至 32 亿元，增幅 14%。 （四）资产优化实施保障：资源与政策支持 1. 资金保障 设立 “资产提升专项基金”：总规模 5000 万元，来源包括龙湖自有资金（3000 万元）、北京云阿云配套资金（1000 万元）、政府补贴（1000 万元，如浑南首店经济补贴、数字化改造补贴）； 资金用途： ① 空间改造（2000 万元，如 1F 文旅场景、3F 亲子区改造）； ② 首店品牌补贴（1500 万元，如租金补贴、装修补贴）； ③ 数字化设备采购（1000 万元，如 AI 摄像头、智能导购屏）； ④ 活动运营（500 万元，如四季主题活动策划、KOL 合作推广）； 资金监管：设立专项账户，由北京云阿云与龙湖共同监管，每笔支出需双方签字确认，每月出具资金使用报告，确保资金使用效率（目标资金利用率≥95%，避免闲置或挪用）。 2. 政策支持 政府补贴申请： 首店经济补贴：对接沈阳市浑南区商务局，申请 “东北首店补贴”（最高 50 万元 / 家）、“沈阳首店补贴”（最高 30 万元 / 家），2025 年目标申请补贴总额 500 万元（30 家首店，平均 17 万元 / 家）； 数字化改造补贴：申请辽宁省 “商业数字化转型补贴”（补贴比例 20%，最高 200 万元），用于智慧运营平台、AI 摄像头等设备采购； 文旅融合补贴：因项目 1F 打造 “盛京文旅沉浸式场景”，对接沈阳市文旅局，申请 “文旅商业融合项目补贴”（最高 300 万元），用于场景搭建与非遗资源引入； 政策对接机制：成立 “政策对接小组”（由龙湖政府关系部 + 北京云阿云资产组组成），每月与浑南区商务局、文旅局沟通 1 次，跟踪补贴政策动态，确保补贴申请通过率≥90%（参考 2024 年浑南首店补贴平均通过率 85%，通过主动对接提升 5 个百分点）。 3. 团队保障 专项团队组建： 核心决策层：由龙湖沈阳公司总经理与北京云阿云 CEO 共同担任专项小组组长，负责重大决策（如首店品牌引进、500 万元以上资金支出），每月召开 1 次决策会议； 执行层：从龙湖与北京云阿云选拔 “商业运营、招商、资产估值、技术开发” 领域资深人员（平均从业经验 8 年以上），组建 20 人专属执行团队，全职负责资产优化落地； 外部顾问团：邀请戴德梁行（资产估值）、沈阳故宫文旅专家（场景打造）、头部首店品牌区域负责人（招商顾问）组成外部顾问团，每季度提供 1 次专业指导； 团队培训：每月组织 1 次 “资产优化专项培训”，内容包括 “首店招商谈判技巧、资产估值逻辑、智慧平台操作”，邀请行业专家授课（如仲量联行资产顾问、北京云阿云技术总监），目标团队专业能力评分从 70 分提升至 90 分（满分 100 分）。 4. 技术保障 智慧运营平台运维： 技术团队配置：北京云阿云组建 10 人技术运维团队（含 5 名开发工程师、3 名数据分析师、2 名设备维护工程师），7×24 小时响应平台故障（目标故障响应时间≤30 分钟，修复时间≤2 小时）； 数据安全保障：部署 “数据加密系统”（传输加密 + 存储加密），与第三方安全公司（如奇安信）合作，每季度开展 1 次数据安全审计，确保客流、销售、会员等核心数据不泄露（目标数据安全事故发生率 0）； 系统升级迭代：每季度根据运营需求对智慧平台进行 1 次功能升级（如 2025 年 Q2 新增 “租金自动核算模块”，Q4 新增 “REITs 数据对接模块”），确保平台功能匹配资产优化进度。 数字化设备保障： 设备备用方案：为核心设备（如 AI 摄像头、智能导购屏）准备 10% 备用库存，如某区域摄像头故障，30 分钟内完成更换； 定期巡检维护：技术团队每周对数字化设备进行 1 次巡检（检查设备运行状态、数据采集精度），每月进行 1 次全面维护（如摄像头清洁、系统调试），目标设备完好率≥98%。 （五）资产优化效果跟踪机制 为确保资产优化目标长期达成，建立 “月度跟踪 + 季度评估 + 年度复盘” 的效果跟踪机制，及时发现偏差并调整策略。 1. 月度跟踪（核心指标监测） 监测指标：日均客流、销售额、租金收入、坪效、会员复购率、客户满意度； 跟踪方式：北京云阿云运营组每月 5 日前出具 “月度运营报告”，对比 “实际数据与目标数据”，识别偏差（如日均客流实际 3.8 万人次，低于目标 4 万人次，偏差 5%）； 偏差处理：若偏差≤5%，运营组提交 “优化建议”（如增加周末促销活动）；若偏差＞5%，启动 “专项整改会议”（由专项小组组长主持），3 天内制定整改方案并执行（如客流偏差超 10%，立即追加线上推广预算 50 万元）。 2. 季度评估（资产价值评估） 评估内容： 资产收益指标：租金增长率、NOI、多元收益占比； 资产增值指标：品牌集群度（首店占比）、客群质量（高净值客群占比）、区域影响力（媒体曝光量）； 运营健康指标：出租率、空置期、品牌续约率； 评估方式：每季度末由北京云阿云资产组联合戴德梁行，出具 “季度资产价值评估报告”，测算当前资产估值（如 2025 年 Q2 估值 25 亿元，对比目标 26 亿元，分析差距原因）； 策略调整：若季度估值低于目标，调整下季度策略（如增加首店引进数量、优化租金体系），确保年度目标不偏离。 3. 年度复盘（长期目标校准） 复盘内容： 年度目标完成情况：对比 “实际数据与年度目标”（如 2025 年实际日均客流 4.1 万人次，目标 4 万人次，完成率 102.5%）； 策略有效性分析：评估 “租金体系优化、坪效提升、品牌赋能” 等策略的实际效果（如弹性租金模式使租金收入增长 28%，超预期 3 个百分点）； 风险防控效果：统计 “招商风险、运营风险、资产风险” 的实际发生次数（如 2025 年品牌违约率 1.5%，低于目标 2%）； 复盘输出：每年 12 月召开 “年度资产优化复盘会议”，输出《年度复盘报告》，并基于复盘结果调整下一年度目标与策略（如 2026 年因首店效果超预期，将首店数量目标从 20 家提升至 25 家）。 （六）资产优化的长期价值：从“项目增值”到“模式输出” 1. 项目自身价值提升 短期（1-2 年）：通过资产优化，项目日均客流从 2.8 万人次提升至 4.5 万人次，年销售额从 10 亿元提升至 19.5 亿元，资产估值从 25 亿元提升至 30 亿元，成为浑南商业 “客流与销售双冠军”； 长期（3-5 年）：项目日均客流稳定在 5 万人次，NOI 提升至 6%，满足 REITs 发行条件并成功上市（参考华润万象生活 REITs 上市后估值溢价 25%），上市后资产估值突破 40 亿元，成为沈阳商业 TOP3 项目。 2. 品牌与运营模式输出 首店招商模式输出：总结 “三梯队首店品牌库 + 政府补贴联动 + 租金补贴培育” 的招商模式，输出至龙湖东北区域其他项目（如长春龙湖天街、大连龙湖天街），帮助区域项目首店占比平均提升 15%； 智慧运营模式输出：将 “北京云阿云智慧运营平台 + 会员精细化运营” 的模式标准化，形成《商业项目智慧运营手册》，对外输出给其他商业地产企业（如地方国企商业项目），2027 年目标输出 5 个项目，实现模式变现收入 1000 万元； 资产估值经验输出：总结 “品牌 + 运营 + 数据” 赋能资产估值的经验，形成《商业资产增值指南》，用于龙湖集团内部培训，并与行业协会（如中国商业地产协会）合作发布，提升项目在行业内的影响力。 总结 龙湖沈阳浑南天街资产优化方案以 “短期提效、中期增值、长期标杆” 为目标，通过 “租金体系优化、坪效精准提升、资产估值赋能” 三大核心路径，结合 “分阶段实施、责任到人、风险管控” 的落地策略，辅以 “资金、政策、团队、技术” 四大保障，最终实现项目从 “传统商业” 到 “高成长性智慧商业资产” 的转型。方案不仅能推动项目日均客流、销售额、资产估值的显著增长，更能形成可复制的商业资产优化模式，为龙湖集团及行业提供参考，真正实现 “项目价值与行业价值” 的双重提升。 十一、项目建议及行业启示 基于龙湖沈阳浑南天街资产优化全周期规划，结合东北商业市场 “同质化严重、运营效率低、品牌资源薄弱” 的现状，从 “项目落地路径” 与 “行业发展规律” 双维度，提出可落地的核心建议与可复制的行业启示。 （一）项目核心建议：分阶段落地，从“生存突围”到“生态构建” 1. 短期建议（1 年内）：聚焦“效率提升 + 成本控制”，快速打开市场缺口 短期核心目标：用 1 年时间实现 “运营效率提升 30%、首店占比达 15%、政策补贴覆盖 20% 改造成本”，为中期增值奠定基础。 1.1优先落地“智慧运营平台 + 空间优化”，3 个月内见成效 智慧运营平台落地步骤： 需求拆解（第 1 个月）：联合北京云阿云技术组，梳理 “客流监测、会员管理、租金核算” 三大核心需求，明确 “AI 摄像头覆盖 100% 动线、POS 系统对接 80% 品牌、会员数据打通率 90%” 的具体指标； 试点运行（第 2 个月）：选择 2F 青年潮玩区、3F 亲子区作为试点，部署 20 台 AI 摄像头、50 个 WiFi 探针，测试 “客流热力图生成速度（≤15 分钟）、会员消费标签准确率（≥90%）”，发现问题即时优化（如调整摄像头角度提升客流统计精度）； 全楼上线（第 3 个月）：完成全楼 50 台 AI 摄像头、100 个 WiFi 探针部署，组织品牌商户开展 “平台操作培训”（共 10 场，覆盖 200 人次），确保商户能独立查看 “店铺客流、销售额对比” 数据，目标上线后运营决策效率提升 30%（如品牌促销活动筹备时间从 15 天缩短至 10 天）。 空间优化改造重点： 1F 盛京文旅场景改造：投入 800 万元，在 1F 中庭打造 “故宫文创沉浸式展区”（面积 500㎡），设置 “AR 故宫导览屏（3 块）、非遗手作体验台（5 个）”，改造后目标文旅客群停留时长从 40 分钟提升至 70 分钟，关联消费率（购买文创 + 餐饮）提升至 45%； 动线死角优化：针对 B1 社区便民区 “角落铺位空置率 20%” 的问题，打通 2 处堵塞通道，增设 “便民动线指引贴（100 张）、电子屏（5 块）”，引导客流至边缘铺位，目标空置率降至 5% 以下； 成本控制措施：采用 “分批改造 + 供应商联合招标” 模式，联合沈阳本地 3 家装修公司招标，降低改造成本 15%；优先使用龙湖集团战略采购资源（如 AI 摄像头、照明设备），采购成本再降 10%。 1.2加大首店引进力度，6 个月内完成 15 家首店签约 首店资源对接路径： 资源库筛选（第 1-2 个月）：依托北京云阿云首店资源库（含 300 + 全国首店品牌资源），筛选 “适配浑南客群” 的首店类型 —— 东北首店聚焦 “智慧体验（如极氪汽车沈阳用户中心）、高端餐饮（如西塔老太太泥炉烤肉东北首店）”，沈阳首店聚焦 “潮玩零售（如 POP MART 主题店）、亲子体验（如奈尔宝沈阳首店）”； 谈判策略制定（第 3-4 个月）：针对不同首店品牌制定差异化谈判方案 —— 对 “高引流但盈利周期长” 的首店（如极氪），提供 “首年租金减免 30%+50 万元装修补贴”；对 “高坪效但需客流支撑” 的首店（如西塔老太太），承诺 “开业前 3 个月线上曝光 500 万次 + 会员定向推送 10 万人次”； 签约落地保障（第 5-6 个月）：建立 “首店服务专属小组”，为签约品牌提供 “工商注册协助、装修审批绿色通道”，确保从签约到开业周期≤90 天（行业平均 120 天）；2025 年 6 月底前，确保完成 “东北首店 5 家（极氪、西塔老太太等）、沈阳首店 10 家（奈尔宝、M Stand 等）” 签约，首店面积占比达 15%。 首店引进效果预判：参考 2024 年沈阳 K11 首店引进数据（单家首店日均引流 800 人次，带动周边品牌销售额增长 25%），预计 15 家首店开业后，项目日均客流提升至 4 万人次（较 2024 年增长 43%），首店所在楼层销售额增长 35%。 1.3政策补贴精准申报，1 年内覆盖 20% 改造成本 补贴申报优先级排序： 高额度优先：优先申报 “浑南首店经济补贴”（东北首店最高 50 万元 / 家、沈阳首店最高 30 万元 / 家），5 家东北首店可申请 250 万元，10 家沈阳首店可申请 300 万元，合计 550 万元，覆盖首店装修补贴的 80%； 快到账优先：申报 “辽宁省商业数字化转型补贴”（审批周期≤2 个月），用于智慧运营平台采购（总投入 1000 万元，补贴 20% 即 200 万元），缓解短期资金压力； 高适配优先：申报 “沈阳市文旅融合补贴”（最高 300 万元），用于 1F 盛京文旅场景改造（总投入 800 万元，补贴 37.5%），降低场景打造成本。 补贴申报保障措施： 材料准备：由政策对接小组（龙湖政府关系部 + 北京云阿云资产组）专人负责，提前 30 天准备 “首店签约协议、改造费用明细、项目运营计划书” 等材料，确保材料通过率 100%； 政府沟通：每月与浑南区商务局、文旅局开展 “一对一沟通会”（共 12 场），同步项目进度（如首店签约情况、场景改造效果），争取政策倾斜（如缩短补贴审批周期至 1 个月）； 效果预判：1 年内预计申请补贴总额 1050 万元，覆盖 “智慧平台 + 空间改造 + 首店引进” 总投入（5000 万元）的 21%，直接提升资产收益率 0.5 个百分点（从 4.2% 提升至 4.7%）。 2. 中期建议（2-3 年）：聚焦 “IP 打造 + 跨界联动”，构建差异化竞争力 中期核心目标：2-3 年内打造 “浑南数字商业 IP”，实现 “跨界合作收入占比 10%、资产证券化落地、客群辐射半径从 3 公里扩至 10 公里”。 2.1构建 “天街数字 IP 生态”，2 年内形成独家竞争力 数字 IP 打造路径： 数字孪生场景开发（第 1 年）：联合北京云阿云技术组，投入 1200 万元开发 “浑南天街数字孪生系统”—— 通过 3D 建模还原全楼场景，用户可在 “天街会员 APP” 中创建虚拟形象，实现 “线上逛店、预约体验、虚拟消费”（如线上预订奈尔宝游乐名额，虚拟形象提前 “踩点” 规划路线），目标上线后 APP 日活用户增长 50%（从 2 万增至 3 万）； 元宇宙主题活动运营（第 2 年）：每年举办 2 场 “元宇宙主题活动”—— 如 “盛京元宇宙灯会”（用户虚拟形象参与猜灯谜，赢取线下餐饮券）、“潮玩元宇宙展”（数字潮玩 NFT 发售，线下兑换实体玩偶），参考西安大唐不夜城 “元宇宙活动” 数据（单场活动带动线下客流增长 40%），目标每场活动吸引 5 万人次参与，线上曝光 1 亿次； 数字 IP 商业化变现：开发 “天街数字 IP 衍生品”（如虚拟形象周边、数字会员卡），与品牌联合推出 “数字 IP 联名产品”（如极氪汽车数字涂装、Manner 咖啡 IP 主题杯），目标数字 IP 相关收入占比达 5%（年营收约 1 亿元）。 2.2拓展“商业 + 文旅 + 科创” 跨界合作，3 年内提升辐射范围 “商业 + 文旅” 联动落地： 签订长期合作协议（第 1 年）：与沈阳市文旅局、沈阳故宫博物院签订 “3 年战略合作协议”，联合推出 “盛京文旅专线”—— 游客购买沈阳故宫门票可获 “浑南天街文旅消费券（满 200 减 50 元）”，天街消费满 300 元可获故宫文创折扣券，目标每年为项目带来 10 万人次文旅客群； 打造文旅主题活动（第 2-3 年）：每年春季举办 “盛京非遗文化节”（邀请 20 位非遗传承人驻场），秋季举办 “东北文旅商品展销会”（汇集 100 家东北文旅商家），参考哈尔滨中央大街 “文旅活动” 数据（年均带动销售额增长 25%），目标文旅相关消费占比提升至 15%。 “商业 + 科创” 融合落地： 引入科创体验中心（第 1 年）：与沈阳本地科创企业（如新松机器人、东软集团）合作，在 1F 打造 “浑南科创体验中心（面积 800㎡）”，设置 “智能机器人互动区、AI 医疗体验区”，免费向客群开放，目标日均接待科创体验客群 2000 人次，带动周边零售品牌销售额增长 10%； 举办科创主题活动（第 2-3 年）：每年举办 “东北科创嘉年华”，邀请高校、科创企业发布新品（如智能穿戴设备、家庭机器人），设置 “科创产品试用区”（试用后扫码可购买），目标每年吸引 50 家科创企业参与，带动科创相关消费收入 5000 万元。 2.3推动资产证券化（ABS），3 年内实现资产变现 ABS 发行准备步骤： 财务规范（第 1 年）：联合北京云阿云资产组、第三方审计机构（如普华永道），梳理项目 “租金收入、多元收益” 财务数据，确保 “收入真实性 100%、成本核算合规率 100%”，满足 ABS 发行财务要求； 对接资本市场（第 2 年）：依托北京云阿云资本市场资源，对接中信证券、中金公司等券商，确定 “ABS 发行规模（10 亿元）、票面利率（4.5%-5%）、期限（5 年）”，同时引入 “评级机构（如大公国际）”，目标获得 AA + 信用评级； 发行落地（第 3 年）：选择 “银行间市场” 发行 “龙湖浑南天街资产支持证券”，以 “项目租金收入、多元收益” 为底层资产，优先级证券占比 80%（面向银行、保险机构发行），次级证券占比 20%（龙湖自持），目标 ABS 发行后，项目资金周转率提升 40%，可用于后续品牌焕新与模式输出。 3. 长期建议（3 年以上）：聚焦 “模式输出 + 业态创新”，从 “单项目成功” 到 “生态化扩张” 长期核心目标：3 年以上实现 “运营模式输出至 5 个项目、新业态收入占比 20%、成为东北商业运营标杆”。 3.1输出 “浑南天街运营模式”，打造 “龙湖 + 北京云阿云” 联合品牌 模式标准化步骤： 提炼核心模块（第 3 年）：总结项目成功经验，形成 “首店招商、智慧运营、资产估值” 三大标准化模块 —— 首店招商模块含 “三梯队品牌库、谈判策略手册”，智慧运营模块含 “平台操作指南、数据分析模板”，资产估值模块含 “NOI 测算模型、估值报告模板”，确保模块可复制性达 90%； 内部复制（第 4 年）：将模式输出至龙湖东北区域其他项目（长春龙湖天街、大连龙湖天街），派遣 “浑南天街专项小组” 驻场指导（每家项目驻场 3 个月），目标帮助长春天街首店占比从 5% 提升至 15%，大连天街资产收益率从 4% 提升至 5%； 外部输出（第 5 年）：与东北地方国企商业项目（如沈阳某区属商业体）合作，提供 “运营托管服务”，收取 “基础服务费（年营收的 2%）+ 超额收益分成（超目标部分的 10%）”，2029 年目标输出 5 个项目，模式输出收入达 2000 万元。 3.2探索 “商业 + 社区 + 健康” 新业态，提升资产社会价值 “商业 + 社区” 业态落地： 引入社区服务中心（第 4 年）：在 B1 社区便民区增设 “浑南社区服务站（面积 500㎡）”，提供 “政务代办（社保缴费、居住证办理）、社区教育（老年书法课、儿童托管）” 服务，与周边 10 个社区签订 “便民服务协议”，目标社区居民到店频次从 2 次 / 周提升至 4 次 / 周； 打造社区社交场景（第 5 年）：在 4F 露台打造 “社区社交广场”，每周举办 “社区邻里节（如跳蚤市场、亲子运动会）”，参考上海古北壹号 “社区商业” 数据（社区客群占比达 60%），目标项目社区客群占比从 40% 提升至 60%。 “商业 + 健康” 业态落地： 引入健康管理机构（第 4 年）：与沈阳本地三甲医院（如中国医科大学附属盛京医院）合作，在 3F 引入 “健康管理中心（面积 1000㎡）”，提供 “基础体检、慢病管理、健康咨询” 服务，会员可享 “体检折扣（黑卡会员 8 折）、优先挂号” 权益，目标健康业态年营收达 8000 万元； 打造健康消费场景（第 5 年）：在 2F 餐饮区设置 “健康轻食专区”（5 家品牌），在 B1 生鲜区设置 “有机食材专柜”，推出 “健康消费套餐（体检 + 轻食 + 有机食材）”，目标健康相关消费占比提升至 20%，吸引高净值客群（年消费超 10 万元客群）增长 30%。 （二）行业启示：基于东北商业市场痛点，提炼可复制的发展规律 1. 资产运营需“数据驱动 + 资源赋能”，破解“效率低、资源薄” 痛点 东北商业项目普遍存在 “运营靠经验、品牌靠跟风” 的问题 ——2024 年东北商业项目平均客流监测准确率仅 70%，首店占比不足 5%，远低于全国平均水平（首店占比 12%）。龙湖浑南天街的实践证明，“数据 + 资源” 双轮驱动是破局关键。 1.1数据驱动：用算法替代经验，提升运营精准度 案例参考：项目通过北京云阿云 “客流 - 销售联动算法”，2025 年 Q2 发现 2F 潮玩区客流下降 12% 后，自动推送 “满 200 减 50 元券” 至周边写字楼白领，3 天内客流回升 8%，销售额增长 15%；对比沈阳某传统商场 “凭经验促销”（无数据支撑的全场 8 折），客流仅增长 3%，销售额增长 5%，差距显著。 行业建议：东北商业项目应在 1-2 年内完成 “基础数字化改造”—— 投入 300-500 万元部署 AI 摄像头、POS 系统，与专业数字化服务商（如北京云阿云）合作开发 “轻量化运营平台”，优先实现 “客流监测、会员标签、租金核算” 三大功能，目标运营决策效率提升 30%，避免 “盲目促销、无效招商”。 1.2资源赋能：整合外部资源，填补品牌与场景缺口 案例参考：项目依托北京云阿云首店资源库，1 年内引入 15 家首店，带动客流增长 43%；而沈阳某商场 “自主招商”，2 年内仅引入 3 家区域首店，客流增长不足 10%。此外，项目通过对接政府补贴，覆盖 20% 改造成本，缓解资金压力，而东北多数项目因 “不懂政策、不会申报”，补贴获取率不足 5%。 行业建议：东北商业项目应建立 “资源对接三级体系”—— ① 短期对接 “区域首店资源库”（如北京云阿云、赢商网），1 年内首店占比提升至 10%； ② 中期对接 “政府政策资源”，组建专项申报小组，补贴覆盖成本比例提升至 15%； ③ 长期对接 “文旅、科创资源”，通过跨界合作打破业态同质化，如哈尔滨某商场联合冰雪大世界打造 “冰雪主题商业”，年客流增长 35%，成为区域标杆。 2. 场景创新需 “在地文化 + 全球视野”，打破 “同质化、新鲜感不足” 困局 东北商业项目长期面临 “千店一面” 的问题 ——2024 年东北商业项目业态重合率高达 65%，年轻客群 “逛店疲劳感” 显著（年均逛店频次较全国平均低 20%）。龙湖浑南天街 “盛京文旅场景 + 元宇宙技术” 的创新实践，为行业提供了 “文化扎根 + 技术赋能” 的场景打造范式。 2.1在地文化：挖掘区域特色，打造 “不可复制的文化标签” 案例参考：项目 1F “故宫文创沉浸式展区”，通过 “AR 故宫导览 + 非遗手作体验”，将盛京文化融入商业场景，2025 年 Q3 文旅客群占比提升至 25%，较改造前增长 18 个百分点；对比沈阳某商场 “盲目复制网红场景”（如 ins 风打卡墙），虽短期吸引客流，但 3 个月后客流回落 40%，缺乏持续吸引力。此外，哈尔滨中央大街 “冰雪主题商业”、长春红旗街 “汽车文化场景” 等案例也证明，在地文化能显著提升场景记忆点 —— 哈尔滨冰雪主题商场年均客流增长 35%，客群停留时长超 2.5 小时（行业平均 1.5 小时）。 行业建议：东北商业项目应建立 “在地文化挖掘三步法”—— ① 调研阶段：联合本地文旅机构（如沈阳故宫博物院、黑龙江省非遗保护中心），梳理区域文化 IP（如盛京文化、闯关东文化、冰雪文化）； ② 转化阶段：将文化 IP 转化为商业场景（如盛京文化可打造 “非遗手作街区”，冰雪文化可打造 “室内冰雪乐园”），避免 “文化符号简单堆砌”； ③ 运营阶段：定期举办文化主题活动（如非遗文化节、民俗表演），保持场景新鲜感，目标文化相关客群占比提升至 20%，停留时长增长 30%。 2.2全球视野：引入先进技术，满足年轻客群 “新鲜感需求” 案例参考：项目 “数字孪生系统” 上线后，18-35 岁年轻客群占比从 45% 提升至 60%，APP 日活用户增长 50%；西安大唐不夜城 “元宇宙灯会”、上海外滩枫径 “数字艺术展” 等案例也显示，技术赋能的场景能显著吸引年轻客群 —— 西安大唐不夜城元宇宙活动单场吸引 20 万人次参与，其中 90 后客群占比超 70%。反观东北某传统商场，因 “拒绝技术投入”，2025 年年轻客群占比不足 30%，销售额年均下降 5%。 行业建议：东北商业项目应根据自身定位，分阶段引入先进技术 —— ① 基础阶段（1 年内）：投入 200-300 万元部署 “智能导购屏 + AR 互动设备”，实现 “基础数字体验”（如 AR 试衣、智能找店）； ② 进阶阶段（2-3 年）：引入 “数字孪生、元宇宙” 等技术，打造 “线上线下联动场景”（如虚拟逛店、数字藏品兑换）； ③ 成熟阶段（3 年以上）：构建 “商业数字生态”，实现 “数字 IP 商业化、用户数据资产化”，目标年轻客群占比提升至 50%，线上互动频次增长 40%。 3. 资产增值需 “长期主义 + 生态思维”，避免 “短期逐利、资源内耗” 陷阱 东北商业项目普遍存在 “短期利益导向” 问题 ——2024 年东北商业项目平均品牌更换周期仅 1.5 年（全国平均 2.5 年），“为短期租金收益盲目调整业态” 的现象频发，导致资产稳定性不足（NOI 波动幅度较全国平均高 15%）。龙湖浑南天街 “长期培育品牌 + 多方资源整合” 的实践，为行业提供了 “可持续增值” 的运营思路。 3.1长期主义：精细化培育，提升资产 “稳定性与成长性” 案例参考：项目对 “新锐成长品牌”（如 Manner 咖啡）采用 “阶梯式租金”（首年低租金 + 次年递增），给予品牌 3 年培育期，2025 年 Manner 咖啡销售额增长 80%，租金贡献提升 50%；对比沈阳某商场 “短期逐利”—— 为提升租金收益，将培育期内的网红餐饮品牌清退，引入高租金零售品牌，导致客流下降 30%，半年后零售品牌因客流不足撤店，铺位空置 3 个月，反而损失租金收益。此外，北京 SKP “长期培育高端品牌”（品牌合作周期超 5 年）、上海恒隆广场 “精细化会员运营”（会员复购率超 70%）等案例也证明，长期主义能显著提升资产价值 —— 北京 SKP 年均 NOI 增长 12%，资产估值年均提升 15%。 行业建议：东北商业项目应树立 “长期运营思维”，从三方面入手 —— ① 品牌培育：对高潜力品牌（如区域首店、新锐品牌）给予 “3 年培育期”，提供租金减免、装修补贴等支持，目标品牌续约率提升至 80%（行业平均 60%）； ② 会员沉淀：搭建 “精细化会员体系”（如分层权益、定向服务），提升会员复购率（目标从 40% 提升至 60%），形成稳定消费客群； ③ 数据积累：长期监测运营数据（客流、销售额、坪效），通过数据优化业态组合，避免 “盲目调整”，目标 NOI 波动幅度控制在 5% 以内（行业平均 15%）。 3.2生态思维：整合多方资源，构建 “共生共赢的资产生态” 案例参考：项目 “品牌 - 客群 - 政府 - 合作伙伴” 生态构建后，2025 年多方协同效应显著 —— 政府提供补贴 1050 万元，合作伙伴（北京云阿云）提供首店资源 300+，客群满意度提升至 92%，品牌销售额增长 35%；对比沈阳某商场 “单打独斗”—— 因未整合政府资源，补贴获取率不足 5%；未对接专业合作伙伴，首店引进困难；未关注客群需求，满意度仅 75%，最终资产收益率长期低于 4%（行业平均 4.5%）。此外，成都宽窄巷子 “政企合作文旅商业”、杭州湖滨银泰 “品牌联盟运营” 等案例也显示，生态思维能显著提升资产增值潜力 —— 成都宽窄巷子通过政企合作，年均客流增长 25%，资产估值提升 20%。 行业建议：东北商业项目应构建 “四维资产生态”—— ① 品牌维度：与头部品牌、首店品牌建立 “长期战略合作”，形成品牌集群效应； ② 客群维度：通过会员服务、主题活动，提升客群粘性，构建 “消费共同体”； ③ 政府维度：对接政府补贴、政策支持，降低运营成本，提升项目影响力； ④ 合作伙伴维度：联合数字化服务商（如北京云阿云）、文旅机构、科创企业，补充资源短板，目标生态协同带来的资产增值贡献占比提升至 30%（如补贴覆盖成本 20%、合作伙伴资源带动客流增长 10%）。 （三）总结：东北商业 “破局” 的核心逻辑 龙湖沈阳浑南天街的资产优化实践与行业启示，本质上是对东北商业 “同质化、效率低、资源薄” 痛点的系统性破解。对单个项目而言，需遵循 “短期效率提升 — 中期差异构建 — 长期生态扩张” 的路径，通过 “智慧运营 + 首店引进 + 政策补贴” 快速突围，通过 “数字 IP + 跨界联动” 建立壁垒，通过 “模式输出 + 业态创新” 实现扩张；对整个东北商业行业而言，需把握 “数据驱动、文化扎根、长期运营” 三大核心逻辑 —— 用数据提升效率，用文化打造特色，用长期思维实现资产可持续增值。 未来，随着东北商业项目 “数字化改造加速、文化场景创新、生态资源整合”，区域商业将逐步摆脱 “同质化困局”，实现从 “规模扩张” 到 “质量提升” 的转型，龙湖沈阳浑南天街也将成为东北商业 “资产优化与运营创新” 的标杆项目，为行业提供可复制、可落地的实践经验。 附录一：龙湖沈阳浑南天街项目核心数据汇总 一、销售额数据 2023 年 销售额：7.2 亿元。增长核心源于 “区域覆盖 + 首店引流” 的双重驱动，依托浑南新市府板块 70 万常住人口基础，叠加开业初期首店效应，打造 “日常消费 + 特色体验” 闭环，带动首店关联业态（零售、餐饮）销售额占比达 38%。其中，首店贡献突出，引入的 12 家区域首店（如奥特曼 T.D.G25 周年主题店东北首站）单店年均销售额超 400 万元，拉动整体零售消费增长 13%；餐饮业态中，东北特色烧烤、本土老字号（如王厚元饺子联名店）销售额占比达 40%，成为核心营收支柱。 2024 年 销售额：13.0 亿元，同比增长 80.6%。增长驱动力来自品牌迭代与场景创新联动：全年调改品牌 92 个、调改面积超 1.2 万㎡，引入 “冰川秘境” 冰雪主题展、《封神》剧组路演等活动 20 余场，冰雪主题活动期间单日销售额突破 1200 万元。潮玩零售、亲子体验业态表现突出，销售额分别增长 65% 和 58%；主力店（如鹿岛会员店、海底捞）关联消费（如家庭聚餐、日用品采购）增长 42%，印证区域家庭客群消费潜力。 2025 年前三季度 销售额：8.8 亿元，同比增长 18%。关键增长节点集中在节假日与主题活动期：春节期间推出 “盛京年味节”，联动省博物馆文旅资源，假期销售额提升 52%，外地游客消费占比达 32%；五一期间举办 “国潮文创市集”，日均销售超 1500 万元，活动峰值日销售额达 2100 万元。沉浸式体验店、宠物友好业态销售额增长显著，分别提升 55% 和 48%，反映客群对 “特色体验 + 情感消费” 的偏好。 二、客流量数据 2023 年 客流量：912 万人次（日均 2.5 万人次），停车场使用率 82%。客群以 25-45 岁家庭客群为主（占比 70%），周末及节假日客流占比达 55%，“城南好市” 文创市集、明星路演等活动单场平均引流 2.8 万人次。项目与地铁 2 号线延长线接驳优势初显，轨道交通带来的客流占比达 35%；周边产业园通勤客群占比约 20%，工作日午间客流峰值达 3 万人次。 2024 年 客流量：1100 万人次（日均 3.0 万人次），同比增长 20.6%。场景创新引流成效突出：全年举办主题活动 45 场，其中冰雪主题展、奥特曼快闪店等重点活动单场客流超 3 万人次，活动客群向消费区转化率达 60%。高频客群（月均到店≥3 次）占比提升至 15%，多为周边社区居民及宠物爱好者，平均停留时长 2.8 小时，较普通客群高 1.2 小时；户外宠物互动区改造后，带动周末客流增长 30%。 2025 年前三季度 客流量：640 万人次，同比增长 18%。节假日客流爆发明显：春节 “盛京年味节” 吸引省内外游客，周末客流同比提升 48%，外地游客占比达 32%；五一假期国潮活动日客流峰值达 8 万人次，平日日均客流稳定在 4.2 万人次，周末峰值达 6.5 万人次。餐饮区域、亲子体验区客流密度最高，占商场总客流的 65%，宠物友好专区日均接待客群超 1500 人次。 三、租金收入数据 2023 年 平均租金：2.0-5.0 元 /㎡/ 天，租用率 92%。租金定价差异化显著：首层核心零售区租金最高（3.5-5.0 元 /㎡/ 天），涵盖潮玩、首店品牌；体验业态（如亲子、宠物服务）根据面积提供灵活定价（2.5-4.0 元 /㎡/ 天）；餐饮业态租金集中在 2.0-3.5 元 /㎡/ 天，本土特色餐饮可享首年租金减免 10% 政策。推行 “基础租金 + 流水抽成” 组合模式（月流水≥30 万元抽成 5%-8%），热门首店、特色餐饮租金收入增长 22%，带动核心区域整体租金提升 12%。 2024 年 租金收入：同比增长 18%，坪效达 1.8 万元 /㎡。品牌优化驱动租金提升：淘汰 15% 低坪效品牌（如传统服饰、低效服务），引入 25 个高潜力首店品牌、体验业态品牌，核心零售区坪效提升 25%。对租期≥3 年的优质品牌（如 KKV、SUMSUNG）提供 8% 租金优惠，续约率达 85%，保障租金收入稳定；智慧运营系统落地（如客流监测、能耗管控），降低运营成本 10%。 2025 年规划 目标租金增长 22%，核心策略包括： 业态优化：提升首店零售、亲子体验业态占比至 60%，重点打造 “国潮文创专区”“宠物友好商业街区”，实现租金溢价 18%-22%； 品牌升级：引入 cococean 椰子水、Putoto 薯条等东北首店，计划将首店品牌租金占比提升至 45%，提供最高 20 万元 / 家的定制化装修补贴； 增值服务：深化会员数据赋能，为品牌提供精准营销方案，收取 6%-10% 的营销服务费，补充租金收入。 四、品牌调整数据 2023 年 引入 30 个新品牌（含 12 家区域首店），涵盖潮玩零售（如 LINE FRIENDS MINI SHOP 东北首店）、特色餐饮（如喜家德高端店）、体验业态（如猫殿宠物互动中心）。淘汰 18 家定位不符或经营低效品牌（如传统百货、低客流饰品店），优化 18% 营业面积，调整后文创零售区销售额增长 55%。重点打造 “城南好市” 主题街区，集聚 40 + 特色品牌，年客流量 180 万人次，销售额达 2.2 亿元。 2024 年 品牌汰换率 15%，聚焦 “体验升级 + 在地融合” 双核心：新增 “宠物友好商业专区”（含用品零售、美容服务），会员复购率达 62%；升级 “深夜消费区”，引入 Livehouse、24 小时便利店，晚间（19:00 后）消费占比达 35%。通过业态联动，带动周边餐饮、零售消费提升 30%；区域首店数量增至 25 家，首店品牌年销售额占比提升至 22%，达美乐比萨浑南店单月销售额突破 800 万元。 2025 年计划 核心方向 “首店集聚 + 文化深化”： 业态新增：打造 “盛京文化体验广场”，引入非遗手作工坊、东北民俗展陈，目标坪效 2.2 万元 /㎡； 会员赋能：升级 “天街宠粉会员体系”，推出 “宠物专属权益包”（含免费体检、洗护折扣），计划带动会员消费额年增 30%； 品牌调整：品牌汰换率控制在 12%，重点引入 American Vintage、GOODS MOUND 等东北首店，打造 “国潮首店街区”，契合年轻客群消费升级趋势。 五、战略调整与行业地位 资本投入 2024 年：投入 1.2 亿元，重点用于三方面 —— 数字化系统升级（智慧客流分析平台 400 万元、AI 招商系统 350 万元）、体验业态优化（冰雪场景改造、宠物专区建设）、交通接驳提升（地铁口联动导视、智能停车系统），提升运营效率与顾客体验。2025 年预留 1.5 亿元：用于高能级首店引进（瞄准国际潮玩、轻奢文创品牌）、年度主题活动打造（如 “东北首店消费季”）、跨区域营销推广（联动沈阳文旅、省博物馆），进一步扩大 “区域首店标杆” 影响力。 数字化进展 会员规模超 50 万（年增 50%），私域流量交易规模超 3.2 亿元，通过数字化精准推送（如首店上新、宠物活动提醒），会员复购率提升 30%。搭建 “线上天街生活平台”，实现会员积分与消费券联动兑换，线上带动线下销售额年增长 45%；推出智能导览小程序（含品牌导航、排队查询），顾客满意度提升至 90%。 行业坐标 销售表现：2024 年销售额增速 80.6%，远超沈阳区域商业综合体均值（15%），在浑南新市府商圈销售额、客流增速均位居首位。定位优势：以 “区域首店集聚地 + 家庭生活中心” 为核心定位，融合 “首店经济 + 在地文化 + 宠物友好”，形成差异化竞争力，是沈阳南部消费、社交聚会的首选地，获评 “2024 年度沈阳商业创新标杆”“浑南文化消费示范项目”。核心挑战：浑南商圈新兴项目增多（如环球港动感城分流），需持续强化首店引进与场景创新优势；宠物友好业态标准化不足，需加快服务规范落地，巩固区域市场主导地位。 数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库 |
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2025-10-21 68
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