商业地产案例分享-大连恒隆广场项目（三）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告基于大连“高端化回流、体验化升级”市场趋势，聚焦22万㎡大连恒隆广场资产坪效提升20%的核心目标。通过数据支撑决策、场景创造差异、服务提升溢价三大路径，系统性提出从空间激活、业态焕新到资产增值的落地策略，助力项目突破同质化瓶颈，实现从城市地标到东北资产标杆的跨越。全文共78400字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

大连恒隆广场资产优化与运营升级专项报告

目录

报告引言

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状深度剖析

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群策略

六、招商创新及政策汇总

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与增值策略

十一、项目建议及行业启示

五、项目定位升级及客群分析

（一）项目定位回顾与演绎：从 “单一商业” 到 “生活枢纽” 的逻辑升级

1. 过往定位局限：制约项目增长的核心瓶颈

大连恒隆广场自开业以来，初始定位为 “大连高端商业体”，聚焦 “重奢零售 + 基础体验”，虽在区域内形成一定品牌影响力，但随着市场竞争加剧（万象城重奢扩容、柏威年年轻化深耕），原有定位逐渐暴露三大局限：

功能单一化：以 “购物” 为核心，体验业态仅覆盖冰场、影城等基础品类，缺乏 “生活服务、文化社交” 等延伸功能，2023 年客群 “纯购物目的” 占比达 60%，“复合体验目的”（购物 + 亲子 + 社交）仅占 25%，低于成都 IFS（45%）；

客群覆盖窄化：过度聚焦 “高净值客群”，对占比更高的 “新锐中产、年轻潮客” 需求响应不足 ——2023 年新锐中产客群消费占比仅 30%，年轻潮客单次消费金额（2000 元）低于行业高端项目均值（3500 元）；

运营粗放化：依赖 “传统招商 + 活动促销” 模式，未形成 “数据驱动” 的精准运营，如会员标签仅划分 “消费金额”，未关联 “客群偏好”（如 “高净值 + 亲子”“年轻 + 潮奢”），导致营销活动精准度不足（2023 年 “双 11” 促销会员参与率仅 20%）。

2. 定位升级动因：市场、客群、能力三维驱动

市场竞争驱动：大连高端商业从 “增量竞争” 进入 “存量博弈”，2023 年大连高端商业存量达 85 万㎡，较 2020 年增长 30%，仅靠 “重奢零售” 难以突围，需通过 “生活枢纽” 定位拓展差异化空间；

客群需求驱动：据 2023 年大连商业客群调研，65% 的高端客群希望 “商业项目能满足日常消费、周末社交、文化体验等多元需求”，40% 的新锐中产表示 “愿为‘一站式生活服务’支付 10%-15% 的溢价”；

能力支撑驱动：恒隆地产高端运营经验（上海恒隆 “商业 + 文化” 成功实践）、北京云阿云算法能力（客群 - 品牌 - 空间匹配模型）、地铁交通优势（日均 8000 人次地铁客流），为 “城市高端生活枢纽” 定位提供落地基础。

3. 定位演绎路径：从 “功能叠加” 到 “生态构建”

定位阶段	核心功能	客群覆盖	运营模式	案例参考
2020-2023 年（过往）	重奢零售 + 基础体验（冰场、影城）	顶层高净值人群（占比 20%）	传统招商 + 活动促销	大连万象城（纯高端零售定位）
2024-2025 年（升级期）	高端消费 + 品质体验 + 基础社交服务	高净值人群（15%）+ 新锐中产（45%）+ 年轻潮客（30%）	算法驱动招商 + 分层运营	成都 IFS（“商业 + 文化” 初步融合）
2026 年 +（成熟期）	高端生活生态（消费 + 体验 + 服务 + 社交）	全层级高端客群（含通勤客群）	会员生态闭环 + 跨界资源联动	上海恒隆广场（“高端生活枢纽” 成熟态）

（二）定位升级：从 “高端商业体” 到 “城市高端生活枢纽” 的落地路径

1. 核心定位拆解：三大维度构建 “一站式枢纽”

定位维度	核心内容	落地场景	数据目标（1 年内）
高端消费枢纽	1. 重奢矩阵完善（新增 2 家重奢副线、3 家设计师品牌）；2. 品质零售升级（轻奢品牌占比从 25% 提升至 35%）；3. 高端服务配套（引入高端医美、私人银行服务点）	1F 重奢区、2F 轻奢 / 设计师区、4F 高端服务区	1. 重奢销售额提升 30%；2. 品质零售客单价提升 20%
品质体验枢纽	1. 文化体验（年度 4 大主题展：冰上艺术季、非遗展等）；2. 亲子体验（3F 高端亲子成长中心，含早教、摄影）；3. 社交体验（5F 露台星空市集、高端餐饮私宴）	1F 中庭、3F 亲子区、5F 露台	1. 客群平均停留时间从 2.5 小时升至 3.2 小时；2. 体验带动零售消费占比从 12% 升至 25%
社交服务枢纽	1. 日常服务（地铁通道便民业态：干洗、便利店等）；2. 商务服务（3F 商务沙龙空间，提供会议、品牌发布）；3. 会员服务（黑金卡专属服务、会员 APP 功能升级）	B1 地铁区、3F 商务区、会员服务中心	1. 通勤客群日均消费频次提升 40%；2. 会员复购率从 35% 升至 45%

2. 差异化标签落地：三大 “首个” 标签的场景化实现

标签 1：东北首个 “重奢 + 文化体验” 融合商业体

具体措施：

①“重奢 + 非遗” 深度绑定：与大连贝雕非遗传承人合作，为 LV、BVLGARI 定制 “贝雕元素限量款”（如 BVLGARI 贝雕吊坠，仅在恒隆发售），同步在 1F 中庭打造 “重奢非遗展”（展期 2 个月，含贝雕制作体验）；

②“重奢 + 艺术” 独家活动：每年举办 2 场 “重奢艺术展”（如 “LV x 大连本土艺术家联名展”），邀请艺术家现场创作，展期内购买重奢品牌可获 “艺术家签名限量周边”。

数据支撑：参考上海恒隆 “重奢 + 艺术” 活动带动客流提升 30% 的数据，预计该标签可使恒隆重奢区客流提升 25%，高净值客群复购率提升 15%。

标签 2：大连首个 “地铁直达 + 高端生活服务” 枢纽

具体措施：

①“地铁 + 高端服务” 动线优化：在地铁 B1 层设置 “高端服务导视屏”，显示 1F 重奢新品、3F 亲子活动、4F 医美预约信息，同步开通 “地铁 - 各楼层” 专属电梯（优先服务黑金卡会员）；

②“地铁 + 便民服务” 业态补充：在 B1 地铁通道引入 “高端干洗店”（提供 “当日取 + 上门送” 服务）、“进口便利店”（主打高端零食、有机食品）、“咖啡快取店”（如 Manner Coffee，满足通勤客群快速消费需求）。

数据支撑：2023 年地铁通道日均客流 8000 人次，预计优化后地铁客流转化率从 35% 升至 50%，便民业态年销售额达 1200 万元。

标签 3：恒隆体系内首个 “算法驱动精准运营” 标杆项目

具体措施：

①“算法招商”：依托北京云阿云 “客群 - 品牌 - 空间” 匹配模型，分析各楼层客群偏好（如 3F 亲子客群占比 60%，优先引入亲子业态），2024 年计划通过算法引入 10 家高匹配度品牌（如 3F 引入高端早教品牌金宝贝）；

②“算法营销”：基于会员标签（如 “年轻潮客 + 喜欢快闪”）推送个性化活动（如 We11done 快闪邀请），2023 年算法试点推送的活动参与率达 45%，高于传统推送（20%）；

③“算法运营”：实时监测各区域客流、销售额数据，自动预警低效区域（如某铺位连续 7 天坪效低于均值，系统自动推送调整建议）。

数据支撑：预计算法驱动可使招商精准度从 60% 升至 90%，营销活动 ROI 提升 50%，非核心区域坪效提升 20%。

（三）客群精细化分层及需求匹配：从 “泛化运营” 到 “精准触达”

1. 顶层高净值人群（资产≥1000 万，占比 15%）：“稀缺 + 私密” 双驱动

核心需求深度拆解：

除 “稀缺品牌、私密服务” 外，还包含 “专属社交圈”（如与同层级人群互动）、“身份象征”（如独家活动参与权）、“时间效率”（如减少排队、快速服务）——2023 年高净值客群调研显示，70% 最关注 “服务私密性”，60% 希望 “参与独家活动”。

运营策略具体落地：

1.1“恒隆黑金卡” 专属服务体系：

①“私人管家” 服务：为黑金卡会员配备专属管家（1 对 1 服务），提供 “预约停车（直接驶入地下 VIP 车位）、私人导购（提前备好心仪商品）、餐饮预订（高端餐厅优先留位）” 全流程服务，参考北京 SKP 黑金卡会员 “服务满意度 95%” 数据，预计恒隆黑金卡会员满意度达 90%；

②“私密体验空间”：在 1F 重奢区设立 “VIP 专属休息室”（配备高端茶歇、私人保险柜），在 4F 设立 “私人定制工作室”（供 Cartier、Kiton 等品牌提供私人定制服务），工作室需提前 3 天预约，确保私密性；

③“独家活动权益”：每年邀请黑金卡会员参与 2 场 “全球独家活动”（如巴黎时装周观展、LV 总部参观），每月举办 1 场 “高端私宴”（如邀请米其林主厨上门烹饪，限 10 人以内）。

1.2“稀缺资源优先触达” 机制：

①“重奢独家预览”：重奢品牌新品上市前 1 周，仅对黑金卡会员开放 “独家预览会”（如 LV 2024 秋冬新品预览），会员可优先预订限量款（如全球限量 50 只的手袋）；

②“定制服务升级”：引入 Kiton（高级男装定制）、Cartier Privé（珠宝定制）等品牌，为会员提供 “上门量体、设计沟通” 服务，定制周期从行业平均 3 个月缩短至 2 个月（恒隆专属绿色通道）。

数据目标：黑金卡会员年消费额提升 40%，该客群贡献租金占比从 25% 升至 35%。

2. 新锐中产（家庭年收入 50-100 万，占比 45%）：“品质 + 家庭 + 社交” 三满足

核心需求深度拆解：

该客群注重 “消费品质”（拒绝低端同质化）、“家庭协同”（亲子活动需兼顾教育与娱乐）、“社交属性”（餐饮、体验场景需适合拍照分享）——2023 年调研显示，80% 的新锐中产家庭 “周末消费优先选择‘亲子 + 餐饮’组合场景”。

运营策略具体落地：

2.1“高端亲子成长中心” 升级（3F，面积 1500㎡）：

①“教育 + 娱乐” 融合业态：引入金宝贝高端早教（提供双语早教课程，客单价 8000 元 / 季度）、“艺新摄影” 儿童高端摄影（主打 “冰场主题”“非遗主题” 拍摄，客单价 3000 元 / 套）、“亲子工坊”（提供陶艺、烘焙、贝雕手作，客单价 200 元 / 次），形成 “早教 - 摄影 - 体验” 全链条服务；

②“亲子会员权益”：推出 “亲子黑金卡”，会员可享早教课程 8 折、摄影 7 折、餐饮满减（如亲子套餐立减 100 元），同时积分可兑换 2F 设计师品牌儿童款（如 AMI mini 童装）。

2.2“社交型餐饮” 集群打造（4F，面积 3000㎡）：

①“场景化餐饮” 引入：引入高端日料铁板烧（如 “赤坂亭” 大连首店，提供厨师现场烹饪，适合家庭聚餐）、露台西餐（如 “Wolfgang Puck”，主打星空晚餐，适合情侣、家庭社交）、本土高端海鲜餐厅（如 “新海味” 私厨，提供大连特色海鲜，适合商务宴请）；

②“餐饮 + 体验” 联动：在高端日料店设置 “亲子烹饪课堂”（周末开放，家长与孩子共同制作寿司），在露台西餐举办 “月度星空音乐会”（邀请本地乐队演出，消费满 500 元可免费观看）。

数据目标：新锐中产家庭客群单次消费金额从 2000 元升至 2800 元，该客群贡献客流占比从 45% 升至 50%。

3. 年轻潮客（20-30 岁，月均消费 3000-8000 元，占比 30%）：“首店 + 潮流 + 互动” 强吸引

核心需求深度拆解：

该客群追求 “首店体验”（打卡独家品牌）、“潮流文化”（如潮玩、街头艺术）、“互动参与”（拒绝单向观看，需沉浸式体验）——2023 年调研显示，90% 的年轻潮客 “愿意为‘首店 + 打卡场景’专程到店”。

运营策略具体落地：

3.1“潮牌首店 + 快闪” 集群（2F，面积 2000㎡）：

①“高端潮奢首店” 引入：依托北京云阿云资源，2024 年引入 We11done Signature（东北首店）、AMI Paris（东北首店）、Acne Studios Jeans（大连首店），形成 “高端潮奢” 集群，区别于柏威年 “街头潮牌” 定位；

②“快闪店高频更新”：每月引入 1-2 家潮牌快闪店（如泡泡玛特限量款快闪、Bearbrick 快闪），快闪店采用 “沉浸式设计”（如 We11done 快闪店打造 “街头艺术墙 + AR 试衣” 场景）。

3.2“沉浸式潮流空间” 打造：

①“AR 潮玩展”：在 2F 设置 “AR 潮玩互动区”，会员扫码即可与虚拟潮玩（如 10 米高 Bearbrick）合影，分享社交平台可获 “潮牌折扣券”；

②“街头文化活动”：每季度举办 “恒隆潮流文化节”，邀请本地街头艺术家（涂鸦、说唱、街舞）现场表演，同步举办 “潮牌穿搭大赛”（获胜者可获 We11done 限量款）。

数据目标：年轻潮客单次消费金额从 2000 元升至 3000 元，该客群社交媒体曝光量年均达 500 万次。

4. 通勤及周边客群（占比 10%）：“便捷 + 性价比” 高适配

核心需求深度拆解：

该客群注重 “时间便捷”（早高峰快速消费、晚高峰便捷服务）、“日常刚需”（早餐、干洗、便利店购物）、“性价比”（拒绝过高溢价）——2023 年地铁通勤客群调研显示，75% 最关注 “早餐购买时间≤5 分钟”，60% 需要 “干洗、快递等便民服务”。

运营策略具体落地：

4.1“地铁通道便民业态” 补充（B1 层，面积 800㎡）：

①“快速消费” 业态：引入 Manner Coffee（咖啡快取，平均等待时间 3 分钟）、“老大连包子铺” 高端店（早餐套餐 20-30 元，支持线上预订、线下取餐）、7-Eleven 高端店（主打进口零食、有机食品，满足日常刚需）；

②“便民服务” 业态：引入 “高端干洗店”（提供 “当日取 + 上门送” 服务，干洗一件西装 50 元）、“快递代收点”（与顺丰合作，支持会员积分兑换快递折扣）。

4.2“通勤族专属优惠”：

①“早餐优惠”：工作日 7:30-9:30，通勤客群购买早餐套餐可享 “第二件半价”；

②“晚间停车折扣”：工作日 18:00-22:00，通勤客群停车可享 “5 元 / 小时”（原价 10 元 / 小时）；

③“会员积分兑换”：通勤客群可凭地铁通勤记录（每月≥20 次）兑换会员积分，积分可抵扣便民业态消费（100 积分 = 10 元）。

数据目标：通勤客群日均消费频次从 1.2 次升至 1.8 次，便民业态年销售额达 1200 万元，地铁通道客流转化率从 35% 提升至 50%，该客群会员转化率从 15% 提升至 30%（通过 “积分兑换 + 专属优惠” 吸引注册会员）。

落地保障措施：

①“动线便捷化”：在地铁通道与 B1 零售区衔接处设置 “快速通道”（无需绕行动线，步行距离≤50 米），同步安装 “智能闸机”（会员扫码直接通行，非会员快速登记后进入），减少通勤客群进出时间；

②“服务标准化”：对便民业态员工进行 “快速服务培训”（如 Manner Coffee 要求 3 分钟内完成一杯咖啡制作，干洗店承诺 “当日取件率≥95%”），每月开展 “服务满意度调研”，满意度低于 85% 的业态需整改；

③“数据监测”：通过北京云阿云算法系统实时监测地铁通道客流、便民业态销售额，若某业态（如便利店）连续 1 周销售额下降超 10%，则快速调整商品结构（如增加早餐品类、补充网红零食）。

（四）客群协同联动机制：打破分层壁垒，构建 “全客群生态”

不同客群并非独立存在，需通过 “场景联动、权益互通” 实现客流互导与消费转化，避免 “分层运营” 导致的客群割裂，具体机制如下：

1. 客群场景联动：跨客群体验共享

“高净值 + 家庭” 联动：在 3F 亲子成长中心设立 “VIP 亲子专属区”（黑金卡会员可免费使用），提供 “私人早教课程”（邀请国际早教老师 1 对 1 授课），同时在 1F 重奢区举办 “亲子珠宝品鉴会”（如 BVLGARI 儿童珠宝展），吸引高净值家庭带娃参与，2024 年计划举办 8 场此类活动，预计带动亲子区高净值客群消费占比从 10% 提升至 25%。

“新锐中产 + 年轻潮客” 联动：在 4F 社交型餐饮区设置 “潮玩主题包间”（如 Bearbrick 主题、We11done 主题），新锐中产家庭聚餐时可免费体验 “潮玩互动”（如 AR 潮玩合影），同时年轻潮客在潮牌店消费满 3000 元，可获 “高端日料店满 500 减 100 券”，引导年轻客群向家庭餐饮消费转化，预计该联动可使跨客群消费占比提升 15%。

“通勤客群 + 其他客群” 联动：通勤客群凭 “早餐消费凭证”，晚间可享 “亲子区体验 8 折优惠”（如亲子工坊体验），同时其他客群在非通勤时段（如周末）消费满 1000 元，可获 “通勤早餐套餐免费券”（赠予家人或同事），实现 “日常消费与周末消费” 的客流互导，预计该机制可使通勤客群周末客流提升 20%。

2. 会员权益互通：跨层级权益共享

“积分互通”：不同客群会员积分可跨业态使用，如年轻潮客在潮牌店消费获得的积分，可兑换高净值客群专属的 “VIP 休息室体验券”；通勤客群的积分可兑换亲子区 “陶艺体验券”，打破积分使用壁垒，预计积分跨业态使用率从 10% 提升至 30%。

“权益升级”：低层级会员满足一定条件可升级享受高层级权益，如新锐中产会员年度消费满 50 万元，可升级为 “黑金卡体验会员”（享受 1 个月黑金卡专属服务）；通勤客群会员年度消费满 5 万元，可升级为 “新锐中产体验会员”（享受亲子区早教课程 8 折优惠），预计会员升级率从 5% 提升至 15%。

（五）定位升级效果评估：数据化验证 “城市高端生活枢纽” 价值

1. 短期评估（2024 年，定位升级期）

评估维度	核心指标	2023 年基准值	2024 年目标值	提升幅度	评估方法
客群结构	新锐中产消费占比	30%	45%	50%	会员消费数据统计、线下客流抽样
体验价值	客群平均停留时间	2.5 小时	3.2 小时	28%	客流监测系统、会员 APP 定位数据
消费转化	体验带动零售消费占比	12%	25%	108%	销售系统数据关联分析
服务满意度	黑金卡会员满意度	-	90%	-	季度会员问卷（样本量≥300 份）
资产效率	非核心区域坪效	4.7 元 /㎡/ 天	5.8 元 /㎡/ 天	23%	各楼层销售数据、面积测算

2. 中期评估（2025 年，定位优化期）

评估维度	核心指标	2024 年目标值	2025 年目标值	提升幅度	评估方法
客群协同	跨客群消费占比	15%	30%	100%	会员消费轨迹分析
品牌影响力	东北首店数量	8 家	15 家	87.5%	招商部品牌统计、行业报告
会员粘性	会员复购率	45%	55%	22%	会员消费频次统计
文化体验	年度文化活动参与人次	5 万人次	12 万人次	140%	活动报名系统、现场签到数据
租金收入	年租金增长率	8%	12%	50%	财务部门租金统计

3. 长期评估（2026 年，定位成熟期）

评估维度	核心指标	2025 年目标值	2026 年目标值	提升幅度	评估方法
生态构建	高端生活服务品类覆盖率	60%	90%	50%	业态统计、会员需求调研
行业地位	大连高端商业坪效排名	第 3 名	第 1 名	-	第三方商业咨询报告（如赢商网）
客群忠诚度	会员年度留存率	75%	90%	20%	会员系统留存数据
品牌独家性	独家品牌 / 服务占比	20%	40%	100%	招商部品牌权益核查
资产价值	资产收益率（NOI / 估值）	4.8%	6.5%	35%	财务部门资产估值、NOI 计算

（六）定位升级风险与应对预案

1. 核心风险识别

客群定位冲突风险：过度关注 “全客群覆盖”，导致高净值客群认为 “项目高端属性弱化”（如通勤客群增多影响私密体验），2023 年高净值客群调研显示，40% 担心 “全客群运营会降低服务品质”。

标签落地不及预期风险：“重奢 + 文化体验” 标签需依赖品牌与非遗资源合作，若 LV、BVLGARI 拒绝定制贝雕限量款，将导致标签无法落地；“算法驱动” 标签需北京云阿云技术支撑，若系统数据偏差，将影响招商与运营精准度。

投入与收益失衡风险：定位升级需投入 1.2 亿元（含业态改造、品牌引进、系统搭建），若 2024 年租金增量未达预期（低于 600 万元），将导致投资回报周期延长（超 5 年）。

2. 应对预案

客群定位冲突应对：

①“空间物理隔离”：在 1F 重奢区设置 “VIP 专属通道”（仅黑金卡会员可进入），与通勤客群动线分离；在 3F 亲子区划分 “普通区” 与 “VIP 区”，避免不同客群体验冲突；

②“服务分层保障”：黑金卡会员专属服务（如私人管家、VIP 停车）不向其他客群开放，确保高端服务品质，定期开展高净值客群满意度调研（每季度 1 次），若满意度低于 85%，立即调整运营策略。

标签落地不及预期应对：

①“备选资源储备”：提前与 3-5 家非遗传承人（如复州皮影、大连核雕）合作，若贝雕合作受阻，立即启动皮影元素限量款定制；与 2 家算法公司（除北京云阿云外）签订备用合作协议，确保系统稳定；

②“试点验证”：在 2024 年 Q1 先试点 “重奢 + 非遗” 小型活动（如大连核雕与 BVLGARI 联名展），验证市场反馈后再大规模推广；算法系统先在 B1 层试点应用，数据偏差率低于 5% 再全项目推广。

投入与收益失衡应对：

①“分阶段投入”：将 1.2 亿元投入拆分为 3 期（2024 年 Q1 5000 万元、Q3 4000 万元、2025 年 Q1 3000 万元），根据 2024 年 Q2 租金增量数据（若≥300 万元）决定后续投入；

②“成本管控”：非核心区域改造优先采用 “轻改造” 模式（如 3F 西北区投入 150 万元，而非原计划 800 万元），品牌引进优先选择 “租金分成模式”（如设计师品牌首店采用 “基础租金 + 销售额分成”，降低固定成本）。

（七）项目定位升级及客群分析总结

大连恒隆广场从 “高端商业体” 到 “城市高端生活枢纽” 的定位升级，本质是从 “单一功能” 向 “多元生态” 的转型 —— 通过 “高端消费 + 品质体验 + 社交服务” 三大维度，覆盖 “高净值、新锐中产、年轻潮客、通勤客群” 全层级客群，同时依托 “三大差异化标签” 构建不可替代的竞争优势。

在落地过程中，需通过 “客群协同联动” 打破分层壁垒，通过 “数据化评估” 验证升级效果，通过 “风险预案” 规避潜在问题。最终目标是在 2026 年实现 “东北高端商业坪效第一、会员复购率 90%、资产收益率 6.5%”，成为恒隆体系内 “全客群运营 + 算法驱动” 的标杆项目，为大连高端商业转型提供可复制的 “恒隆方案”。

六、招商创新及政策汇总

（一）招商创新：以“算法 + 资源” 构建差异化招商体系

1. 算法驱动精准招商：从“经验判断”到“数据决策”，降低招商试错成本

“品牌匹配度模型” 搭建与应用：

由北京云阿云算法团队牵头，整合 4 类核心数据，构建包含 6 大维度的量化模型，实现品牌与项目的精准匹配：

数据来源	核心维度	量化指标	权重占比	应用场景
大连客群消费数据（恒隆会员系统 + 第三方调研）	客群重合度	品牌目标客群与恒隆客群年龄、收入、消费偏好匹配率（如设计师潮牌目标客群 25-35 岁，与恒隆年轻潮客重合度）	30%	筛选适合大连客群的品牌，避免 “水土不服”
竞品品牌数据（万象城、柏威年销售报表）	差异化率	品牌在竞品项目的坪效、出租率，及恒隆引入后的差异化贡献（如竞品无的设计师品牌，差异化率 100%）	25%	优先引入竞品缺失、能形成差异化的品牌
全球高端品牌拓展计划（云阿云全球资源库）	拓展意愿	品牌近 2 年区域拓展节奏（如每年新增 2-3 家东北门店）、对大连市场的关注度（如是否有调研记录）	20%	锁定有明确拓展需求的品牌，提高招商成功率
恒隆项目数据（楼层坪效、业态占比）	空间适配度	品牌所需面积、层高、承重与恒隆空置区域的匹配度（如重奢品牌需 1F 200㎡以上，层高≥4.5 米）	15%	避免 “品牌与空间不匹配” 导致的改造浪费
-	租金承受力	品牌预期租金与恒隆目标租金的偏差率（如恒隆 1F 目标租金 8 元 /㎡/ 天，品牌能承受 7.5 元，偏差率 6.25%）	10%	提前预判租金谈判空间，提高签约效率

模型应用案例：2024 年 Q1 针对 2F 空置区域（800㎡）招商时，模型筛选出 3 个备选品牌 ——

①We11done Signature（设计师潮牌）：客群重合度 85%、差异化率 100%（柏威年无）、拓展意愿 90%（品牌计划 2024 年进东北）、空间适配度 90%、租金承受力偏差率 5%，综合得分 88 分；

②Coach（轻奢）：客群重合度 70%、差异化率 30%（柏威年有普通线）、拓展意愿 80%、空间适配度 85%、租金承受力偏差率 0%，综合得分 71 分；

③MK（轻奢）：综合得分 65 分。最终选择 We11done Signature，签约后首月坪效达 7.2 元 /㎡/ 天，高于 2F 平均坪效（5.8 元）24%，验证模型有效性。

动态招商监测与替换机制：

依托北京云阿云 “实时数据监测系统”，对已入驻品牌进行 “三色预警” 管理：

① 绿色预警（正常）：坪效≥区域均值 90%，持续跟踪销售趋势（如 1F 重奢区 LV，坪效 12 元 /㎡/ 天，高于均值 100%，无需干预）；

② 黄色预警（关注）：坪效在区域均值 70%-90% 之间，启动 “帮扶计划”—— 如 2F 某女装品牌（坪效 4.8 元 /㎡/ 天，区域均值 5.8 元），通过调整陈列位置（从边角移至动线主节点）、联动会员营销（推送满减券），1 个月内坪效提升至 5.5 元，解除预警；

③ 红色预警（替换）：连续 6 个月坪效＜区域均值 70%，或单月销售额下滑超 30%，立即启动替换流程 —— 如 B1 某零食品牌（坪效 2.1 元 /㎡/ 天，区域均值 3 元），系统自动匹配 3 家备选品牌（良品铺子高端线、进口零食集合店 “Ole'”、网红零食快闪店），15 天内完成品牌对接，30 天内完成旧品牌清场，新品牌（Ole'）入驻后首月坪效达 3.8 元，提升 81%。

数据目标：通过动态监测，将品牌替换周期从行业平均 6 个月缩短至 2 个月，空置率从 92% 提升至 95%，非核心区域坪效提升 20%。

2. 全球资源联动招商：聚焦 “首店 + 独家”，打造不可复制的品牌矩阵

首店经济突破：分层攻坚，锁定高价值首店：

依托北京云阿云覆盖 200 + 全球品牌的资源网络，按 “重奢副线→设计师潮牌→高端生活服务” 分层攻坚，制定 “首店引进路线图”：

首店层级	目标品牌类型	资源对接策略	2024 年目标数量	落地案例参考
重奢副线首店	Gucci Beauty、Prada Linea Rossa、Dior Maison（迪奥家居）	① 云阿云牵头对接品牌亚太区总部（如 Gucci 亚太区拓展总监）；② 用恒隆上海、香港项目的首店运营数据（如 Gucci Beauty 上海恒隆坪效 10 元 /㎡/ 天）佐证大连市场潜力；③ 提供 “首店专属空间”（1F 核心位置，面积 200-300㎡）	3-5 家	2024 年 Q2 已与 Gucci Beauty 达成合作，计划 9 月开业，首年销售额目标 2000 万元，租金贡献 150 万元
设计师潮牌首店	We11done Signature、AMI Paris、Jacquemus、Acne Studios Jeans	① 云阿云联动全球设计师经纪公司（如 Tomorrow London Agency）；② 推出 “首店孵化计划”（提供 3 个月免租期 + 50% 装修补贴）；③ 承诺首年营销曝光（如恒隆官方账号推广、线下快闪活动）	8-10 家	AMI Paris 东北首店 2024 年 Q3 开业，选址 2F 150㎡区域，参考北京 AMI 首店客单价 3000 元，预计首年坪效 7 元 /㎡/ 天，年销售额 1500 万元
高端生活服务首店	金宝贝高端早教、艺新摄影儿童高端店、Glamping Gallery（高端露营）	① 对接品牌区域代理商，优先选择有 “首店运营经验” 的合作伙伴；② 联动恒隆家庭客群数据（35% 家庭客群，年均亲子消费 8000 元），证明市场需求；③ 提供 “业态联动支持”（如早教与冰场会员互通）	4-5 家	金宝贝高端早教 2024 年 Q4 入驻 3F 500㎡区域，客单价 8000 元 / 季度，预计首年招收会员 500 人，年营收 400 万元

数据支撑：2023 年大连首店经济带动高端商业销售额提升 25%（赢商网数据），恒隆计划 2024 年新增 15-20 家首店，预计带动整体销售额提升 30%，年轻客群占比从 25% 提升至 40%。

独家联名招商：以 “专属权益” 绑定品牌，提升项目稀缺性：

采用 “3 步联名合作模式”，与头部品牌共同开发 “大连恒隆独家款”，实现 “品牌 - 项目 - 客群” 三方共赢：

① 需求调研：通过会员 APP 问卷（样本量 5000 份）+ 品牌沟通会，确定联名方向 —— 如 2024 年 Q1 调研显示，65% 高净值客群希望 “重奢 + 大连文化元素” 联名，LV、BVLGARI 表达合作意愿；

② 资源整合：恒隆牵头对接大连非遗资源（如贝雕传承人）、设计机构，与品牌共同完成产品研发 —— 如 LV 大连限定手袋，采用贝雕元素装饰，全球限量 50 只，仅在大连恒隆发售；茶颜悦色恒隆专属饮品 “滨城乌龙”，融入大连海鲜高汤（创新口味），仅在恒隆店供应；

③ 营销落地：恒隆承担 50% 的活动宣传费用（如线下快闪展、社交媒体推广），品牌提供独家销售权益（如购买联名款可获 VIP 服务）—— 如 LV 联名手袋发售时，举办 “贝雕艺术展 + 手袋预览会”，黑金卡会员优先预订，普通会员需消费满 10 万元获得购买资格。

案例参考：2023 年成都 IFS 与 Gucci 联名推出 “熊猫元素限定款”，首月销售额突破 800 万元，带动 Gucci 门店整体销售额提升 40%；恒隆计划 2024 年推出 5-8 个独家联名款，预计单个联名款带动品牌销售额提升 35%，项目客流提升 20%。

3. 业态组合招商：按 “场景集群” 重构空间，提升客群体验与坪效

“场景集群” 招商逻辑：从 “品类堆砌” 到 “体验闭环”：

打破传统 “零售、餐饮、体验” 分类，围绕 “高端生活场景” 规划 4 大集群，每个集群内业态相互联动，形成 “消费 - 体验 - 复购” 闭环：

场景集群	楼层分布	核心业态组合	联动机制	坪效目标
奢华购物集群	1F（重奢）+ 2F（轻奢 / 设计师潮牌）	1F：LV、BVLGARI、Gucci Beauty 等；2F：We11done、AMI、Coach 等	① 1F 重奢消费满 5 万元，可获 2F 设计师品牌 “满 1 万减 1000 元” 券；② 2F 设计师品牌会员可升级参与 1F 重奢预览会	1F：9 元 /㎡/ 天；2F：6.5 元 /㎡/ 天
亲子成长集群	2F（高端亲子零售）+ 3F（亲子体验）	2F：AMI mini、Bonpoint（高端童装）；3F：金宝贝早教、艺新摄影、亲子工坊	① 2F 童装消费满 3000 元，可获 3F 早教体验课 1 节；② 3F 亲子体验消费满 2000 元，可获 2F 童装 “8 折券”	2F：5 元 /㎡/ 天；3F：4.5 元 /㎡/ 天
社交体验集群	4F（高端餐饮）+ 5F（冰场 / 影城）	4F：赤坂亭（日料）、Wolfgang Puck（西餐）、新海味（本土海鲜）；5F：冠军冰场、IMAX 影城	① 5F 冰场会员消费满 5000 元，可获 4F 餐饮 “满 2000 减 500 元” 券；② 4F 餐饮消费满 3000 元，可获 5F 影城 “VIP 厅升级券”	4F：5.5 元 /㎡/ 天；5F：4 元 /㎡/ 天
生活服务集群	B1（便民服务）+ 3F（商务服务）	B1：Manner Coffee、7-Eleven 高端店、干洗店；3F：商务沙龙空间、私人银行服务点	① B1 通勤客群消费满 200 元，可获 3F 商务空间 “1 小时免费使用权”；② 3F 商务服务会员可获 B1 “早餐免费券”	B1：4 元 /㎡/ 天；3F：4.2 元 /㎡/ 天

招商执行：每个集群成立 “专项招商小组”，按 “核心业态→配套业态→联动业态” 顺序推进 —— 如奢华购物集群先确定 1F 重奢品牌（LV、BVLGARI），再引入 2F 轻奢 / 设计师品牌（与重奢客群互补），最后补充配套服务（如私人导购、VIP 休息室）。2024 年 Q1 已完成 3 个集群的核心业态招商，预计 Q4 全部落地，集群整体坪效较传统分类提升 25%。

（二）政策汇总：内外政策协同赋能招商，降低成本、提升吸引力

1. 外部政策（大连市政府 + 西岗区）：把握政策红利，减轻项目与品牌负担

大连市促进商业高质量发展若干政策措施：

针对 “首店引进”“数字化改造” 两大方向，政策具体内容与恒隆应用场景如下：

政策方向	具体条款	申请条件	恒隆应用计划	预期收益
首店引进补贴	对引入 “全国首店” 的商业项目，给予 50 万元 / 家补贴；“东北首店” 20 万元 / 家；“大连首店” 10 万元 / 家	① 品牌需在国内 / 东北 / 大连首次开设门店；② 门店面积≥50㎡，经营满 1 年；③ 提供品牌总部出具的 “首店证明”	2024 年计划引入全国首店 2 家（如 Glamping Gallery）、东北首店 12 家（如 Gucci Beauty、AMI）、大连首店 6 家（如金宝贝高端早教），预计申请补贴总额 = 2×50 + 12×20 + 6×10 = 360 万元	补贴资金用于首店营销活动（如快闪展），降低招商成本 15%
数字化改造补贴	对商业项目智慧停车场、会员系统、客流监测系统等数字化改造，给予改造费用 30% 的补贴，最高 500 万元	① 改造项目需通过大连市商务局备案；② 采用国内领先技术（如 AI 客流监测）；③ 改造后效率提升≥20%	2024 年投入 1500 万元升级数字化系统（北京云阿云技术支持），包括智慧停车场（无人值守、预约停车）、会员系统（AI 推荐、积分互通）、客流监测系统（实时分层统计），预计申请补贴 = 1500×30% = 450 万元（未超 500 万元上限）	补贴覆盖 30% 改造成本，系统升级后会员复购率提升 10%，停车场周转率提升 25%

西岗区 “核心商圈扶持政策”：

聚焦 “高端品牌税收优惠”，具体条款与恒隆应用场景：

政策内容	申请条件	恒隆应用计划	预期收益
对入驻恒隆广场的高端品牌（年纳税超 100 万元），给予 3 年税收返还：前 2 年返还实际缴纳增值税、企业所得税地方留存部分的 50%，第 3 年返还 30%	① 品牌注册地在西岗区；② 年纳税额≥100 万元；③ 与恒隆签订 3 年以上租赁合同	2024 年计划引入 10 家符合条件的品牌（如 LV、BVLGARI、Gucci Beauty），按每家品牌年均纳税 200 万元计算，地方留存部分约 40%（增值税地方留存 50%、企业所得税地方留存 40%，综合按 40% 估算）	单个品牌前 2 年每年返还税收 = 200×40%×50% = 40 万元，3 年累计返还 100 万元；10 家品牌 3 年累计返还 1000 万元，可降低品牌运营成本，提高品牌续约意愿（续约率预计从 80% 提升至 90%）

2. 内部政策（恒隆地产 + 北京云阿云）：强化招商激励与品牌扶持，加速招商落地

招商激励政策：激发团队动力，提升招商效率：

建立 “个人 + 团队 + 外部资源” 三维激励体系，具体如下：

激励对象	激励方式	考核标准	奖励金额 / 形式	预期效果
恒隆招商团队（个人）	租金提成	① 引入首店品牌：按首年租金的 5% 提成；② 引入高坪效品牌（坪效≥区域均值 120%）：按首年租金的 3% 提成	例：引入 Gucci Beauty（首年租金 150 万元），个人提成 = 150×5% = 7.5 万元；引入 Ole'（首年租金 80 万元，坪效 3.8 元≥区域均值 3 元的 120%），个人提成 = 80×3% = 2.4 万元	招商人员积极性提升 30%，首店引进周期从 3 个月缩短至 2 个月
恒隆招商团队（团队）	季度奖金	① 季度首店引进数量达标（≥5 家）；② 季度空置率≤5%；③ 季度新签品牌平均坪效≥区域均值	达标团队发放季度奖金 10-20 万元（根据完成率浮动，100% 达标发 20 万元，80% 达标发 10 万元）；年度总达标团队额外发放年度奖金 50 万元	团队协作效率提升 40%，季度招商目标完成率从 70% 提升至 90%
北京云阿云（外部资源方）	资源对接奖励 + 分成	① 成功推荐首店品牌签约：按首年租金的 2% 发放推荐奖励；② 推荐品牌首年坪效超预期（≥目标 120%）：额外给予超额部分 5% 的分成	例：推荐 AMI Paris 签约（首年租金 120 万元），奖励 = 120×2% = 2.4 万元；若 AMI 首年坪效 8.4 元（超目标 7 元的 20%），超额销售额 =（8.4-7）×150㎡×365 天 = 76.65 万元，分成 = 76.65×5% ≈ 3.83 万元	外部资源方推荐品牌数量提升 50%，优质品牌（首年坪效超预期）占比从 30% 提升至 60%

品牌扶持政策：降低品牌运营风险，提升入驻意愿：

针对新入驻品牌（尤其是首店、联名品牌），从 “成本减免、运营支持、营销赋能” 三方面提供扶持，具体如下：

扶持方向	具体措施	适用品牌	预期效果
成本减免	① 免租期差异化设置：全国首店 6 个月免租期，东北首店 4 个月，大连首店 3 个月；② 装修补贴：设计师潮牌、高端生活服务首店给予装修费用 30% 补贴（最高 50 万元 / 家）；③ 租金阶梯递增：首年租金按目标租金的 90% 收取，次年起按 5% 逐年递增（若首年坪效超目标 120%，次年租金按 95% 收取）	所有新入驻首店品牌	品牌初期运营成本降低 40%，首年盈利概率从 50% 提升至 80%
运营支持	① 会员资源共享：恒隆会员系统向新品牌开放（如向高净值会员推送重奢首店新品信息）；② 数据支持：北京云阿云为品牌提供客群消费偏好数据（如年轻潮客偏好的产品风格），帮助品牌优化选品；③ 人员培训：恒隆运营团队为品牌员工提供 “高端服务培训”（如私人导购礼仪、VIP 客户维护），每月 1 次	首店品牌、联名品牌	品牌会员转化率从 15% 提升至 35%，客诉率从 8% 降低至 3%
营销赋能	① 联合营销：恒隆承担新品牌首月营销费用的 50%（如线下快闪展、社交媒体推广），最高 20 万元 / 家；② 活动联动：邀请新品牌参与恒隆年度活动（如冰上艺术季、星空市集），提供免费展位；③ 媒体曝光：恒隆官方微信、抖音账号（合计粉丝量 50 万 +）为新品牌发布专属推广内容，首月至少 3 条	联名品牌、设计师潮牌首店	新品牌首月曝光量提升 200%，首月销售额较行业平均水平高 30%

案例参考：2023 年沈阳万象城对 We11done 东北首店给予 4 个月免租期 + 30 万元装修补贴，首年坪效达 8 元 /㎡/ 天，超目标 20%；恒隆计划 2024 年投入 800 万元用于品牌扶持，预计新入驻品牌首年存活率从 70% 提升至 95%。

（三）招商与政策协同机制：内外政策联动，最大化招商效能

为避免 “政策碎片化” 导致的效能浪费，建立 “政策筛选 - 申请落地 - 效果反馈” 全流程协同机制，确保内外政策与招商需求精准匹配：

1. 政策筛选与匹配：按 “招商阶段” 匹配政策资源

招商阶段	核心需求	匹配政策	责任方	时间节点
品牌对接期	降低品牌入驻顾虑（如成本、市场风险）	① 西岗区税收返还（年纳税超 100 万元品牌）；② 恒隆租金阶梯递增、装修补贴	招商部 + 财务部	品牌对接时同步告知政策，签约前完成政策申请材料准备
品牌装修期	缩短装修周期、降低装修成本	① 大连市数字化改造补贴（若品牌涉及智慧门店改造）；② 恒隆免租期（覆盖装修期）	运营部 + 工程部	装修启动前完成补贴申请备案，免租期从装修开始日计算
品牌开业期	提升开业热度、带动销售额	① 大连市首店补贴（开业后 1 年内申请）；② 恒隆联合营销补贴、会员资源共享	市场部 + 招商部	开业后 3 个月内完成首店补贴材料提交，开业首月开展联合营销
品牌运营期	提升复购率、稳定坪效	① 恒隆数据支持、活动联动；② 西岗区税收返还（年度申请）	运营部 + 财务部	每月提供客群数据支持，每年 1 月申请上年度税收返还

2. 政策申请落地：建立 “一站式” 服务流程

成立政策申请专项小组：由财务部牵头，招商部、运营部、市场部派专人参与，负责政策信息收集（如大连市商务局政策更新）、申请材料准备（如首店证明、纳税凭证）、政府对接（如西岗区税务局沟通），确保政策申请 “专人跟进、高效落地”。

申请流程标准化：制定《政策申请操作手册》，明确各政策申请条件、所需材料、审批流程、时间节点 —— 如首店补贴申请需提供 “品牌总部首店证明、租赁合同、开业照片”，审批流程需经大连市商务局商贸处初审、复审，预计 2 个月完成，专项小组需提前 3 个月准备材料。

进度跟踪机制：建立 “政策申请进度表”，每周更新申请状态（如 “材料已提交”“初审通过”“补贴到账”），若申请受阻（如材料缺失），24 小时内解决，确保政策申请成功率≥90%（如首店补贴申请成功率不低于 90%）。

3. 效果反馈与优化：政策效能数据化评估

政策效能评估指标：从 “成本降低、招商效率、品牌效益” 三个维度评估政策效果，具体指标如下：

评估维度	核心指标	2024 年目标值	评估频率
成本降低	政策补贴覆盖招商成本比例	≥30%（如首店补贴 + 税收返还覆盖 30% 的品牌扶持成本）	每季度 1 次
招商效率	政策驱动的品牌签约周期	≤2 个月（享受政策的品牌较普通品牌签约周期缩短 30%）	每月 1 次
品牌效益	享受政策的品牌首年坪效	≥区域均值 110%	每年 1 次

反馈优化机制：每季度召开 “政策效能复盘会”，分析指标偏差原因（如政策补贴覆盖比例未达目标，是否因部分政策申请未通过），并调整策略（如加强与政府沟通，提高申请成功率）；每年根据政策效果与政府政策更新，优化政策匹配方案（如 2025 年若大连市新增 “高端餐饮补贴”，则将其纳入招商扶持政策体系）。

（四）招商风险应对与效果评估

1. 核心招商风险识别与应对

风险类型	风险描述	应对措施
品牌签约风险	首店品牌在签约前临时放弃入驻（如 Gucci Beauty 因战略调整取消大连计划）	① 备选品牌储备：每个首店品类储备 2-3 家备选品牌（如 Gucci Beauty 备选 Dior Beauty），确保 72 小时内启动备选品牌对接；② 意向金机制：与重点品牌签订 “意向协议”，收取首年租金 10% 的意向金（若品牌违约，意向金不予退还），降低项目损失
政策变动风险	政府政策调整（如大连市首店补贴从 20 万元 / 家降至 10 万元 / 家）	① 政策预判：专项小组每月跟踪政府政策动态，提前 3 个月预判政策变动趋势（如通过商务局沟通了解政策调整方向）；② 内部政策补位：若外部补贴降低，恒隆内部增加补贴（如首店装修补贴从 30% 提升至 40%），确保品牌扶持力度不变
运营不达预期风险	新入驻品牌首年坪效未达目标（如 AMI Paris 首年坪效仅 6 元 /㎡/ 天，低于目标 7 元）	① 运营帮扶：北京云阿云为品牌提供客群数据优化选品，恒隆运营团队协助调整陈列、开展会员营销；② 租金灵活调整：若品牌首年坪效未达目标 80%，次年租金按 85% 收取（原计划 95%），同时延长 1 个月免租期，帮助品牌渡过调整期

2. 招商创新效果评估：短期与长期目标结合

短期目标（2024 年，招商落地期）：

评估指标	2023 年基准值	2024 年目标值	提升幅度
首店数量	8 家	20 家	150%
品牌替换周期	6 个月	2 个月	67%
空置率	8%	5%	37.5%
新品牌首年坪效	4.5 元 /㎡/ 天	5.5 元 /㎡/ 天	22.2%
政策补贴总额	100 万元	810 万元（360 万首店 + 450 万数字化）	710%

长期目标（2026 年，招商成熟期）：

评估指标	2024 年目标值	2026 年目标值	提升幅度
首店品牌占比	15%	30%	100%
独家联名品牌数量	5 家	20 家	300%
场景集群坪效	5.2 元 /㎡/ 天	7.8 元 /㎡/ 天	50%
品牌续约率	80%	95%	18.75%
外部政策补贴占比（占招商成本）	30%	45%	50%

（五）招商创新及政策汇总总结

大连恒隆广场的招商创新核心在于 “以数据驱动精准度，以资源构建稀缺性，以政策降低门槛”—— 通过 “品牌匹配度模型” 避免盲目招商，通过 “首店 + 独家联名” 打造差异化品牌矩阵，通过 “场景集群” 提升客群体验与坪效；同时依托内外政策协同，降低项目与品牌成本，加速招商落地。

在落地过程中，需通过 “政策协同机制” 确保政策效能最大化，通过 “风险应对预案” 规避招商风险，通过 “数据化评估” 验证创新效果。最终目标是在 2026 年形成 “首店引领、独家支撑、集群联动、政策赋能” 的招商生态，使恒隆成为大连乃至东北高端商业的 “品牌高地”，为项目定位升级（城市高端生活枢纽）提供核心支撑。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库