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商业地产案例分享-大连中央大道 QQpark项目（三） |
商业地产案例分享-大连中央大道 QQpark项目（三） 原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组 导读：本项目直面业态失衡、空间低效与数字化滞后等核心挑战，以“文商旅融合”为战略锚点，通过业态焕新、场景创新与智慧运营，重塑商业价值。报告系统拆解破局路径，目标实现坪效从1.2万跃升至1.8万元/㎡/年，打造东北亚文商旅融合标杆。全文共111200字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。 作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长 作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁 作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198 大连中央大道 QQpark资产运营专项提升与优化管理策略报告 目录 报告引言 一、市场分析及项目概述 二、项目深度诊断与 SWOT 分析 三、竞品分析及应对策略 四、核心挑战及破局路径 五、项目定位升级与客群运营整合 六、招商创新及政策汇总 七、空间优化及场景创新 八、业态规划及品牌焕新 九、运营管理专项提升 十、资产优化与增值策略 十一、项目建议及行业启示 六、招商创新与政策整合 总纲：构建 “共生共赢” 的商业生态 传统商业 “房东式” 招商已无法适配消费升级需求，本方案以 “品牌价值共生、政策红利共享、运营风险共担” 为核心，整合 “全球资源导入 + 在地品牌孵化 + 场景化运营” 的三维招商模式，搭配 “政府 - 开发商 - 品牌” 三方政策体系，最终实现从 “商业体” 到 “文商旅融合生态平台” 的转型，目标 2025 年成为东北亚商业招商创新标杆。 （一）创新招商模式：三维驱动，破解同质化难题 1.生态化合作：从 “租赁” 到 “共生” 的合作模式革命 针对不同生命周期的品牌，设计差异化合作机制，降低品牌入驻风险，提升项目抗波动能力。 1.1. 成熟品牌：“固定租金 + 阶梯提成” 混合模式 适用对象：国际快时尚（如优衣库、迪桑特）、标杆餐饮（如 wagas）、大型娱乐业态（如超级密室）等营收稳定的品牌。 合作细则： 基础租金占比 60%（参考项目 2024 年平均租金 1.8 元 /㎡/ 天），提成部分按营业额阶梯分配： 营业额≤500 万元 / 年：无提成； 500 万元＜营业额≤1000 万元 / 年：超出部分抽成 3%； 营业额＞1000 万元 / 年：超出部分抽成 5%。 案例对标：北京华贸中心与高端品牌采用此模式，既保障项目基础收益（基础租金贡献占比 70%），又激励品牌提升业绩（头部品牌年营业额增幅达 18%）。 数据支撑：该模式可使项目整体租金收益提升 15%-20%，同时降低品牌初期成本（相比纯固定租金，品牌首年成本减少 8%-12%）。 1.2. 创新业态：“免租期 + 营业额分成” 孵化模式 适用对象：新兴文创品牌、科技体验店（如 AR 互动馆）、本土设计工作室等轻资产、高成长潜力品牌。 具体措施： 免租期：提供 3-6 个月免租期（根据品牌潜力评估，如科技体验店免租 6 个月，文创品牌免租 3 个月）； 分成比例：免租期满后，按营业额 10%-15% 分成（餐饮类 15%，零售 / 体验类 10%）； 资源配套：免费提供项目官方直播间推广（每月 2 场，单场曝光超 10 万人次）、主题活动优先曝光（如 “青年潮玩季” 专属展位）； 资金支持：设立 2000 万元 “创新孵化基金”，对通过评审的品牌提供最高 50 万元启动资金（无需偿还，要求品牌存活满 2 年后参与 1 场项目公益活动）。 成功案例：项目内长兴里小吃街采用此模式，入驻率从 60% 提升至 100%，商户存活率超 85%（行业平均存活率仅 60%），其中 “大连焖子工坊” 首年营业额突破 80 万元。 1.3. 特色商户：“联合投资 + 收益分成” 联营模式 适用对象：非遗工坊（如大连贝雕）、独立设计师品牌、在地文化体验项目（如港风沉浸式剧场）等强文化属性、需重运营的品牌。 操作路径： 投资占股：项目方以场地（折算为 30% 股权）+ 资金（最高 200 万元，折算为 20% 股权）入股，品牌方以技术 / 运营团队入股（占股 50%）； 收益分配：按股比分配利润，项目方不参与日常运营，仅负责监督财务与战略方向； 退出机制：3 年后品牌可选择回购项目方股权（按初始投资 + 8% 年化收益计算），或继续联营。 参考范例：湘琼先进制造业共建产业园通过 “国企 51%+ 民企 49%” 合资模式，实现产业链协同，入驻企业年营收平均增长 25%；本项目 “大连贝雕生活美学馆” 采用此模式，预计首年营收突破 120 万元。 2.品牌组合：三级矩阵，打造差异化标签 以 “主力店引流、特色店留客、快闪店焕新” 为逻辑，构建覆盖全客群、全场景的品牌生态。 2.1. 主力店：强引流 + 消费基本盘 现状基础：已引入优衣库、迪桑特全球旗舰店等 6 大国际快时尚，年引流占比超 40%（年贡献客流 1200 万人次）。 拓展方向： 沉浸式娱乐主力店：引入 TeamLab 数字艺术馆（东北首店）、超级密室品牌 “逃脱反斗城” 区域首店，预计年客流量贡献 50 万人次 / 店； 文化类首店：引入日本茑屋书店（TSUTAYA BOOKSTORE）东北首店，规划 “书籍 + 咖啡 + 文创” 复合空间（1500㎡），目标年接待客流 80 万人次，客单价超 150 元。 数据目标：主力店数量从 6 家增至 10 家，年引流占比提升至 50%，带动关联消费（如餐饮、零售）增长 30%。 2.2. 特色店：本土化 + 场景独家 核心业态： 倍客优市集：升级为 “非遗 + 潮玩” 混合空间（2000㎡），引入大连贝雕、复州皮影、旅顺剪纸等 10 个本土非遗品牌，设置 “非遗体验台”（如贝雕制作体验，单次收费 39 元），目标非遗体验年收入突破 200 万元； 长兴里小吃街：拓展 “夜经济” 专区（800㎡），延长营业至 24:00，引入 “大连海鲜烧烤”“东南亚夜市小吃” 等 20 家特色餐饮，目标夜间销售占比从 15% 提升至 30%，年夜间客流突破 300 万人次。 数据目标：特色店数量占比提升至总商户的 40%（从 80 家增至 120 家），形成 “大连特色消费目的地” 标签，文旅客群消费占比超 40%。 2.3. 快闪店：内容刷新 + 品牌试验 空间利用： 过渡空间：利用连廊（300㎡）、中庭（500㎡）、广场（1000㎡）设立轮动快闪区，每月更换主题（如 “元宇宙快闪实验室”“国潮主题月”）； 合作资源：与上海新天地 Art To Gather 艺游季合作，引入国际艺术巡展快闪（如 “光影艺术展”），吸引 Z 世代客群（18-25 岁占比超 60%）。 运营机制： 孵化计划：新品牌通过 3 个月试运营，若坪效≥1.5 万元 /㎡（零售类）或客流≥500 人次 / 天（体验类），可转为长期商户； 数据案例：2024 年 “国潮快闪月” 引入 15 家新品牌，其中 “大连本土香薰品牌” 试运营期间坪效达 2.2 万元 /㎡，成功转为长期商户，首年营收突破 60 万元。 数据目标：年均落地快闪店 50 家，转化率达 30%（15 家转为长期商户），快闪区年接待客流突破 500 万人次。 3.场景化招商：打破品类限制，实现 “空间 - 业态 - 客群” 绑定 摒弃传统 “零售 / 餐饮 / 娱乐” 品类划分，按场景功能匹配业态，提升消费沉浸感与粘性。 3.1. 五大核心场景单元规划
3.2. 场景化招商落地案例：港记忆沉浸场景 招商执行步骤： ① 主题定调：以 “1930 年代大连港码头” 为核心，确定 “复古港风 + 文化体验” 整体调性； ② 定向邀约：优先邀请大连本土 “港风特色品牌”（如 “老大连饭店”），同步引入 “沉浸式体验业态”（如 “老港 AR 导览馆”，投入 50 万元开发 AR 内容）； ③ 装修规范：要求品牌装修融入 “码头元素”（木质甲板、复古信号灯），项目提供 “场景装修指南” 并补贴 10% 装修费用（单店最高补贴 5 万元）； ④ 运营联动：所有业态参与 “港记忆文化节”（每年 9 月举办，为期 10 天），如餐饮推出 “老大连海鲜套餐”（定价 198 元），文创店推出 “港风打卡礼盒”（定价 88 元）。 效果数据：场景内品牌开业率 100%，2024 年文化节期间接待客流 25 万人次，业态联动消费率达 40%（如体验 AR 导览后在主题餐饮消费的客群占比），场景年销售额突破 1500 万元。 3.3. 场景运营保障 跨业态联动：同一场景品牌签订 “联动协议”，如天幕场景的咖啡品牌与文创书店推出 “咖啡 + 书籍” 套餐（定价 68 元），2024 年该套餐销量超 10 万份，带动双方营收增长 20%； 场景更新：每季度对场景内 20% 业态 “微更新”（如天幕场景更换咖啡快闪店、港记忆场景更新主题展览），保持新鲜感； 数据监测：建立 “场景健康度看板”，实时监测 “停留时长、联动消费率、满意度”，数据不达标则启动业态调整（如港记忆场景若满意度＜85%，则淘汰 30% 低效品牌）。 （二）政策激励体系：三方合力，降低运营成本 1.政府政策：精准申报，最大化补贴红利 1.1. 大连重点扶持政策应用清单
1.2. 政府政策申报保障 专项小组：由招商部经理任组长，配备 2 名专职申报人员（熟悉政策流程）、1 名财务人员（负责成本核算），确保材料提交准确率 100%； 信息台账：实时跟踪商务局、文旅局政策更新，提前 3 个月准备材料（如首店补贴需提前对接品牌资质）； 政企维护：每季度与商务局 “商业升级专项办” 座谈，汇报项目进展，争取政策倾斜（如优先纳入文旅推荐名单）； 数据目标：2025 年政府补贴总额 1200 万（扣除重叠 195 万），覆盖 30% 招商运营成本，项目自投减少 4500 万。 2.开发商与运营商协同政策：北京云阿云 × 永嘉集团 2.1. “成本共担 + 收益共享” 核心条款 成本共担（比例：云阿云 60%+ 永嘉集团 40%）： 招商成本：首店租金补贴、在地品牌孵化补贴（如 5 家孵化品牌补贴 50 万）、招商差旅费（年均 100 万）； 改造成本：港记忆街区装修（1600 万）、天幕场景升级（500 万）、文旅服务中心建设（300 万）； 运营成本：品牌联合营销（如首店开业活动年均 200 万）、会员系统搭建（300 万）； 收益共享（比例：5:5）： 租金溢价：首店租金高于周边 30% 的部分（如区域首店租金 2.34 元 /㎡/ 天，溢价 0.54 元，年溢价收入 600 万）； 额外租金：在地品牌存活满 2 年后租金涨幅的 50%（如品牌租金从 1 元涨至 1.2 元，涨幅 0.2 元的 50% 归双方共享）； 非租金收入：会展场地租赁（年均 300 万）、品牌赞助（年均 300 万）； 协议期限：3 年（2025-2027），若年度坪效增长超 30%，运营商分成提升至 55%；若低于 15%，开发商成本承担降至 30%。 2.2. 落地执行细节 协同小组：云阿云运营总监与永嘉项目总共同任组长，每月召开 1 次会议，解决成本分摊、收益核算问题； 专项账户：双方各出资 500 万设立账户，垫付共担成本，每月核对账目并公示（确保透明）； 效益测算（2025 年）： 共担成本 1800 万（招商 800 万 + 改造 600 万 + 运营 400 万），云阿云承担 1080 万，永嘉集团承担 720 万； 新增收益 1200 万（租金溢价 600 万 + 非租金收入 600 万），双方各分得 600 万； 实际效益：云阿云净投入 480 万（1080 万 - 600 万），永嘉集团净收益 - 120 万（600 万 - 720 万），但项目坪效从 1.6 万元 /㎡/ 年提升至 2.2 万元 /㎡/ 年，资产价值增长 10 亿元（从 30 亿→40 亿），长期收益远超短期投入； 风险对冲：若年度坪效增长未达 15%，永嘉集团成本承担比例降至 30%，云阿云需多承担 180 万成本，倒逼运营商优化招商策略。 3.品牌层面政策：“品牌成长计划”，全周期绑定优质商户 针对品牌 “入驻 - 运营 - 长期发展” 不同阶段，设计阶梯式扶持政策，提升品牌留存率与盈利水平。 3.1. 入驻初期：降低开业门槛，缩短盈利周期 装修支持： 租赁面积≥100㎡的品牌，提供 “装修贷款贴息”（年化利率 3%，低于市场平均利率 40%），贷款期限 2 年，最高额度 100 万元（如 Manner 咖啡区域首店获 50 万贴息，装修成本降低 25%）； 联合大连本地设计机构推出 “标准化装修方案”（如餐饮品牌厨房布局、零售品牌动线设计），商户可直接复用，装修周期从 2 个月缩短至 1 个月，成本降低 20%。 开业帮扶： 免费提供 “开业前培训”（内容含项目客流特征、会员系统使用、营销活动配合），培训覆盖率 100%； 赠送 1 个月 “项目流量包”：官方公众号推文 1 篇（粉丝量 50 万 +）、抖音探店视频 1 条（平均曝光 100 万 +）、会员定向推送（向 2 万名高净值会员发送开业邀请）； 案例效果：2024 年引入 “大连本土海鲜饺子品牌”，通过装修贴息 + 流量包支持，首月客流突破 3 万人次，营收达 80 万元，较品牌原有门店首月业绩提升 60%。 3.2. 运营中期：激励业绩增长，强化联动合作 坪效奖励机制：
数据目标：2025 年覆盖奖励品牌 80 家，预计发放租金返还 120 万元，带动品牌平均坪效提升 35%。 营销联动补贴： 品牌参与项目主题活动（如 “大连港文化节”“青年潮玩季”），按活动费用的 50% 补贴（单场上限 5 万元）； 示例：2025 年 “非遗文化周” 期间，10 家非遗品牌参与活动，平均每家投入 3 万元，项目补贴 15 万元，活动期间品牌客流平均增长 80%，营收增长 50%。 3.3. 长期合作：稳定经营预期，助力品牌拓展 租金稳定政策： 入驻满 1 年且坪效达标的品牌，次年租金涨幅≤3%（大连商业平均租金涨幅 6%，低于行业 50%）； 核心品牌（首店、在地孵化成功品牌）入驻满 3 年，可签订 “5 年长期租约”，租金涨幅锁定 2%/ 年，如茑屋书店（东北首店）计划签订 5 年租约，租金涨幅稳定在 2%，保障品牌长期经营规划。 拓展支持： 品牌计划在大连开设分店时，项目优先推荐永嘉集团其他商业项目（如大连开发区购物中心），并协助对接当地政府 “连锁品牌扶持政策”（如开店补贴）； 案例对标：成都 IFS 通过 “长期租约 + 拓展支持”，使 Gucci、Prada 等核心品牌平均驻店时长超 8 年，本项目目标核心品牌留存率≥90%。 3.4. 政策落地保障 品牌档案系统：建立数字化档案，记录品牌入驻时间、坪效数据、活动参与情况，系统自动匹配可享受政策（如坪效达标后 7 天内触发租金返还流程），避免人工遗漏； 定期沟通机制：每季度召开 “品牌座谈会”，收集政策反馈（如补贴流程是否便捷），2024 年座谈会后将补贴申请审批时间从 15 天缩短至 7 天，品牌满意度提升 25%； 违约约束条款：对享受补贴但未达承诺（如首店品牌承诺年营收≥500 万元却未达标）的品牌，追回 50% 已获补贴，确保政策资源向优质品牌倾斜。 （三）落地保障机制：全流程管控，确保方案落地见效 1.组织保障：构建 “招商 - 运营 - 政策” 协同团队 1.1. 团队架构设计
1.2. 考核激励机制 团队奖金：首店招商组完成 13 家首店目标获 10 万元奖金，未完成扣减 20% 绩效；政府申报组超额完成补贴目标（超 1200 万部分），按超额金额的 5% 发放奖金； 个人激励：运营中心员工若成功推动品牌联动消费率提升 10%，个人获 5000 元奖励，激发员工主动性。 2.数据保障：建立 “招商 - 政策” 数据监测系统 2.1. 核心监测指标体系 招商进度指标： 首店引入完成率（月度）：如 2025 年 Q1 目标引入 3 家首店，实际完成 4 家，完成率 133%； 场景业态填充率（月度）：五大场景每月监测业态空缺数量，目标填充率 100%； 在地品牌孵化完成率（季度）：2025 年 Q2 目标孵化 2 家品牌，实际完成 2 家，完成率 100%。 政策效果指标： 政府补贴到账率（月度）：每月统计补贴申请金额与到账金额，目标到账率 100%； 品牌政策覆盖率（季度）：统计享受政策的品牌数量占总品牌数比例，目标覆盖率 90%； 政策带动营收增长（季度）：对比享受政策与未享受政策品牌的营收增幅，目标带动增长 35%。 2.2. 数据应用机制 每月生成《招商与政策落地报告》，分析未达标原因：如 2025 年 2 月首店引入完成率 80%（目标 2 家，实际 1.6 家），原因是国际潮牌谈判延迟，后续增加上海首店机构合作频次，3 月完成率提升至 120%； 建立 “数据预警阈值”：当场景联动消费率＜30%、品牌政策满意度＜80% 时，自动触发预警，运营团队需在 7 天内提出整改方案。 3.风险保障：预判潜在风险，制定应对预案
（四）预期效果：2025 年成为东北亚文商旅融合标杆 1.招商成果目标
2.经营效益目标 营收规模：首店品牌年营收突破 1.5 亿元，在地品牌年销售额均超 100 万元，项目整体营收增长 25%（从 8 亿元→10 亿元）； 客流质量：年客流量突破 3000 万人次（2024 年 2500 万人次），客群平均停留时长从 2.5 小时→3.5 小时，消费转化率从 28%→35%； 资产价值：坪效从 1.6 万元 /㎡/ 年→2.2 万元 /㎡/ 年，项目资产价值从 30 亿元→40 亿元，跻身大连商业资产 TOP3。 3.品牌与客群目标 品牌留存：核心品牌（首店、在地孵化品牌）留存率≥90%，品牌平均驻店时长从 3 年→5 年； 客群结构：Z 世代客群占比从 35%→50%，文旅客群占比从 20%→35%，家庭客群复购率从 50%→65%； 行业影响力：发布《东北文商旅融合招商运营白皮书》，成为辽宁省商业招商示范项目，吸引 10 + 外地商业体考察学习。 结语：从 “商业体” 到 “生态平台” 的价值跃迁 本方案通过 “三维招商模式” 打破传统商业边界，以 “三方政策体系” 降低各方风险，最终实现 “品牌 - 项目 - 政府 - 消费者” 的多方共赢。大连中央大道 QQpark 不再是单纯的 “商品交易场所”，而是集 “文化体验、旅游消费、品牌孵化” 于一体的生态平台 —— 对品牌而言，这里是低成本拓展东北市场的 “桥头堡”；对消费者而言，这里是感受大连文化、享受潮流生活的 “城市会客厅”；对城市而言，这里是推动文商旅融合、提升商业能级的 “新名片”。 未来，随着方案落地，项目将持续以数据驱动迭代策略：若 Z 世代客群偏好转向 “元宇宙体验”，可引入 VR 虚拟社交空间；若文旅客群需求聚焦 “深度文化体验”，可增加非遗传承人驻场频次。始终以 “共生共赢” 为核心，才能让项目在商业竞争中保持长期活力，为东北商业转型提供可复制的 “QQpark 模式”。 七、空间优化及场景创新 （一）空间优化核心思路：从“单一购物空间”到“多场景复合空间” 1. 空间重构三大核心原则 1.1动线简化：打造“3 分钟可达”的高效动线网络 现存问题：项目原动线存在“多分叉、标识模糊” 问题，消费者平均找店时间达 8 分钟，30% 客群因动线复杂放弃深层消费。 优化方案： ① 确立“一主两辅”动线体系： 主动线：地上 1 层天幕沿线（长度 200 米），采用 “直线型设计 + 清晰地贴标识”，标注各楼层核心业态（如 “2F 亲子区→直达电梯”“B2 港记忆街区→扶梯”），搭配智能导视屏（每 50 米 1 台），支持语音查询 “目标店铺位置”； 辅动线 1：垂直动线（B2-6F），增设 2 部 “业态直达电梯”（1 部连接 B2 文旅街区 - 1F 天幕区，1 部连接 3F 青年区 - 5F 会展区），电梯内播放对应楼层场景预告（如 B2 电梯播放 “港记忆街区非遗活动”）； 辅动线 2：楼层内环动线，取消原部分遮挡视线的隔断，采用 “开放式环岛设计”，每层设置 3 个 “动线节点标识”（如 1F 天幕区、3F 策展空间入口），确保客群 “无死角浏览”。 ② 数据目标：优化后消费者找店时间从 8 分钟降至 3 分钟内，深层楼层（3-6F）客流占比从 25% 提升至 40%。 1.2空间复用：激活空置区域，实现“一空间多用途” 重点激活区域：地上 5 层（原空置率 40%，面积 2000㎡）、B2 角落区域（原空置率 12%，面积 300㎡）。 复用方案： ① 地上 5 层 “会展 + 亲子” 复合空间： 空间划分：1000㎡作为 “可变会展区”（配备可拆卸展台、LED 大屏），1000㎡作为 “亲子体验区”（Meland 乐园扩容至 800㎡，新增 200㎡“亲子绘本馆”）； 时间复用：平日（周一至周五）以亲子业态为主，会展区开放 “亲子手工市集”（免费提供摊位给在地文创品牌）；周末（周六至周日）承接品牌发布会、文创展览（如 “大连儿童绘本展”），亲子区保留 50% 区域正常运营； 成本与收益：改造投入 300 万元（展台设备 150 万、乐园扩容 100 万、绘本馆 50 万），预计年会展收入 200 万元（每场活动收费 5-8 万元，年均 40 场），亲子区年营收提升 50%（从 400 万增至 600 万）。 ② B2 角落区域 “快闪 + 仓储” 复用： 将 300㎡空置区改造为 “可移动快闪仓”，平日作为品牌临时仓储（收取租金 2 元 /㎡/ 天），节假日（如五一、国庆）改造为快闪店（租金 5 元 /㎡/ 天），空间利用率从 12% 提升至 90%，年新增收入 15 万元。 1.3客流联动：破解 “楼层断层”，实现全域客流循环 现存痛点：B2 文旅街区与 1F 核心商圈客流割裂，B2 客流仅为 1F 的 30%；3-6F 客流随楼层递增递减，6F 客流不足 1F 的 10%。 联动措施： ① 垂直交通优化： 扶梯改造：将 B2-1F、2F-3F 扶梯改为 “双向变速扶梯”（高峰时段速度 1.2m/s，平峰 1m/s），扶梯两侧设置 “楼层场景海报”（如 B2 扶梯海报标注 “非遗体验 + 海鲜美食”），吸引客群向下 / 向上流动； 直达电梯赋能：在 B2、1F、3F、5F 直达电梯口设置 “联动消费指引”（如 “从 B2 打卡后，到 1F 天幕区兑换礼品”“3F 看展后，到 5F 亲子区领体验券”）。 ② 跨楼层联动活动： 推出 “全域打卡通”：消费者在 B2、1F、3F、5F 各完成 1 次消费 / 体验，可在 1F 服务台兑换 “50 元全场通用券”，预计带动跨楼层消费客群占比从 15% 提升至 35%； 数据案例：成都远洋太古里通过 “跨楼层动线优化 + 联动活动”，使地下 1 层与 1 层客流占比从 4:6 优化为 5:5，跨楼层消费率提升 28%，本项目目标 2025 年实现 B2 与 1F 客流占比 4:6，3-6F 客流占比提升至 40%。 2. 分楼层空间优化方案（含成本、数据及案例）
（二）场景创新方向：打造“4 大核心特色场景” 1. 场景 1：沉浸式天幕文化场景 —— 从 “视觉观赏” 到 “三维互动” 1.1创新升级细节 内容升级： ① 现有天幕仅播放单一光影秀（日均 10 场，每场 10 分钟），升级后分为 “日常模式” 与 “主题模式”： 日常模式：保留 30% 光影秀内容，新增 70%“大连元素动态影像”（如海鸥群飞、跨海大桥夜景），每 30 分钟 1 场，每场 8 分钟； 主题模式：每周五、六 19:00-21:00 推出 “大连故事天幕剧”，以 “大连老港发展史”“海滨民俗文化” 为主题，制作 3 部系列剧（每部 20 分钟），配合音效系统（如海浪声、码头人声），打造 “听觉 + 视觉” 沉浸体验。 ② 地面互动投影：在天幕下方 200㎡区域铺设互动投影设备，当消费者进入区域，地面会触发 “海浪波纹”“贝壳散落” 等动态效果，与天幕内容联动（如天幕播放 “渔船归港”，地面投影 “渔网收网” 效果）。 空间配套： ① 设置 “天幕观影区”：摆放 100 组可折叠休闲座椅（免费使用），配备 5 个 “饮品自动贩卖机”（提供大连特色饮品如 “棒棰岛汽水”），同时设置 10 个 “天幕打卡点”（如 “与天幕海鸥同框” 拍照装置）； ② 推出 “天幕 VIP 体验”：在观影区前排设置 20 个 VIP 座位（付费预约，39.9 元 / 人 / 场），包含 “专属饮品 + 大连特色小食”，同时提供 “天幕剧解说服务”（扫码收听剧情讲解）。 1.2运营落地与数据测算 成本与收益： 设备投入：天幕内容制作 100 万元、互动投影设备 50 万元、座椅与配套 30 万元，合计 180 万元； 运营成本：每月内容维护 5 万元、设备运维 3 万元，年均运营成本 96 万元； 收益预测：VIP 座位年收入 72 万元（每场 20 人，每周 4 场，年均 208 场，39.9 元 / 人），饮品贩卖年收入 30 万元，带动周边业态（如 1F 首店、轻食区）营收增长 20%（预计新增营收 200 万元）。 案例对标： 重庆光环购物公园 “沐光森林” 天幕场景，通过 “主题内容 + 互动体验”，日均吸引客流 8000 人次，带动周边商铺坪效提升 35%，本项目目标天幕区日均客流 5000 人次，周边业态营收增长 20%。 2. 场景 2：文旅融合主题街区场景 —— 从 “商业街区” 到 “文旅体验站” 2.1创新升级细节 文化元素植入： ① 非遗活态展示：在 B2 “大连港记忆街区” 设置 3 个 “非遗工坊”（50㎡/ 个），邀请大连贝雕、复州皮影、旅顺剪纸非遗传承人驻场（每周 5 天，每天 4 小时），现场展示制作过程，消费者可付费体验（贝雕体验 69 元 / 人、剪纸体验 39 元 / 人）； ② 移动博物馆：与大连博物馆合作，在街区设置 2 个 “移动展柜”（10㎡/ 个），每季度更换展品（如第一季度 “大连老港码头工具”、第二季度 “海滨民俗文物”），配备语音导览（扫码收听展品介绍），免费向消费者开放。 业态联动设计： ① 推出 “文旅消费套餐”： 套餐 1：非遗体验（贝雕 / 剪纸 2 选 1）+ 海鲜餐饮（老大连饺子双人餐）= 198 元（单独购买总价 256 元，优惠 22%）； 套餐 2：移动博物馆参观 + 文创店购物（满 100 元减 30 元）= 免费参与（需关注项目公众号）； ② 街区打卡活动：消费者在 “非遗工坊、移动博物馆、主题餐饮、文创店”4 个打卡点完成互动（如拍摄非遗制作视频、购买文创产品），可在 B2 服务台兑换 “大连特色伴手礼”（如贝雕钥匙扣、海鲜干货），每日限量 100 份。 2.2运营落地与数据测算 合作与成本： 非遗合作：与大连非遗协会签订 1 年合作协议，传承人驻场补贴年均 36 万元（3 人 ×1 万元 / 月 ×12 个月）； 博物馆合作：免费借用展品，仅承担展柜制作与维护费用（年均 10 万元）； 套餐补贴：为推动套餐销售，项目承担 10% 优惠成本（年均预计补贴 20 万元）。 数据目标： 非遗体验：日均参与 50 人次，年收入 110 万元（贝雕体验 69 元 ×30 人次 / 天 ×365 天 + 剪纸体验 39 元 ×20 人次 / 天 ×365 天）； 套餐销售：日均销售 30 套，年收入 216 万元（198 元 ×30 套 ×365 天）； 街区客流：从日均 3000 人次增至 8000 人次，消费转化率从 20% 提升至 35%。 案例对标： 成都宽窄巷子 “非遗主题街区”，通过非遗活态展示与套餐销售，年接待客流 1200 万人次，非遗体验年收入超 500 万元，本项目目标 B2 街区年接待客流 292 万人次，文旅相关收入 326 万元。 3. 场景 3：青年社交策展场景 —— 从 “固定展览” 到 “互动社交空间” 3.1创新升级细节 空间与内容设计： ① 在 3F 打造 “青年策展空间”（500㎡），分为 “主题展览区”（300㎡）与 “开放式工作台”（200㎡）： 主题展览区：每月联合大连高校（如大连工业大学艺术设计学院）、文创品牌（如本地潮玩工作室）举办 1 个主题展（如 1 月 “潮玩手办展”、2 月 “插画艺术展”、3 月 “环保设计展”），展品数量 50-100 件，设置 “打卡拍照点”（如潮玩巨型模型、插画背景墙）； 开放式工作台：配备 20 组桌椅、DIY 工具包（如手办制作材料、插画工具），消费者可免费使用（需提前线上预约），同时每周举办 2 场 “创作工作坊”（如潮玩涂装课、插画课），收费 99 元 / 人 / 场。 运营模式创新： ① 线上线下联动： 线上：通过项目抖音 / 小红书账号发布展览预告（每周 3 条短视频，每条曝光目标 50 万 +），开放 “展览门票预约”（定价 29.9 元 / 人，支持抖音 / 美团购票）、“工作坊报名” 通道（每场限 20 人，提前 1 周预约）；发起 #QQpark 青年策展 #话题挑战，鼓励消费者发布打卡视频，每月评选 10 条优质内容，奖励 “展览年卡 + 文创大礼包”（价值 500 元）； 线下：在展览入口设置 “社交打卡墙”（支持扫码分享至朋友圈 / 小红书，分享后可领取 “策展纪念贴纸”），工作台区域设置 “作品展示区”（消费者 DIY 作品可现场展示，标注创作者社交账号，促进青年社交连接）。 ② 品牌联动合作：与大连本地潮牌（如 “大连礼物” 文创品牌）、高校社团（如大连理工大学动漫社）合作，联合举办 “校园策展大赛”，获胜作品可在 3F 策展空间落地展出，同时推出 “潮牌 + 展览” 联名产品（如印有展览插画的 T 恤、帆布袋），提升场景话题性与商业价值。 （2）运营落地与数据测算 成本与收益： 空间改造：策展区装修（展架、灯光、打卡墙）80 万元，工作台设备（桌椅、DIY 工具）20 万元，合计 100 万元； 运营成本：每月展览策划 3 万元（含展品运输、布置），工作坊导师费用 1 万元（每场 500 元，每月 4 场），线上推广 2 万元，年均运营成本 72 万元； 收益预测：展览门票年收入 60 万元（日均 30 人，29.9 元 / 人 ×365 天），工作坊收入 9.5 万元（99 元 / 人 ×20 人 / 场 ×48 场 / 年），联名产品销售年收入 30 万元，带动 3F 文创、娱乐业态营收增长 25%（预计新增营收 150 万元）。 数据目标： 场景日均客流 800 人次（青年客群占比 80%），展览打卡视频年曝光量 5000 万 +，工作坊预约成功率 90%，3F 青年客群停留时长从 1.5 小时增至 2.5 小时。 案例对标： 上海 TX 淮海 “青年策展空间” 通过 “高校合作 + 线上话题” 运营，年均举办展览 12 场，打卡视频曝光量超 8000 万，带动周边业态坪效提升 40%，本项目目标 2025 年实现策展场景相关收入 100 万元，青年客群占比提升至 50%。 4. 场景 4：数字化元宇宙场景 —— 从 “线下体验” 到 “虚实融合” 4.1创新升级细节 技术落地与空间设计： ① 在 1F 设置 “元宇宙展厅”（300㎡），分为 “虚拟互动区” 与 “实体兑换区”： 虚拟互动区：配备 20 台 AR 眼镜（选用微软 HoloLens 2，支持手势交互），消费者佩戴后可进入 “虚拟大连港” 场景 —— 与 “虚拟非遗传承人” 对话学习贝雕技艺、在 “虚拟天幕” 下参与 “海鸥喂食” 互动游戏、浏览 “虚拟品牌展厅”（如 Manner 咖啡虚拟门店，可预览新品并预约线下体验）； 实体兑换区：设置 5 个 “虚拟权益兑换机”，消费者在虚拟场景中获得的 “优惠券”“体验券”（如非遗体验折扣券、电竞馆免费时长），可扫码兑换实体凭证或直接绑定至项目会员账户。 ② 开发项目专属 “元宇宙小程序”：支持用户注册 “虚拟身份”（可自定义 avatar 形象，融入大连元素如 “贝雕纹样服饰”“港风发型”），线上参与 “虚拟策展”（上传插画作品至 3F 虚拟展览区）、“虚拟打卡”（完成 B2、1F、3F、5F 虚拟场景任务，解锁线下礼品），实现 “线上引流 - 线下转化” 闭环。 业态联动创新： ① 虚拟品牌合作：与 1F 首店、B2 文旅业态合作，在元宇宙场景中搭建 “虚拟门店”—— 如 “Manner 咖啡虚拟店” 推出 “元宇宙限定饮品”（线上预约后可到店领取），“大连贝雕虚拟工坊” 提供 “虚拟贝雕 DIY”（完成后可定制实体产品）； ② 虚实结合活动：每月举办 “元宇宙主题日”，消费者线上参与 “虚拟寻宝游戏”（在元宇宙场景中寻找 “大连港记忆碎片”），集齐碎片可到线下兑换 “港记忆街区文旅套餐”，同时线下设置 “AR 拍照点”（扫码触发虚拟人物合影），增强场景趣味性。 4.2运营落地与数据测算 技术与成本： 硬件投入：AR 眼镜采购（20 台 ×3 万元 / 台）60 万元，互动设备（传感器、投影仪）40 万元，合计 100 万元； 软件开发：元宇宙小程序开发（含虚拟场景建模、用户系统）80 万元，每月维护费用 2 万元，年均软件成本 104 万元； 合作成本：与技术公司（如大连本地 “数智科技”）签订 1 年运维协议，费用 36 万元，年均总成本 240 万元。 数据目标与收益： 用户规模：元宇宙小程序年注册用户 50 万人（大连本地年轻用户占比 60%），AR 眼镜日均使用量 50 次（转化率 15%，即 50 人使用后 15 人到店消费）； 转化效果：虚拟场景引导线下消费客群占比 10%（即 50 万注册用户中 5 万人到店消费），人均消费 200 元，带动线下营收 1000 万元； 品牌价值：元宇宙场景相关话题年曝光量 1 亿 +，吸引 5 家以上科技品牌（如 AR 设备厂商）合作赞助，年赞助收入 50 万元。 案例对标： 北京朝阳合生汇 “元宇宙体验中心” 通过 AR 互动与虚拟场景，年注册用户 30 万人，带动线下客流增长 30%，本项目目标元宇宙场景年带动线下营收 1000 万元，年轻客群占比提升至 50%。 （三）场景落地保障措施 1. 技术保障：建立 “虚实融合” 技术运维体系 硬件运维：组建 5 人技术团队（含 2 名 AR 设备工程师、2 名软件运维人员、1 名数据分析师），制定 “设备巡检制度”——AR 眼镜每日消毒检修（确保设备完好率 95% 以上），互动投影每周调试（避免画面卡顿），服务器每月维护（保障元宇宙小程序稳定运行，故障率低于 5%）； 技术迭代：每季度根据用户反馈优化元宇宙场景内容（如新增 “虚拟海鲜市集”“虚拟脱口秀剧场”），每年更新 30% AR 互动功能（如引入 “虚拟社交合影”“虚实商品对比”），保持技术领先性。 2. 人员保障：培养 “场景运营” 专业团队 团队组建：设立 “场景运营部”，配置 8 名专职人员（2 名文化场景运营、2 名青年场景运营、2 名元宇宙场景运营、2 名活动策划），其中 3 人需具备 “文旅策划 + 数字化运营” 双重经验； 培训体系：每月组织 2 次培训（邀请非遗传承人讲解文化知识、科技公司培训 AR 设备操作），每季度开展 “场景运营考核”（以客流增长、消费转化为核心指标），考核优秀者奖励 “场景创新基金”（5000 元 / 人）。 3. 数据保障：构建 “场景效果” 监测体系 指标监测：为四大场景设置 “健康度指标”，实时监测并生成周报：
优化机制：若某场景连续 2 周未达标（如天幕场景 VIP 预约率低于 80%），运营团队需在 3 天内分析原因并提出整改方案（如调整 VIP 权益、增加线上推广），确保场景运营效果持续优化。 （四）空间优化与场景创新预期效益 1. 经营效益 营收增长：通过四大场景创新，预计 2025 年新增场景相关收入 1500 万元（天幕 VIP + 非遗体验 + 策展门票 + 元宇宙赞助），带动项目整体营收从 8 亿元增至 10 亿元，增幅 25%； 坪效提升：1F 天幕区坪效从 1.2 万元 /㎡/ 年提升至 2 万元 /㎡/ 年，B2 文旅街区坪效从 0.8 万元 /㎡/ 年提升至 1.5 万元 /㎡/ 年，3F 青年区坪效从 1 万元 /㎡/ 年提升至 1.8 万元 /㎡/ 年，项目整体坪效提升 37.5%。 2. 客群效益 客群结构优化：Z 世代客群占比从 35% 提升至 50%，文旅客群占比从 20% 提升至 35%，高净值客群（年消费超 1 万元）占比从 10% 提升至 18%； 客群粘性提升：消费者年均到店次数从 4 次增至 6 次，会员复购率从 50% 提升至 65%，场景相关话题年曝光量从 1 亿 + 增至 3 亿 +，项目品牌知名度进入大连商业 TOP3。 3. 社会价值 文化传承：通过非遗活态展示、大连港记忆场景打造，年均接待文化体验客群 100 万人次，助力大连非遗技艺传播与城市文化 IP 建设； 行业标杆：成为东北首个 “虚实融合文商旅综合体”，2025 年接待外地商业体考察学习 20 次以上，输出 “空间优化 + 场景创新” 运营经验，推动东北商业转型。 结语：以场景创新激活商业新动能 大连中央大道 QQpark 的空间优化与场景创新，并非简单的 “硬件改造” 或 “内容叠加”，而是通过 “文化赋能 + 数字技术 + 客群运营” 的深度融合，重新定义商业空间的价值 —— 让 1F 天幕区成为 “城市文化展示窗口”，让 B2 街区成为 “文旅消费新地标”，让 3F 策展空间成为 “青年社交聚集地”，让元宇宙场景成为 “虚实联动新入口”。 未来，随着消费者需求变化与技术迭代，项目还将持续升级场景内容：如引入 “AI 虚拟导购” 优化购物体验，开发 “数字孪生街区” 实现远程虚拟游览，探索 “元宇宙会员体系” 打通虚实权益。最终，通过不断创新，让 QQpark 不仅是 “购物场所”，更是 “大连城市生活方式的缩影”，为商业地产行业提供 “从流量争夺到价值创造” 的转型样本。 八、业态优化与品牌焕新 （一）战略定位：从“同质化交易场”到“差异化生活场” 1. 核心目标 业态结构转型：2025 年底实现 “体验 35%、特色零售 30%、餐饮 35%”，淘汰低效传统零售（占比降至 0%），构建 “文化 + 科技 + 社交” 驱动的业态生态； 客群价值升级：Z 世代客群占比从 35% 提升至 50%，文旅客群占比从 20% 提升至 35%，高净值客群（年消费超 1 万元）占比从 10% 提升至 18%； 资产效益提升：整体坪效从 1.2 万元 /㎡/ 年提升至 1.8 万元 /㎡/ 年，总营收从 8 亿元增至 12 亿元，成为东北亚 “文商旅融合标杆项目”。 2. 差异化标签 地域特色：以 “大连海洋文化” 为核心，打造 “海洋灵感商业空间”，将贝雕非遗、港口记忆、海滨生活融入业态与品牌； 体验创新：通过 “首店经济 + 沉浸式体验 + 数字化互动”，形成 “大连必到的商业目的地”，客群平均停留时长从 1.5 小时增至 2.5 小时； 运营模式：建立 “品牌动态更新机制”（年更新率 20%）与 “商户共生体系”，实现 “项目 - 品牌 - 消费者” 三方价值共创。 （二）业态优化策略：分层聚焦，构建“必到理由” 1.特色零售优化：从“传统销售”到“体验式消费”（目标占比 30%） 1.1. 主题集合店集群化布局（占零售业态 30%） 核心逻辑：针对 Z 世代与年轻家庭，打造 “复合型体验空间”，打破 “单纯卖货” 模式，提升客群停留时长与客单价。 本地化落地方案：
政策借力：申报大连市 “特色消费品牌奖补”（每个集合店最高 10 万元），降低装修与运营成本，预计补贴总额 50 万元。 数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库 |
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2025-10-31 15
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京公网安备 11011302003178号