首页  所有 |
商业地产案例分享-大连中央大道 QQpark项目（四） |
商业地产案例分享-大连中央大道 QQpark项目（四） 原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组 导读：本项目直面业态失衡、空间低效与数字化滞后等核心挑战，以“文商旅融合”为战略锚点，通过业态焕新、场景创新与智慧运营，重塑商业价值。报告系统拆解破局路径，目标实现坪效从1.2万跃升至1.8万元/㎡/年，打造东北亚文商旅融合标杆。全文共111200字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。 作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长 作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁 作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198 大连中央大道 QQpark资产运营专项提升与优化管理策略报告 目录 报告引言 一、市场分析及项目概述 二、项目深度诊断与 SWOT 分析 三、竞品分析及应对策略 四、核心挑战及破局路径 五、项目定位升级与客群运营整合 六、招商创新及政策汇总 七、空间优化及场景创新 八、业态规划及品牌焕新 九、运营管理专项提升 十、资产优化与增值策略 十一、项目建议及行业启示 八、业态规划及品牌焕新 1.2. 本土特色零售深度开发（占零售业态 40%） 产品线设计：围绕 “大连海洋文化”，开发 “可体验、可带走” 的特色商品，强化地域记忆点。
运营保障：与大连本地快递公司合作，提供 “海鲜冷链次日达” 服务（满 199 元免运费），解决游客 “携带不便” 痛点，提升客单价 20%。 1.3. 创新零售模式试验（占零售业态 30%） 会员制超市：在 4F 僻静区引入 “海洋优选会员店”，年费 199 元，提供： 跨境冷链商品（如挪威三文鱼、新西兰帝王蟹，价格比市场价低 15%）； 会员专属服务（米其林厨师每周 2 场 “海鲜烹饪教学”，会员免费参与）； 数据目标：会员数量 1 万人，年会员费收入 199 万元，带动周边餐饮消费增长 30%。 C2M 定制店：与大连服装企业合作，在 2F 设立 “智能童装定制馆”，通过 3D 体测 + AI 设计，5 日交付（价格 299-899 元），针对 3-12 岁儿童，解决 “童装尺码不合适” 痛点，预计日均订单 10 单，年销售额 120 万元。 2.体验业态强化：从 “分散娱乐” 到 “沉浸式矩阵”（目标占比 35%） 2.1. 文化娱乐：打造 “大连文化体验 IP”（占体验业态 40%） 核心逻辑：以 “沉浸式 + 互动性” 为核心，将大连港口文化、城市记忆转化为可体验的项目，形成 “必打卡” 标签。 重点项目落地：
运营联动：推出 “文化体验通票”（剧场 + 艺术馆 + 博物馆，定价 298 元，单独购买总价 402 元），促进跨项目消费，预计年销售通票 1 万张，带动体验业态营收增长 25%。 2.2. 亲子教育：构建 “全龄段成长空间”（占体验业态 30%） 分层业态设计：针对 3-12 岁儿童，覆盖 “娱乐 + 学习 + 社交” 需求，解决家长 “带娃难” 痛点。
空间创新：在 5F 亲子区设置 “透明观景教室”，家长可实时查看孩子上课情况，同时配备 “亲子摄影棚”（免费拍摄，打印收费 20 元 / 张），提升客群粘性。 2.3. 健康生活：打造 “全时态养生社交空间”（占体验业态 30%） 白昼模式：引入 Pure Yoga 环保概念店（区域首店），面积 300㎡，特色包括： “海浪流瑜伽” 课程（配合海浪声与蓝色灯光，68 元 / 节）； 使用再生材料装修（如瑜伽垫为海洋塑料回收制成）； 会员专属 “海滨冥想区”（落地窗俯瞰城市景观）； 数据目标：会员数量 300 人，年营收 200 万元，带动健康轻食消费增长 25%。 夜间模式：在屋顶花园开设 “星空冥想馆”，营业至 24:00，提供： 天文望远镜观测（30 元 / 30 分钟）； 颂钵疗愈课程（88 元 / 节，配合大连海滨白噪音）； “深夜茶话会”（每周 5 场，主题如 “海洋环保”“城市记忆”，免费参与）； 数据目标：日均客流 100 人次，夜间营收占比 30%，吸引年轻客群夜间消费。 3.餐饮业态升级：从“大众快餐”到“分层社交餐饮”（目标占比 35%） 3.1. 特色餐饮：激活 “大连味觉记忆”（占餐饮业态 40%） 长兴里小吃街 2.0 升级： 扩容与品牌优化：淘汰 10 家低效小吃档口，引入 10 家大连老字号（如 “焖子张” 创新店，推出榴莲焖子、芝士焖子），延长营业时间至 24:00； 技术赋能：部署智能取餐柜（扫码取餐，减少排队）、无感支付餐线（人脸识别付款，3 秒完成），排队时间从 15 分钟压缩至 3 分钟内； 文化融合：每周五、六举办 “大连小吃文化节”（如焖子制作比赛、海鲜烧烤品鉴），邀请本地网红直播，预计夜间销售占比从 15% 提升至 35%，年营收增长 500 万元。 海鲜主题餐厅集群：在 B2 文旅层引入 “老码头海鲜坊”“大连港蒸汽海鲜” 等 3 家特色餐厅，采用 “明档厨房 + 海鲜池” 设计，提供： 现捞现做服务（顾客自选海鲜，厨师现场烹饪）； 海鲜科普墙（介绍大连海鲜品种与产地）； 定价策略：人均 150 元，推出 “海鲜小份拼盘”（98 元 / 份，适合 2 人食用），吸引年轻客群； 数据目标：翻台率 2.5 次 / 天，年营收 800 万元，文旅客群占比 40%。 3.2. 社交餐饮：打造 “场景化聚会空间”（占餐饮业态 30%） 剧本杀餐厅：引入 “老码头谜案” 主题餐厅，面积 200㎡，特色包括： 用餐 + 解谜联动（菜品名称对应剧情线索，如 “船长的藏宝图” 甜品）； 专业 DM 引导（剧情围绕大连港口历史展开）； 定价：人均 150 元（含餐 + 剧本体验），周末需提前 3 天预约； 数据目标：日均接待 50 人次，翻台率 2 次 / 天，年营收 360 万元。 音乐餐吧：引入胡桃里升级版 “海洋之声” 音乐餐吧，面积 300㎡，特色包括： 每晚举办 “大连民谣演唱会”（邀请本地音乐人驻唱）； 海鲜主题鸡尾酒（如 “贝雕莫吉托”，68 元 / 杯）； 营业至凌晨 2:00，配套 “深夜食堂” 小份菜（20-50 元 / 份）； 数据目标：日均客流 150 人次，客单价 80 元，夜间营收占比 60%。 3.3. 休闲餐饮：精准匹配 “场景化需求”（占餐饮业态 30%） 快取型茶饮站：在主力店入口、电梯厅设置 5 家喜茶 GO 店（面积≤20㎡），支持小程序提前点单，到店即取，解决 “排队买茶” 痛点，预计日均销量 300 杯 / 店，年营收 162 万元。 观景咖啡图书馆：在空中花园开设 “西西弗联名咖啡图书馆”，面积 150㎡，特色包括： 藏书 5000 册（含大连本地文化书籍，如《大连港史》）； 落地窗观景位（俯瞰城市景观，适合拍照打卡）； 定价：咖啡 35-50 元 / 杯，书籍免费阅读（消费满 50 元可带走 1 本）； 数据目标：日均客流 80 人次，客单价 45 元，停留时长 60 分钟 / 人。 （三）各楼层规划布局及品牌落位策略 1.B2 层：大连港记忆文旅体验层 定位升华 围绕 “文商旅融合 + 海洋文化” 核心定位，打造以 “大连港历史记忆” 为主题的沉浸式文旅体验层，承接项目整体文旅客群与本地怀旧客群，同时联动 B1 餐饮层与 1F 首店层形成消费闭环，通过非遗活态展示、AR 历史导览、海鲜主题餐饮等业态，让商业空间成为大连港文化传播的 “线下博物馆”，强化项目 “在地文化地标” 属性。 主要业态 大连非遗体验工坊、港记忆 AR 导览馆、海鲜主题餐饮集群、在地文创零售、文旅服务中心、老港文化展示区。 品牌组合 大连非遗体验工坊（2 家）：大连贝雕非遗工坊（200㎡，非遗传承人驻场教学，提供贝雕饰品制作体验与成品销售，体验价 69-99 元 / 次）、旅顺剪纸非遗馆（150㎡，设置剪纸 DIY 工作台，推出 “大连港场景剪纸套装”，售价 39-89 元）； 港记忆 AR 导览馆（1 家）：数智科技 AR 导览馆（100㎡，开发 “1930 年代大连港” 虚拟场景，游客佩戴 AR 眼镜可沉浸式体验码头搬运、渔船归港等历史场景，体验价 49 元 / 人）； 海鲜主题餐饮集群（3 家）：老码头海鲜坊（300㎡，主打大连本地海鲜现做，推出 “码头海鲜拼盘”“老大连焖子创新菜”，人均 150 元）、港仔海鲜便当（150㎡，主打即食海鲜套餐，如鱿鱼须便当、扇贝便当，人均 45 元，适合快速就餐）、大连老酸奶坊（80㎡，推出海鲜风味酸奶如虾夷扇贝酸奶，搭配大连海菜饼干，人均 20 元）； 在地文创零售（2 家）：大连港记忆文创店（180㎡，销售老港照片明信片、码头元素钥匙扣、海洋主题文具，单价 20-100 元）、大连礼物集合店（120㎡，整合大连本地特产如獐子岛即食海鲜、贝雕摆件，推出 “文旅伴手礼套餐”，售价 99-299 元）； 文旅服务中心（1 家）：大连文旅咨询站（80㎡，提供大连旅游线路推荐、景点联票销售如 “QQpark + 老虎滩” 联票，同时提供行李寄存服务，寄存费 10 元 / 件 / 天）； 老港文化展示区（1 处）：免费开放，面积 200㎡，设置老大连港历史照片墙、码头旧设备展柜（如老起重机模型、旧船票展框），配备语音导览器（免费租借，押金 200 元）。 租金水平 非遗体验工坊：保底租金 150-200 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%（享受 6 个月免租期，装修补贴 1000 元 /㎡，上限 10 万元）； AR 导览馆：保底租金 180-220 元 /㎡/ 月，扣点率 10-12%（政府文旅补贴覆盖 30% 租金，项目提供设备维护支持）； 海鲜主题餐饮：正餐类（老码头海鲜坊）保底租金 200-250 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%； 快餐类（港仔海鲜便当）保底租金 180-220 元 /㎡/ 月，扣点率 15-18%； 在地文创零售：保底租金 160-200 元 /㎡/ 月，扣点率 10-12%（本土文创品牌可申请 5 万元孵化启动资金）； 文旅服务中心：保底租金 120-150 元 /㎡/ 月，无扣点（与大连文旅局合作，补贴 50% 租金）； 文化展示区：无租金（项目自营，运营成本纳入文旅专项预算）。 焕新重点 淘汰原 B2 层 10 家低效数码配件店、大众服装店，释放 3000㎡空间用于文旅体验业态； 升级 AR 导览馆内容，新增 “大连港渔船归港”“老码头市集” 2 个虚拟场景，提升沉浸感； 在主通道打造 “老港风情街景”，铺设木质甲板地面、悬挂复古信号灯，设置 5 处 “港风打卡点”（如 “老码头检票口”“渔船舷梯” 造型装置）； 为海鲜主题餐饮统一设计 “码头元素” 装修风格，如老码头海鲜坊墙面绘制大连港全景壁画，港仔海鲜便当门店采用 “集装箱” 造型。 特色活动与政策支持 每月举办 “大连非遗体验日”（每月第二个周六），邀请贝雕、剪纸传承人开展免费教学，参与者作品可现场寄送给亲友（项目承担邮费）； 每季度举办 “老港海鲜美食节”，联合海鲜餐饮推出 “海鲜套餐优惠”（如老码头海鲜坊 2-3 人餐原价 398 元，活动价 298 元），同时开展 “海鲜烹饪教学”（邀请大连本地厨师现场演示）； 每年 5 月、10 月举办 “大连港历史文化展”，联合大连博物馆展出老港珍贵文物（如 1920 年代船票、码头工人工具），门票免费（需线上预约）； 对接大连市文旅局 “文旅融合项目扶持资金”，为非遗工坊、AR 导览馆申请 300 万元运营补贴，用于设备升级与活动策划； 推出 “文旅消费联票”（AR 导览 + 贝雕体验 + 海鲜套餐），售价 198 元（单独购买总价 288 元），在大连旅游 APP、旅行社渠道推广； 对入驻的本土海鲜餐饮品牌，提供 “冷链物流支持”（对接大连港冷链仓库，降低食材采购成本 15%）。 布局策略 主入口对接项目 B1-B2 扶梯口，设置 “大连港记忆” 主题门头（木质结构 + 复古船锚装饰），第一时间传递文旅氛围； 核心体验区（占 B2 层 40% 面积）：紧邻主入口，依次布局港记忆 AR 导览馆、大连贝雕非遗工坊、老港文化展示区，形成 “文化体验主轴”，引导客群深度参与； 餐饮聚集区（占 B2 层 35% 面积）：位于核心体验区东侧，集中布局老码头海鲜坊、港仔海鲜便当、大连老酸奶坊，承接体验后的餐饮需求，避免油烟干扰体验业态； 文创零售区（占 B2 层 20% 面积）：分布在餐饮聚集区周边次级动线，如大连港记忆文创店靠近 AR 导览馆出口，游客体验后可直接购买文创产品； 文旅服务中心位于 B2 层西侧次级入口（对接停车场），方便自驾文旅客群咨询与寄存行李；通道设计采用 “环形动线”，在文化展示区、餐饮区、文创区之间设置指引标识，如 “体验 AR 导览→品尝海鲜→带走文创” 的流程指引，提升客流循环效率。 2.B1 层：大连特色便民餐饮层 定位升华 以 “便民 + 特色” 为核心，打造服务周边居民、上班族及部分文旅客群的 “一日三餐消费枢纽”，既满足日常便捷就餐需求，又通过大连本土特色小吃传递地域饮食文化，同时承接 B2 文旅层与 1F 首店层的客流溢出，形成 “文旅体验→餐饮消费→便民服务” 的互补闭环。 主要业态 大连本土特色小吃、大众快餐连锁、24 小时便民便利店、生活服务配套、轻食简餐（早餐 / 下午茶）。 品牌组合 大连本土特色小吃（5 家）：焖子张创新店（80㎡，推出榴莲焖子、芝士焖子等新式口味，搭配大连老汽水，人均 15 元，营业至 24:00）、大连海鲜饺子王（120㎡，主打鲅鱼饺子、海胆饺子，提供生饺子外带服务，人均 35 元）、港仔烤鱿鱼（60㎡，采用大连本地鱿鱼，现烤现卖，搭配蒜蓉、甜辣两种口味，人均 20 元）、老大连豆腐脑（50㎡，推出海鲜豆腐脑（加虾仁、扇贝），搭配油条、糖饼，人均 10 元，早 6 点至午 2 点营业）、大连海鲜粥铺（70㎡，主打鲍鱼粥、扇贝粥，提供早餐套餐（粥 + 小菜 + 包子），人均 18 元，营业至凌晨 2 点）； 大众快餐连锁（3 家）：麦当劳（200㎡，设置得来速窗口，推出 “大连海鲜汉堡” 限定款，人均 30 元）、肯德基（180㎡，早餐时段推出 “海鲜帕尼尼套餐”，人均 25 元）、真功夫（150㎡，主打蒸制快餐，新增 “大连海带排骨汤”，人均 28 元）； 24 小时便民便利店（2 家）：罗森（100㎡，新增大连特色饭团如鱿鱼饭团、海菜饭团，提供关东煮、热饮，人均 15 元）、7-ELEVEn（90㎡，推出 “文旅便民套餐”（饭团 + 矿泉水 + 纸巾），售价 19.9 元，方便文旅客群）； 生活服务配套（3 家）：益丰大药房（150㎡，提供 24 小时售药、健康咨询服务）、洁丰干洗（80㎡，提供衣物干洗、鞋具护理，推出 “上班族特惠套餐”（3 件衣物干洗 99 元））、中国移动营业厅（100㎡，提供手机办卡、缴费、维修服务，同时售卖手机配件，人均消费 50 元）； 轻食简餐（2 家）：luckin coffee 瑞幸咖啡（80㎡，主打快取服务，推出 “大连海雾拿铁” 限定款，人均 18 元）、蜜雪冰城（60㎡，提供平价茶饮、冰淇淋，人均 8 元，吸引学生与年轻客群）。 租金水平 本土特色小吃：保底租金 200-250 元 /㎡/ 月，扣点率 15-18%（本土小吃摊主可享受 3 个月免租期，装修补贴 500 元 /㎡，上限 5 万元）； 大众快餐连锁：保底租金 250-300 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%（连锁品牌若营业时长超 16 小时，可享受 1 个月免租期）； 24 小时便利店：保底租金 220-260 元 /㎡/ 月，扣点率 13-16%（24 小时营业品牌额外补贴 10% 租金）； 生活服务配套：保底租金 180-220 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%（便民服务类品牌如药房、干洗，可申请政府 “社区便民补贴”）； 轻食简餐：保底租金 230-280 元 /㎡/ 月，扣点率 18-20%（快取型品牌如瑞幸，若日均出杯量超 300 杯，租金减免 5%）。 焕新重点 淘汰原 B1 层 6 家低效饰品店、手机配件店，释放 1200㎡空间用于扩充餐饮与便民业态； 推动本土小吃档口 “夜市升级”，10 家特色小吃中 8 家延长营业至 24:00，在西侧通道打造 “大连夜味街”，设置统一的 “码头风” 档口装修（如蓝色遮阳棚、老港元素灯箱）； 引入智能取餐柜（5 台，分布在主通道与电梯口），支持线上点单线下取餐，压缩排队时间至 3 分钟内； 增设 “便民服务中心”（50㎡，项目自营），提供免费充电、雨伞租借（押金 50 元）、快递代收服务，提升客群便利性。 特色活动与政策支持 每月举办 “大连小吃文化节”（每月最后一周周五至周日），邀请本土小吃摊主开展 “焖子制作比赛”“饺子包制大赛”，参与者可免费品尝参赛作品，优胜者获得 “免 1 个月租金” 奖励； 推出 “早餐特惠计划”（周一至周五 7:00-9:00），联合麦当劳、肯德基、老大连豆腐脑等品牌，推出 “10 元早餐套餐”（如豆腐脑 + 油条、汉堡 + 豆浆），吸引周边上班族； 夜间 “暖胃活动”（每晚 22:00 - 次日 2:00），联合海鲜粥铺、便利店推出 “夜间暖胃套餐”（粥 + 关东煮，售价 15 元），针对夜班族与夜间消费客群； 对入驻的本土小吃品牌，提供 “供应链支持”（对接大连本地食材供应商，如海鲜、面粉，降低采购成本 10-15%）； 联合周边写字楼（如大连中心裕景）推出 “上班族餐饮卡”，持卡在 B1 餐饮消费可享 9 折优惠，同时积分可兑换便民服务（如免费干洗 1 件衣物）； 申请大连市 “夜间经济发展补贴”，为 24 小时营业的餐饮、便利店品牌争取 150 万元补贴，用于夜间照明、安全设施升级。 布局策略 主入口对接地铁 2 号线出入口，紧邻主通道布局麦当劳、肯德基、瑞幸咖啡等高频消费品牌，第一时间承接通勤客流； “大连夜味街” 位于 B1 层西侧次级通道（远离电梯口，避免油烟干扰），集中布局焖子张、港仔烤鱿鱼等 8 家 24 小时特色小吃档口，设置统一的休闲座椅区（100 个座位），方便夜间客群就餐； 大众快餐区（麦当劳、肯德基、真功夫）位于主通道中段，形成 “快捷就餐带”，周边设置 2 个智能取餐柜，提升就餐效率； 便民服务区（药房、干洗、移动营业厅）位于 B1 层东侧次级动线，靠近停车场入口，方便居民与自驾客群使用； 轻食简餐（瑞幸、蜜雪冰城）分布在主通道与次级动线交叉口，如瑞幸靠近地铁口，蜜雪冰城靠近便民服务区，填补客流间隙； 动线设计采用 “主通道 + 次级网格” 结构，主通道宽度 6 米，确保通勤高峰客流顺畅，次级动线设置 “餐饮指引牌”（标注各品类餐饮位置与营业时间），避免客群迷路。 3.1F 层：首店零售与天幕社交层 定位升华 围绕 “首店经济 + 天幕社交” 核心定位，打造项目 “形象入口与流量引擎”，承接地铁客流、文旅客群与本地年轻客群，以国际潮牌首店、精品咖啡、轻食简餐为核心，结合天幕沉浸式场景，形成 “逛街 + 社交 + 打卡” 的消费闭环，同时树立项目 “高端时尚 + 在地文化” 的第一印象，成为大连商业首店打卡地标。 主要业态 国际潮牌首店、高端珠宝钟表区、精品咖啡轻食、高端美妆零售、天幕社交配套、在地文创快闪、商务服务中心。 品牌组合 国际潮牌首店（2 家）：ADER ERROR 大连首店（400㎡，主打韩国潮牌服饰，设置 “天幕主题限定款” 服饰区（如印有天幕海鸥图案的卫衣），配备 AR 试衣镜，人均消费 1500 元，定期举办 “潮牌穿搭沙龙”）；THISISNEVERTHAT 东北首店（350㎡，覆盖潮牌服装、配饰，推出 “大连港涂鸦系列” 单品，人均消费 1200 元，设置 “潮玩互动打卡墙”（与泡泡玛特联名形象））； 黄金珠宝品牌（5 家）：周大福传承系列旗舰店（300㎡，主打古法黄金首饰，推出 “大连天幕主题黄金吊坠”（如海鸥造型、海浪纹路，售价 2000-8000 元），提供婚庆珠宝定制服务，人均消费 5000 元）；周生生高端形象店（250㎡，覆盖黄金、铂金、钻石全品类，设置 “钻石定制工坊”（30 分钻戒起订，价格 1.5 万 - 5 万元），配备专业珠宝顾问，人均消费 4000 元）；老凤祥非遗黄金店（200㎡，主打非遗花丝黄金首饰，如 “大连贝雕元素黄金手镯”（售价 5000-1.2 万元），定期举办 “非遗黄金工艺展”，人均消费 3500 元）；六福珠宝婚庆主题店（180㎡，聚焦婚庆珠宝，推出 “一站式婚庆套装”（钻戒 + 项链 + 耳环，价格 2 万 - 8 万元），提供婚纱摄影联动服务（消费满 3 万送婚纱租赁券），人均消费 6000 元）； 琥福珠宝店（150㎡，主打年轻时尚珠宝，如 “钻石定制系列”售价 5000-150000 元），吸引年轻客群，人均消费 5000 元）； 钟表名品品牌（4 家）：欧米茄（OMEGA）大连形象店（200㎡，主打海马系列、碟飞系列腕表，售价 3 万 - 20 万元，提供腕表保养、维修服务，配备品牌专属销售顾问，人均消费 8 万元）；浪琴（Longines）精品店（180㎡，覆盖名匠系列、康卡斯系列，售价 1.5 万 - 8 万元，推出 “情侣对表定制刻字服务”（免费刻字，需提前 3 天预约），人均消费 3 万元）；万国（IWC）飞行员系列专店（150㎡，主打男士机械腕表，如飞行员计时腕表（售价 5 万 - 15 万元），设置 “腕表机械原理展示区”，免费开放参观，人均消费 6 万元）；帝车星形象店（120㎡，主打高端定制腕表，售价 5-15 万元，推出 “六钻限量款腕表”，吸引年轻商务客群，人均消费 10000 +元）； 精品咖啡轻食（3 家）：Manner Coffee 辽南首店（120㎡，主打高性价比精品咖啡，提供 “天幕拿铁” 限定款（杯套印有天幕图案），人均 25 元，设置快取窗口与少量堂食座位）；wagas 支线品牌 Wagas Daily（200㎡，提供轻食简餐如鸡肉牛油果沙拉、三文鱼意面，人均 80 元，适合商务简餐与闺蜜聚会，门店设计融入大连海滨元素）；西西弗矢量咖啡（180㎡，结合文创书店（书籍以大连本地文化、潮流设计为主），提供 “咖啡 + 书籍” 套餐，人均 45 元，打造天幕下的 “慢社交空间”）； 高端美妆零售（4 家）：Sephora 丝芙兰（500㎡，覆盖国际美妆品牌如 YSL、迪奥，设置 “大连文旅美妆礼盒” 专区（含防晒、彩妆套装），人均消费 800 元，提供免费化妆服务）；雅诗兰黛专柜（300㎡，推出 “海滨修护系列” 限定套装，配备专业护肤顾问，人均消费 1000 元）；祖玛珑香氛专柜（200㎡，主打小众香氛，推出 “海风调” 限定香氛，人均消费 600 元，设置香氛定制服务）； 月魁星美妆集合店（200㎡，主打高端美妆，推出月魁星、凤池夸高化护肤、美妆品牌 ，人均消费800 元，设置美妆定制服务） 天幕社交配套（2 家）：天幕观景休闲区（项目自营，300㎡，摆放 100 组休闲座椅，配备遮阳伞，免费提供充电插座，周边设置 “天幕打卡点”（如 “与天幕同框” 拍照装置））；文创快闪店（200㎡，每月更换 1 个大连本土文创品牌，如 “大连贝雕生活美学馆”“大连印象手账馆”，售卖在地文创产品，人均消费 150 元）； 商务服务中心（1 家）：华为授权服务中心（150㎡，提供手机维修、企业设备技术支持，同时售卖华为智能配件，人均消费 500 元，对接周边企业客户，提供上门服务）。 租金水平 国际潮牌首店：保底租金 550-650 元 /㎡/ 月，扣点率 15-18%（首店品牌享受 6 个月免租期，装修补贴 1200 元 /㎡，上限 30 万元，同时项目承担 30% 开业营销费用）； 黄金珠宝品牌：保底租金 650-750 元 /㎡/ 月，扣点率 8-12%（周大福、周生生、琥福珠宝等头部品牌享受 6 个月免租期，装修补贴 1500 元 /㎡，上限 50 万元；婚庆主题店若年婚庆套餐销售超 100 套，租金减免 5%）； 钟表名品品牌：保底租金 700-800 元 /㎡/ 月，扣点率 6-10%（欧米茄、帝车星等国际名表品牌享受 8 个月免租期，装修补贴 2000 元 /㎡，上限 80 万元；提供腕表保养服务的品牌，年保养订单超 500 单，租金减免 精品咖啡轻食：保底租金 450-550 元 /㎡/ 月，扣点率 18-22%（与天幕场景联动的品牌如 Manner，若日均出杯量超 500 杯，租金减免 8%）； 高端美妆零售：保底租金 600-700 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%（国际美妆品牌若年营收超 5000 万元，超出部分扣点率降低 2 个百分点）； 天幕社交配套：文创快闪店保底租金 400-500 元 /㎡/ 月（按月签约，免装修补贴）；观景休闲区无租金（项目自营，运营成本纳入天幕场景专项预算）； 商务服务中心：保底租金 350-450 元 /㎡/ 月，扣点率 10-12%（为周边企业提供上门服务超 50 次 / 月，租金减免 5%）。 焕新重点 淘汰原 1F 层 15 家低效传统服饰店、数码配件店，释放 2000㎡空间用于引入 ADER ERROR、THISISNEVERTHAT 等首店品牌； 升级天幕场景配套，在天幕下方增设 300㎡观景休闲区，配备休闲座椅与充电设施，同时铺设 200㎡互动投影地面（如海浪波纹、贝壳散落效果），与天幕内容联动； 空间改造：在 1F 层东侧划分 “高端珠宝钟表区”，采用 “独立门店 + 开放式展柜” 结合模式（国际名表为独立门店，黄金珠宝为开放式展柜），地面铺设大理石材质，墙面采用暖色调灯光，营造 “奢品氛围”； 改造美妆零售区动线，采用 “开放式柜台 + 品牌独立门店” 结合模式，如 Sephora 为独立门店，雅诗兰黛、祖玛珑为开放式专柜，提升购物体验； 在主通道设置 5 块 “AI 互动导视屏”（每块 10㎡），实时显示各楼层业态、品牌活动与天幕播放 schedule，强化科技感与指引性。 特色活动与政策支持 每月举办 “天幕文化周”（每月第二周），联合 Manner、wagas 推出 “天幕主题套餐”（咖啡 + 轻食，68 元），同时在观景休闲区举办 “大连本土音乐人驻唱”（每晚 19:00-21:00），吸引客群停留； 每季度举办 “首店新品发布会”（3 月、6 月、9 月、12 月），为 ADER ERROR、THISISNEVERTHAT 等首店品牌提供免费场地，发布当季新品，同时通过项目抖音、小红书账号直播，目标单场曝光量 100 万 +； 婚庆季专属活动：每年 2-3 月（情人节、三八节）、9-10 月（国庆婚庆季），联合黄金珠宝品牌推出 “婚庆珠宝套餐优惠”（如 “买钻戒送黄金项链”“三金套餐满 5 万减 8000 元”），同时在天幕区举办 “浪漫求婚仪式”（免费提供场地布置，需提前预约），吸引婚庆客群； 钟表品鉴会：每季度举办 “国际名表品鉴会”（3 月、6 月、9 月、12 月），邀请欧米茄、浪琴品牌代表到场，展示年度新品，为高净值会员提供 “优先购买权”，同时开设 “腕表保养讲座”（免费参与，需会员预约）； 年度 “美妆节”（每年 9 月），联合丝芙兰、雅诗兰黛等品牌推出 “美妆满减活动”（满 1000 减 200），举办 “美妆大师课”（邀请品牌化妆师现场教学，报名需缴纳 199 元押金，消费满 500 元可退还）； 对接大连市 “首店引进补贴”，为 1F 层国际潮牌首店争取 50 万元 / 家补贴，为精品咖啡区域首店争取 20 万元 / 家补贴，降低招商成本； 联合大连本地企业（如华为、东软）推出 “企业员工专属优惠”，凭工牌在 1F 美妆零售区享 9 折、咖啡买一送一，提升商务客群消费频次； 为文创快闪店品牌提供 “零成本入驻” 支持（免首月租金，项目承担 50% 装修费用），吸引优质本土文创品牌入驻，丰富天幕社交场景内容。 布局策略 主入口对接地铁 1 号线出入口与项目主大门，紧邻入口布局 ADER ERROR、THISISNEVERTHAT 两家国际潮牌首店，形成 “首店视觉焦点”，第一时间吸引年轻客群与首店爱好者； 天幕核心区（占 1F 层 40% 面积）：位于 1F 层中部，天幕下方布局 Manner、wagas、西西弗矢量咖啡，形成 “咖啡 + 轻食 + 书店” 的社交组合，观景休闲区环绕餐饮品牌，互动投影地面覆盖整个区域，客群消费后可直接在休闲区停留打卡； 核心奢品区：1F 层东侧为 “高端珠宝钟表核心区”，独立门店（欧米茄、帝车星、周大福、周生生、琥福珠宝）沿主通道依次布局，开放式展柜（老凤祥、六福珠宝、天梭）分布在独立门店之间次级动线，形成 “奢品矩阵”，方便高净值客群集中选购； 美妆零售区（占 1F 层 30% 面积）：位于 1F 层西侧，Sephora 独立门店紧邻主通道，雅诗兰黛、祖玛珑专柜沿次级动线分布，形成 “高端美妆带”，同时设置 “美妆体验台”（免费试用、化妆咨询），提升转化； 文创快闪与商务配套区（占 1F 层 30% 面积）：文创快闪店位于天幕核心区东侧，承接社交场景溢出客流；华为授权服务中心位于 1F 层北侧（靠近停车场入口），方便企业客户与自驾客群使用； 动线设计采用 “主通道 + 天幕环形动线”，主通道宽度 8 米，连接主入口与各业态核心区；天幕环形动线围绕观景休闲区，串联咖啡、轻食、文创快闪店，引导客群环形流动，同时在各业态入口设置 “天幕场景指引牌”（如 “天幕下的咖啡时光→Manner”），强化场景联动。 4. 2F 层：在地品牌集合与亲子体验层 定位升华 围绕 “在地文化 + 亲子成长” 双核心，打造 “大连特色展示窗口与家庭消费枢纽”，承接 1F 首店客流与 5F 会展亲子客流，以本土非遗文创、海鲜主题零售、全龄亲子体验为核心，既通过在地品牌传递大连文化，又满足家庭客群 “亲子互动 + 购物” 需求，形成 “首店引流→在地消费→亲子留存” 的客群转化闭环，强化项目 “本土特色 + 家庭友好” 属性。 主要业态 大连在地品牌集合区、全龄亲子体验、海鲜主题零售、亲子配套服务、轻食简餐（亲子友好型）。 品牌组合 大连在地品牌集合区（4 家）：大连贝雕生活美学馆（250㎡，非遗传承人驻场，提供贝雕饰品、家居摆件销售与贝雕制作体验（69 元 / 次），推出 “亲子贝雕套餐”（128 元 / 组，含 1 大 1 小体验），人均消费 200 元）；旅顺剪纸非遗馆（150㎡，售卖剪纸装饰画、窗花等产品，设置 “剪纸教学工作台”（39 元 / 次），联合大连中小学开展 “非遗进校园” 合作，人均消费 80 元）；大连港记忆文创店（200㎡，销售老港照片明信片、码头元素钥匙扣、海洋主题文具，推出 “大连文旅伴手礼套餐”（99-299 元），人均消费 120 元）；港仔海鲜特产店（200㎡，对接大连獐子岛集团，销售即食鲍鱼、冷链海参、海鲜干货，提供 “海鲜试吃” 服务，推出 “企业福利定制套餐”（500-2000 元），人均消费 300 元）； 全龄亲子体验（3 家）：Meland 亲子乐园（500㎡，针对 3-10 岁儿童，设置 “海洋探险主题区”（如模拟潜水、贝壳寻宝）、“职业体验区”（小厨师、小医生），单次门票 198 元 / 儿童（1 大 1 小），年卡 980 元，推出 “非遗 + 亲子” 联票（乐园 + 贝雕体验，268 元 / 组））；金宝贝早教大连旗舰店（300㎡，定制 “大连海洋主题课程”（如 “认识潮汐”“海鲜认知”），课程年费 1.2 万元，单次体验课 198 元，配备 “家长休息区”（提供咖啡与办公工位））；儿童绘本馆（150㎡，藏书 3000 册，以海洋科普、亲子故事为主，提供免费阅读区，同时推出 “绘本阅读课”（39 元 / 节），人均消费 50 元（书籍购买 + 课程））； 海鲜主题零售（1 家）：大连海鲜生鲜超市（300㎡，销售新鲜海鲜如虾夷扇贝、大连鲍，提供 “海鲜加工服务”（加工费 10-30 元 / 斤），推出 “家庭海鲜套餐”（298 元 / 套，含 3-4 人份海鲜），人均消费 150 元）； 亲子配套服务（2 家）：亲子摄影工作室（150㎡，主打 “大连海滨主题亲子照”，提供服装租赁与化妆服务，套餐价格 999-2999 元，与 Meland、金宝贝合作推出 “摄影 + 体验” 套餐）；儿童理发馆（100㎡，针对 0-12 岁儿童，提供卡通造型理发（58 元 / 次）、儿童美甲服务（38 元 / 次），设置 “玩具区”（理发时免费玩耍），人均消费 80 元）； 轻食简餐（2 家）：麦当劳亲子主题店（200㎡，推出 “儿童海鲜套餐”（含鳕鱼堡、水果杯），设置 “儿童游乐区”（免费使用），人均消费 40 元）；蜜雪冰城亲子店（80㎡，提供儿童专属饮品（无糖水果茶）、迷你冰淇淋，人均消费 10 元，推出 “亲子杯”（买一送一））。 租金水平 在地品牌集合区：保底租金 200-250 元 /㎡/ 月，扣点率 10-12%（本土非遗品牌享受 12 个月免租期，装修补贴 1000 元 /㎡，上限 15 万元；海鲜特产店享受 6 个月免租期，对接政府 “农产品流通补贴”）； 全龄亲子体验：Meland 保底租金 180-220 元 /㎡/ 月，扣点率 10-12%（首年享受 6 个月免租期，装修补贴 800 元 /㎡，上限 20 万元）；金宝贝保底租金 200-240 元 /㎡/ 月，扣点率 12-14%（课程年卡超 300 张，租金减免 5%）；绘本馆保底租金 160-190 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%（公益阅读活动超 20 场 / 月，租金减免 3%）； 海鲜主题零售：保底租金 220-260 元 /㎡/ 月，扣点率 15-18%（提供海鲜加工服务的品牌，租金减免 5%）； 亲子配套服务：摄影工作室保底租金 200-240 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%（与亲子体验品牌联动推出套餐，租金减免 5%）；儿童理发馆保底租金 180-220 元 /㎡/ 月，扣点率 13-16%（月服务儿童超 500 人次，租金减免 3%）； 轻食简餐：麦当劳保底租金 280-320 元 /㎡/ 月，扣点率 15-18%（亲子套餐月销量超 1000 份，租金减免 5%）；蜜雪冰城保底租金 220-260 元 /㎡/ 月，扣点率 18-20%（亲子杯月销量超 2000 杯，租金减免 3%）。 焕新重点 淘汰原 2F 层 10 家低效童装店、玩具店，释放 1500㎡空间用于打造在地品牌集合区与 Meland 亲子乐园； 升级在地品牌集合区为 “开放式街区”，统一采用 “海洋元素” 装修风格（蓝色墙面、海浪形货架、老港照片装饰），设置 “大连文化展示墙”（介绍贝雕、剪纸非遗历史），强化在地氛围； 扩容 Meland 亲子乐园至 500㎡，新增 “海洋探险主题区”，融入大连海滨元素，如 “模拟大连港码头” 场景（儿童可扮演码头工人搬运 “货物”），提升亲子体验的独特性； 在 2F 层中部设置 “亲子互动广场”（200㎡，项目自营），配备 “海洋主题游乐设施”（如迷你海盗船、贝壳沙池），免费开放，作为在地品牌与亲子业态的客流衔接点。 特色活动与政策支持 每月举办 “大连非遗体验日”（每月第一个周六），联合贝雕馆、剪纸馆开展 “免费非遗体验课”（限 50 组家庭，提前线上预约），参与者作品可现场装裱带走，同时在亲子互动广场举办 “非遗文化展演”（如剪纸艺术秀、贝雕成品展），吸引家庭客群； 每季度举办 “亲子海鲜美食节”（3 月、6 月、9 月、12 月），联合港仔海鲜特产店、海鲜生鲜超市推出 “海鲜亲子烹饪课”（专业厨师教学，99 元 / 组），同时推出 “海鲜家庭套餐”（298 元 / 套，含海鲜采购 + 加工 + 亲子餐具），提升海鲜零售转化； 年度 “大连在地文化节”（每年 10 月），在 2F 在地品牌集合区举办 “本土品牌展销会”，邀请大连 10 家特色品牌（如焖子张、海鲜饺子王）入驻快闪，同时举办 “大连故事分享会”（邀请老大连人讲述港城历史），免费开放，目标吸引 10 万人次参与； 对接大连市 “非遗保护补贴”“文旅融合项目扶持资金”，为贝雕馆、剪纸馆争取 100 万元补贴，用于非遗传承人薪资、设备采购；为海鲜主题零售争取 50 万元 “农产品流通补贴”，降低食材采购成本； 推出 “在地亲子年卡”（1980 元 / 年），包含贝雕体验 10 次、剪纸体验 8 次、Meland 乐园 5 次门票、海鲜采购满 500 减 100 券 3 张，同时在 2F 轻食消费享 8 折优惠，目标发售 800 张； 为在地品牌集合区商户提供 “供应链支持”，对接大连非遗协会、獐子岛集团，统一采购贝雕原材料、海鲜产品，降低商户采购成本 15-20%，同时提供 “线上运营培训”（如抖音直播带货、小红书种草），帮助商户拓展销售渠道。 布局策略 主入口对接 2F 扶梯口，设置 “大连在地文化” 主题门头（木质结构 + 贝雕装饰），入口处摆放贝雕馆、剪纸馆的非遗展品，第一时间传递本土文化氛围； 在地品牌集合区（占 2F 层 40% 面积）：位于 2F 层西侧，贝雕馆、剪纸馆、港仔文创店、海鲜特产店沿 “开放式街区” 依次分布，街区主通道宽度 6 米，设置 “非遗体验台”“海鲜试吃点” 等互动节点，引导客群深度逛店； 亲子体验区（占 2F 层 35% 面积）：位于 2F 层东侧，Meland 亲子乐园居中，金宝贝早教、儿童绘本馆分布在乐园两侧，形成 “游乐 + 教育 + 阅读” 的亲子组合，乐园入口对接亲子互动广场，方便客群进入； 海鲜零售与配套区（占 2F 层 25% 面积）：海鲜生鲜超市位于在地品牌集合区北侧，承接非遗体验后的家庭消费需求；亲子摄影工作室、儿童理发馆位于亲子体验区北侧，靠近 2F 北侧电梯口，方便家庭客群体验后离场；轻食简餐（麦当劳、蜜雪冰城）位于亲子互动广场周边，满足亲子客群就餐需求； 动线设计采用 “双核心联动动线”，以亲子互动广场为枢纽，西侧连接在地品牌集合区，东侧连接亲子体验区，形成 “非遗体验→亲子互动→亲子游乐→餐饮消费” 的闭环动线，同时在各业态入口设置 “在地文化指引牌”（如 “感受大连非遗→贝雕生活美学馆”），强化主题联动。 5. 3F 层：青年文化体验层（策展 + 潮玩 + DIY） 定位升华 聚焦 Z 世代青年客群，打造以 “社交 + 策展 + 潮玩” 为核心的 “青年文化聚集地”，承接 1F 首店层的年轻客流，通过脱口秀、主题展览、潮玩 DIY 等强互动业态，满足青年 “娱乐、社交、自我表达” 需求，同时联动 4F 夜间潮玩业态，形成 “日间体验 + 夜间娱乐” 的青年消费闭环，强化项目 “年轻潮流地标” 属性。 主要业态 脱口秀剧场、潮玩集合店、文创 DIY 工坊、青年策展空间、共享社交区、轻食茶饮（适配青年社交）。 品牌组合 脱口秀剧场（1 家）：笑果工厂大连首店（300㎡，设置 200 个座位，每周演出 5 场（周三至周日），周末加开 1 场下午场，票价 80-120 元，推出 “大连方言脱口秀” 限定场次，同时设置 “开放麦” 环节（每周二晚，免费报名，适合本地脱口秀爱好者））； 潮玩集合店（2 家）：泡泡玛特大连旗舰店（400㎡，含独家盲盒发售区（如 “大连港主题盲盒”）、潮玩互动打卡区（如 10 米高 “MOLLY 大连海鸥造型” 装置）、潮玩 DIY 工坊（提供盲盒改造服务，99 元 / 次），人均消费 150 元）、52TOYS 大连首店（250㎡，覆盖机甲、盲盒、手办全品类，新增 “大连海洋生物机甲” 系列，人均消费 120 元，定期举办 “机甲拼装比赛”）； 文创 DIY 工坊（3 家）：D2Y 大连主题 DIY 服饰店（350㎡，提供 “大连港涂鸦”“天幕海鸥” 等主题图案，支持衣物、箱包 DIY 定制，人均消费 200 元，设置 “社交拍照区”（DIY 成品可在此免费拍照打卡））、元创星作文创 DIY 工坊（200㎡，主打 “海洋元素文创” 制作，如贝壳彩绘、海藻标本手账，人均消费 80 元，推出 “DIY 团建套餐”（10 人起订，人均 60 元））；照天印文创潮品店（200㎡，主打 “红色主题文创” 制作，人均消费100 元） 青年策展空间（1 处）：城市策展团队合作运营（300㎡，每月更换 1 个主题展览，如 “大连青年插画展”“潮玩艺术展”，门票 29.9 元，学生票 19.9 元，同时提供展览场地租赁服务（5000 元 / 天，供本土设计师、高校社团举办小型展览））； 共享社交区（1 处）：项目自营（200㎡，设置共享工位（免费使用，需线上预约）、桌游区（提供狼人杀、剧本杀道具，免费借用，押金 200 元）、投影区（每周播放青年喜爱的电影、动漫，免费观看））； 轻食茶饮（2 家）：奈雪的茶 PRO 店（180㎡，提供早餐（8:00-10:00）、办公简餐，推出 “潮玩主题茶饮”（杯身印有泡泡玛特 IP 图案），人均消费 35 元）、Seesaw Coffee（150㎡，主打精品咖啡，设置 “咖啡品鉴课”（每周六下午，99 元 / 人），人均消费 30 元，适合青年社交洽谈）。 租金水平 脱口秀剧场：保底租金 180-220 元 /㎡/ 月，扣点率 10-12%（首店品牌享受 6 个月免租期，装修补贴 800 元 /㎡，上限 20 万元，同时项目承担 50% 开业营销费用）； 潮玩集合店：保底租金 250-300 元 /㎡/ 月，扣点率 15-18%（旗舰店若月营收超 50 万元，超出部分扣点率降低 2 个百分点）； 文创 DIY 工坊：保底租金 200-240 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%（本土 DIY 品牌可申请 “青年创业补贴”，5 万元 / 家，用于设备采购）； 青年策展空间：保底租金 150-180 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%（若展览带动 3F 客流增长 15%，免 1 个月租金，同时对接政府 “文化创意补贴”）； 共享社交区：无租金（项目自营，运营成本纳入青年文化专项预算，通过场地租赁、赞助获取收益）； 轻食茶饮：保底租金 280-320 元 /㎡/ 月，扣点率 18-20%（若与其他业态联动推出 “体验 + 餐饮” 套餐，如 “脱口秀 + 茶饮” 套票，可享受 5% 租金减免）。 焕新重点 淘汰原 3F 层 8 家低效传统服饰店、饰品店，释放 1500㎡空间用于打造策展、脱口秀等体验业态； 升级泡泡玛特门店，新增 “潮玩二手交易区”（支持玩家寄售闲置潮玩，项目收取 10% 佣金）与 “虚拟偶像互动区”（通过 AR 技术实现与虚拟潮玩偶像合影）； 改造策展空间为 “可变式展厅”，采用可拆卸展架，支持每月快速更换展览主题，同时增设 “展览周边售卖区”（如插画集、展览主题 T 恤）； 在共享社交区引入 “青年创业市集”（每月最后一个周末举办），免费提供 10 个摊位给大连高校学生、独立设计师，售卖原创作品，培育本土青年创业品牌。 特色活动与政策支持 每月举办 “青年潮玩嘉年华”（每月第一周周末），联合泡泡玛特、52TOYS 邀请潮玩设计师现场签售，推出 “QQpark 专属限定盲盒”（仅在活动期间发售，售价 69 元），联动抖音、小红书发起 #大连青年潮玩打卡# 话题，目标话题曝光量 500 万 +； 每周二晚 “脱口秀开放麦”，面向大连本地脱口秀爱好者免费开放报名，优秀表演者可获得 “笑果工厂培训名额”，同时设置 “观众投票”，票数最高的表演者可获得 “免费演出门票 10 张”； 每季度举办 “大连青年文创设计大赛”，围绕 “海洋文化”“城市记忆” 主题征集插画、潮玩设计作品，获奖作品可在策展空间展出，同时由元创星作工坊制作成文创产品发售，作者获得销售额 10% 的分成； 对接大连市 “青年创业扶持政策”，为入驻的 DIY 工坊、潮玩店中的青年创业品牌（创始人年龄≤35 岁）争取 5-10 万元启动资金，同时提供免费的创业指导服务（如商业计划书撰写、线上运营培训）； 推出 “青年文化体验卡”，持卡可享受脱口秀门票 8 折、潮玩 DIY9 折、餐饮满 50 减 10 元优惠，卡费 99 元 / 年，目标发售 5000 张； 联合大连本地高校（如大连工业大学、辽宁师范大学）建立 “青年实践基地”，为策展空间、DIY 工坊提供学生志愿者，同时为学生提供实习机会，提升业态与青年客群的粘性。 布局策略 主入口对接 3F 扶梯口，设置 “青年文化主题门头”（潮玩 IP 涂鸦 + 霓虹灯牌），入口处摆放 10 米高 “MOLLY 大连海鸥造型” 装置，吸引年轻客群拍照打卡，第一时间传递潮流氛围； 核心体验区（占 3F 层 45% 面积）：紧邻主入口，依次布局笑果工厂脱口秀剧场、泡泡玛特旗舰店、52TOYS，形成 “潮玩 + 娱乐” 核心带，剧场位于区域最内侧，避免演出噪音干扰其他业态； 策展与 DIY 区（占 3F 层 30% 面积）：位于核心体验区东侧，青年策展空间居中，D2Y、元创星作 DIY 工坊分布在策展空间两侧，策展空间出口对接 DIY 工坊入口，游客观展后可直接参与 DIY，提升业态联动率； 共享社交区与轻食茶饮（占 3F 层 25% 面积）：共享社交区位于 3F 层南侧（靠近窗户，采光好），设置大面积休闲座椅与共享工位，奈雪的茶、Seesaw Coffee 分布在共享社交区周边，方便青年客群社交洽谈时购买饮品； 动线设计采用 “核心辐射式”，以策展空间为中心，向四周辐射至脱口秀剧场、潮玩店、DIY 工坊，通道宽度 4 米，设置 “潮玩指引地贴”（印有泡泡玛特 IP 形象，引导客流走向），同时在各业态入口设置 “体验时间公示牌”（如脱口秀演出时间、DIY 工坊开放时间），方便客群规划行程。 6. 4F 层：青年潮玩娱乐层（夜间 + 电竞 + 剧本杀） 定位升华 承接 3F 青年文化体验层的客流，聚焦 “夜间潮玩 + 深度娱乐”，打造服务 Z 世代夜间消费的 “潮玩娱乐枢纽”，通过 Livehouse、电竞、主题剧本杀、小酒馆等业态，满足青年 “夜间社交、沉浸式娱乐” 需求，同时联动 3F 日间体验业态，形成 “日间策展 DIY + 夜间娱乐社交” 的全时段青年消费闭环，助力项目夜间经济提升。 主要业态 Livehouse、电竞综合体、主题剧本杀店、特色小酒馆、夜间轻食（适配夜间娱乐）。 品牌组合 Livehouse（1 家）：MAO Livehouse 辽南首店（500㎡，设置 300 个站立位、100 个座位，每周举办 3-4 场演出（以 indie 音乐、说唱、摇滚为主），票价 120-280 元，同时承接企业团建、品牌发布会（场地租赁费用 2 万元 / 场），推出 “演出 + 饮品” 套票（门票 + 指定啤酒，售价 150 元））； 电竞综合体（1 家）：星际传奇升级店（400㎡，升级为 “电竞 + 电玩” 综合体，新增 5 个专业电竞包间（配备高端显卡与机械键盘，适合 5v5 团队对战，200 元 / 小时）、10 台 Switch 游戏设备（50 元 / 小时），保留传统电玩设备如投篮机、赛车模拟器，人均消费 80 元，夜间 22:00 后推出 “电竞夜场套餐”（3 小时电竞 + 2 杯可乐，188 元））； 主题剧本杀店（1 家）：老码头谜案剧本杀大连首店（350㎡，主打 “大连港历史悬疑” 主题剧本（如《码头往事》《沉船之谜》），设置 4 个主题包间（码头仓库、老船舱、海关办公室、灯塔小屋），配备 NPC 专业演绎，人均消费 150 元，推出 “剧本杀 + 换装” 服务（免费提供民国时期码头工人、海关官员服装），同时承接生日派对、好友聚会（包场费用 1500 元 / 场，含剧本、饮品、小食））； 特色小酒馆（2 家）：海伦司大连特色店（300㎡，主打平价精酿啤酒，推出 “大连海鲜味精酿”（如鱿鱼味、海带味），人均 60 元，营业至凌晨 2 点，设置 “桌游区”（免费提供狼人杀、UNO））、猫员外精酿小酒馆（200㎡，主打果味精酿，如芒果、荔枝口味，搭配 “海鲜小食拼盘”（虾、毛豆、鱿鱼丝，68 元 / 份），人均 50 元，营业至凌晨 1 点，定期举办 “精酿品鉴会”（99 元 / 人，品尝 6 种不同口味精酿））； 夜间轻食（2 家）：夸父炸串（120㎡，主打川味炸串，推出 “夜间分享套餐”（50 串炸串 + 2 杯酸梅汤，98 元），人均 35 元，营业至凌晨 2 点）、正新鸡排（80㎡，新增 “海鲜鸡排”（加鱿鱼粒、虾夷扇贝），推出 “鸡排 + 啤酒” 套餐（25 元），人均 20 元，营业至凌晨 1 点）。 租金水平 Livehouse：保底租金 180-220 元 /㎡/ 月，扣点率 10-12%（首店品牌享受 6 个月免租期，装修补贴 1000 元 /㎡，上限 30 万元，项目承担 50% 音响设备采购费用）； 电竞综合体：保底租金 200-250 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%（夜间 22:00 后营收超出日间部分，扣点率降低 3 个百分点）； 主题剧本杀店：保底租金 190-230 元 /㎡/ 月，扣点率 13-16%（原创大连主题剧本可申请 “文旅创意补贴”，每个剧本奖励 5000 元）； 特色小酒馆：保底租金 220-260 元 /㎡/ 月，扣点率 15-18%（营业至凌晨 2 点的品牌，每月额外补贴 5% 租金）； 夜间轻食：保底租金 210-250 元 /㎡/ 月，扣点率 16-19%（与小酒馆、Livehouse 联动推出套餐的品牌，租金减免 5%）。 焕新重点 淘汰原 4F 层 10 家低效电玩城、老旧 KTV，释放 1200㎡空间用于打造 MAO Livehouse、电竞综合体等高端娱乐业态； 升级星际传奇为电竞综合体，新增专业电竞设备与 Switch 游戏区，同时改造场地照明（采用霓虹灯光 + 动态灯带），营造 “未来电竞” 氛围； 为老码头谜案剧本杀店定制 2 个独家大连主题剧本（《码头往事》《沉船之谜》），联合大连本地编剧团队创作，融入真实大连港历史元素，提升剧本独特性； 在 4F 层西侧露台打造 “星空饮酒区”（150㎡，项目自营），配备休闲桌椅与串灯，提供海伦司、猫员外的外带饮品，免费开放，吸引夜间客群停留，提升露台利用率。 特色活动与政策支持 每月举办 “MAO Livehouse 演出季”（每月第二至第四周），邀请大连本地乐队、东北说唱歌手驻场，月末举办 “季末狂欢夜”（邀请知名乐队演出，门票 280 元，提前 2 周预售），同时在抖音、视频号直播部分演出片段，吸引未到店客群关注； 每周末举办 “电竞挑战赛”（周六下午 2 点 - 6 点），联合星际传奇、腾讯电竞举办 “王者荣耀 5v5 比赛”，冠军团队获得 “5000 元奖金 + 电竞设备套装”，报名费用 50 元 / 队，同时开放观众免费观赛，带动电竞区客流； 每季度举办 “大连港剧本杀创作大赛”，面向全国剧本杀创作者征集 “大连港历史悬疑” 主题剧本，获奖剧本由老码头谜案剧本杀店买断并落地，作者获得 1 万元奖金 + 销售额 10% 分成； 申请大连市 “夜间经济发展补贴”，为 4F 层夜间营业品牌争取 200 万元补贴，用于夜间照明、安全监控、清洁服务升级； 推出 “夜间潮玩通票”（Livehouse 演出票 + 电竞 1 小时 + 小酒馆饮品），售价 198 元（单独购买总价 320 元），在美团、大众点评上线，针对年轻客群推广； 联合滴滴、高德地图推出 “夜间出行优惠”，用户从项目 4F 层出发，打车可享 “满 50 减 20 元” 优惠券（项目承担 50% 优惠成本），解决青年夜间出行顾虑。 布局策略 主入口对接 3F-4F 扶梯口，设置 “夜间潮玩” 主题灯光墙（动态霓虹效果，显示各业态营业时间与活动信息），入口处摆放 MAO Livehouse 演出海报与电竞比赛宣传展架，吸引 3F 客流上移； 核心娱乐区（占 4F 层 50% 面积）：MAO Livehouse 位于 4F 层东侧（远离电梯口，避免演出噪音干扰），配备独立出入口与隔音设施，周边设置 “演出周边售卖区”（项目自营，售卖乐队周边 T 恤、唱片，人均消费 80 元）； 电竞与剧本杀区（占 4F 层 30% 面积）：星际传奇电竞综合体位于主通道中段，设置透明玻璃隔断，展示电竞对战场景，吸引路过客群；老码头谜案剧本杀店位于电竞综合体西侧，4 个主题包间沿次级动线分布，避免包间之间噪音干扰； 小酒馆与轻食区（占 4F 层 20% 面积）：海伦司、猫员外小酒馆位于 4F 层西侧（靠近露台），露台 “星空饮酒区” 紧邻小酒馆出口，方便客群外带饮品至露台；夸父炸串、正新鸡排分布在小酒馆周边，承接饮酒客群的餐饮需求； 动线设计采用 “分区隔离 + 联动指引”，Livehouse 独立成区，电竞与剧本杀区通过隔音门分隔，小酒馆与轻食区形成 “餐饮 + 饮酒” 联动带，通道设置 “夜间业态指引牌”（标注各业态最晚营业时间与推荐体验顺序，如 “先电竞→再剧本杀→最后小酒馆”），同时在主通道设置 2 个 “休息长椅”，方便客群短暂休息。 数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
2025-10-31 20
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
京公网安备 11011302003178号