商业地产案例分享-大连中央大道 QQpark项目（五）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本项目直面业态失衡、空间低效与数字化滞后等核心挑战，以“文商旅融合”为战略锚点，通过业态焕新、场景创新与智慧运营，重塑商业价值。报告系统拆解破局路径，目标实现坪效从1.2万跃升至1.8万元/㎡/年，打造东北亚文商旅融合标杆。全文共111200字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

大连中央大道 QQpark资产运营专项提升与优化管理策略报告

目录

报告引言

一、市场分析及项目概述

二、项目深度诊断与 SWOT 分析

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、项目定位升级与客群运营整合

六、招商创新及政策汇总

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与增值策略

十一、项目建议及行业启示

八、业态规划及品牌焕新

4. 5F 层：会展 + 亲子成长层

定位升华

以 “全龄亲子 + 灵活会展” 为核心，打造服务家庭客群与企业客户的 “多功能复合层”，承接项目全客层中的家庭客群（尤其是 3-12 岁儿童家庭）与周边企业（如会议、展览需求），通过亲子乐园、儿童科创、可变会展空间等业态，满足 “亲子娱乐教育 + 企业活动” 双重需求，同时联动 1F 首店层、B1 餐饮层，形成 “家庭购物→亲子体验→餐饮消费” 的家庭消费闭环，提升项目全客层覆盖能力。

主要业态

可变会展空间、亲子乐园（全龄段）、儿童科创实验室、亲子绘本馆、儿童职业体验中心、会展配套服务（茶歇、接待）。

品牌组合

可变会展空间（1 处）：城市会展团队合作运营（1200㎡，采用可拆卸展台与移动隔断，可灵活分割为 1 个大展厅（1200㎡）或 3 个小展厅（400㎡/ 个），承接品牌发布会、文创展览、企业年会、儿童主题展等，租金 3 万元 / 天（大展厅）、1.2 万元 / 天（小展厅），提供音响、LED 屏、桌椅等基础设备，同时推出 “会展 + 餐饮” 套餐（对接 B1、3F 餐饮品牌提供茶歇服务，50 元 / 人））；

亲子乐园（1 家）：奈尔宝亲子乐园大连支线品牌（800㎡，针对 3-12 岁儿童，设置 “海洋探险主题区”（模拟潜水、贝壳寻宝、海洋生物认知）、“职业体验区”（小医生、小厨师）、“体能运动区”（滑梯、攀爬架），单次门票 198 元 / 儿童（1 大 1 小），年卡 980 元 / 家庭，推出 “亲子研学套餐”（乐园门票 + 科创实验室体验，298 元 / 组））；

儿童科创实验室（1 家）：大连理工大学少年科创实验室（300㎡，与大连理工大学机械工程学院合作，开设 “船舶设计”“无人机编程”“机器人搭建” 课程，适合 7-12 岁儿童，单次课 128 元 / 人，课程包 980 元 / 10 次，每周六、日上课，同时举办 “大连少年科创大赛”（每年 5 月、11 月），优胜者可参观大连理工大学实验室）；

亲子绘本馆（1 家）：西西弗书店亲子绘本馆（200㎡，藏书 5000 册，以儿童绘本、科普书籍为主，新增 “大连海洋主题绘本区”（如《大连港的故事》《小海鸥的旅行》），提供免费阅读区（需家长陪同），同时推出 “绘本阅读课”（39 元 / 节，适合 3-6 岁儿童），人均消费 50 元（书籍购买 + 课程））；

儿童职业体验中心（1 家）：麦鲁小城大连首店（400㎡，设置 “大连特色职业” 体验，如 “码头搬运工”“海鲜厨师”“非遗传承人”，儿童可穿戴职业服装完成模拟工作，获得 “麦鲁币”（可兑换小礼品），单次门票 150 元 / 儿童（1 大 1 小），与奈尔宝推出 “双园联票”（328 元 / 组，比单独购买优惠 70 元））；

会展配套服务（1 家）：喜茶企业服务店（150㎡，主打会展茶歇、企业接待，提供定制化茶歇套餐（如 “会展轻食套餐”（饮品 + 三明治 + 水果，35 元 / 人）），同时提供会议用茶、咖啡外送服务，人均消费 30 元）。

租金水平

可变会展空间：按场次收费（大展厅 3 万元 / 天，小展厅 1.2 万元 / 天），无固定租金（会展团队与项目按营收 7:3 分成，项目承担 30% 场地维护成本）；

亲子乐园：保底租金 160-200 元 /㎡/ 月，扣点率 10-12%（首年享受 6 个月免租期，装修补贴 800 元 /㎡，上限 20 万元，对接政府 “亲子教育补贴”）；

儿童科创实验室：保底租金 150-180 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%（与高校合作的公益课程，项目减免 50% 租金）；

亲子绘本馆：保底租金 170-200 元 /㎡/ 月，扣点率 10-12%（绘本借阅会员超 1000 人，免 1 个月租金）；

儿童职业体验中心：保底租金 160-190 元 /㎡/ 月，扣点率 11-13%（与亲子乐园联动推出联票，租金减免 5%）；

会展配套服务：保底租金 220-250 元 /㎡/ 月，扣点率 15-18%（会展茶歇订单超 100 单 / 月，租金减免 5%）。

焕新重点

改造原 5F 层 800㎡空置区为可变会展空间，采用可拆卸展台与移动隔断，提升空间灵活性，满足不同规模会展需求；

扩容奈尔宝亲子乐园至 800㎡，新增 “海洋探险主题区”，融入大连海洋文化元素，与项目整体定位契合；

联合大连理工大学打造少年科创实验室，引入高校优质教育资源，推出 “船舶设计” 等特色课程，填补大连西部城区儿童科创教育业态空白；

在会展空间与亲子业态之间设置 “共享休息区”（200㎡，项目自营），配备亲子座椅、充电插座、免费饮水区，方便家长等待儿童时休息，同时提供会展资料阅览架，兼顾企业客户需求。

特色活动与政策支持

每年举办 “大连亲子文化节”（5 月 1 日 - 5 月 7 日），联合奈尔宝、麦鲁小城、科创实验室推出 “亲子套票”（乐园 + 职业体验 + 科创课，398 元 / 组），同时举办 “儿童文创作品展”（在会展空间展出儿童绘画、手工作品），免费开放，吸引家庭客群；

每季度举办 “企业会展季”（3 月、6 月、9 月、12 月），针对周边企业（如大连软件园、高新区企业）推出 “会展优惠套餐”（租用小展厅 3 天以上，享受 8 折优惠，同时赠送喜茶茶歇 100 份），吸引企业活动落地；

每月举办 “亲子绘本阅读日”（每月第三个周日），邀请大连本地儿童文学作家现场讲故事，开展 “绘本 DIY” 活动（儿童可绘制自己的绘本，项目提供材料，39 元 / 人），同时设置 “亲子合影区”，免费打印照片；

申请大连市 “文旅融合项目扶持资金” 与 “会展业发展补贴”，为会展空间、亲子科创实验室争取 250 万元补贴，用于设备采购、活动策划；

推出 “家庭会员年卡”（2980 元 / 年），包含奈尔宝 10 次门票、麦鲁小城 8 次门票、科创实验室 5 次课程、绘本馆全年借阅权，同时在 B1 餐饮、1F 零售消费可享 9 折优惠，目标发售 1000 张；

联合大连本地幼儿园、小学（如大连理工大学附属幼儿园、高新区中心小学）推出 “亲子研学合作计划”，为学校提供 “科创 + 职业体验” 研学课程（98 元 / 人 / 次），每周组织 1-2 批学生到店体验，提升亲子业态客流稳定性。

布局策略

主入口对接 5F 扶梯口，设置 “会展 + 亲子” 双主题指引牌，左侧指引会展空间（标注当前展览信息与入口），右侧指引亲子业态（标注各亲子品牌位置与适合年龄段），避免客群混淆；

会展区（占 5F 层 50% 面积）：位于 5F 层东侧，主入口设置会展接待台（提供报名、咨询服务），内部采用可拆卸隔断，可根据展览规模灵活调整，会展空间出口对接喜茶企业服务店，方便会展客群购买茶歇；

亲子区（占 5F 层 40% 面积）：位于 5F 层西侧，奈尔宝亲子乐园居中（面积最大，作为亲子核心业态），麦鲁小城儿童职业体验中心紧邻乐园北侧，方便低龄儿童家庭连续体验；大连理工少年科创实验室位于乐园南侧（适合学龄儿童），西西弗亲子绘本馆位于科创实验室西侧，形成 “低龄娱乐→学龄教育→阅读休闲” 的亲子动线；

共享休息区与配套服务（占 5F 层 10% 面积）：共享休息区位于会展区与亲子区之间，方便两类客群使用；喜茶企业服务店位于会展区入口旁，同时靠近共享休息区，兼顾会展客群与亲子家长的饮品需求；

动线设计采用 “东西分区 + 内部循环”，会展区与亲子区通过共享休息区连接，互不干扰；亲子区内动线采用 “环形设计”，奈尔宝、麦鲁小城、科创实验室、绘本馆依次分布在环形动线上，家长可带儿童顺次体验，避免折返；会展区设置 “单向参观动线”，入口进、出口出，配合工作人员引导，确保展览秩序。

（四）品牌焕新计划：“淘汰 + 引入 + 升级” 三维动态机制

1.低效品牌淘汰：量化标准，无缝衔接（年淘汰率 20%）

1.1. 淘汰标准（双指标评估体系）

评估维度	指标权重	淘汰阈值	数据来源
经营效益	40%	坪效＜0.8 万元 /㎡/ 年	项目 POS 系统、品牌财务报表
客流贡献	30%	日均客流＜50 人次 / 店	红外计数器、会员系统数据
消费者满意度	20%	评分＜3.5 分（5 分制）	大众点评、
品牌适配度	10%	与楼层定位匹配度＜50%	运营团队评估、客群画像交叉分析

1.2. 淘汰流程：科学决策，减少纠纷

① 数据采集阶段：每月 5 日前，运营部联合财务部、市场部完成上月品牌数据汇总，生成《品牌健康度报告》（含坪效、客流、满意度等核心指标）；

② 初步筛选阶段：每季度首月 10 日前，召开 “品牌评估会”，筛选出 “单项指标不达标” 的候选品牌（如坪效低于 0.8 万元 /㎡/ 年）；

③ 整改帮扶阶段：为候选品牌提供 1 个月整改期，制定 “一对一帮扶方案”（如项目提供免费营销推广、调整铺位动线）；

④ 最终淘汰阶段：整改期结束后，若品牌仍未达标，正式纳入淘汰名单，招商部同步启动新品牌对接，确保 “无缝衔接”。

1.3. 淘汰节奏：分批次推进，控制空置率

淘汰批次	时间	淘汰数量	涉及楼层	淘汰品牌类型	新品牌补充方向	风险管控措施
第一批次	2025Q1	25 家	B2（10 家）、1F（15 家）	B2：低效数码配件店、大众服装店；1F：传统运动服饰店、低效数码店	B2：引入 5 家文旅体验品牌（非遗工坊、AR 导览馆）；1F：引入 5 家首店品牌（Manner、ADER ERROR）	提前 3 个月启动招商，与新品牌签订 “意向协议”，淘汰后 15 天内进场装修；与淘汰品牌协商 “友好退出”，补偿 1 个月租金（剩余租期＜6 个月）
第二批次	2025Q3	25 家	3F（10 家）、4F（15 家）	3F：低效文创店、传统饰品店；4F：老旧 KTV、低效电玩城	3F：引入 5 家青年体验品牌（笑果工厂、潮玩 DIY 工坊）；4F：引入 5 家娱乐品牌（海伦司小酒馆、电竞综合体）	与淘汰品牌协商延长 1 个月租约，避免空置；在淘汰门店设置 “升级公告”，告知消费者新品牌开业时间

空置率控制目标：每批次淘汰期间，项目整体空置率≤8%（行业平均 10%），核心楼层（1F、B2）空置率≤5%。

1.4. 风险管控：降低经营与法律风险

法律风险：与淘汰品牌签订《退出协议》，明确 “装修补偿标准”（如剩余租期≥6 个月，补偿 2 个月租金；＜6 个月补偿 1 个月）、“设备处理方式”（允许品牌拆除可移动设备，固定装修归项目所有），避免诉讼纠纷；

经营风险：通过会员系统推送 “新品牌开业预告”（如 “1F Manner 即将开业，会员可享首单半价”），同时在淘汰门店设置 “临时快闪店”（如大连本土文创快闪），减少客群流失；

案例参考：北京朝阳合生汇 2024 年分 2 批次淘汰 30 家低效品牌，通过提前招商与会员预热，空置率控制在 6%，新品牌开业后首月整体营收增长 15%。

2.优质品牌引入：聚焦 “首店 + 本土 + 体验”，强化差异化（年引入 12 家）

2.1. 首店品牌引入：打造 “大连首店风向标”（目标 10 家）

首店层级与引入策略：

首店层级	目标品牌	所在楼层	引入优惠政策	预期贡献	案例对标
国际首店	日本茑屋书店（TSUTAYA）	2F	① 装修补贴 50%（最高 50 万元）；② 前 6 个月免租；③ 提供 300㎡户外展示区（用于书籍展览）	年客流贡献 50 万人次，坪效 2.0 万元 /㎡/ 年	上海茑屋书店（日均客流 3000 人次，客单价 180 元）
区域首店	韩国 THISISNEVERTHAT 潮牌	1F	① 租金采用 “基础租金 + 营收扣点”（基础租金 70%，扣点 5%）；② 联合举办 “K-POP 巡回展”（项目承担 50% 营销费用）	日均客流 200 人次，坪效 3.0 万元 /㎡/ 年	沈阳 THISISNEVERTHAT 首店（年轻客群占比 80%）
概念首店	特斯拉体验中心（新能源主题）	1F	① 开辟 300㎡科技展厅（项目承担装修费用）；② 配套户外试驾赛道（免费使用）；③ 共享项目会员数据	带动周边业态销售提升 20%，年引流 10 万人次	成都特斯拉概念店（试驾转化率 15%）

政策借力：申报大连市 “首店引进补贴”（区域首店 20 万元 / 家，国际首店 50 万元 / 家），预计补贴总额 150 万元，降低首店引入成本。

2.2. 本土品牌孵化：从 “输血” 到 “造血”（目标 5 家）

孵化体系构建：联合政府、高校、供应链资源，培育 “大连特色品牌”，增强项目与本地市场的绑定度。

支持维度	具体措施	案例落地	预期效果
资金支持	联合大连市人社局 “青年创业基金”，为每个品牌提供 5-20 万元启动资金；项目配套 “业绩对赌”（若品牌年营收超 100 万元，返还 50% 启动资金）	孵化 “海胆水饺研造局”：投入 10 万元启动资金，要求年营收超 100 万元	5 家品牌总投入 50 万元，预计年总营收 800 万元
空间支持	在 B1 层设立 “大连匠心集合区”，统一设计 “海洋元素” 标准化模块（如波浪形货架、船舱试衣间），品牌仅需承担 30% 装修费用	“旅顺剪纸数字馆”：使用标准化模块，装修成本从 20 万元降至 6 万元	品牌装修成本降低 70%，入驻周期缩短至 1 个月
供应链赋能	对接大连自贸区跨境供应链，为本土品牌提供 “原材料集采服务”（如海鲜、非遗材料），降低采购成本 15%；提供 “冷链物流支持”（满 500 元免运费）	“大连贝雕工坊”：通过集采，贝壳原材料成本降低 18%	品牌毛利率提升 10-15 个百分点
运营指导	每月举办 “匠心运营沙龙”，邀请行业专家分享 “抖音本地生活运营”“私域流量管理” 等内容；为品牌提供免费直播设备（如手机支架、补光灯）	“海胆水饺研造局”：通过抖音直播，单场销售额突破 5 万元	品牌线上营收占比提升至 30%

案例参考：重庆重百大楼 “山城掌柜・烟火市集” 通过孵化 38 个本土品牌，年销售额突破 5000 万元，客群复购率达 45%，为本项目提供可复制经验。

2.3. 体验品牌引入：填补 “沉浸式体验” 空白（目标 7 家）

重点体验品牌清单：

品牌类型	目标品牌	所在楼层	特色服务	定价策略	数据目标
脱口秀剧场	大连笑果工厂	3F	① 每周演出 5 场（周末加场至 2 场）；② 推出 “大连主题脱口秀”（如吐槽大连海鲜价格）；③ 设立 “开放麦”（每月 2 场，免费报名）	票价 80-120 元，学生票 6 折	场均上座率 80%，年观演 5 万人次
亲子乐园	奈尔宝亲子乐园（支线品牌）	5F	① 定制 “海洋探险主题区”（如模拟潜水、贝壳寻宝）；② 配套 “家长咖啡区”（免费提供咖啡）；③ 与大连海洋馆合作，提供联票	单次票 198 元 / 儿童，年卡 980 元	日均接待 200 组家庭，复购率 70%
电竞综合体	星际传奇升级版	4F	① 引入 “电竞比赛专区”（每月举办 1 场王者荣耀比赛）；② 增设 “VR 海洋探险” 设备（30 元 / 15 分钟）；③ 夜间推出 “电竞 + 小食” 套餐（68 元 / 人）	人均消费 80 元，VR 体验 30 元 / 次	日均客流 300 人次，夜间营收占比 50%

3.现有品牌升级：从 “形象 - 产品 - 服务” 三维提升（目标 10 家）

3.1. 形象升级：匹配项目 “海洋文化” 定位

升级品牌与方案：

品牌	升级方向	具体措施	投入成本	效果目标
D2Y（DIY 服饰）	青年文化赋能	① 墙面绘制大连港涂鸦（邀请本地街头艺术家创作，成本 5 万元）；② 试衣间设计为 “集装箱” 造型（投入 8 万元）；③ 新增 “天幕图案 DIY 区”（配备专属打印机，投入 10 万元）	30 万元	品牌形象满意度从 3.8 分（5 分制）提升至 4.5 分，客流增长 30%
元创星作（文创）	地域特色强化	① 调整动线，设置 “大连文创展示区”（突出海滨、非遗产品，投入 5 万元）；② 采用 “开放式货架”（投入 3 万元）；③ 入口处设置 “贝壳造型打卡点”（投入 2 万元）	20 万元	产品可见度提升 50%，客单价从 89 元提升至 129 元
博纳影城（影院）	沉浸式体验升级	① 大堂墙面投影大连老电影片段（如《甲午风云》，投入 10 万元）；② 增设 “电影周边展示柜”（投入 5 万元）；③ VIP 厅座椅更换为 “真皮电动座椅”（投入 15 万元）	30 万元	VIP 厅上座率从 40% 提升至 60%，会员复购率增长 25%

3.2. 产品升级：开发 “项目专属产品”

专属产品开发清单：

品牌	专属产品类型	产品特色	定价	销售策略	预期销量
D2Y	大连主题 DIY 卫衣	印有天幕海鸥、大连港集装箱图案，面料含海洋环保纤维	199 元	① 设立 “主题定制区”，提供免费图案设计；② 购买卫衣可获 “大连海滨明信片”	日均 15 件，年收入 100 万元
元创星作	天幕主题潮玩、非遗文创礼盒	潮玩造型为 “天幕海鸥”（可发光），礼盒含贝雕饰品 + 大连老照片	89-299 元	① 在中庭设置 “潮玩体验区”，免费试玩；② 与大连地铁合作，购买礼盒可获地铁卡	日均 30 件，年收入 400 万元
Meland 乐园	大连非遗体验课程	融入贝雕、剪纸手工体验，课程结束可带走作品	128 元 / 次	① 推出 “亲子套票”（课程 + 乐园门票，258 元）；② 会员享 8 折优惠	日均 20 组家庭，年收入 90 万元
辣苹果跨境店	大连主题美妆礼盒	含日韩护肤品 + 大连海鲜护手霜（提取海带保湿成分）	299 元	① 设立 “美妆试用区”，专业美妆师指导；② 购买礼盒可获 “文旅体验券”	日均 10 盒，年收入 110 万元

3. 服务升级：优化消费者体验

升级方案与效果目标：

品牌	服务升级方向	具体措施	投入成本	效果目标
Meland 乐园	家长便利服务	① 新增 “儿童托管服务”（1 小时 50 元，配备持专业证书育儿师）；② 提供 “家长办公区”（免费 WiFi、充电插座）；③ 推出 “生日派对定制服务”（含主题布置、餐饮，980 元 / 10 人）	20 万元（人员培训 + 设备采购）	家长满意度从 3.6 分提升至 4.4 分，会员复购率从 50% 提升至 70%
博纳影城	VIP 服务优化	① 开通 “VIP 观影通道”（免排队检票）；② 提供 “零食外送服务”（观影中扫码点单，工作人员送到位）；③ 会员积分可兑换 “免费停车券”（2 小时）	5 万元（系统开发 + 人员培训）	VIP 客群占比从 15% 提升至 30%，零食销售额增长 40%
辣苹果跨境店	海淘服务升级	① 新增 “海淘咨询服务”（专业顾问解答关税、物流问题）；② 支持 “线上下单，线下自提”（自提柜投入 8 万元）；③ 提供 “30 天无理由退换货”	10 万元（人员培训 + 设备采购）	客群停留时间从 5 分钟增至 15 分钟，高毛利商品销售占比从 30% 提升至 60%

（五）实施保障与风险管控

1.组织保障：建立 “跨部门协同机制”

专项小组设置：成立 “业态优化与品牌焕新专项小组”，由项目总经理担任组长，成员包括招商、运营、财务、市场部负责人，每月召开 2 次进度会议，确保方案落地；

责任分工：

招商部：负责品牌引入与淘汰对接，确保 2025 年完成 12 家优质品牌引入；

运营部：负责现有品牌升级指导与数据监测，每月输出《品牌运营报告》；

市场部：负责新品牌开业营销与会员预热，为每家新品牌投入 10 万元推广费用；

财务部：负责成本核算与政策申报，确保补贴资金及时到账。

2.数据监测：构建 “动态预警体系”

核心指标监测：

监测维度	核心指标	监测频率	预警阈值	应对措施
经营效益	业态坪效、品牌营收增长率	月度	坪效＜1.0 万元 /㎡/ 年，营收增长＜5%	分析原因，提供营销支持或启动淘汰流程
客群质量	客群停留时长、复购率、客单价	月度	停留时长＜2 小时，复购率＜30%	优化业态联动，推出会员专属活动
招商进度	新品牌签约率、开业率	周度	签约率＜80%，开业率＜70%（按计划）	加强招商对接，提供更优合作政策

数据工具支撑：引入 “商业地产智能监测系统”（投入 50 万元），实现 “客流统计、销售分析、会员画像” 一体化管理，提升决策效率。

3.风险应对：提前预判，降低落地阻力

风险类型	风险描述	应对措施	责任部门	预期效果
新业态培育失败	如沉浸式剧场、星空冥想馆等体验项目，因客群接受度低导致营收不达标	① 设立 100 万元 “试错基金”，对新体验项目前 3 个月租金返还 50%，降低品牌亏损风险；② 开业前通过 “会员问卷”“小范围试运营” 测试客群反馈，如《大连往事》剧场试运营期间调整剧情节奏；③ 若 6 个月内营收仍低于预期，及时引入快闪店（如艺术展览、潮玩快闪）替代	运营部、招商部	新业态存活率提升至 80%，试错成本控制在 50 万元内
本土品牌同质化	孵化的本土品牌（如海鲜餐饮、文创）因产品相似导致竞争内耗	① 引入 “品牌差异化评审委员会”，成员包括消费者代表、行业专家，对新孵化品牌的产品特色进行审核，避免重复；② 为不同本土品牌规划 “专属赛道”，如 “海胆水饺研造局” 聚焦高端水饺，“大连味觉研究所” 聚焦便利海鲜特产；③ 组织本土品牌联合开发 “大连城市礼盒”（每家品牌提供 1 款核心产品），实现资源共享	招商部、市场部	本土品牌产品差异化率提升至 90%，内耗竞争减少 60%
商户协同不足	跨业态品牌（如餐饮与零售、体验与亲子）联动意愿低，无法形成消费闭环	① 推行 “联动 KPI 考核”，将跨业态联合活动参与度与租金优惠挂钩（如参与 3 次以上联合活动，次年租金减免 3%）；② 项目牵头策划 “主题联动月”，如 “海洋文化月”，要求餐饮品牌推出海鲜套餐、零售品牌推出海洋文创、体验项目增加海洋主题内容；③ 搭建 “商户协同平台”，品牌可在线发起联动需求（如餐饮品牌需体验项目导流，可申请联合优惠券）	运营部	跨业态联动活动数量提升至每月 5 场，客群跨业态消费率提升 25%
政策补贴未到位	申报的首店补贴、文旅科技补贴因流程延误或条件不符无法获取	① 财务部提前梳理补贴申报条件（如首店品牌需提供总部授权文件、文旅项目需提供科技投入证明），确保材料齐全；② 与大连市商务局、文旅局建立 “专项对接机制”，每月跟进补贴进度；③ 制定 “补贴替代方案”，若补贴未到位，项目自行承担 50% 装修费用（上限 20 万元），降低品牌顾虑	财务部	政策补贴获取率提升至 90%，因补贴延误导致的品牌流失率控制在 5% 以内

（六）整体预期效益：从“商业价值”到“城市价值”的多维提升

1.经营效益：营收与坪效双突破

营收增长：2025 年项目总营收从 8 亿元增至 12 亿元，增幅 50%，具体拆分如下：

业态类型	2024 年营收	2025 年目标营收	增长幅度	核心驱动因素
特色零售	0.9 亿元	3.6 亿元	+300%	首店品牌引流（如茑屋书店年营收 5000 万元）、本土文创销售增长（如贝雕工坊年营收 180 万元）
体验业态	0.8 亿元	1.5 亿元	+87.5%	沉浸式剧场（年营收 1980 万元）、亲子乐园（年营收 600 万元）、电竞综合体（年营收 400 万元）
餐饮业态	2.5 亿元	4.0 亿元	+60%	长兴里小吃街夜间营收增长（占比从 15% 升至 35%）、海鲜主题餐厅（年营收 800 万元）
其他收入	3.8 亿元	2.9 亿元	-23.7%	淘汰低效传统零售（如老旧服装店），但通过租金结构优化（首店扣点模式），整体收益仍保持稳定

坪效提升：整体坪效从 1.2 万元 /㎡/ 年提升至 1.8 万元 /㎡/ 年，核心楼层突破行业优质水平：

1F 首店层：坪效达 2.5 万元 /㎡/ 年（对标上海 TX 淮海 1F 首店层 2.5 万元 /㎡/ 年）；

B2 文旅层：坪效达 1.5 万元 /㎡/ 年（较 2024 年 0.8 万元 /㎡/ 年增长 87.5%）；

3F 青年体验层：坪效达 1.6 万元 /㎡/ 年（笑果工厂、潮玩店贡献核心收益）。

2.客群效益：结构与粘性双优化

客群结构升级：

年轻化：Z 世代客群占比从 35% 提升至 50%，主要依赖首店品牌（如 THISISNEVERTHAT）、脱口秀剧场、电竞综合体吸引；

高端化：高净值客群（年消费超 1 万元）占比从 10% 提升至 18%，由特斯拉体验中心、Pure Yoga、茑屋书店等品质业态驱动；

旅游化：文旅客群占比从 20% 提升至 35%，依托非遗体验、AR 导览馆、海鲜主题餐饮，成为大连旅游 “必打卡点”。

客群粘性提升：

停留时长：客群平均停留时长从 1.5 小时增至 2.5 小时，体验业态（如 teamLab 艺术馆平均停留 90 分钟）、社交餐饮（如音乐餐吧平均停留 60 分钟）贡献显著；

复购率：会员复购率从 50% 提升至 65%，亲子乐园（Meland 复购率 70%）、健身业态（Pure Yoga 年卡复购率 45%）成为核心粘性引擎；

会员规模：项目会员数量从 10 万人增至 15 万人，新增会员中 30% 来自首店品牌消费转化。

3.城市价值：从 “商业体” 到 “城市名片”

行业标杆：成为东北亚 “文商旅融合” 典范，预计吸引 50 + 媒体报道（如《大连日报》《东北商业周刊》），2025 年接待全国商业项目考察团 20 批次，输出 “大连特色商业运营模式”。

就业带动：新增就业岗位 500 个，其中：

首店品牌（如茑屋书店、特斯拉）提供 150 个岗位；

本土孵化品牌（如海胆水饺研造局）提供 100 个岗位；

体验业态（如沉浸式剧场、亲子乐园）提供 250 个岗位（含非遗传承人、专业育儿师）。

文化传播：通过贝雕非遗体验、《大连往事》剧场、大连本土文创，年传播大连海洋文化超 100 万人次，助力大连 “滨海文化名城” 建设，2025 年项目被评为 “大连市文旅融合示范项目”。

结语：从 “交易场” 到 “城市生活创新实验室”

大连中央大道 QQpark 的业态优化与品牌焕新，并非简单的 “品牌替换” 或 “业态调整”，而是以 “大连海洋文化” 为灵魂，以 “消费者需求” 为核心，重构商业空间的价值逻辑 —— 让 1F 成为 “首店经济风向标”，B2 成为 “文旅消费新地标”，3F 成为 “青年体验聚集地”，5F 成为 “亲子成长空间”。

未来，项目将持续深化 “动态更新机制”，每季度优化业态比例、每年更新 20% 品牌，确保商业活力不褪色；同时探索 “品牌共创模式”，如与大连非遗协会联合孵化 “海洋非遗品牌”、与笑果工厂联合开发 “大连方言脱口秀”，让品牌与项目、城市深度绑定。

最终，QQpark 将不止是 “购物场所”，更是大连人 “日常社交的客厅”、游客 “感受城市文化的窗口”，成为兼具商业价值与城市温度的 “东北商业新名片”。

九、运营管理专项提升

（一）数字化运营体系搭建：从“经验驱动”到“数据决策”

1. 智慧运营平台建设：全链路数据可视化

1.1核心模块细化与技术支撑

围绕 “客流 - 销售 - 会员 - 空间” 四大核心场景，搭建 “实时监测 + 智能分析 + 自动预警” 的智慧平台，具体模块功能如下：

模块名称	核心功能	技术支撑	落地措施	数据目标
客流统计模块	① 实时监测各楼层、各业态客流密度；② 分析客群停留时长、动线轨迹；③ 识别新老客群比例	① 入口部署红外计数器（精度 98%）；② 楼层关键点位安装 AI 视频分析摄像头（支持客群年龄 / 性别识别）；③ 对接 WiFi 探针（统计连网用户动线）	① 每 15 分钟生成 “客流热力图”，推送至运营团队工作群；② 当某区域客流密度＞0.5 人 /㎡（拥挤阈值），系统自动触发 “限流提示”（通过广播与小程序推送）	客流数据准确率≥95%，客群停留时长分析误差＜10%
销售分析模块	① 实时监控各品牌营收、坪效、客单价；② 对比同业态品牌销售差异；③ 预警低效品牌	① 打通品牌 POS 机数据（支持银联、微信、支付宝交易同步）；② 接入库存管理系统（分析 “销售 - 库存” 匹配度）	① 每周生成《品牌销售排名报告》，标注坪效低于 1.2 万元 /㎡/ 年的品牌；② 当某品牌连续 2 周营收下滑超 15%，系统自动推送 “整改提醒”，运营团队 3 天内响应	销售数据同步延迟＜5 分钟，低效品牌识别准确率 100%
会员管理模块	① 整合会员消费、积分、活动参与数据；② 构建会员画像（消费偏好、到店频率）；③ 自动触发会员权益提醒	① 会员系统对接 CRM 平台（支持多渠道会员统一管理）；② 运用标签体系（如 “亲子客群”“潮玩爱好者”）分类会员	① 为每位会员生成 “个性化权益清单”（如亲子会员推送乐园优惠，年轻会员推送脱口秀门票）；② 会员生日前 3 天，系统自动发送 “生日券”（满 200 减 50 元）	会员画像匹配度≥85%，权益核销率提升至 40%
空间预约模块	① 支持会展区、天幕 VIP 位、非遗体验台线上预约；② 管理空间使用频次与收益	① 开发小程序预约入口（支持分时预约、押金支付）；② 对接空间监控（确认预约用户到店情况）	① 会展区预约需缴纳 20% 押金（取消预约需提前 24 小时，否则扣押金）；② 天幕 VIP 位每日限量 20 个，预约成功后生成专属二维码（扫码入场）	空间预约使用率提升至 80%，预约爽约率控制在 10% 以内

1.2数据闭环构建：打通 “线上 - 线下” 数据壁垒

数据打通路径：

① 线上数据：小程序用户浏览记录（如关注的品牌、预约的活动）、社群互动数据（如参与话题讨论次数）；

② 线下数据：POS 机消费记录（品类、金额、频次）、设备使用数据（AR 导览馆体验时长、电竞区使用次数）；

③ 整合方式：通过 “会员 ID” 关联全渠道数据，生成《用户全生命周期分析报告》，例如 “某会员线上浏览潮玩展→线下购买泡泡玛特盲盒→参与 DIY 工坊”，明确消费路径。

数据应用案例：

参考成都远洋太古里 “智慧商业平台”，通过打通线上线下数据，识别出 “年轻客群周末偏好先逛首店再体验餐饮”，据此调整周末首店营业时间（延长至 22:00），并推出 “首店 + 餐饮” 联动套餐，带动相关业态营收增长 25%。本项目目标通过数据闭环，使 “线上引流 - 线下转化” 率从 12% 提升至 20%。

2. 会员体系升级：从 “权益发放” 到 “精准服务”

2.1四级会员体系细化（含具体权益与升级路径）

会员等级	升级条件	核心权益	专属服务	维护措施
普通会员	免费注册（小程序 / 线下扫码）	① 消费享 1 倍积分（1 元 = 1 积分）；② 生日当月消费享 1.2 倍积分；③ 免费参与大众活动（如天幕观影）	① 免费使用充电宝（1 小时内）；② 接收项目活动推送	新会员注册赠 “20 元无门槛券”（满 20.01 元可用），30 天内未消费发送 “唤醒券”（满 50 减 15 元）
银卡会员	累计消费满 1000 元或积分达 1000 分	① 消费享 1.2 倍积分；② 每月 1 次免费停车（2 小时）；③ 餐饮满 100 减 20 元（每月 1 张）	① 优先参与首店开业活动（提前 1 小时入场）；② 会员专属客服（工作日 9:00-18:00 在线）	每月 15 日 “银卡会员日”，享指定品牌 8 折优惠，年度消费满 3000 元自动升级金卡
金卡会员	累计消费满 5000 元或积分达 5000 分	① 消费享 1.5 倍积分；② 每月 4 次免费停车（3 小时 / 次）；③ 珠宝钟表满 5000 减 500 元（每年 2 张）	① 免费预约天幕 VIP 位（每月 2 次）；② 非遗体验项目 8 折（不限次）；③ 生日月赠 “品牌联名礼”（如泡泡玛特盲盒）	每季度举办 “金卡会员沙龙”（如美妆品鉴、腕表保养讲座），年度消费满 2 万元自动升级黑金
黑金会员	累计消费满 2 万元或推荐 5 名金卡会员	① 消费享 2 倍积分；② 全年免费停车（不限次数，4 小时 / 次）；③ 会展区免费使用 1 小时（每年 2 次，用于私人聚会）	① 专属客户经理（24 小时响应）；② 国际名表免费保养（每年 2 次，与 1F 钟表品牌合作）；③ 首店新品优先购买权（如 ADER ERROR 限定款）	每年 1 次 “黑金会员答谢宴”，邀请品牌高管出席，提供定制化服务（如私人购物顾问）

2.2会员精准营销：基于数据的 “千人千策”

营销场景拆解：

① 新会员激活：注册后 7 天内未消费，推送 “新人专属套餐”（如 “咖啡 + 文创”39 元，原价 69 元）；

② 沉睡会员唤醒：连续 3 个月未到店，根据历史消费推送定向券（如亲子会员推 “乐园半价券”，年轻会员推 “脱口秀买一送一”）；

③ 高价值会员维护：黑金会员生日月，除常规权益外，额外赠送 “大连文旅礼包”（含老虎滩门票、海鲜餐饮券），提升忠诚度。

数据目标与案例：

参考上海 TX 淮海会员体系，通过精准营销使会员复购率从 38% 提升至 55%。本项目目标：2025 年会员数量从 10 万人增至 18 万人，会员消费占比从 40% 提升至 60%，复购率从 35% 提升至 50%，其中黑金会员贡献总营收的 25%。

（二）精细化运营落地：从“整体管控”到“场景深耕”

1. 客流运营：分时分层，提升“流量 - 转化”效率

1.1分时运营策略（按客群需求匹配资源）

时段	核心客群	运营重点措施	资源倾斜	数据目标
平日（周一至周四）	本地通勤客群、社区居民	① 延长便民业态时间：B1 生鲜超市至 21:00，药房 24 小时营业；② 推出 “下班族福利”：18:00-21:00 餐饮满 100 减 30，零售折上折（如优衣库商务装 8.5 折）；③ 增设 “社区团购自提点”（B1 入口处，支持美团优选、多多买菜自提）	① 增加保洁频次（18:00-21:00 每小时 1 次）；② 主通道灯光调亮（提升安全感）	平日客流从 8 万人次 / 天提升至 10 万人次 / 天，晚间（18:00 后）消费占比从 35% 提升至 45%
周末（周五至周日）	文旅客群、年轻家庭客群	① 强化文旅服务：增设 “文旅咨询台”（1F 入口，提供景点联票、城市地图），开通 “火车站 - 项目” 接驳车（10 元 / 单程，凭车票兑 20 元消费券）；② 举办主题活动：周五至周六天幕播放 “大连港记忆” 剧（20:00-21:00），周日举办 “非遗体验日”；③ 优化亲子服务：5F 亲子区增加陪玩师（周末增至 10 人），提供 “亲子托管”（2 小时 80 元）	① 增加安保人员（周末客流高峰时段增至 50 人）；② 天幕区加设临时休息座椅（从 100 组增至 200 组）	周末客流达 20 万人次 / 天，文旅客群占比从 35% 提升至 45%，亲子客群停留时长从 3 小时增至 4 小时

1.2客流转化提升：从 “引流” 到 “留客”

关键节点干预措施：

① 入口转化：在地铁口、主入口设置 “智能导购屏”（显示实时业态活动、热门品牌位置），扫码可领 “50 元组合券”（含 20 元餐饮券 + 30 元零售券，满 100 可用），吸引客群进店；

② 动线引导：在核心动线（如 1F 天幕区→B2 文旅区）设置 “互动引导牌”（扫码参与 “打卡任务”，完成 3 个业态打卡可兑礼品），减少客群流失；

③ 死角激活：在低客流区域（如 4F 露台）设置 “网红打卡点”（如 “大连港全景拍照框”），配套 “打卡发社交平台赠饮品券” 活动，带动周边业态客流。

案例参考与数据目标：

北京朝阳合生汇通过 “动线引导 + 互动活动”，将客流转化率从 20% 提升至 32%。本项目目标通过上述措施，客流转化率从 22% 提升至 30%，低客流区域（如 4F、5F）客流占比从 15% 提升至 25%。

2. 活动运营：主题化 + 异业合作，扩大影响力

2.1 2025 年季度主题活动规划

季度	活动主题	核心子活动	合作资源	预算	数据目标
春季（3-4 月）	大连青年文化节	① 高校文创大赛：联合大连理工、鲁迅美院，征集 “海洋主题文创作品”，获奖作品在 3F 策展空间展出；② 青年音乐节：邀请东北本土乐队驻场（每周六 19:00-21:00），门票 39 元 / 人；③ 潮玩市集：引入 50 家潮玩摊主，售卖手办、潮牌周边	大连团市委、本地高校、潮玩品牌协会	30 万元	活动期间客流增长 20%，青年客群占比达 60%，文创产品销售额超 50 万元
夏季（6-7 月）	天幕光影季	① 定制天幕剧：推出《大连海滨往事》专属剧情（含海浪特效、本地方言），每周五、六播放；② 光影互动展：在 1F 中庭设置 “海洋光影装置”（扫码控制灯光变化）；③ 夜间啤酒节：B2 海鲜区推出 “海鲜 + 啤酒” 套餐（98 元 / 套），营业至 24:00	大连文旅局、本地啤酒品牌（如大雪啤酒）	40 万元	夜间客流占比从 30% 提升至 40%，天幕剧观看人次超 10 万，啤酒节销售额超 80 万元
秋季（9-10 月）	文旅消费周	① 文旅消费券发放：联合大连文旅局，发放 100 万元消费券（满 200 减 50，限文旅业态使用）；② 非遗文化展：邀请 10 位非遗传承人驻场，展示贝雕、剪纸技艺；③ 海鲜美食节：B2 餐饮推出 “大连海鲜宴”（398 元 / 4 人），提供免费试吃	大连市文旅局、大连非遗协会、獐子岛集团	50 万元（含消费券补贴）	文旅客群占比提升至 50%，消费券核销率超 80%，非遗体验参与人次超 5 万
冬季（12-1 月）	圣诞潮玩展	① 潮玩主题装饰：1F 中庭设置 10 米高 “潮玩圣诞树”（泡泡玛特 IP 造型）；② 限定盲盒发售：推出 “圣诞主题盲盒”（含大连元素潮玩，99 元 / 个）；③ 跨年派对：12 月 31 日举办 “天幕跨年倒计时”，邀请脱口秀演员驻场	泡泡玛特、笑果工厂、本地媒体（大连日报）	35 万元	节日期间客流达 25 万人次 / 天，盲盒销量超 1 万个，跨年派对参与人次超 2 万

2.2异业合作：多维度联动，扩大项目辐射圈

政企合作：与大连文旅局签订 “文旅融合合作协议”，将项目纳入 “大连海滨旅游线路”（如 “星海广场→老虎滩→QQpark”），文旅局官方平台推荐项目，项目为持旅游年卡用户提供 9 折优惠；

校企合作：与大连工业大学艺术设计学院共建 “文创实践基地”，学生团队为项目设计专属文创产品（如天幕主题手账），项目提供销售渠道，销售额按 3:7 分成（学生 3，项目 7）；

品牌合作：与 1F 钟表品牌（如欧米茄）、3F 潮玩品牌（如泡泡玛特）联合举办 “高端会员日”，欧米茄客户可获泡泡玛特限定盲盒，泡泡玛特高消费会员可获欧米茄腕表保养服务，实现高端客群互通。

合作效果目标：2025 年异业合作活动带动客流增长 30%，媒体曝光量超 1 亿次，合作品牌销售额平均提升 25%。

3. 服务运营：标准化 + 增值化，提升体验感

3.1服务标准化：建立 “全流程服务规范”

《项目服务手册》核心内容：

① 基础服务：迎宾需说 “欢迎光临 QQpark，今日 XX 活动正在进行”，咨询解答需 “3 分钟内响应，不确定时引导至服务台”；

② 投诉处理：实行 “15 分钟响应、24 小时解决” 机制，如客诉 “餐饮等待时间过长”，15 分钟内为客群提供 “免费饮品” 补偿，24 小时内优化餐厅取餐流程；

③ 应急服务：雨天为客群提供 “免费雨伞租借”（押金 50 元），儿童走失立即启动 “广播寻人”（每 10 分钟 1 次），同时安排专人在监控室查找。

服务监督与提升：

① 引入 “扫码评价系统”：消费者在服务台、餐饮门店扫码评价（1-5 星），评价后可参与抽奖（5-50 元消费券），评价数据实时同步至运营团队；

② 员工培训计划：每月开展 2 次服务培训（礼仪、产品知识、应急处理），培训后考核，合格率需达 100%，不合格者补考；每季度评选 “服务之星”，奖励 500 元现金 + 荣誉证书。

数据目标：服务满意度从 82% 提升至 90% 以上，投诉处理满意率达 95%，员工服务考核合格率 100%。

3.2增值服务：聚焦 “客群痛点” 提供解决方案

客群类型	核心痛点	增值服务措施	服务细节	数据目标
文旅客群	行李携带不便、不熟悉本地玩法	① 行李寄存：在 B1 入口设置智能寄存柜（小柜 5 元 / 天，大柜 10 元 / 天），支持扫码支付；② 旅游咨询：1F 服务台提供 “大连游玩攻略”（免费领取），可预约本地导游（200 元 / 天）	寄存柜配备充电功能，旅游攻略含项目周边景点营业时间、交通方式	行李寄存使用率达 60%，旅游咨询服务日均 100 人次
年轻客群	手机没电、打卡无攻略	① 充电宝租赁：在各楼层电梯口部署共享充电宝（1 元 / 30 分钟，支持免押金）；② 打卡指引：小程序上线 “项目打卡地图”（标注 10 个必打卡点，含拍照技巧）	充电宝支持 Type-C、苹果接口，打卡地图可生成 “打卡报告”（分享至社交平台赠 5 元券）	充电宝日均租赁 2000 次，打卡地图使用人次超 5 万 / 月
家庭客群	儿童托管难、母婴需求	① 亲子托管：5F 亲子区提供 “临时托管”（2 小时 80 元，需提前预约），配备持专业证书的陪玩师；② 母婴服务：在 2F、5F 设置母婴室（提供温奶器、婴儿护理台、免费尿不湿）	托管区实时监控，家长可通过小程序查看孩子动态；母婴室配备空气净化器	亲子托管日均 30 组家庭，母婴室使用率达 80%
高端客群	私密购物需求、服务效率低	① VIP 导购：黑金会员可预约 “私人购物顾问”（免费，需提前 1 天预约），提供品牌推荐、快速结算服务；② 专属停车：地下停车场预留 20 个黑金会员专属车位，免费停车	私人购物顾问熟悉各品牌新品、折扣，专属车位支持自动识别车牌入场	私人购物顾问服务日均 10 次，专属车位使用率达 90%

（三）运营保障措施

团队保障：成立 “精细化运营专项小组”，设客流运营、活动运营、服务监督 3 个 subgroups，每组 5 人，明确职责分工，每周召开运营复盘会，解决落地问题；

技术保障：每年投入 50 万元用于智慧平台升级（如新增 AI 客流预测功能）、设备维护（如修复故障寄存柜、充电宝），确保运营工具稳定；

考核保障：将运营目标纳入员工 KPI，如客流运营组考核 “客流转化率提升幅度”，活动运营组考核 “活动客流增长”，服务组考核 “满意度评分”，达标者获绩效奖金（最高 2000 元 / 月）。

（四）风险防控体系：从“被动应对”到“主动预警”

1. 客流与安全风险防控

1.1大客流应急管理

分级预警机制：

依据智慧平台客流数据，设置 “三级预警阈值”：

① 黄色预警（客流密度 0.3-0.5 人 /㎡）：启动 “分流引导”，增派 10 名工作人员在主通道、电梯口指引客群向低客流区域流动，通过小程序推送 “当前拥挤区域提示”；

② 橙色预警（客流密度 0.5-0.8 人 /㎡）：实施 “局部限流”，关闭 1F 主入口旁 2 个次要入口，在天幕区、B2 文旅区设置 “单向通行” 标识，暂停会展区、亲子乐园新客进入，开放露台、地下停车场等临时疏散空间；

③ 红色预警（客流密度＞0.8 人 /㎡）：启动 “全面限流”，联合地铁运营方控制进站客流，在项目外围 50 米处设置 “客流缓冲带”，通过广播、小程序告知客群 “建议 1 小时后再来”，同时协调周边商场（如中央大道购物中心）分流客群。

应急资源储备：

① 人员储备：组建 20 人 “应急小分队”（含安保、运营、医护人员），每月开展 1 次大客流应急演练，确保 3 分钟内响应；

② 物资储备：在各楼层服务台、应急出口配备 “应急物资包”（含扩音器、隔离带、急救箱、瓶装水），天幕区、会展区等重点区域储备 200 把临时休息座椅（折叠式，30 分钟内可完成布置）；

③ 数据目标：大客流应急响应时间＜5 分钟，客群投诉率控制在 0.5% 以内，未发生因客流拥挤导致的安全事故。

1.2安全隐患排查与整改

全场景排查机制：

① 日常排查：每日开业前 1 小时，由运营、安保、工程团队联合开展 “安全巡查”，重点检查电梯运行（测试困人救援功能）、消防设施（灭火器压力、烟感报警器灵敏度）、用电设备（POS 机、照明线路），形成《每日安全检查表》，发现隐患当日整改；

② 专项排查：每月最后一周开展 “业态专项排查”，针对 B2 海鲜餐饮区（检查燃气管道密封性）、4F 电竞区（排查设备散热情况）、5F 会展区（核查搭建材料防火等级），邀请第三方安全机构参与，出具《专项安全评估报告》；

③ 案例参考：参考上海迪士尼 “安全排查体系”，通过 “日常 + 专项” 双重排查，将设备故障发生率从 3% 降至 0.8%，本项目目标：年度安全隐患整改率 100%，设备故障响应时间＜15 分钟。

2. 经营与财务风险防控

2.1品牌经营风险管控

低效品牌淘汰机制：

基于智慧平台销售分析模块数据，制定 “品牌淘汰评分体系”（满分 100 分），从 “坪效（40 分）、客流贡献（30 分）、会员复购（20 分）、服务满意度（10 分）” 四维度评分，连续 3 个月评分低于 60 分的品牌，启动 “整改 - 淘汰” 流程：

① 整改期（1 个月）：运营团队与品牌方制定 “提升方案”（如调整货品、优化服务），项目提供 “流量扶持”（如在主通道增设宣传展架）；

② 淘汰执行：若整改后评分仍低于 60 分，终止租赁合同，提前 3 个月告知品牌方，同时启动 “新品牌招商”（储备 2-3 家同业态备选品牌，确保空铺期不超过 1 个月）。

租金收缴风险防控：

① 分级预警：每月 5 日前，财务团队通过系统核查租金缴纳情况，对 “逾期 3 天未缴” 的品牌发送 “提醒函”，“逾期 7 天未缴” 的品牌暂停会员权益、活动参与资格，“逾期 15 天未缴” 的品牌启动法律程序；

② 保证金机制：新品牌入驻时缴纳 “2 个月租金 + 1 个月管理费” 作为保证金，若出现租金逾期，从保证金中抵扣，同时要求品牌方 15 日内补足保证金，否则终止合同；

③ 数据目标：品牌淘汰率控制在 5%-8%（同行业平均水平 10%），租金收缴率达 98% 以上，空铺期＜1 个月。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库