商业地产案例分享-青岛丽达购物中心项目（三）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告针对青岛丽达购物中心存量困境，提出以“家庭体验+社区便民”为核心的战略升级路径。通过业态重组、空间场景创新与数字化运营，构建差异化竞争力，为二线城市商业资产增值提供可复制的破局模型。全文共96200字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

青岛丽达购物中心业态焕新、空间重构与数字化运营落地策略专项报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状深度剖析

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群策略

六、招商创新及政策汇总

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与实施策略

十一、项目建议及行业启示

六、招商创新及政策汇总

（一）招商创新：从 “单个引进” 到 “生态化 + 数字化 + 全球化” 三维驱动

传统招商以 “单个品牌签约” 为目标，易导致 “品牌孤立、客流不联动”，丽达需通过 “生态化聚合力、数字化提效率、全球化补空白” 的创新模式，破解 “优质品牌少、招商效率低、差异化不足” 的痛点，确保 1 年内完成 85% 招商目标，首店品牌引入 10 家以上。

1. 生态化招商：以 “三大品牌生态矩阵” 构建 “客流共生、价值共赢” 体系

生态化招商的核心是 “以锚点品牌带动配套品牌，以配套品牌反哺锚点品牌”，形成 “1+N”（1 个核心锚点 + N 个配套品牌）的生态闭环，参考上海奈尔宝所在商场 “生态化招商” 效果（周边品牌坪效提升 30%、客流联动率达 45%），丽达三大矩阵具体落地如下：

矩阵 1：“家庭亲子生态”—— 锁定 60% 核心家庭客群，打造 “青岛亲子商业标杆”

锚点品牌选择逻辑：优先引入 “头部亲子品牌 + 强引流能力” 的奈尔宝亲子馆（青岛首店），其单店年均客流可达 50 万人次，能为周边配套品牌带来 30% 以上的客流增量，且与项目 “家庭体验中心” 定位高度契合。

配套品牌筛选标准：围绕 “亲子互动 - 儿童教育 - 家庭服务” 全场景，筛选 “客群互补、业态联动” 的品牌，具体如下表：

生态角色	品牌类型	核心品牌案例	引入要求	与锚点品牌联动逻辑
核心锚点	亲子游乐	奈尔宝亲子馆	面积≥3000㎡，具备沉浸式体验场景（如模拟城市、科学实验室、攀爬区等），品牌需具备全国连锁运营经验，单店年均客流不低于 40 万人次	作为生态核心引流源，为配套品牌输送 60% 以上的目标客群；奈尔宝会员凭电子门票可享配套品牌 9 折优惠，同时配套品牌消费可兑换奈尔宝体验时长（如消费满 200 元赠 1 小时游乐时间）
配套教育	儿童文化体验	蒲蒲兰绘本馆	面积 200-300㎡，藏书量不低于 5000 册，主打 0-12 岁儿童绘本阅读，需配备专业阅读指导师，每周开展不少于 3 场绘本故事会或手工课	奈尔宝会员凭门票可免费参与绘本馆基础活动（如绘本共读），付费课程享 8 折优惠；绘本馆在奈尔宝内设置宣传展架，引导亲子家庭到店体验，预计可带动绘本馆首年客流提升 40%
配套餐饮	亲子烘焙工坊	奈尔宝自营烘焙区（或合作品牌，如原麦山丘亲子定制店）	面积 150-200㎡，需配备儿童专用操作设备（如矮桌、安全烤箱），提供饼干、披萨等简易亲子 DIY 品类，产品需符合儿童食品安全标准	嵌入奈尔宝游乐区旁，形成 “游乐 - 餐饮” 动线闭环；奈尔宝会员消费满 300 元可获赠烘焙体验券 1 张，同时烘焙工坊消费可累计奈尔宝会员积分，提升亲子家庭单次消费时长
配套服务	亲子摄影	汪正影业（儿童摄影连锁）	面积 100-150㎡，主打轻量级拍摄套餐（如 30 分钟快拍、生日主题套餐），需配备儿童引导师，拍摄周期不超过 7 天（含选片、取片）	为奈尔宝会员提供专属拍摄套餐（如原价 699 元套餐，会员价 499 元），并在奈尔宝内设置临时拍摄点（如节日主题布景），捕捉亲子游乐瞬间；会员在汪正影业消费后可获赠奈尔宝折扣券，实现双向引流

落地执行步骤：

锚点品牌攻坚（0-3 个月）：由项目负责人牵头，联合北京云阿云专业团队，针对奈尔宝提供 “定制化合作方案”—— 包括 3.8 米层高改造、8 米柱距调整（满足品牌空间需求），同时承诺 “首年租金减免 15%+ 客流保底（若年均客流低于 40 万人次，差额部分按 20 元 / 人次补偿）”，降低品牌入驻风险；

配套品牌联动签约（4-6 个月）：以奈尔宝 “已签约” 为筹码，与蒲蒲兰绘本馆、汪正影业等配套品牌谈判，推出 “生态权益包”—— 例如蒲蒲兰入驻后，可共享奈尔宝会员数据（脱敏后），定向推送活动信息，预计可使配套品牌首年客流提升 40%；

生态运营保障（长期）：每月举办 “亲子生态联动活动”（如 “奈尔宝游乐 + 蒲蒲兰绘本 + 烘焙 DIY” 一日游套餐，定价 298 元 / 组），参考上海亲子商业 “套餐联动” 模式（套餐销售占比达 25%），目标使丽达亲子生态套餐销售占比提升至 20%，整体坪效突破 5000 元 /㎡/ 年。

矩阵 2：“运动健康生态”—— 承接 25% 重要年轻白领客群，填补区域运动商业空白

锚点品牌基础：依托现有迪卡侬（年客流贡献 35%、坪效 6500 元 /㎡/ 年）的 “运动装备” 优势，延伸 “运动服务” 链条，形成 “装备购买 - 健身训练 - 康复护理 - 户外体验” 的全闭环。

生态品牌组合与联动策略：

生态环节	品牌选择	面积需求	核心联动措施	预期效益
运动装备（锚点）	迪卡侬（现有升级）	3000㎡	新增 “运动装备体验区”（如跑步机试用、户外帐篷搭建体验），为健身馆导流	升级后坪效提升至 7000 元 /㎡/ 年
健身训练	Keep 线下健身馆	800㎡	迪卡侬购物满 500 元赠 Keep 体验课 1 节，Keep 会员凭会员卡享迪卡侬 9 折优惠	首年客流达 10 万人次，坪效 4500 元 /㎡/ 年
康复护理	乐刻运动康复	300㎡	与 Keep 联名推出 “健身 + 康复” 套餐（如 12 节健身课 + 3 次康复护理，定价 2980 元）	套餐销售占比达 30%，客流联动率 50%
户外体验	牧高笛户外装备集合店	200㎡	与迪卡侬联合举办 “周末户外露营活动”，提供装备租赁 + 场地推荐服务	首年销售额突破 300 万元

差异化亮点：区别于传统运动商业 “单一业态” 模式，丽达运动生态通过 “数据联动” 提升粘性 —— 例如用户在迪卡侬购买跑步装备后，系统自动推送 Keep 跑步课程；在 Keep 完成 10 节健身课后，推送乐刻康复护理优惠，形成 “消费 - 服务 - 再消费” 的闭环，参考北京运动商业 “数据联动” 案例（用户复购率提升 35%），目标使丽达运动生态用户复购率提升至 30%。

矩阵 3：“社区生活生态”—— 强化 15 分钟社区生活圈，提升 45% 社区客群粘性

核心逻辑：以 “丽达超市（现有）” 为基础，升级 “便民服务 + 品质消费”，满足社区居民 “日常采购、家政服务、老年关怀、应急需求” 等全场景需求，参考上海古北家乐福 “社区生态” 模式（社区居民月均到店 4 次、便民服务使用率 60%）。

生态品牌组合与落地措施：

丽达超市升级（0-4 个月）：

增设 “生鲜极速达” 服务（3 公里内 1 小时配送，满 59 元免运费），引入盒马奥莱 “临期生鲜折扣区”（降低社区居民采购成本），目标使超市线上订单占比从 5% 提升至 25%；

新增 “社区便民专柜”（面积 50㎡），提供水电费代缴、快递代收、公交卡充值等基础服务，由社区管家专人负责，提升便民体验；

社区服务中心引入（5-7 个月）：

引入 “天鹅到家” 家政服务（面积 100㎡），推出 “社区专属套餐”（如日常保洁 3 次 / 周，月定价 880 元，比市场价低 15%），目标首年服务社区家庭 500 户；

设立 “老年活动中心”（面积 200㎡），配备麻将桌、书法桌、健康检测仪器，联合社区医院每周开展 1 次 “免费健康讲座”，目标日均服务老年居民 50 人次；

生态粘性运营（长期）：

推出 “丽达社区会员卡”，社区居民凭卡可享 “超市 95 折、家政服务 9 折、老年活动中心免费使用” 等权益，目标社区会员覆盖率达 80%；

每月举办 “社区邻里市集”，邀请社区居民摆摊售卖手作、闲置物品，同时设置 “便民服务日”（免费理发、家电维修），强化 “社区共生” 理念。

2. 数字化招商：以 “工具 + 数据 + 社群” 提升招商效率，降低沟通成本

传统招商依赖 “线下拜访 + PPT 介绍”，存在 “信息不对称、沟通效率低、品牌决策慢” 等问题，丽达需通过数字化工具构建 “线上线下一体化” 招商体系，目标将招商周期从平均 6 个月缩短至 4 个月，品牌意向转化率从 30% 提升至 50%。

2.1“VR 招商展厅”—— 打破空间限制，直观呈现项目价值

技术实现与内容设计：

与专业 VR 公司合作，基于项目改造规划打造 “1:1 线上 3D 展厅”，包含 “业态布局、铺位细节、客流动线、场景效果” 四大模块 —— 例如品牌方可通过 VR 视角查看奈尔宝亲子馆的空间布局、Keep 健身馆的器材配置，甚至模拟不同时段的客流密度；

嵌入 “数据标签” 功能：点击任意铺位，即可显示该铺位的 “目标客群、预估坪效、周边业态” 等核心数据（如东区 2 层亲子铺位，标注 “家庭客群占比 60%、预估坪效 5000 元 /㎡/ 年、周边配套亲子餐饮”），帮助品牌方快速判断匹配度；

应用场景与效果：

远程招商：针对异地品牌（如上海奈尔宝、北京 Keep），无需线下拜访，通过 “VR 展厅链接 + 线上会议” 即可完成初步沟通，预计可节省招商团队 30% 的差旅成本，沟通效率提升 50%；

多版本适配：根据不同品牌需求，生成 “定制化 VR 方案”—— 例如向亲子品牌展示 “亲子生态场景”，向运动品牌展示 “运动生态联动效果”，避免信息冗余；

案例参考：借鉴成都招商大魔方 “VR 招商” 经验（品牌远程沟通转化率提升 40%），目标使丽达 VR 展厅的品牌初步意向转化率提升至 45%。

2.2“数据匹配系统”—— 用数据说话，增强品牌入驻信心

数据来源与体系构建：

内部数据：整合项目近 3 年的 “客群到店频次、消费金额、业态偏好” 等数据（如家庭客群年均亲子消费 1.2 万元、年轻白领年均运动消费 8000 元）；

外部数据：采购崂山区统计局 “2024 年消费数据”（如区域家庭客群占比 55%、人均可支配收入 5.8 万元）、第三方平台（美团、大众点评）的 “区域消费趋势”（如亲子体验类消费增速 32%、轻食简餐增速 28%）；

构建 “品牌 - 客群匹配模型”：输入品牌类型（如亲子烘焙），系统自动输出 “目标客群占比、预估销售额、周边竞品分布” 等结论，为品牌方提供决策依据；

实际应用案例：

针对蒲蒲兰绘本馆，系统输出数据：“崂山区 3-12 岁儿童家庭占比 30%，年均儿童文化消费 2000 元，区域内同类绘本馆仅 2 家，入驻后预估首年销售额可达 300 万元，坪效 3500 元 /㎡/ 年”，用数据打消品牌 “市场竞争” 顾虑；

针对 % Arabica，系统输出：“崂山区 25-35 岁年轻白领占比 25%，年均咖啡消费 4800 元，项目 3 公里内仅 1 家同类品牌，入驻后预估日均客流 300 人次，客单价 45 元”，明确品牌盈利预期；

效果目标：通过数据匹配系统，使品牌方 “决策周期” 从平均 2 个月缩短至 1 个月，入驻信心提升 60%。

2.3“招商社群运营”—— 提前锁定意向品牌，培育招商势能

社群构建与运营策略：

社群定位：打造 “崂山区商业合作交流群”，邀请目标品牌（亲子、运动、社区便民类）的拓展负责人、区域经理入群，规模控制在 200 人以内，确保精准沟通；

内容输出：每周分享 “项目进展（如奈尔宝签约、空间改造进度）、区域消费趋势（如崂山亲子消费数据）、成功案例（如上海亲子生态运营经验）”，避免硬广，增强社群价值；

互动活动：每月举办 1 次 “线上招商沙龙”，邀请已签约品牌（如迪卡侬）分享 “入驻经验”，同时解答意向品牌疑问（如租金政策、装修补贴）；

转化路径：

社群内发布 “优先签约权益”：如 “社群内品牌签约可享首年租金额外减免 5%”，提前锁定意向品牌；

定期推送 “个性化方案”：根据品牌在社群内的互动情况（如提问 “亲子烘焙运营”），定向推送定制化合作方案，提升转化效率；

效果参考：借鉴杭州商业项目 “招商社群” 经验（社群内品牌转化率达 40%），目标使丽达招商社群的品牌转化率提升至 35%。

3. 全球化招商：链接海外优质资源，打造 “差异化品牌亮点”

全球化招商并非 “盲目引入海外品牌”，而是聚焦 “区域空白、定位匹配” 的小众优质品牌，通过 “资源整合 + 模式创新” 降低引入门槛，填补崂山区 “海外特色商业” 缺口，目标引入 3-5 家海外品牌，首店占比达 60%。

3.1海外品牌筛选标准与方向

筛选核心原则：“小而美、高体验、强匹配”—— 优先选择 “区域内无门店、与项目定位契合、具备体验属性” 的海外品牌，避免引入 “高端奢侈品”（与万象城冲突）或 “大众快消”（与利群金鼎重叠）；

重点引入方向：

品牌类型	具体案例	引入优势	与项目定位匹配度
韩国美妆集合店	Olive Young（韩国美妆连锁）	区域内无门店，主打 “平价 + 小众美妆”，适合年轻白领客群	与年轻白领 “社交打卡、美妆消费” 需求匹配，可打造网红打卡点
日本生活杂货	Loft（日本生活方式品牌）	主打 “创意家居、文具、礼品”，体验感强，适合家庭客群	与家庭客群 “日常采购 + 品质生活” 需求匹配，可补充社区生活生态
跨境食品超市	7-11 跨境食品专区（合作模式）	引入日本、韩国进口零食、日用品，满足社区客群 “品质消费” 需求	与社区生活生态互补，提升超市差异化竞争力

3.2落地路径与资源整合

资源对接渠道：

集团海外资源：依托才高集团与新加坡商业协会、韩国中小企业振兴公团的合作关系，获取海外品牌 “中国拓展计划”，优先对接有 “进入青岛市场” 意愿的品牌；

跨境电商平台合作：与天猫国际、京东全球购合作，开设 “海外品牌体验店”—— 例如与天猫国际合作引入 Olive Young，采用 “线下体验 + 线上购买” 模式（线下展示样品，扫码跳转天猫国际下单），降低品牌 “库存、物流” 成本；

海外招商代理：聘请韩国、日本当地招商代理机构（如韩国 GMA 商业咨询），筛选 “小众优质、无中国代理” 的品牌，提供 “一站式落地服务”（如注册公司、办理资质）；

降低入驻门槛措施：

提供 “装修补贴”：对海外品牌给予最高 500 元 /㎡的装修补贴（需满足 “租期≥3 年”），降低品牌前期投入；

共享供应链：与青岛港合作，为海外品牌提供 “保税仓储 + 快速清关” 服务，物流成本降低 20%；

试运营支持：允许海外品牌先开设 “快闪店”（3-6 个月），根据运营数据（如客流、销售额）决定是否开设直营店，降低市场风险。

3.3运营保障与差异化体验

文化融合设计：在海外品牌门店设计中融入 “青岛元素”，如 Olive Young 门店增设 “青岛啤酒味护手霜” 等特色产品专区，Loft 门店设置 “青岛文创产品” 陈列区，增强本地客群认同感；

会员联动：海外品牌会员可共享丽达会员权益（如 Olive Young 会员凭消费记录可兑换丽达超市优惠券），提升跨业态消费；

效果目标：海外品牌首年日均客流达 200 人次，坪效突破 4000 元 /㎡/ 年，成为项目 “差异化亮点”，吸引年轻客群与游客打卡。

（二）可借力的政策汇总：“精准匹配 + 流程拆解 + 效益测算”，最大化政策红利

青岛及崂山区针对 “体验式商业、首店经济、社区便民” 的扶持政策，是丽达降低招商成本、提升品牌吸引力的重要抓手。需通过 “政策匹配 - 流程拆解 - 效益测算” 的逻辑，将政策红利转化为 “品牌入驻优惠、项目改造补贴”，目标 1 年内通过政策减免成本超 800 万元，提升品牌入驻意愿 30%。

1. 青岛市商业升级政策：聚焦 “体验式商业”，补贴项目改造与业态升级

政策内容：根据《青岛市 2024 年商业高质量发展专项资金管理办法》，对 “体验业态占比≥30%、且完成空间改造的商业项目”，给予最高 500 万元补贴，补贴资金可用于 “体验业态引入、场景改造、数字化升级” 等方面。

精准匹配点：丽达升级后体验业态占比将从 18% 提升至 32%（满足 “≥30%” 条件），且计划投入 1200 万元用于 “亲子自然花园、星空连廊” 等场景改造，完全符合政策申报要求。

申请流程与材料：

步骤	时间节点	核心材料要求	注意事项
1. 项目备案	改造启动前 1 个月	项目改造方案（需明确体验业态占比、改造面积、投入预算）、营业执照复印件	改造方案需经崂山区商务局初审通过
2. 中期验收	改造完成 60% 时	改造进度报告（附现场照片、施工日志）、已签订的体验业态品牌合同（如奈尔宝）	需提供品牌合同原件核验
3. 最终申报	改造全部完成后 1 个月内	资金使用明细（如体验业态装修费用发票、场景改造合同）、体验业态运营数据（如客流、销售额）	资金明细需加盖财务公章，数据需真实可追溯

效益测算：

项目体验业态改造投入约 800 万元（占总改造投入 1200 万元的 67%），按政策最高补贴 500 万元计算，可覆盖 62.5% 的体验业态改造成本；

补贴资金可用于 “奈尔宝装修补贴”，降低品牌前期投入 —— 例如奈尔宝装修费用 500 万元，项目方原本需承担 350 万元，使用政策补贴后可承担 200 万元，减轻资金压力。

2. 崂山区招商引资政策：聚焦 “首店经济”，降低首店品牌租金成本

政策内容：根据《崂山区 2024 年促进首店经济发展实施方案》，对引入 “青岛首店、山东首店” 的商业项目，按首店品牌年租金的 20% 给予补贴，最高补贴 3 年，单个首店年度补贴上限 50 万元（青岛首店）、100 万元（山东首店）。

精准匹配点：丽达计划引入的 “奈尔宝亲子馆（青岛首店）、Olive Young（青岛首店）、Loft（山东首店）” 等品牌，均符合 “首店” 认定标准，可申请租金补贴。

首店认定标准与补贴测算：

首店类型	认定核心条件	示例品牌	年租金预估（万元）	年度补贴（万元）	3 年总补贴（万元）
青岛首店	品牌首次进入青岛行政区域，无其他门店	奈尔宝亲子馆、Olive Young	250（奈尔宝）、150（Olive Young）	50（奈尔宝）、30（Olive Young）	150（奈尔宝）、90（Olive Young）
山东首店	品牌首次进入山东省行政区域，无其他门店	Loft（日本生活杂货）	200	100	300

申请流程：

首店申报：品牌签约后 1 个月内，向崂山区投资促进中心提交 “首店认定申请表”，附品牌总部出具的 “山东 / 青岛首店证明”、租赁合同；

资格审核：崂山区投资促进中心联合市场监管局核查品牌门店分布情况，15 个工作日内出具 “首店认定通知书”；

补贴发放：每年 3 月，提交上一年度租金支付凭证（发票），审核通过后 1 个月内发放补贴资金（直接拨付至项目方，再由项目方减免品牌租金）；

政策应用策略：

将 “首店补贴” 转化为 “品牌入驻优惠”—— 例如告知奈尔宝 “首年租金 250 万元，项目方可申请 50 万元补贴，实际品牌仅需支付 200 万元”，降低品牌租金压力；

优先引入 “高租金、高引流” 的首店品牌（如 Loft 山东首店），3 年可获 300 万元补贴，大幅覆盖品牌租金成本，提升招商吸引力。

3. 崂山区社区商业扶持政策：聚焦 “便民服务”，减免社区业态税收与费用

政策内容：根据《崂山区 2024 年社区商业发展扶持办法》，对商业项目中 “社区便民服务业态”（如生鲜超市、老年服务中心、家政服务站），给予 “年税收减免 5%-10%、免收 3 年垃圾处理费” 的优惠，同时对 “社区便民服务人员” 给予每人每月 500 元的岗位补贴（连续补贴 2 年）。

精准匹配点：丽达 “社区生活生态” 中的 “丽达超市（生鲜区）、老年活动中心、天鹅到家政服务” 均属于 “社区便民服务业态”，可申请税收减免与费用优惠。

政策红利测算（以 1 年为单位）：

便民业态类型	年税收预估（万元）	税收减免比例	税收减免额（万元）	垃圾处理费减免（万元）	岗位数量	岗位补贴（万元）	1 年总红利（万元）
丽达超市（生鲜区）	200	10%	20	5	50	30（50 人 ×500 元 ×12 月）	55
老年活动中心	30	8%	2.4	1	5	3（5 人 ×500 元 ×12 月）	6.4
家政服务站	50	10%	5	0.5	10	6（10 人 ×500 元 ×12 月）	11.5
合计	-	-	27.4	6.5	-	39	72.9

 

申请注意事项：

税收减免需在每年 1 月向崂山区税务局提交 “社区便民业态认定证明”（由崂山区商务局出具）、上一年度财务报表；

岗位补贴需每月向崂山区人社局提交 “便民服务人员考勤记录、工资发放凭证”，确保人员真实在岗；

政策价值：

降低社区业态运营成本 —— 例如丽达超市生鲜区 1 年可减免 55 万元成本，可将这部分红利转化为 “生鲜降价”，提升社区居民满意度；

吸引便民服务品牌入驻 —— 例如告知天鹅到家政 “入驻后 1 年可获 11.5 万元政策红利”，降低品牌运营风险，提升签约意愿。

4. 政策组合使用策略：“一品牌一政策包”，最大化吸引力

单一政策对品牌的吸引力有限，需根据不同品牌类型 “组合使用政策”，形成 “定制化政策包”，例如：

对奈尔宝（青岛首店 + 体验业态）：组合 “青岛市体验式商业补贴（装修补贴）+ 崂山区首店租金补贴”，政策红利覆盖品牌首年装修成本的 40%+ 租金成本的 20%，大幅降低品牌前期投入；

对 Olive Young（海外品牌 + 年轻客群业态）：组合 “崂山区首店租金补贴 + 全球化招商装修补贴”，品牌首年租金成本降低 20%，装修成本降低 30%，同时享受 “保税仓储 + 快速清关” 物流优惠；

对天鹅到家（社区便民业态）：组合 “崂山区社区商业税收减免 + 岗位补贴”，品牌年运营成本降低 15%，人员成本降低 20%，提升盈利空间；

通过政策组合，使每个品牌都能享受 “1-2 项核心政策 + 多项辅助政策”，形成 “政策红利 > 品牌投入” 的感知，显著提升招商成功率。

（三）招商创新与政策落地的保障机制

为确保 “招商创新策略” 与 “政策红利” 有效结合，需建立 “专项小组 + 进度管控 + 效果评估” 三大机制，避免 “政策申请滞后、招商执行脱节”：

成立 “招商与政策专项小组”：

成员构成：招商负责人（1 人）、政策申报专员（1 人，熟悉青岛及崂山区政策）、北京云阿云专业顾问（1 人）、财务人员（1 人，负责资金测算）；

核心职责：制定招商进度计划、对接品牌与政府部门、申报政策补贴、测算政策红利；

建立 “招商 - 政策” 联动进度表：

明确 “品牌签约 - 政策申报 - 补贴到账” 的时间节点 —— 例如品牌签约后 15 天内完成首店认定申报，改造完成后 30 天内完成体验式商业补贴申报，确保政策申报不滞后；

定期开展 “招商效果与政策效益评估”：

每月评估招商进度（如已签约品牌数量、首店占比），每季度评估政策效益（如政策补贴到账金额、成本减免比例）；

若某类政策申报成功率低（如体验式商业补贴未达预期），及时调整申报材料（如补充体验业态运营数据），确保政策红利最大化。

综上，丽达通过 “生态化聚合力、数字化提效率、全球化补空白” 的招商创新模式，结合 “精准匹配、组合使用” 的政策红利，既能破解 “优质品牌少、招商效率低” 的痛点，又能降低项目投入与品牌成本，最终实现 “品牌、项目、政府” 三方共赢，为项目定位升级与资产增值奠定坚实基础。

七、空间优化及场景创新

空间与场景是项目定位落地的 “物理载体”，需通过 “动线重构提升可达性、空间改造提升利用率、场景创新提升体验感”，将丽达从 “传统购物空间” 升级为 “沉浸式体验空间”。参考上海天安千树 “空间赋能商业” 模式（改造后客群停留时间提升 40%）与成都远洋太古里 “场景驱动消费” 模式（场景活动带动销售额增长 35%），丽达目标 1 年内实现 “客群平均停留时间从 1.5 小时提升至 2.5 小时、场景活动参与人次超 10 万、打卡笔记超 1.2 万条”。

（一）空间优化：以 “动线重构 + 利用率提升” 为核心，分区域精准改造

空间优化需避免 “盲目拆改”，而是基于 “客群动线习惯、业态布局需求、品牌硬件标准” 制定方案，确保改造后 “客流可达性提升、空间利用率提升、品牌适配性提升” 三大目标落地。

1. 东区改造（核心提升区）：聚焦 “家庭 + 年轻客群”，打造体验核心区

东区作为 “家庭亲子生态 + 运动健康生态” 的核心承载区，现有 “回字形” 动线存在 “客群绕路、核心业态可达性低” 问题（调研显示 30% 客群反映 “找不到亲子区”），需通过动线重构与空间改造，提升客流转化效率。

1.1动线重构：从 “绕路” 到 “直达”，降低客群流失率

改造方案：

核心调整：将现有 “回字形” 动线改为 “线性主动线 + 放射状次动线”—— 以 “地铁口 - 东区中庭 - 亲子区” 为线性主动线（宽度从 4 米拓宽至 6 米，铺设防滑耐磨地砖，标注清晰业态指引），从主动线向 “餐饮区、运动区、零售区” 延伸 3 条放射状次动线（宽度 3 米，设置彩色地面标识区分业态）；

关键节点打通：在东区 1 层地铁口与中庭之间开设 “直达通道”（长度 50 米，配备自动步道），同时增设 3 部直达电梯（1 部连接地铁口 - 2 层亲子区，2 部连接中庭 - 3 层餐饮区、4 层运动区），解决 “跨楼层可达性低” 问题；

数据目标：

客群绕路率从 30% 降至 10%，核心业态（亲子区、餐饮区）可达时间从平均 8 分钟缩短至 3 分钟；

地铁客流导入率从 15% 提升至 25%（参考上海地铁商业 “直达通道” 效果，客流导入率平均提升 12%）；

执行细节：

动线标识系统升级：采用 “地面彩色箭头 + 墙面 LED 指引屏 + 语音播报” 三维指引，其中亲子区标识采用 “卡通造型 + 暖色调”，运动区标识采用 “活力橙色 + 运动图标”，适配不同客群认知习惯；

改造周期与成本：动线重构周期 2 个月（2024 年 Q4 执行），投入成本约 600 万元（含通道开挖、电梯采购安装、标识系统），由项目方承担 70%，剩余 30% 纳入体验式商业补贴申报范围。

1.2空间利用率提升：从 “闲置低效” 到 “高效体验”，激活每平方米价值

针对东区 “中庭闲置 20% 空间、小铺坪效低” 问题，通过 “功能填充 + 铺位合并” 提升利用率，具体如下：

改造区域	现状问题	改造方案	数据目标	案例参考
东区中庭	20% 空间闲置（约 400㎡），仅作为通道	改造为 “亲子互动广场”：1. 设置可移动游乐设施（如充气城堡、积木区，周末摆放，工作日收起）；2. 搭建 “临时舞台”（面积 50㎡，用于儿童剧表演、亲子活动）；3. 周边设置 “家长休息区”（配备充电插座、绿植）	中庭空间利用率从 80% 提升至 100%，亲子客群停留时间增加 40 分钟，周末中庭活动参与人次超 500 / 天	上海奈尔宝所在商场 “中庭亲子广场”（周末日均参与人次 800）
东区 2-3 层连廊	仅作为通道，无体验价值	改造为 “星空主题连廊”：1. 安装 LED 星空顶（长度 80 米，可模拟星座变化，支持手机 APP 互动控制）；2. 摆放网红打卡座椅（10 组，造型为 “月亮”“星星”，配备暖光氛围灯）；3. 墙面设置 “留言打卡墙”（可贴便利贴，分享亲子 / 社交瞬间）	连廊打卡率从 5% 提升至 40%，年轻客群到店频次提升 1.8 次 / 周，社交平台曝光量超 200 万次 / 年	成都远洋太古里 “星空连廊”（打卡笔记超 10 万条 / 年）
东区低效小铺	10-20㎡小铺占比 30%，坪效仅 2000 元 /㎡/ 年	合并为 “品牌集合店”：1. 将 3-5 间小铺合并为 1 间大铺（面积 50-100㎡），引入 “设计师服饰集合店”（如 UR 集合店）、“美妆集合店”（如调色师）；2. 保留部分小铺（面积 30㎡），引入 “小众特色品牌”（如手作饰品店、文创店）	合并后铺位坪效从 2000 元 /㎡/ 年提升至 5000 元 /㎡/ 年，集合店首年销售额突破 800 万元	北京朝阳大悦城 “小铺合并”（坪效提升 150%）

2. 西区改造（便民 + 体验区）：聚焦 “社区客群”，打造便民生活圈

西区作为 “社区生活生态” 核心区，现有 “层高低、户外空间闲置、地下层客流少” 问题，需通过改造提升 “便民性 + 体验感”，满足社区居民 “日常采购、社交互动” 需求。

2.1层高优化：从 “压抑” 到 “舒适”，适配便民业态需求

改造范围：西区 1-2 层部分区域（原乐天玛特遗留空间），层高从 2.8 米提升至 3.5 米（通过拆除部分吊顶、调整管线布局实现），改造面积约 2000㎡；

业态引入：

引入 “生活服务集合店”：如苏宁易购精选店（面积 800㎡，主营家电维修、手机贴膜、家政预约），配备 “社区便民窗口”（提供水电费代缴、快递代收服务）；

增设 “生鲜体验区”：在丽达超市旁拓展 500㎡空间，引入 “社区生鲜自提点”（与盒马奥莱合作，支持线上下单、线下自提），配备 “预制菜加热区”（免费提供微波炉、餐具）；

改造效益：

层高提升后，空间舒适度评分从 65 分（满分 100）提升至 90 分（调研预估），生活服务集合店首年客流可达 15 万人次；

改造成本约 400 万元（含拆改、管线调整），其中 50% 可申请社区商业扶持政策补贴。

2.2户外广场改造：从“闲置”到“社区社交中心”

改造方案：将西区 1000㎡户外广场改造为 “社区文化市集”，分为 “固定区域 + 临时区域”：

固定区域（500㎡）：设置 “社区服务站”（提供免费理发、家电维修，每周六开放）、“便民摊位”（如早餐摊、水果摊，优先招租社区居民）；

临时区域（500㎡）：每周六举办 “主题市集”—— 周六上午 “海鲜市集”（引入青岛本地渔民直供海鲜，价格比市场价低 15%），周六下午 “文创市集”（邀请本地手作人售卖文创产品）；

运营策略：

推出 “社区摊主扶持计划”：社区居民摆摊可享受 “首月免租金、次月租金 5 折” 优惠，吸引 10-15 组固定摊主；

联动社区居委会：提前 1 周在周边 20 个社区微信群推送市集信息，同时在广场设置 “社区公告栏”，发布社区活动、便民通知；

数据目标：

户外广场周末日均客流从 200 人次提升至 800 人次，社区居民市集消费占比达 70%，社区粘性评分提升至 85 分。

2.3地下层改造：从 “客流洼地” 到 “快闪体验区”

改造逻辑：利用西区地下层（连接地铁口）的 “通道属性”，打造 “快闪空间”，吸引地铁客流停留消费；

改造方案：

空间规划：划分 3 个快闪单元（每个单元面积 50㎡），采用 “模块化设计”（可快速更换装修风格），配备独立水电、照明系统；

主题运营：每月更换 1 个主题，如 1 月 “潮玩展”（引入泡泡玛特、TOP TOY 快闪店）、2 月 “非遗展”（邀请青岛剪纸、面塑非遗传承人驻场）、3 月 “春日花市”（售卖鲜花、绿植）；

引流措施：

在地铁口设置 “快闪主题指引牌”，同时通过 “丽达会员 APP” 推送快闪活动优惠券（如满 50 减 20 元）；

与地铁运营方合作，在地铁车厢内投放快闪活动广告，提升曝光量；

数据目标：

地下层客流从日均 100 人次提升至 400 人次，快闪店月均销售额突破 50 万元，地铁客流导入率进一步提升 5%。

3. 全局空间赋能：植入“自然 + 科技”元素，提升整体体验感

在东西区改造基础上，全局植入 “自然 + 科技” 元素，打破 “传统商业空间” 的冰冷感，打造 “有温度、有互动” 的体验环境。

3.1自然元素植入：打造 “城市绿洲” 氛围

核心点位改造：

垂直绿化墙：在东区 1-4 层电梯间旁设置 5 处垂直绿化墙（每处面积 50㎡，选用耐阴植物如绿萝、常春藤），墙面配备 “自动灌溉系统”（降低维护成本），同时设置 “植物科普牌”（介绍植物名称、习性，适配亲子客群）；

室内水景：在西区户外广场增设 “小型循环水景”（面积 100㎡，深度 0.3 米，配备灯光系统，夜间呈现 “水幕灯光秀”），周边摆放休闲座椅，打造 “社区休闲角落”；

屋顶花园：利用东区 4 层屋顶空间（面积 1000㎡），打造 “屋顶亲子农场”（划分 20 个 “家庭种植区”，社区家庭可租赁种植蔬菜、花卉，项目方提供种子、工具）；

效益评估：

自然元素植入后，客群空间满意度从 70 分提升至 90 分，家庭客群停留时间增加 30 分钟；

改造成本约 300 万元（含绿植采购、灌溉系统、水景建设），其中 60% 可申请青岛市 “绿色商业项目” 补贴。

3.2科技元素植入：提升 “互动性 + 便捷性”

智能导览系统：

在各楼层入口设置 “智能导览屏”（共 10 台，10.1 英寸触摸屏），支持 “语音导航”（如 “请带我去奈尔宝亲子馆”）、“品牌查询”（显示品牌位置、优惠活动）、“停车缴费”（绑定车牌直接缴费）；

开发 “丽达 AR 导航” 功能：用户通过手机 APP 扫描空间，即可生成 “AR 实景导航路线”，解决 “传统导览屏使用率低” 问题；

互动艺术装置：

在东区中庭设置 “感应式灯光墙”（面积 20㎡，采用 LED 灯带，客群触摸墙面可变换颜色与图案，支持多人互动形成 “图案组合”）；

在西区超市入口设置 “智能推荐屏”：通过摄像头识别客群年龄、性别，推荐适合的商品（如识别到家庭客群，推荐 “亲子零食套餐”）；

数据目标：

智能导览屏日均使用率达 30%，客群找店时间缩短 60%；互动艺术装置日均互动人次超 200，社交平台打卡占比达 25%。

（二）场景创新：打造“5 大沉浸式场景”，从“空间”到 “记忆点”

场景创新需围绕 “客群需求 + 定位差异化”，通过 “主题包装 + 活动策划 + 社交传播”，让客群从 “被动逛” 变为 “主动参与”，形成 “丽达专属记忆点”。

1. “亲子欢乐场景”：聚焦家庭客群，打造 “周末微度假” 目的地

核心载体：东区中庭亲子广场、奈尔宝亲子馆；

活动策划（分时段）：

时段	活动类型	具体内容	参与方式	预期效果
周末上午（10:00-12:00）	亲子手工课	联合蒲蒲兰绘本馆，开展 “绘本主题手工”（如《好饿的毛毛虫》主题黏土制作），每场限 20 组家庭（3-12 岁儿童）	线上预约（丽达会员 APP），收费 39 元 / 组（含材料包）	场均参与 20 组家庭，周末上午亲子客流提升 40%
周末下午（14:00-16:00）	儿童剧表演	与青岛话剧院合作，每月上演 2 场儿童剧（如《白雪公主》《三只小猪》），设置 100 个观众席位	会员积分兑换（200 积分换 1 张票）或购票（50 元 / 张）	场均上座率 80%，带动亲子家庭餐饮消费增长 35%
法定节假日	亲子主题活动	春节 “非遗亲子市集”（剪窗花、写春联）、六一 “亲子运动会”（接力赛跑、拔河比赛）	免费参与，部分活动需提前报名	节假日亲子客流突破 2000 人次 / 天，活动相关消费占比达 50%

联动策略：

推出 “亲子欢乐套餐”：包含 “奈尔宝门票 1 张 + 亲子手工课 1 次 + 儿童餐 1 份”，定价 298 元，比单独购买优惠 30%；

会员权益绑定：钻石会员可免费参与亲子手工课（每月 2 次），金卡会员可享儿童剧门票 8 折优惠；

案例参考：上海保利广场 “亲子场景”（年均举办亲子活动 120 场，亲子客群占比提升至 60%），目标丽达亲子场景年参与人次超 5 万，亲子客群消费占比提升至 45%。

2. “社区社交场景”：聚焦社区居民，打造 “邻里互动” 平台

核心载体：西区户外广场、社区服务中心；

活动体系：

每周固定活动：

周六 “社区市集”：上午海鲜市集（渔民直供）、下午文创市集（社区手作人），同时设置 “邻里交换角”（居民可交换闲置物品）；

周日 “社区课堂”：邀请社区医生讲 “健康养生课”、退休教师讲 “书法课”，免费开放，每月更换主题；

每月特色活动：

“社区文化节”：如 3 月 “女神节插花活动”、9 月 “中秋邻里晚会”（居民自编自导节目，设置抽奖环节，奖品为商户优惠券）；

“社区公益日”：联合社区居委会，组织 “爱心捐赠”“免费体检” 活动，提升项目社会形象；

运营细节：

建立 “社区意见箱”：在社区服务中心设置实体意见箱，同时在会员 APP 开设 “社区建议” 板块，根据居民反馈调整活动内容（如居民建议增加 “老年手机教学”，次月即新增该课程）；

社区 KOL 培育：邀请社区内有影响力的居民（如退休干部、社区达人）担任 “社区活动大使”，协助组织活动、传播信息；

数据目标：社区场景年举办活动 100 场，社区居民参与率达 60%，社区客群复购率从 45% 提升至 65%，社区居民对项目 “社区属性” 认知度达 90%。

3. “运动活力场景”：聚焦年轻白领，打造 “碎片化运动” 空间

核心载体：东区 4 层运动区、迪卡侬旁户外体验区；

场景打造：

运动活力场景：在迪卡侬旁划分 500㎡户外体验区，设置 “迷你攀岩墙”（高度 3 米，适合新手体验，配备专业安全员）、“平衡车赛道”（长度 20 米，适合 3-8 岁儿童）、“瑜伽草坪”（铺设防滑地垫，配备遮阳伞），满足 “全年龄段运动需求”；

活动策划：

活动类型	具体内容	参与方式	频次	预期效果
运动挑战赛	每周日举办 “10 分钟攀岩挑战”（完成挑战可获迪卡侬 50 元优惠券）、“平衡车竞速赛”（儿童组，前三名获运动背包）	现场报名，免费参与（攀岩需签署安全协议）	每周 1 次	场均参与人数 50 人，带动迪卡侬运动装备销售额增长 20%
碎片化运动课	工作日下班后（18:30-19:00）开设 “30 分钟瑜伽课”“15 分钟燃脂操”，由 Keep 教练驻场教学	线上预约（丽达会员 APP），收费 19.9 元 / 节（会员积分可抵扣）	每周 3 次	课程预约率达 80%，年轻白领到店频次提升至 1.8 次 / 周
运动装备体验日	每月 1 次联合迪卡侬，开展 “新品体验活动”（如新款跑步机试用、户外帐篷搭建教学），体验后购买享 9 折优惠	免费参与，体验后下单需登记会员信息	每月 1 次	场均体验人数 100 人，新品转化率达 30%

联动策略：

推出 “运动权益包”：购买 Keep 健身课满 1000 元，赠迪卡侬运动装备代金券 200 元；在迪卡侬消费满 800 元，赠运动康复店体验券 1 张，形成 “运动 - 装备 - 康复” 消费闭环；

会员等级权益：金卡及以上会员可免费参与 “碎片化运动课”（每月 2 次），钻石会员可享 “运动装备专属折扣”（8.5 折）；

案例参考：北京合生汇 “运动场景”（年均举办运动活动 150 场，年轻客群占比提升至 45%），目标丽达运动活力场景年参与人次超 3 万，运动业态销售额突破 1200 万元。

4. “网红打卡场景”：聚焦年轻客群 + 游客，打造 “崂山商业打卡地标”

核心载体：东区星空连廊、垂直绿化墙、感应式灯光墙，西区室内水景；

打卡点打造策略（分点位）：

打卡点位	特色设计	社交传播赋能	预期打卡量
星空连廊	LED 星空顶支持 “星座定制”（扫码可切换白羊座、金牛座等星座模式），网红座椅配备 “补光灯”（适配手机拍照）	推出 “星空打卡挑战”：在小红书 / 抖音发布连廊打卡视频，带话题 #崂山星空连廊，点赞超 50 可获 % Arabica 咖啡券 1 张	日均打卡人次 150，年打卡笔记超 5000 条
垂直绿化墙	在绿化墙设置 “互动留言板”（可手写祝福语，搭配绿植背景拍照），定期更换 “季节主题装饰”（如春季挂樱花、冬季挂灯笼）	联合青岛本地 KOL（如 “青岛攻略” 账号，粉丝量 50 万 +）拍摄打卡视频，推荐 “绿植拍照姿势”	日均打卡人次 80，年打卡笔记超 3000 条
感应式灯光墙	灯光墙可 “捕捉动作”（客群挥手、跳跃时，墙面会生成对应光影图案），支持 “多人协作图案”（如 2 人互动形成 “爱心”）	举办 “灯光墙创意大赛”：每月评选 “最佳创意打卡视频”，获奖者可获亲子套餐 1 份	日均打卡人次 100，年打卡笔记超 2000 条
室内水景	夜间开启 “水幕灯光秀”（播放青岛地标图案，如五四广场、崂山），水面铺设 “玻璃栈道”（人走上去会泛起涟漪特效）	针对游客推出 “水景打卡套餐”：含打卡照片打印（免费 1 张）+ 青岛特产优惠券	日均打卡人次 120，游客打卡占比 60%

传播渠道整合：

线上：在小红书、抖音开设 “丽达打卡攻略” 专题，发布 “最佳打卡时间”（如星空连廊 19:00-21:00 灯光最佳）、“穿搭建议”（如星空连廊适合浅色衣服）；

线下：在打卡点设置 “打卡指引牌”（标注最佳拍摄角度、话题标签），配备 “免费拍照助手”（周末 10:00-18:00 驻场，帮客群拍摄合影）；

数据目标：

网红打卡场景年总打卡笔记超 1.2 万条，社交平台曝光量超 5000 万次，游客因 “打卡” 到店的比例提升至 25%（参考成都宽窄巷子 “网红打卡” 带动游客占比 30%）。

5. “节日主题场景”：聚焦全客群，打造 “节日消费记忆点”

核心逻辑：通过 “沉浸式主题包装 + 专属活动 + 优惠联动”，让客群在节日期间 “有得玩、有得买、有得晒”，提升节日客流与销售额。

重点节日场景方案（分节日）：

节日	主题包装	专属活动	优惠联动	预期效果
春节	全场布置 “传统庙会风格”：东区中庭搭建 “祈福树”（可挂祈福牌）、西区户外广场设置 “灯笼长廊”（100 盏红灯笼）、各楼层悬挂 “春联装饰”	举办 “春节庙会活动”：1. 邀请非遗传承人驻场（写春联、剪窗花，免费赠送）；2. 开展 “舞龙舞狮表演”（每日 2 场，11:00、15:00）；3. 设置 “民俗游戏区”（套圈、猜灯谜，赢取年货礼品）	推出 “春节消费满减”：1. 全场消费满 300 减 50（会员专享）；2. 超市年货礼盒 8 折优惠；3. 亲子业态消费满 500 赠春节大礼包	春节期间日均客流突破 3000 人次，销售额同比增长 40%
圣诞	全场布置 “冰雪圣诞风格”：东区中庭搭建 “10 米高圣诞树”（挂满彩灯与礼品盒）、星空连廊切换 “圣诞星空” 模式、餐饮区推出 “圣诞主题餐台”	举办 “圣诞狂欢活动”：1. 圣诞老人巡游（每日 3 场，派发糖果与优惠券）；2. 圣诞音乐会（平安夜 19:00-21:00，邀请本地乐队表演）；3. 抽奖活动（消费满 200 可参与，一等奖为 iPhone 手机）	推出 “圣诞限定套餐”：1. 餐饮区 “双人圣诞餐”（定价 298 元，含牛排、红酒）；2. 零售区 “圣诞礼品礼盒”（满 200 减 80）	圣诞期间日均客流突破 2500 人次，餐饮销售额同比增长 50%
国庆	全场布置 “爱国主题风格”：户外广场设置 “国旗墙”（100 面小国旗）、各楼层悬挂 “国庆主题吊旗”、中庭电子屏播放 “爱国主题视频”	举办 “国庆主题活动”：1. “我和我的祖国” 合唱快闪（10 月 1 日 10:00，邀请顾客参与）；2. 红色电影展播（每日 14:00-16:00，免费观看）；3. 亲子绘画比赛（主题 “我爱青岛”，获奖作品展示）	推出 “国庆便民优惠”：1. 社区便民服务免费（如家电维修、理发）；2. 超市民生商品 9 折（米、面、油）；3. 运动业态 “国庆体验课” 免费（限前 100 名）	国庆期间日均客流突破 2800 人次，社区客群参与率达 70%

运营保障：

提前 1 个月启动节日筹备：确定主题方案、联系活动资源（如非遗传承人、乐队）、采购装饰物料；

节日后复盘：统计 “主题包装满意度、活动参与率、销售额增长” 等数据，为下一年节日场景优化提供依据；

案例参考：上海环球港 “节日场景”（年均节日销售额占比达 35%），目标丽达节日主题场景年销售额占比提升至 30%，节日客群满意度达 90%。

（三）空间优化与场景创新的落地保障机制

为确保 “空间改造按计划推进、场景活动有效落地”，需建立 “进度管控、成本核算、效果评估” 三大机制，避免 “改造延期、成本超支、效果不达预期”。

1. 进度管控机制：明确时间节点，责任到人

制定 “改造 - 场景” 联动进度表：

阶段	时间节点	核心任务	责任部门
改造筹备期	2024 年 Q3（7-9 月）	确定空间改造方案、招标施工单位、申报政策补贴；确定场景活动资源（如青岛话剧院、KOL）	项目工程部、招商部、运营部
改造执行期	2024 年 Q4（10-12 月）	完成东区动线重构、中庭改造；完成西区层高优化、户外广场改造；植入自然 + 科技元素	项目工程部、施工单位
场景落地期	2025 年 Q1（1-3 月）	启动 “亲子欢乐场景”“社区社交场景”；举办春节主题场景活动；上线智能导览系统	运营部、市场部
全面运营期	2025 年 Q2（4-6 月）	启动剩余 3 大场景；评估改造与场景效果，调整优化方案；申请政策补贴资金到账	运营部、财务部、市场部

每周进度会议：项目负责人每周组织各部门开会，汇报进度、解决问题（如施工延期需协调施工单位增加人手），确保改造与场景落地按计划推进。

2. 成本核算机制：控制投入，最大化效益

成本分类管控：

空间改造成本：总预算 2000 万元（东区 600 万、西区 800 万、全局赋能 600 万），按 “改造阶段” 分批次支付，预留 10% 应急资金（应对施工突发情况）；

场景活动成本：总预算 500 万元 / 年（亲子场景 150 万、社区场景 100 万、运动场景 100 万、打卡场景 80 万、节日场景 70 万），按 “活动类型” 制定明细预算（如儿童剧表演单次预算 2 万元）；

成本优化策略：

引入 “品牌赞助”：如节日场景可邀请餐饮品牌赞助 “主题餐台”，运动场景可邀请迪卡侬赞助 “活动礼品”，降低项目方成本；

政策补贴抵扣：将符合条件的改造成本（如体验区改造、自然元素植入）纳入政策申报范围，预计可抵扣成本 800 万元（占总改造 + 场景成本的 32%）。

3. 效果评估机制：数据驱动，动态优化

建立 “空间 - 场景” 效果评估指标体系：

评估维度	核心指标	评估频率	优化措施（若不达标）
空间改造效果	客群绕路率、空间利用率、硬件满意度	每月 1 次	如绕路率超 10%，优化动线标识；硬件满意度低于 80 分，维修升级设施
场景活动效果	活动参与人次、消费转化率、客群满意度	每场活动后 1 周内	如参与人次不足预期，增加活动宣传；满意度低，调整活动内容
整体商业效果	客流、销售额、坪效、会员复购率	每月 1 次	如销售额增长低于 10%，优化优惠策略；复购率低，强化会员权益

用户反馈收集：

线上：通过会员 APP、社交媒体收集客群对 “空间改造、场景活动” 的建议（如 “希望增加亲子手工课频次”）；

线下：在各楼层设置 “意见收集箱”，每周抽取 10 名反馈用户赠送 “20 元无门槛券”，激励客群反馈；

动态优化案例：

若 “星空连廊打卡量低于预期”，则增加 “AR 互动功能”（扫码可生成 “星空特效照片”），同时联合更多本地 KOL 推广；

若 “社区市集摊主不足”，则扩大 “社区摊主扶持计划” 优惠（首 2 月免租金），同时联动社区居委会协助招募。

（四）总结：空间与场景的 “双向赋能”

丽达的空间优化与场景创新，并非 “独立执行”，而是 “双向赋能”—— 空间改造为场景创新提供 “物理载体”（如亲子广场支撑亲子场景），场景创新为空间改造赋予 “情感价值”（如网红打卡让星空连廊从 “通道” 变为 “记忆点”）。

通过 “分区域精准改造 + 5 大场景深度落地 + 三大机制保障”，丽达将彻底摆脱 “传统商业空间” 的局限，成为 “崂山中央生活区” 内兼具 “便民功能” 与 “体验价值” 的标杆项目，最终实现 “客群粘性提升、销售额增长、资产价值增值” 的核心目标。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库