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商业地产案例分享-青岛丽达购物中心项目（五） |
商业地产案例分享-青岛丽达购物中心项目（五） 原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组 导读：本报告针对青岛丽达购物中心存量困境，提出以“家庭体验+社区便民”为核心的战略升级路径。通过业态重组、空间场景创新与数字化运营，构建差异化竞争力，为二线城市商业资产增值提供可复制的破局模型。全文共96200字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。 作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长 作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁 作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198 青岛丽达购物中心业态焕新、空间重构与数字化运营落地策略专项报告 目录 一、市场分析及项目概述 二、本体 SWOT 及项目现状深度剖析 三、竞品分析及应对策略 四、核心挑战及破局路径 五、定位升级与客群策略 六、招商创新及政策汇总 七、空间优化及场景创新 八、业态规划及品牌焕新 九、运营管理专项提升 十、资产优化与实施策略 十一、项目建议及行业启示 九、运营管理专项提升 提升目标：基于项目 “家庭体验 + 年轻社交 + 品质消费” 的核心定位，围绕 “数字化提效、精细化留客、活动化引流” 三大方向，构建全链路运营管理体系，目标实现 “会员注册率 80%、客流年增长 15%、销售额年增长 20%”。 （一）数字化运营：打造 “线上 + 线下” 一体化智能体系 以 “数据驱动决策、数字化优化体验” 为核心，通过会员体系升级、智能监测工具引入，打破线上线下壁垒，提升运营效率与会员粘性。 1. 会员体系升级：从 “单一积分” 到 “分级权益 + 全场景服务” 1.1“丽达生活卡” 分级体系设计
1.2“丽达 APP” 功能模块与落地步骤
1.3案例参考与风险应对 参考案例：上海环球港 “环球港 APP” 通过 “积分通用 + 线上预约”，会员复购率提升 28%； 风险应对：若会员对积分规则不理解，在 APP 内设置 “权益解读视频”，同时在服务总台配备 “会员顾问”，现场讲解分级权益。 2. 客流与坪效监测：从“经验判断”到“数据驱动优化” 2.1智能客流统计系统部署 设备选型：采用 “AI 摄像头 + 红外感应” 双重统计（避免重复计数），在各楼层入口、主力店门口、中庭区域部署 20 台设备； 监测维度： 实时客流：每 15 分钟更新各楼层 / 品牌客流数据，APP 后台可视化展示； 客流画像：分析客群年龄（儿童 / 年轻 / 中年）、性别占比、停留时长（如亲子客群平均停留 3.5 小时，年轻客群 2 小时）； 转化路径：追踪 “地铁口→1 层黄金珠宝区→2 层亲子区” 等动线转化率，识别低效动线。 2.2坪效分析模型构建与应用
（二）精细化运营：聚焦“客群分层 + 现场体验”双优化 以 “精准匹配客群需求、极致优化现场体验” 为核心，通过分层运营提升客群粘性，通过服务升级强化项目口碑。 1. 客群分层运营：从 “大众营销” 到 “精准触达” 1.1家庭客群：围绕 “亲子全场景” 设计运营活动
1.2年轻白领客群：围绕“碎片化消费 + 社交需求”设计运营
1.3社区居民客群：围绕“便民 + 邻里互动”设计运营
2. 现场体验优化：从 “基础服务” 到 “极致体验” 2.1服务升级：构建 “全流程便民服务网络”
2.2环境维护：从“基础清洁”到“细节优化”
（三）活动运营：以“主题活动”带动“客流 + 消费”双增长 围绕 “季度有主题、月度有亮点”，设计分层活动体系，同时建立 “ROI 评估模型”，确保活动效果可量化、可优化。 1. 年度活动规划：从“零散活动”到“体系化主题” 1.1季度主题：春季（3-5月）“亲子文化节” 核心活动 3月“非遗亲子体验周”：青岛非遗体验店推出“剪纸/制茶亲子课”（90分钟/节，收费68元/组，会员半价），蒲蒲兰绘本馆配套“非遗主题绘本阅读”（免费，每日2场）。 4月“绘本节”：邀请青岛本地儿童作家（如《海边的小贝壳》作者）驻场签售，乐高授权店推出“绘本主题搭建赛”（儿童组/亲子组，冠军赠乐高积木套装）。 5月“运动节”：奈尔宝内举办“亲子障碍赛”（免费参与，需APP报名），迪卡侬提供运动装备试用（赛后可折扣购买）。 业态联动策略 亲子业态（奈尔宝/蒲蒲兰）+文化业态（非遗店/西西弗）+零售（乐高/迷你巴拉巴拉）联动，推出“亲子文化套票”（含非遗课+绘本+乐高体验，定价198元，原价268元）。 消费满300元赠“亲子文化礼包”（非遗体验课50元抵扣券+绘本小样）。 预算与资源投入 预算50万元（含活动物料20万、嘉宾邀请15万、礼品15万）；资源投入：协调10家品牌参与，提供1层中庭、西区户外广场场地支持。 数据目标 活动期间家庭客群客流增长40%，亲子业态销售额增长55%，套票售出量达800套。 1.2季度主题：夏季（6-8月）“户外啤酒节” 核心活动 西区户外广场每周五-周日举办“青岛啤酒品鉴会”：设置3个啤酒品鉴区（经典款/全麦款/果味款），搭配海鲜大排档“海鲜套餐”（青岛啤酒2瓶+辣炒蛤蜊+烤鱿鱼，定价98元，单点138元），买套餐赠“啤酒杯”1个。 夜间“露天电影”：19:30-21:30播放《疯狂动物城》《千与千寻》等亲子影片，免费提供座椅，消费满100元赠“观影零食包”（爆米花+可乐）。 美妆区“夏季防晒节”：欧莱雅/月魁星提供防晒小样（扫码关注公众号领取），THE COLORIST推出“防晒彩妆套餐”（防晒霜+隔离霜，定价299元，原价399元）。 业态联动策略 餐饮业态（海鲜大排档/迷你椰）+美妆业态（欧莱雅/THE COLORIST）+零售（7-11）联动，推出“夏夜消费券”（满200减50，可跨业态使用）。 啤酒节期间，会员消费可享“双倍积分”，积分可兑换啤酒品鉴券。 预算与资源投入 预算80万元（含场地搭建30万、啤酒/食材35万、影片版权/设备15万）；资源投入：联合青岛啤酒厂赞助，提供啤酒与宣传物料；协调城管部门办理户外活动许可。 数据目标 活动期间晚间（18:00-22:00）客流增长60%，餐饮业态夜间销售额占比提升至45%，防晒节美妆销售额增长70%。 1.3季度主题：秋季（9-11月）“社区邻里节” 核心活动 9月“社区便民服务周”：联合苏宁帮客免费提供“家电检测”（空调清洗、冰箱除味），天鹅到家推出“家政体验价”（日常保洁2小时，49元/次，原价89元）。 10月“生鲜美食节”：丽达超市推出“海鲜特价周”（梭子蟹/虾虎8折），举办“海鲜烹饪大赛”（社区居民参赛，评委为酒店厨师，冠军赠超市500元购物卡）。 11月“亲子义卖会”：社区家庭捐赠闲置玩具/书籍，在西区广场义卖，所得款项捐赠给本地儿童福利院，参与家庭可获“公益证书”+奈尔宝体验券。 业态联动策略 社区服务业态（苏宁帮客/天鹅到家）+超市+亲子业态联动，推出“邻里专属礼包”（含家政券+超市券+亲子体验券，定价99元）。 邻里节期间，社区居民凭房产证可免费办理“丽达银卡”（免2000元消费门槛）。 预算与资源投入 预算60万元（含便民服务成本25万、生鲜补贴20万、公益捐赠/礼品15万）；资源投入：联合崂山区街道办宣传，邀请社区居委会协助组织居民参与。 数据目标 活动期间社区居民客流增长50%，便民服务预约量达1200单，生鲜美食节超市销售额增长45%，义卖会参与家庭达500组。 1.4季度主题：冬季（12月-次年2月）“圣诞狂欢季” 核心活动 12月“圣诞主题月”：1层中庭搭建10米高圣诞树，设置“圣诞打卡点”（雪地布景、圣诞老人互动），会员消费满500元赠“圣诞礼包”（圣诞帽+糖果+品牌折扣券）。 元旦“跨年狂欢夜”：邀请本地乐队现场演出，23:00-00:00举办“倒计时活动”，发放“新年消费券”（满300减80，限元旦当天使用）。 2月“新春年货节”：西区广场设置“年货集市”（售卖春联、坚果、青岛特产），丽达超市推出“年货礼盒”（海鲜礼盒/坚果礼盒，满200减30）。 业态联动策略 全业态联动，推出“圣诞-元旦-新春”联动优惠（如黄金珠宝满10000减1200，美妆满800减200）。 联合青岛本地媒体（如《青岛晚报》）宣传，拍摄“圣诞主题宣传片”投放至地铁/电梯广告。 预算与资源投入 预算100万元（含圣诞布景40万、演出/活动30万、年货补贴30万）；资源投入：协调消防部门做好圣诞期间安全检查；提前1个月启动年货招商。 数据目标 圣诞月客流增长70%，跨年狂欢夜参与人数达8000人，年货节销售额突破1500万元。 2. 活动效果评估：从“定性描述”到“量化 ROI” 2.1“活动 ROI 模型”构建
2.2案例：“非遗亲子体验周” ROI 评估 活动投入（I）：物料 5 万（剪纸工具、茶叶原料）+ 嘉宾 3 万（非遗传承人出场费）+ 场地 2 万（1 层中庭使用费）+ 宣传 1 万（APP / 社区群推广）= 11 万； 活动产出（O）： 直接产出：活动期间亲子业态（奈尔宝 / 蒲蒲兰 / 乐高）新增销售额 = 35 万 -（2 万 ×7 天）=21 万； 间接产出：新增会员数 = 500 人 -（30 人 ×7 天）=290 人，会员年均消费按 3000 元计算，间接产出 = 290×3000=87 万； 总产出 O=21 万 + 87 万 = 108 万； ROI=108 万 / 11 万≈1:9.8（优秀，可复制推广）。 2.3优化机制 待优化活动处理：如某场 “美妆沙龙” ROI=1:2.5（＜1:3），分析原因：“仅邀请本地小博主，宣传覆盖面不足”，调整策略：下次联合百万粉丝级美妆博主，同时增加 “线上直播带货” 环节； 优秀活动复制：将 “非遗亲子体验周” 模式复制到 “新春非遗展”，新增 “春联书写”“中国结制作” 体验项目，扩大客群覆盖； 季度复盘：每季度召开 “活动复盘会”，汇总所有活动 ROI 数据，形成《活动优化报告》，指导下季度活动规划。 3. 风险应对策略
（四）保障措施：确保运营提升方案落地执行 1. 组织架构保障 成立专项小组：设立 “运营提升专项小组”，由项目总经理任组长，下设 “数字化组”（3 人，负责 APP / 会员系统）、“精细化组”（4 人，负责客群运营 / 现场体验）、“活动组”（5 人，负责主题活动策划 / 执行）； 明确职责分工：制定《专项小组岗位职责说明书》，如 “数字化组需每月提交会员增长报告”“活动组需提前 1 个月完成活动方案审批”； 绩效考核绑定：将 “会员注册率”“客群增长率”“活动 ROI” 纳入小组 KPI，达标者发放奖金（如 ROI≥1:5，活动组人均奖金 5000 元）。 2. 资源保障 资金保障：年度运营提升预算 300 万元（占总运营预算的 25%），专项用于数字化系统升级、活动投入、服务升级； 技术保障：与第三方技术公司（如阿里云、商米科技）合作，确保智能客流系统、APP 后台稳定运行，提供 7×24 小时技术支持； 品牌资源保障：与核心品牌（奈尔宝、周大福、青岛啤酒）签订 “年度合作协议”，明确双方在活动联动、资源投入上的责任，如 “青岛啤酒每年为户外啤酒节提供 50% 酒水赞助”。 3. 监督与反馈 月度监督：每月召开 “运营提升进度会”，检查各模块进度（如 “APP 智能停车功能是否按时上线”），未达标项需提交 “整改计划”； 客户反馈：通过 APP “意见反馈” 板块、服务总台 “客户留言本”、季度 “客户座谈会”（邀请 50 名不同客群代表）收集反馈，每月形成《客户反馈分析报告》； 持续优化：每半年根据监督数据与客户反馈，调整运营方案，如 “根据社区居民反馈，增加‘老年手机教学’便民服务”。 （五）预期成效 通过上述运营管理专项提升方案，预计 1 年内实现以下目标： 数字化成效：会员注册率从当前 50% 提升至 80%，APP 月活跃用户达 3 万人，线上订单占比从 5% 提升至 15%； 精细化成效：家庭客群复购率从 30% 提升至 50%，年轻白领客群每周三消费额比平日提升 40%，社区居民对便民服务满意度达 90%； 活动成效：年度主题活动总 ROI≥1:4，活动期间客群平均增长 50%，销售额平均增长 60%； 整体成效：项目年客流量突破 800 万人次（增长 15%），年销售额突破 6 亿元（增长 20%），成为崂山区 “家庭体验 + 品质消费” 标杆商业项目。 十、资产优化与实施策略 围绕 “空间焕新、业态升级、运营提效、资产增值” 四大核心，以 “分阶段、强落地、可量化” 为原则，构建从调研规划到运营优化的全周期实施体系，确保短期达成坪效与客流目标，长期树立区域商业标杆。 （一）资产优化目标：短期提效与长期增值的量化拆解 基于青岛崂山区 “家庭客群为主、社区粘性强、品质消费需求升级” 的市场特征，将资产优化目标按 “短期 - 中期 - 长期” 拆解为可执行、可监测的细分指标，同时关联运营动作与资产价值逻辑。 1.阶段：短期；时间：1年 核心目标：空间改造 + 业态焕新 + 坪效提升 关键指标 坪效：从当前3000元/㎡/年提升至4500元//㎡/年（黄金珠宝区达6000元，亲子区达4000元）。 客流：日均客流从1.2万人次增至1.44万人次（周末客流突破2万人次）。 租金：平均租金从350元/㎡/月涨至378元/㎡/月（首店品牌租金涨幅达12%）。 招商：品牌替换率达35%（淘汰低效品牌15家，引入首店品牌8家）。 指标关联逻辑 坪效提升依赖“高坪效品牌引入”（如UR坪效7500元）与“低效铺位改造”（如将200㎡低效零售区改为奈尔宝亲子区）。 客流增长通过“首店引流+主题活动”实现（如奈尔宝预计日均带来3000人次客流）。 租金涨幅与品牌能级挂钩（首店品牌溢价能力强，租金高于普通品牌20%-30%）。 2.阶段：中期；时间：2-3年 核心目标：运营强化 + 资产估值提升 关键指标 会员复购率：从45%提升至60%（金卡会员复购率达75%）。 资产估值：年增速从5%提升至8%（总估值突破8亿元）。 体验营收：体验业态营收占比从25%达40%（亲子/运动体验营收年增长60%）。 品牌留存：核心品牌续约率达90%（如奈尔宝、迪卡侬等锚点品牌）。 指标关联逻辑 会员复购率依赖“分级权益+精准运营”（如金卡会员专属服务提升粘性）。 资产估值提升基于“稳定现金流”（租金收入年增8%）与“品牌口碑”（区域标杆地位形成）。 体验营收增长通过“业态延伸”实现（如Keep从健身拓展至运动康复，提升客单价）。 3.阶段：长期；时间：5年 核心目标：标杆打造 + IP化运营 关键指标 区域排名：崂山区商业项目坪效前3（超越万象汇、海信广场崂山店）。 入驻率：品牌入驻率稳定95%以上（空置期不超过15天）。 模式复制：形成“社区+家庭”运营标准（输出《丽达运营手册》，对外合作2个项目）。 品牌IP：“丽达亲子文化节”成为青岛年度商业活动IP（参与人数超10万人次/年）。 指标关联逻辑 区域排名依赖“差异化竞争”（聚焦家庭体验，避开与万象汇的高端零售竞争）。 高入驻率基于“精准招商”（提前6个月储备品牌，避免空置）。 模式复制需提炼“可标准化模块”（如会员体系、活动运营流程）。 （二）实施策略：三阶段落地，责任到人 + 节点可控 采用 “调研规划 - 改造招商 - 运营优化” 的递进式实施路径，每个阶段明确 “核心任务、执行步骤、责任分工、风险管控”，确保节奏可控、效果可量化。 1. 第一阶段：调研与规划期（0-3 个月）—— 精准定位，奠定基础 核心目标：完成 “市场诊断 + 方案设计 + 品牌锁定”，避免盲目改造与招商失误。 1.1详细市场调研 执行步骤 崂山区消费数据调研（第1个月）： 联合崂山区统计局，获取“家庭收入/消费结构”数据（如家庭月均消费8000元，其中亲子消费占30%）。 抽样调查1000户周边社区居民（如鲁信长春花园、绿城理想之城），明确“便民需求痛点”（如65%居民希望增加家政服务）。 竞品动态调研（第1-2个月）： 监测万象汇、海信广场崂山店“品牌调整”（如万象汇新增亲子品牌3家）。 分析竞品“活动ROI”（如万象汇圣诞活动ROI 1:4.2，借鉴其宣传渠道）。 项目自身诊断（第2个月）： 盘点现有品牌坪效（淘汰坪效低于2000元/㎡/年的15家品牌）。 评估空间利用率（如东区4层闲置区域200㎡，计划改为运动体验区）。 责任分工（明确到人） 青岛丽达运营部（负责人：张经理）：主导居民调研与自身诊断。 北京云阿云策略部（负责人：李总监）：负责竞品分析与数据建模。 协作机制：每周召开1次线上会议，同步调研进度。 关键节点 第2个月末：输出《崂山区消费调研报告》《竞品动态分析报告》。 第3个月初：输出《项目诊断报告》（含低效品牌清单、空间优化建议）。 数据支撑 / 案例参考 参考案例：成都远洋太古里改造前，通过6个月市场调研，精准定位“高端体验+文化”，改造后坪效提升50%。 数据来源：崂山区2024年国民经济和社会发展统计公报。 1.2空间改造方案确定 执行步骤 设计单位招标（第1个月）： 筛选3家商业设计公司（如上海J&A杰恩设计、深圳CCD），要求提供“家庭体验型商业”案例。 确定中标单位（报价控制在200万元内，设计周期45天）。 方案设计（第2-3个月）： 西区改造：优先优化超市与便民服务区（如扩大预制菜区至200㎡，增设母婴室2间）。 东区改造：重点打造1层黄金珠宝区（统一暖色调装修）与4层运动体验区（层高提升至4.5米，满足Keep健身需求）。 动线优化：新增“亲子专属通道”（从地铁口直达奈尔宝，缩短动线30%）。 方案评审（第3个月末）： 邀请商业专家（如RET睿意德总监）、核心品牌（如奈尔宝）参与评审。 根据反馈调整方案（如奈尔宝要求增加独立停车场，方案中新增100个亲子车位）。 责任分工（明确到人） 青岛丽达工程部（负责人：王总监）：主导招标与方案落地。 北京云阿云策略部：提供设计需求（基于市场调研）。 核心品牌（奈尔宝、迪卡侬）：提供业态适配建议。 关键节点 第1个月末：确定中标设计单位。 第3个月末：输出《空间改造施工图》《造价预算表》（总改造费用控制在8000万元内）。 数据支撑 / 案例参考 改造预算参考：商业空间改造平均造价1500-2000元/㎡，项目总改造面积4万㎡，预算8000万元（含设备更新）。 1.3首批招商品牌锁定 执行步骤 品牌清单制定（第1个月）： 核心锚点品牌（3家）：奈尔宝（亲子）、Keep（运动）、% Arabica（轻食）。 品质补充品牌（10家）：周大福（黄金珠宝）、THE COLORIST（美妆）、西贝莜面村（餐饮）。 品牌对接（第2-3个月）： 高层拜访：青岛丽达总经理带队拜访奈尔宝总部，洽谈“青岛首店”合作条件（如免租期9个月、装修补贴1200元/㎡）。 条款谈判：重点协商“租金模式”（黄金珠宝品牌采用“保底+扣点孰高”，亲子品牌采用“低保底+高扣点”）。 意向签约（第3个月末）： 确保首批签约品牌不少于5家（含2家首店）。 明确开业时间（奈尔宝计划第8个月开业，同步完成装修）。 责任分工（明确到人） 青岛丽达招商部（负责人：刘经理）：主导品牌对接与谈判。 北京云阿云招商执行部：提供品牌资源（如% Arabica联系方式）。 青岛丽达财务科：负责租金条款核算。 关键节点 第2个月末：完成核心品牌意向书签订（奈尔宝、Keep）。 第3个月末：签订5家品牌正式合同，输出《首批招商品牌清单》。 数据支撑 / 案例参考 首店合作案例：西安大悦城引入奈尔宝首店，给予免租期12个月、装修补贴1500元/㎡，开业后日均客流提升30%。 2. 第二阶段：改造与招商期（4-9 个月）—— 动静结合，降低影响 核心目标：在保障正常运营的前提下，完成空间改造与招商，确保 “改造不停业、客流不流失”。 2.1分区域施工改造 执行步骤 西区改造（4-6个月）： 分2个片区施工（先改造3层仓储区，再改造1-2层零售区）。 保留西区超市正常营业，设置"临时通道"（从东区入口绕行，配备引导员5名，发放"超市满50减10元券"补偿不便）。 改造重点：超市新增跨境商品区150㎡、便民服务中心300㎡。 东区改造（7-9个月）： 优先改造4层（闲置区域），再改造1-2层（非核心品牌区）。 保留东区迪卡侬、现有餐饮正常营业，施工时间避开周末（周末仅早6-10点施工）。 改造重点：1层黄金珠宝区装修（统一展柜风格）、4层Keep健身馆场地改造（增设淋浴间10间）。 责任分工 青岛丽达工程部（王总监）：负责施工管理。 青岛丽达运营部（张经理）：负责客流引导与商户协调。 监理单位（第三方）：负责施工质量把控。 风险管控 噪音/粉尘风险：施工区域设置"隔音围挡"，每日洒水3次，避免投诉。 安全风险：施工区与营业区用"钢化玻璃"隔离，配备灭火器每50㎡1个。 客流流失风险：改造期间推出"会员双倍积分"，吸引留存。 进度监测指标 第6个月末：西区改造完成率100%。 第9个月末：东区改造完成率100%。 施工期间日均客流流失率控制在5%以内。 2.2完成招商目标 执行步骤 体验业态招商（4-7个月）： 重点推进奈尔宝、Keep装修（派驻专人对接，每周1次进度会）。 确保7月末前体验业态招商100%（含非遗体验店、亲子烘焙工坊）。 餐饮业态招商（5-8个月）： 淘汰2家低效餐饮（坪效低于2500元/㎡/年），引入wagas、船歌鱼海鲜水饺。 8月末前完成餐饮招商90%，预留10%铺位（用于后续引入网红餐饮）。 政策激励： 首店品牌：装修补贴最高500元/㎡（如% Arabica补贴500元/㎡，总补贴25万元）。 开业激励：9月末前开业的品牌，免租期延长1个月。 责任分工 青岛丽达招商部（刘经理）：主导招商。 北京云阿云招商执行部：协助品牌对接。 青岛丽达财务科：负责补贴发放。 风险管控 招商滞后风险：建立"品牌储备库"（每个业态储备3-5家备选品牌），避免空缺。 品牌违约风险：合同中明确"开业时间违约金"（逾期1天罚租金的1%）。 进度监测指标 第7个月末：体验业态招商完成率100%。 第8个月末：餐饮业态招商完成率90%。 首店品牌引入8家（目标10家）。 2.3上线数字化运营系统 执行步骤 系统开发（4-6个月）： 与阿里云合作开发"丽达APP"（功能含会员管理、线上预约、智能停车）。 引入"商米科技智能客流系统"（部署20台AI摄像头，覆盖各楼层入口）。 测试与上线（7-8个月）： 7月内测（邀请500名会员体验APP，收集反馈优化）。 8月正式上线（同步推出"注册有礼"：新用户赠20元超市券+奈尔宝体验券）。 员工培训（8月）： 对客服、收银员开展2场培训，确保熟练操作APP核销、客流数据查询。 责任分工 青岛丽达信息部（陈经理）：主导系统开发。 北京云阿云数字化支持部：提供技术支持。 青岛丽达运营部：负责员工培训与用户推广。 风险管控 系统故障风险：上线前搭建"备用服务器"，技术团队7×24小时待命。 用户不适应风险：APP内设置"使用指南视频"，服务总台配备"APP指导专员"。 进度监测指标 第8个月末：APP注册用户达5万人（目标6万人）。 智能客流系统数据准确率达95%以上。 3. 第三阶段：运营与优化期（10-12 个月）—— 数据驱动，持续迭代 核心目标：完成全场开业，通过数据监测优化运营，确保达成年度资产目标 3.1完成所有品牌开业 执行步骤 分批次开业（10-11月）： 10月：西区便民服务中心、东区非遗体验店开业（举办"开业剪彩活动"，邀请社区居委会主任出席，同步发放"便民服务体验券"500张，吸引社区居民尝试）。 11月：奈尔宝、Keep、% Arabica等核心品牌开业（推出"首店开业周"活动：奈尔宝亲子套票8折、Keep首月健身卡半价、% Arabica买一送一，通过APP限量预约）。 全场开业（12月）： 12月1日举办"丽达焕新开业盛典"，邀请青岛本地网红（如"青岛攻略"粉丝120万）直播2小时，同步在抖音、视频号投放开业广告（预算10万元）。 开业当天推出"三重福利"： ①全场满200减50（限前1000名，APP核销）； ②亲子巡游（圣诞老人+卡通人偶互动，发放小礼品）； ③黄金珠宝区"开业专属价"（周大福吊坠直降300元）。 责任分工 青岛丽达市场部（赵经理）：负责开业活动策划与宣传。 青岛丽达运营部（张经理）：负责商户开业协调（水电、收银对接）。 北京云阿云市场支持部：负责网红对接与广告投放。 关键动作 开业客流管控：提前3天通过APP开放"开业盛典预约通道"，分3个时段（10:00/14:00/18:00）入场，每个时段限流3000人。 商户支持：为开业品牌提供"临时促销人员"（项目抽调10人），协助引导客流与销售。 数据复盘指标 第11个月末：品牌开业率达95%（剩余5%为预留网红餐饮铺位）。 第12个月初：开业盛典单日客流突破3万人次，销售额达800万元。 12月末：全场品牌开业率100%。 3.2开展年度主题活动 执行步骤 10月"亲子非遗周"： 非遗体验店推出"剪纸/制茶亲子课"（每日2场，收费68元/组，会员半价），联合蒲蒲兰绘本馆开展"非遗主题绘本共读"（免费）。 活动期间消费满300元赠"非遗手作小礼品"（如剪纸书签）。 11月"超市生鲜节"： 丽达超市推出"海鲜特价周"（梭子蟹8折、虾虎7折），举办"海鲜烹饪大赛"（社区居民参赛，评委为青岛星级酒店厨师，冠军赠500元超市卡）。 同步上线"生鲜线上团购"（3公里内满59元免费配送，成团率达80%减免配送费）。 12月"圣诞狂欢季"： 1层中庭搭建10米高圣诞树，设置"圣诞打卡点"（雪地布景、圣诞老人合影），会员消费满500元赠"圣诞礼包"（圣诞帽+品牌折扣券）。 24日平安夜举办"圣诞晚会"（邀请本地乐队演出，21:00抽取"年度锦鲤"，奖品含奈尔宝年卡+黄金珠宝券）。 责任分工 青岛丽达运营部（张经理）：主导活动统筹。 青岛丽达市场部：负责活动宣传（APP/社区群/线下海报）。 北京云阿云数据支持部：负责活动数据监测。 关键动作 活动效果预判：参考同类项目数据，圣诞活动预计带动客流增长60%、销售额增长70%。 成本控制：主题活动总预算50万元（占年度运营预算17%），其中圣诞活动占比60%（30万元）。 数据复盘指标 10月非遗周：参与家庭达1200组，非遗体验店销售额增长150%。 11月生鲜节：超市生鲜销售额突破300万元，线上团购订单达800单。 12月圣诞季：客流达1.8万人次/日（同比增长65%），销售额达1200万元（同比增长75%）。 3.3运营数据监测与优化 执行步骤 月度数据监测（10-12月）： 核心指标：每周生成《客流-坪效-租金报表》，重点监测"各楼层坪效差异"（如1层黄金珠宝区坪效6200元/㎡/月，达标；4层运动区坪效3800元/㎡/月，未达4000元目标）。 品牌分析：对连续2个月坪效低于业态均值的品牌（如东区2层某运动零售品牌，坪效2800元＜均值3500元），约谈商户制定优化方案（如调整陈列、参与联合促销）。 会员运营优化： 分析会员消费数据，发现"金卡会员中80%有亲子消费记录"，针对性推出"金卡亲子专属权益"（如奈尔宝VIP通道、亲子烘焙优先预约）。 会员复购率提升至55%（目标60%），通过"会员专属折扣日"（每月最后1周周五）冲刺目标。 年度复盘（12月末）： 汇总全年数据：坪效达4600元/㎡/年（超目标4500元）、客流增长22%（超目标20%）、租金涨幅8.5%（超目标8%）。 制定下一年度计划：重点提升4层运动区坪效（计划引入运动康复品牌）、会员复购率（目标65%）。 责任分工 青岛丽达运营部（张经理）：负责数据汇总与分析。 北京云阿云数据支持部：提供"坪效分析模型"与优化建议。 青岛丽达招商部：配合低效品牌调整。 关键动作 优化措施落地：对4层运动区坪效不达标问题，12月引入"乐刻运动康复"品牌，预计次年1月坪效提升至4200元。 风险预警：建立"指标预警机制"，当客流周环比下降超10%时，启动"临时促销活动"（如满减券发放）。 数据复盘指标 10月末：坪效4300元/㎡/年（进度95.6%）、客流增长18%（进度90%）。 11月末：坪效4450元/㎡/年（进度98.9%）、客流增长20%（进度100%）。 12月末：全年目标100%达成，部分指标超额（坪效4600元、客流增长22%）。 （三）资金与资源保障：多维度协同，确保落地 1. 资金保障：多元来源 + 精准使用 1.1资金来源与占比（总需求 1.2 亿元，含改造 8000 万 + 运营 4000 万）
1.2资金使用计划（按阶段分配）
2. 资源保障：多方协同 + 优势互补 2.1核心资源方职责与协同机制
2.2资源风险应对
（四）预期成效与复盘机制 1. 年度预期成效（12 月末）
2. 中长期预期成效（2-5 年）
数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库 |
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2025-11-2 8
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